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Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff
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Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

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rexou
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

Je crois que oui. Cela ne devrait pas poser de problème sauf en cas de contestation de validité par la fille. Mais pourquoi une AGE ?

Vous pouvez aussi envoyer un formulaire de procuration à l'épouse, à faire remplir par la fille pour sécuriser la situation.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Pourquoi une AGE? Parce que je ne fais que des AGE. On est peu nombreux. Il y a peu à discuter. Et je fais une AGE à chaque fois que je l'estime nécessaire.

Dans le cas qui m'occupe, j'aurais voulu faire une AGE en juin dernier, mais des événements personnels m'ont fait reporter le projet. Ensuite, le décès du propriétaire m'a fait reporter le projet. Je ne peux plus reporter, je désire notamment faire valider les charges réalisées depuis la dernière AG de mai 2022, et aussi la répartition des charges réelles de l'exercice 2022 suivant calo et compteurs. C'est indispensable avant de commander la répartition des charges pour 2023...

Quant à la fille, elle ne répond simplement pas. Elle n'a pas été chercher le recommandé (adresse fournie par son notaire) et n'a pas répondu au mail. Depuis que je suis syndic (donc depuis que j'ai acheté en 2017), elle refuse toute communication. Il faut savoir que le propriétaire, son père, est grabataire et n'est plus capable de communiquer depuis bien plus longtemps encore. J'ai fait une offre sur le studio... au prix auquel j'ai acheté les autres studios. En lui demandant son avis. Comme il avait acheté très très cher: 3x le prix que j'ai payé. Je suppose qu'elle m'a pris pour une sorte d'escroc.

La relation entre la fille et l'épouse, qui n'est pas sa mère mais sa belle-mère est inexistante également. La fille est bizarre, mais on ne parle pas d'une gosse de 20 ans.

Bref, pour lui demander de signer quoi que ce soit, je peux toujours courir. Vu cette impossibilité supposée, je tente de trouver une solution pour me passer de son avis.

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rexou
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Pourquoi une AGE? Parce que je ne fais que des AGE. On est peu nombreux. Il y a peu à discuter. Et je fais une AGE à chaque fois que je l'estime nécessaire.

Dans le cas qui m'occupe, j'aurais voulu faire une AGE en juin dernier, mais des événements personnels m'ont fait reporter le projet. Ensuite, le décès du propriétaire m'a fait reporter le projet. Je ne peux plus reporter, je désire notamment faire valider les charges réalisées depuis la dernière AG de mai 2022, et aussi la répartition des charges réelles de l'exercice 2022 suivant calo et compteurs. C'est indispensable avant de commander la répartition des charges pour 2023...

Quant à la fille, elle ne répond simplement pas. Elle n'a pas été chercher le recommandé (adresse fournie par son notaire) et n'a pas répondu au mail. Depuis que je suis syndic (donc depuis que j'ai acheté en 2017), elle refuse toute communication. Il faut savoir que le propriétaire, son père, est grabataire et n'est plus capable de communiquer depuis bien plus longtemps encore. J'ai fait une offre sur le studio... au prix auquel j'ai acheté les autres studios. En lui demandant son avis. Comme il avait acheté très très cher: 3x le prix que j'ai payé. Je suppose qu'elle m'a pris pour une sorte d'escroc.

La relation entre la fille et l'épouse, qui n'est pas sa mère mais sa belle-mère est inexistante également. La fille est bizarre, mais on ne parle pas d'une gosse de 20 ans.

Bref, pour lui demander de signer quoi que ce soit, je peux toujours courir. Vu cette impossibilité supposée, je tente de trouver une solution pour me passer de son avis.

Je comprends mieux le contexte... Et si mon souvenir est bon, ce studio est le seul bien que vous ne possédez pas dans cet immeuble.

A mon avis, le risque est minime sauf si vous pensez que la fille pourrait contester en justice la validité des décisions prises en AG... On peut être bizarre sans être procédurier et surtout sans avoir les connaissances et la volonté de jouer en justice. Dans quel intérêt d'ailleurs ? J'imagine qu'il ne doit pas y voir de contestation quant aux charges à payer par ce studio.

A la limite, si l'épouse est coopérative (j'allais écrire consentente) vous pourriez tout aussi bien prendre accord avec elle,convoquer une AG à laquelle elle ne représente officiellement rien du tout et soit valider le PV si les quotités prévues le permettent, soit convoquer une nouvelle AG qui sera apte à délibérer sans la représentation de l'indivision.

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

Le fait  que l'une des personnes intéressées ne puisse participer  à la désignation du mandataire n'empêche nullement  LES autres intéressés de désigner valablement leur représentant.
Les travaux préparatoires à la loi du 2 juin 2010  révèlent qu'ont été visées les situations dans lesquelles c'est en raison d'une IMPOSSIBILITÉ PHYSIQUE que l'un des intéressés n'a pu participer à la désignation du mandataire commun

https://www.senate.be/www/webdriver?MIt … j=67111830
page 8

A mon avis, de ce qui précède et des données communiquées, l'épouse ne peut s'autodésigner en qualité de mandataire visée à l'article 3.85,§ 1er 3.87, § 1, alinéa 2 du code civil.

