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Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus
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Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Notre copropriete n'avait plus de syndic en date du 1er avril avec une démission actée et confirmée à 3 reprises par C
Le 14 mars 2023, j'ai fait désigner un syndic provisoire en absence de syndic confirmé par jugement.
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?
Quelle est la valeur legale des actes emis par les notaires et l'acp sans syndic? Quid?

Dernière modification par Lexus (15-03-2024 16:42:16)

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grmff
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Le notaire est supposé questionner le syndic. S'il n'y a pas de réponse, ce n'est pas son problème. Je doute de la possibilité de faire sauter une vente actée pour cette raison.

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Lexus
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Si le syndic n'avait pas de qualité, l'acp n'a pas pu émettre le moindre acte par un mandat régulier.
La cession de vente est irrégulière par faussé qualités? Et signatures?

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Lexus
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Qui a pu transmettre des comptes et décomptes approuvés qui ne l'ont pas été en 2020 2021 2022?

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grmff
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Cette situation ne peut découler en un blocage de toute vente.
Il doit donc y avoir des solutions parapluitant le notaire.

Je persiste donc: si un acte est passé, il sera valide...

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max11
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Notre copropriete n'avait plus de syndic en date du 1er avril avec une demission actee et confirmee par Coueta 3 reprises par C&A.
Le 14 mars 2023, j'ai fait désigner un syndic provisoire en absence de syndic confirmé par jugement.
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?
Quelle est la valeur legale des actes emis par les notaires et l'acp sans syndic? Quid?

Je crois que cette demande du notaire au syndic existe pour remplir le devoir d'informations du vendeur envers l'acquéreur.
Le notaire va déclarer qu'il n'a pas pu avoir d'informations ou incomplètes ou douteuses ou ... et le vendeur est libre de signer l'achat (ou pas).
Cela ne remet donc pas en question la réalité de l'acte passé !

Peut-être juste une question de "dommage caché" entre le vendeur et l'acquéreur...

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rexou
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

grmff a écrit :

Cette situation ne peut découler en un blocage de toute vente.
Il doit donc y avoir des solutions parapluitant le notaire.

Je persiste donc: si un acte est passé, il sera valide...

Evidemment bien sur que l'acte sera valide ! L'acheteur sera forcément informé d'un manquement dans les informations reçues et restera libre d'acheter ou non.

A qui donc viendrait-il à l'idée de contester la validité de la vente ? Et à quel titre ? Il y a accord sur le prix et sur la chose. La vente est parfaite.

C'est quoi le jeu ? Trouver un moyen d'empêcher la terre de tourner ?

Vous êtes le vendeur et vous trouvez un acheteur... vous vendez
Vous êtes l'acheteur et le bien vous plait, malgré l'absence de comptes et d'informations complètes... vous achetez
Vous êtes le notaire, et vous informez les parties, puis vous passez l'acte
Toute autre personne étrangère n'est en rien concernée... alors à quel titre intervient Lexus dans la vente ?

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Lexus
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Donc le système permet des ventes sans avoir des documents de la copropriété obligatoires émis par la personne ayant l'habileté légale?
Quid des comptes et décomptes alors?
Je croyais qu'il fallait avoir une habilité légale pouvant engager la responsabilité juridique d'une personne morale.
Je vais redemander à mes profs de droit civil et pénal.

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GT
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Donc le système permet des ventes sans avoir des documents de la copropriété obligatoires émis par la personne ayant l'habileté légale?
Quid des comptes et décomptes alors?
Je croyais qu'il fallait avoir une habilité légale pouvant engager la responsabilité juridique d'une personne morale.
Je vais redemander à mes profs de droit civil et pénal.

C'est quoi l'habilité dans un dictionnaire ou lexique des termes juridiques ?

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rexou
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

GT a écrit :
Lexus a écrit :

Donc le système permet des ventes sans avoir des documents de la copropriété obligatoires émis par la personne ayant l'habileté légale?
Quid des comptes et décomptes alors?
Je croyais qu'il fallait avoir une habilité légale pouvant engager la responsabilité juridique d'une personne morale.
Je vais redemander à mes profs de droit civil et pénal.

C'est quoi l'habilité dans un dictionnaire ou lexique des termes juridiques ?

