préavis fin de bail pour travaux - Bruxelles

Quand le délai de préavis commence-t-il à courir ?
CBL, ART. 231
• En cas de congé qui peut être donné à n’importe quel moment, le délai de préavis commence à courir le premier jour du mois qui suit le mois pendant lequel le congé a été donné.
• Pour les préavis qui ne peuvent être donnés qu’à des moments précis définis dans le Code, le préavis prend cours lors de sa réception.

Des travaux importants
CBL, ART. 237, §3
Le bailleur peut, mais uniquement à l’échéance du premier ou deuxième triennat, également mettre fin au bail s’il envisage de procéder à des travaux de reconstruction, transformation ou rénovation du bien loué.
Le bail peut exclure ou limiter (par exemple, dans le temps) le droit du bailleur de mettre fin au bail pour effectuer des travaux.
Cette faculté ne peut être exercée par le bailleur que s’il notifie au preneur un congé de six mois, qui doit préciser le motif invoqué et répondre en outre à quatre conditions :
• Le congé doit être accompagné d’une copie :
• soit du permis de bâtir, dans les cas où les travaux
envisagés requièrent un tel permis ;
• soit d’un devis détaillé ;
• soit d’une description des travaux avec estimation détaillée de leur coût, si le bailleur a l’intention de réaliser lui-même les travaux ;
• soit d’un contrat d’entreprise.
• Le bailleur doit démontrer, en donnant le congé, que les travaux envisagés respectent les dispositions légales et réglementaires en matière d’urbanisme, relatives à l’affectation des lieux.
• Il doit également établir que les travaux affecteront le corps du logement occupé par le preneur. Ne peuvent justifier la rupture du contrat : les travaux qui affecteraient exclusivement la façade de l’immeuble, le grenier, le jardin, les dépendances de l’immeuble et, de façon générale, les travaux qui ne rendent pas le logement du preneur inhabitable (tels que ceux qui portent sur un autre étage que celui qu’il occupe).
• Le bailleur doit démontrer que le coût des travaux est supérieur à trois années de loyer. Cette condition est cependant assouplie si l’immeuble dans lequel est situé le bien loué comprend plusieurs logements loués appartenant au même bailleur et concernés par les travaux. Dans ce cas, il suffit que le coût global des travaux dépasse deux années de loyer de l’ensemble de ces logements.

En outre, en vue d’assurer le bon déroulement des travaux, le bailleur peut à tout moment mettre un terme au bail de chaque logement concerné moyennant un préavis de six mois, mais cette résiliation ne peut avoir lieu pendant la première année.

Que se passe-t-il si le congé ne répond pas aux conditions du Code ?

Le congé est alors nul. Dans ce cas, le bailleur doit notifier un nouveau congé conforme au Code, s’il est encore
possible de le faire, dans le délai prescrit par le Code.

Comment le preneur peut-il contrôler le respect des conditions légales imposées au bailleur ?
Le Code prévoit que les travaux doivent débuter dans les six mois et se terminer dans les vingt-quatre mois qui suivent l’échéance du préavis donné ou, en cas de prorogation du bail pour circonstances exceptionnelles  ou suite à un commun accord, après restitution des lieux par le preneur. Le preneur peut demander au bailleur de lui communiquer les documents (factures, photos...) permettant de prouver que les travaux projetés ont été réalisés dans les conditions et les délais prévus par le Code. Si le bailleur, sans justifier d’une «circonstance exceptionnelle », ne réalise pas les travaux dans les conditions et les délais prévus, le preneur a droit à une indemnité égale à dix-huit mois de loyer.
La « circonstance exceptionnelle », a, dans ce contexte, la même signification qu’en cas d’occupation personnelle
.