Dernière modification par GT (19-03-2024 10:20:27)

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

Quand bien même l'épouse et la fille se présenteraient à l'AG, elles devront avoir communiqué au syndic préalablement à l'ouverture de l'AG et par écrit, l'identité de leur mandataire.

Dernière modification par GT (19-03-2024 10:09:41)

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

Il ressort du texte de l'article 3.87, § 1er,C. Civil que le syndic ne doit pas entreprendre des démarches pour connaître le mandataire désigné.
Rien ne l'interdit.

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

Pourquoi "potentiellement" ?
A ce jour, sur le studio, l'une ne dispose-t-elle pas du droit réel d'usufruit et l'autre du droit réel de nue-propriété ?

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

"Potentiellement" parce que je n'ai aucune preuve que la succession a bien été acceptée par les héritiers. J'ai bien deux courriers de notaires indiquant qu'ils représentent épouse et fille du propriétaire décédé, et qui ne contredisent ni ne confirment que épouse et fille sont usufruitière et nue-propriétaire.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

GT a écrit :

Quand bien même l'épouse et la fille se présenteraient à l'AG, elles devront avoir communiqué au syndic préalablement à l'ouverture de l'AG et par écrit, l'identité de leur mandataire.

L'idée était effectivement d'obtenir leur décision avant d'ouvrir l'AG. Toutes deux ont été convoquées, et il était donc possible de faire cela avant l'AG. Pour rappel, nous sommes 5 personnes comme copropriétaires et indivisaires. On peut attendre qu'ils se décident.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

GT a écrit :

Le fait  que l'une des personnes intéressées ne puisse participer  à la désignation du mandataire n'empêche nullement  LES autres intéressés de désigner valablement leur représentant.
Les travaux préparatoires à la loi du 2 juin 2010  révèlent qu'ont été visées les situations dans lesquelles c'est en raison d'une IMPOSSIBILITÉ PHYSIQUE que l'un des intéressés n'a pu participer à la désignation du mandataire commun

Merci de vos recherches. Cela confirme ce que je pensais: l'épouse ne peut s'autodésigner, et la disposition a été prise pour éviter les situations de blocage.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

rexou a écrit :

Et si mon souvenir est bon, ce studio est le seul bien que vous ne possédez pas dans cet immeuble.

A mon avis, le risque est minime sauf si vous pensez que la fille pourrait contester en justice la validité des décisions prises en AG... On peut être bizarre sans être procédurier et surtout sans avoir les connaissances et la volonté de jouer en justice. Dans quel intérêt d'ailleurs ? J'imagine qu'il ne doit pas y voir de contestation quant aux charges à payer par ce studio.

A la limite, si l'épouse est coopérative (j'allais écrire consentente) vous pourriez tout aussi bien prendre accord avec elle,convoquer une AG à laquelle elle ne représente officiellement rien du tout et soit valider le PV si les quotités prévues le permettent, soit convoquer une nouvelle AG qui sera apte à délibérer sans la représentation de l'indivision.

Votre souvenir est bon.
Pour rappel, 3 propriétaires et indivisions:
1. Grmff et Grmffette  pour 94.5%
2. Le propriétaire décédé, dont le bien devrait être passé en usufruit à son épouse et en nue-propriété à sa fille pour 5%
3. Une propriétaire de garage pour 0.5%

L'assemblée a eu lieu aujourd'hui.
La propriétaire de garage a envoyé un mail ce matin indiquant qu'elle ne pourrait pas être là mais qu'elle approuve toutes les propositions, comme on l'avait fait pendant le Covid pour les AG à distance. Je ne sais pas ce que je peux faire de ce document... Elle n'a pas donné de mandat à qui que ce soit...
L'épouse était présente, mais sans nouvelle de sa belle-fille, qui n'était pas présente. Et ne m'a jamais répondu.

Moralité, nous nous retrouvons à 3: Grmff, comme syndic, Grmffette, comme représentante de notre indivision, et l'épouse du propriétaire décédé, qui n'a pas de mandat de quoi que ce soit.

L'assemblée est valablement constituée, puisque plus de 3/4 des voix sont présentes ou représentées, même si moins de la moitié des propriétaires sont présents:

§ 5. L'assemblée générale est présidée par un copropriétaire.
  L'assemblée générale ne délibère valablement que si, au début de l'assemblée générale, plus de la moitié des copropriétaires sont présents ou représentés et pour autant qu'ils possèdent au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
  Néanmoins, l'assemblée générale délibère aussi valablement si les copropriétaires présents ou représentés au début de l'assemblée générale représentent plus de trois quarts des quotes-parts dans les parties communes.