Bonne question. J'en profite pour remonter une autre question restée sans réponse :

Vous êtes le vendeur et vous trouvez un acheteur... vous vendez
Vous êtes l'acheteur et le bien vous plait, malgré l'absence de comptes et d'informations complètes... vous achetez
Vous êtes le notaire, et vous informez les parties, puis vous passez l'acte
Toute autre personne étrangère n'est en rien concernée... alors à quel titre intervient Lexus dans la vente ?

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GT
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Notre copropriete n'avait plus de syndic en date du 1er avril avec une démission actée et confirmée par Couet à 3 reprises par C&A.
Le 14 mars 2023, j'ai fait désigner un syndic provisoire en absence de syndic confirmé par jugement.
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?
Quelle est la valeur legale des actes emis par les notaires et l'acp sans syndic? Quid?


Des compromis de vente en "langage clair" ont été élaborés en collaboration entre les notaires et les agents immobiliers.
3 cas sont envisagés concernant l'application de l'article 3.94 § 1, C. civil

SOIT l’acquéreur déclare qu’il a reçu avant la signature de ce compromis la réponse du syndic
SOIT le syndic n'a pas répondu à la demande de transmission des documents
SOIT la copropriété sans syndic
            Le vendeur déclare avoir remis les #procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 3 dernières années, datés
            respectivement des #, # et #.
            L’acquéreur doit respecter les statuts, le règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires.
            #Si PV remis[À l’exception de ce qui est mentionné dans les PV,], le vendeur déclare que à sa connaissance :
                    • aucun litige impliquant l’association des copropriétaires n’est actuellement en cours ;
                    • aucune autre dépense extraordinaire n’est à prévoir ;
                    • l’association des copropriétaires n’a contracté aucun emprunt pour financer des travaux réalisés à ce jour aux parties
                      communes ;
                    • #les charges communes périodiques s’élèvent trimestriellement à #EUR environ.


Quid pour l'application de l'article 3.94, § 2 ( la préparation de l'acte authentique) ?
Je l'ignore.

Dans le cas qui vous occupe, vous avez lu le compromis de vente et l'acte authentique ?
Les notaires ont la réputation d'être des personnes particulièrement prudentes.

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PIM
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :
GT a écrit :
Lexus a écrit :

Notre copropriete n'avait plus de syndic en date du 1er avril avec une démission actée et confirmée par Couet à 3 reprises par C&A.
Le 14 mars 2023, j'ai fait désigner un syndic provisoire en absence de syndic confirmé par jugement.
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?
Quelle est la valeur legale des actes emis par les notaires et l'acp sans syndic? Quid?


Des compromis de vente en "langage clair" ont été élaborés en collaboration entre les notaires et les agents immobiliers.
3 cas sont envisagés concernant l'application de l'article 3.94 § 1, C. civil

SOIT l’acquéreur déclare qu’il a reçu avant la signature de ce compromis la réponse du syndic
SOIT le syndic n'a pas répondu à la demande de transmission des documents
SOIT la copropriété sans syndic
            Le vendeur déclare avoir remis les #procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires des 3 dernières années, datés
            respectivement des #, # et #.
            L’acquéreur doit respecter les statuts, le règlement d'ordre intérieur et les décisions de l'assemblée générale des copropriétaires.
            #Si PV remis[À l’exception de ce qui est mentionné dans les PV,], le vendeur déclare que à sa connaissance :
                    • aucun litige impliquant l’association des copropriétaires n’est actuellement en cours ;
                    • aucune autre dépense extraordinaire n’est à prévoir ;
                    • l’association des copropriétaires n’a contracté aucun emprunt pour financer des travaux réalisés à ce jour aux parties

Donc on peut signer avec une fausse qualité puisque la juge de paix comme l'ancien syndic ont confirmé que la copropriété n'avait plus de syndic, d'où la désignation d'un syndic provisoire.
On peut signer avec des caisses qualités? C'est autorise et logique par les agents immobiliers, très déontologique et légal.
Je comprends le constat de beaucoup et je deviens de plus en plus méfiant sur la competences des agents immobiliers et de l'action de l'ipi.
                      communes ;
                    • #les charges communes périodiques s’élèvent trimestriellement à #EUR environ.


Quid pour l'application de l'article 3.94, § 2 ( la préparation de l'acte authentique) ?
Je l'ignore.

Dans le cas qui vous occupe, vous avez lu le compromis de vente et l'acte authentique ?
Les notaires ont la réputation d'être des personnes particulièrement prudentes.

@lexus: si vous intégrez votre réponse dans la citation, c'est incompréhensible...
Merci de recommencer, car je vais supprimer celle-ci.

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GT

grmff
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Donc le système permet des ventes sans avoir des documents de la copropriété obligatoires émis par la personne ayant l'habileté légale?
Quid des comptes et décomptes alors?
Je croyais qu'il fallait avoir une habilité légale pouvant engager la responsabilité juridique d'une personne morale.
Je vais redemander à mes profs de droit civil et pénal.

Il me semble évident que e blocage d'une copropriété ne permet pas de bloquer les ventes.

Pour mémoire, j'ai acheté, puis revendu, un bien immobilier échangé contre une partie commune par décision d'assemblée générale. L'échange avait été effectif dans les faits, des travaux avaient était réalisés pour concrétiser cet échange, mais l'acte de base n'avait jamais pu être modifié par manque d'unanimité. A ma connaissance, cet échange réalisé environ en 1990 n'est toujours pas régularisé. C'était le cas pour 5 à 10% des lots de l'immeuble (grosse restructuration...) et cela n'a certainement pas empêché les ventes depuis.

Les actes notariés mentionnaient les échanges et les décisions d'AG. Bref, l'acheteur était bien informé qu'il achetait quelque chose entaché d'irrégularité, voire d'inexistence légale. Alors, pour un simple problème de décompte absent à la vente, vous pensez bien que cela ne pose aucun problème!

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D1791
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Je vous demande alors qu'elle application du faux et usage de faux en copropriété car les agents immobiliers et les notaires doivent lire  les actes.
Mon étonnement?
Moi j'ai questionne et mes avocats ainsi que des organisme m'ont confirme qu il fallait un syndic ayant habileté et les livres de Moitié et Wahl en parlent ouvertement. Mais je dois me tromper dans l'immobilier? L'ipi avait confirme par hoe indirecte aussi mais je dois me tromper.
Mais au vu de d'autres exemples qui corroborent, je crois toujours aux bons agent mais je crois de plus en plus les détracteurs sur des situations réelles et avec des preuves réelles.
Je ne m'étonne plus des chiffres des dégâts et incendie, j'étais un naïf je reconnais

ChatGPT sort de ce corps ! devil devil devil big_smile

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GT
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Je vous demande alors qu'elle application du faux et usage de faux en copropriété car les agents immobiliers et les notaires doivent lire  les actes.
Mon étonnement?
Moi j'ai questionne et mes avocats ainsi que des organisme m'ont confirme qu il fallait un syndic ayant habileté et les livres de Moitié et Wahl en parlent ouvertement. Mais je dois me tromper dans l'immobilier? L'ipi avait confirme par hoe indirecte aussi mais je dois me tromper.
Mais au vu de d'autres exemples qui corroborent, je crois toujours aux bons agent mais je crois de plus en plus les détracteurs sur des situations réelles et avec des preuves réelles.
Je ne m'étonne plus des chiffres des dégâts et incendie, j'étais un naïf je reconnais


De l'ensemble de vos interventions sur ce forum et de la lecture (partielle) de "Copropriété Belgique", je considère que vous visez un cas particulier : le vôtre (ou celui d'un proche ?)
Vous êtes ou vous étiez copropriétaire dans une ACP. Vous avez entamé diverses procédures.
https://www.copropriete-belgique.com/
Une association bénévole ? c'est une nouvelle forme juridique ?
Qu'attendez-vous pour introduire des actions contre cette  ACP, contre un ou plusieurs syndics, contre le notaire , contre le copropriétaire entrant, contre le copropriétaire sortant (à moins que ce ne soit vous) ? au civil et/ou au pénal et d'introduire  concernant ce ou ces syndics  une plainte à l'IPI qui statuera en matière disciplinaire.
Et lorsque vous citez à l'appui de vos affirmations des avis formulés par des avocats dans leurs ouvrages, vous pourriez communiquer les références .Non?
Et en l'espèce, tous les éléments ne sont pas communiqués , du moins d'une manière claire et structurée dans un français correct, comme il peut être raisonnablement attendu  d'une personne s'étant présentée sur ce forum comme avocat en droit public.