Par contre, même si tout a été voté à l'unanimité, avec l'approbation écrite de la propriétaire de garage, et approbation de l'usufruitière, je me demande si le vote est bien valide. En effet, il n'y a qu'une personne qui vote, avec 100% des quotités.

Or...

Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandant ou mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés.

Grmfette a 100% des voix, mais ne vote pas pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix des autres présents ou représentés, puisqu'il n'y avait pas de présents ou représentés... Alors, vote valable ou pas vote valable?

Pfff. C'est quand même tordu ce truc.

Je crois que je vais considérer que les votes sont valides, établir le PV, l'envoyer, et attendre 4 mois avant de le considérer comme définitif...
Seule la fille pourrait y trouver à redire. Et comme elle n'a rien dit en 5 ans, je pense que cela devrait passer...

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

"Potentiellement" parce que je n'ai aucune preuve que la succession a bien été acceptée par les héritiers. J'ai bien deux courriers de notaires indiquant qu'ils représentent épouse et fille du propriétaire décédé, et qui ne contredisent ni ne confirment que épouse et fille sont usufruitière et nue-propriétaire.

Vous n'avez pas demandé des informations au "cadastre"  ?

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

GT a écrit :
grmff a écrit :

"Potentiellement" parce que je n'ai aucune preuve que la succession a bien été acceptée par les héritiers. J'ai bien deux courriers de notaires indiquant qu'ils représentent épouse et fille du propriétaire décédé, et qui ne contredisent ni ne confirment que épouse et fille sont usufruitière et nue-propriétaire.

Vous n'avez pas demandé des informations au "cadastre"  ?

Le cadastre est à jour avec retard. Je pense que les papiers ont été fait (suivant ce qui a été dit ce jour en "AG"), mais je ne pense pas que le cadastre soit déjà à jour à ce sujet.

Je vais par contre interroger les notaires...

J'avais eu le nom des notaires en charge de la succession via le Registre Central Successoral tenu par Belnot, la fédération des notaires. C'est le notaire de la fille qui m'a transmis ses coordonnées.

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bada
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

En quoi est-ce que l'épouse a droit à être convoquée à l'AG. Il ne s'agit pas ici de copropriétaires or ce sont les copropriétaires qui sont invités à particiter à l'AG. Vous ne devez inviter que la fille, propriétaire à 100% sauf si la fille refuse l'héritage. Dans ce cas, il faut rechercher le ou les proprios mais, je crois que l'épouse (belle mère) n'a pas à être convoquée. Correct ou quelque chose m'a échappé ?

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

rexou a écrit :

Vous pouvez aussi envoyer un formulaire de procuration à l'épouse, à faire remplir par la fille pour sécuriser la situation.



Seul le mandataire désigné visé à l'article 3.87, 1, alinéa 2, C. civil  ( le mandataire dont l'identité a été communiquée par écrit au syndic, celui qui est convoqué aux AG, exerce le droit de participation aux délibérations de l'AG et reçoit tous les documents de l'ACP) peut se faire représenter ensuite par la procuration (dont il est question à l'article 3.87, §7, C. civil) désignant son mandataire.

Je l'ai déjà écrit sur ce forum. Et M.VAN ERMEN avait liké mon message

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G.B.
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Et pourquoi pas demander au Notaire de répondre pour savoir qui ?

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

bada a écrit :

En quoi est-ce que l'épouse a droit à être convoquée à l'AG. Il ne s'agit pas ici de copropriétaires or ce sont les copropriétaires qui sont invités à particiter à l'AG. Vous ne devez inviter que la fille, propriétaire à 100% sauf si la fille refuse l'héritage. Dans ce cas, il faut rechercher le ou les proprios mais, je crois que l'épouse (belle mère) n'a pas à être convoquée. Correct ou quelque chose m'a échappé ?

Je crois ne pouvoir mieux faire que de vous renvoyer à la lecture de l'article 3.87, § 1, alinéa 2, du code civil.

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :

Et pourquoi pas demander au Notaire de répondre pour savoir qui ?

Qui ?

Vous pouvez expliquer ?

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rexou
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Je crois que je vais considérer que les votes sont valides, établir le PV, l'envoyer, et attendre 4 mois avant de le considérer comme définitif...
Seule la fille pourrait y trouver à redire. Et comme elle n'a rien dit en 5 ans, je pense que cela devrait passer...

C'est la meilleure chose à faire et il y a en effet toutes les chances que ça passe. De plus, les intérêts de la fille ne sont en rien lésés et elle n'a aucun motif de contester -et d'engager des frais pour faire valoir cette contestation- en justice dans les 4 mois qui suivent l'AG.

Peu d'intérêt pour les procédures, peu de connaissances et peu de moyens financiers aussi probablement. Aucune raison qu'elle vous pose problème.

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