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GT
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Lexus a écrit :

Notre copropriete n'avait plus de syndic en date du 1er avril avec une démission actée et confirmée par Couet à 3 reprises par C&A.
Le 14 mars 2023, j'ai fait désigner un syndic provisoire en absence de syndic confirmé par jugement.
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?
Quelle est la valeur legale des actes emis par les notaires et l'acp sans syndic? Quid?


en date du 1er avril : 2019, 2020, 2021,2022,2023 ?
une démission actée : où? comment? date?
confirmée par Couet  à 3 reprises par C& A : C&A : le magasin de vêtements ? confirmée à qui ?
2 copropriétaires ont vendu leur appartement mais avec quel syndic?  : Date du compromis? Date de l'acte ?

Et quels actes l'ACP  aurait-elle émis ? quand?

Dernière modification par GT (13-03-2024 17:40:19)

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Lexus
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

En conséquence, la Srl Ct qui n’a plus de mandat suite à sa démission actée depuis le 1er avril 2021 actée par PV du 2 avril 2021 ( annexe), continue à établir des actes au nom de la copropriété, à se rémunérer et faire des paiements. La copropriété n’a pas pris encore une fois en compte le vote transmis le 31 mars 2021 avec en cc ; la police.

La SRL Cl’a confirmé à plusieurs reprises en outre du PV de lag du 1er avril 2021 ;
Par courriel du 30 avril 2021 ‘Bonjour Monsieur V
Nous accusons bonne réception de votre courrier.
Veuillez trouver en annexe du présent mail le PV de l’AG écrite que vous ne semblez pas avoir reçu.
Nous vous en souhaitons bonne réception.
N’ayant plus la gestion de votre copropriété, nous ne sommes plus habilités à communiquer les informations relatives à celle-ci à qui que ce soit, hormis au nouveau syndic nommé lors de cette assemblée générale.
Nous ne manquerons donc pas de transmettre vos diverses demandes à votrenouveau syndic qui ne manquera pas d’y réserver la meilleure suite.’

Par courriel Le 25 mai 2021 la SRL C a indiqué par courriel ;
Chers Copropriétaires,
Nous nous permettons de revenir vers vous dans le cadre du transfert des documents de gestion de votre résidence à un nouveau syndic. Comme vous le savez, nous n’avons plus mandat pour gérer votre copropriété et le syndic nommé, T, ne souhaite pas honorer le mandat. En l’absence du dernier président de séance de votre copropriété, nous avons sollicité l’IPI afin de voir ce qu’il était envisageable de faire.
L’IPI nous a confirmé qu’il revenait au dernier Syndic nommé, à savoir T, de soit honorer le mandat, soit d’organiser une nouvelle assemblée générale afin de nommer un nouveau syndic.’

Par courriel le 23 juin 2021 ‘Pour faire suite à votre courriel, selon les usages, le Syndic C a procédé à sa démission.’ ;

Des lors, la copropriété n’a plus aucun lien juridique et contractuel avec la SRL C ;

Qu’’aux termes de son mandat, le syndic ne peut plus poser le moindre acte de gestion (2) ni convoquer une assemblée générale (3). Tout paiement qui est effectué au-delà de l’échéance est irrégulier 4
’ Corinne Mostin, le syndic de copropriété, Wolters Kluwer, 2000 pages 6’
2 JP Etterbeek, !0 juin 2015m JJP, 2016, p.251
3 JP Herentals, 25 mars 2014, RDI, 2015, 2, 37
4 JP Louvain 17 octobre 2006, RCDI, 2007/1, 45

Dernière modification par Lexus (15-03-2024 21:20:52)

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grmff
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Ct? Co? Cl? Vous pourriez unifier les dénominations de syndic pour clarifier svp. Cela complique la lecture d'une situation déjà compliquée...

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rexou
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

En ce qui me concerne, je renonce -à comprendre et à tenter de répondre- vu que mon niveau est loin d'atteindre celui d'un professeur ou avocat de droit public.

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grmff
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Re : Quelle valeur juridique des actes de vente d'appartement en absence syndic

Que dit le syndic provisoire nommé en mars 2023?
A-t-il accepté le mandat?
Gère-t-il la copropriété?
Quelle était l'étendue de son mandat?
Qu'est-ce que le jugement prévoyait concernant la nommination d'un syndic? La convocation d'une AG?
A-t-il mentionné sa nommination à la BCE?
Qui paie les factures?
Qui a mandat sur le compte bancaire?
Quand à eu lieu la dernière AG?

Si vous avez un nouveau syndic, la situation doit être simple...
Ou bien est-ce que votre questionnement est relatif à une vente qui aurait eu lieu entre avril 2021 (démission du syndic Srl C) et mars 2023 (nommination du syndic judiciaire.

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