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Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff
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Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

L'épouse est présente depuis longtemps, représentant son mari. Elle met en location et paie les charges.
Il n'y a pas eu d'AG depuis le décès. Je suis le syndic, et j'ai convoqué une AGE. J'ai donc convoqué l'épouse et la fille. J'ai demandé qu'il prennent position pour la désignation du mandataire représentant l'indivision. L'épouse sera là. La fille sans doute pas.

Si la fille n'est pas là, peut-on considérer que l'épouse peut s'autodesigner mandataire sur base de ceci:

Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou
contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent
valablement ce dernier.

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rexou
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Vous pourriez aussi (même avec un coup de retard) obtenir un mandat signé de la part du propriétaire du garage et envoyer le PV en mentionnant ce mandat. N'importe quel prête-nom ferait l'affaire et l'AG serait du coup parfaitement valide, même en cas de contestation...

* et même -pourquoi pas ?- faire établir le mandat au nom de l'épouse   big_smile

Dernière modification par rexou (19-03-2024 23:04:24)

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

bada a écrit :

En quoi est-ce que l'épouse a droit à être convoquée à l'AG. Il ne s'agit pas ici de copropriétaires or ce sont les copropriétaires qui sont invités à particiter à l'AG. Vous ne devez inviter que la fille, propriétaire à 100% sauf si la fille refuse l'héritage. Dans ce cas, il faut rechercher le ou les proprios mais, je crois que l'épouse (belle mère) n'a pas à être convoquée. Correct ou quelque chose m'a échappé ?

L'épouse ET la fille ont été convoquée, avec une copie de l'article qui leur impose de désigner un mandataire.
Pour des raisons évidentes, je tiens à travailler en totale transparence. De cette manière, on ne pourra me reprocher mes choix de gestion.

Donc, en principe, vous avez raison. L'épouse n'a pas à être convoquée, et je n'ai pas à me mêler de leur popotte interne. J'aurais pu me contenter de convoquer "la succession", et de laisser les héritiers se débrouiller. Mais ce n'est pas ma manière de faire. Et au bout du compte, je suis sûr que cette opacité (puisque "la succession" n'aurait pas pu aller chercher le recommandé...) ne ferait que m'apporter des emmerdements.

Ceci dit, la fille est "nue-propriétaire", et l'épouse est "usufruitière". Elles sont toutes deux "propriétaires" de droit immobilier sur le logement en question. C'est donc une indivision, et toutes deux doivent désigner un mandataire unique pour les représenter.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

rexou a écrit :

Vous pourriez aussi (même avec un coup de retard) obtenir un mandat signé de la part du propriétaire du garage et envoyer le PV en mentionnant ce mandat. N'importe quel prête-nom ferait l'affaire et l'AG serait du coup parfaitement valide, même en cas de contestation...

* et même -pourquoi pas ?- faire établir le mandat au nom de l'épouse   big_smile

J'y ai pensé. Mais j'ai reçu le document trop tard pour le faire changer avant l'AG. Le faire changer après l'AG serait faire un faux, et ce n'est pas mon style.

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PIM
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Grmff a écrit :

C'est donc une indivision,

Petite précision: en indivision, les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien et disposent des mêmes droits, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits différents sur le bien

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G.B.
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

Et pourquoi pas une donation à l'épouse au dernier vivant par contrat  de mariage ?

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bada
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

Et pourquoi pas une donation à l'épouse au dernier vivant par contrat  de mariage ?

Parce qu'un mort ne sait pas faire de donation

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :

Suite au décès du propriétaire d'un studio, sa succession est potentiellement recueillie par l'épouse pour l'usufruit, et la fille pour la nue propriété.

Et pourquoi pas une donation à l'épouse au dernier vivant par contrat  de mariage ?


J'ignore les dispositions du code civil relatives à une donation par contrat de mariage. Pouvez-vous m'éclairer notamment en citant less dispositions utiles du code civil ?

Par ailleurs, l'article 2.3.2, Code civil (Livre 2, Titre 3 : " Les relations patrimoniales des couples " fait mention d'un pacte successoral autorisé.

Je le reproduis :

"Si l'un des époux a un ou plusieurs descendants issus d'une relation antérieure à leur mariage ou adoptés avant leur mariage ou des descendants de ceux-ci, ils peuvent conclure, dans leur convention matrimoniale, même sans réciprocité, un accord complet ou partiel relatif aux droits que l'un peut exercer dans la succession de l'autre.
  Cet accord ne porte pas préjudice au droit de l'un de disposer, par testament ou par acte entre vifs, au profit de l'autre.
  Il ne peut en aucun cas priver le conjoint survivant du droit d'habitation portant sur l'immeuble affecté au jour de l'ouverture de la succession du prémourant au logement principal de la famille et du droit d'usufruit incessible des meubles meublants qui le garnissent, pour une période de six mois à compter du jour de l'ouverture de la succession du prémourant.
  Les articles 4.244 à 4.253 s'appliquent à cet accord."

Dernière modification par GT (21-03-2024 10:21:48)

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Yves Van Ermen
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Bonjour,

Je vous partage 3 articles de la loi.

Art 3.93 § 2. "Chaque membre de l'assemblée générale des copropriétaires informe sans délai le syndic de ses changements d'adresse ou des changements intervenus dans le statut personnel ou réel de son lot."

Art 3.87 § 3 "Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic à la date de l'envoi sont réputées régulières."

Donc, il est de la responsabilité des propriétaires d'informer le syndic sur tous les changement qui interviennent sur le lot. Et le syndic ne commet pas de faute s'il convoque à la dernière adresse connue. Donc donation, succession et compagnie, ce n'est pas le problème du syndic. Il n'a aucune recherche à faire. C'est les ayants droits qui doivent informer le syndic.

Et la question de l'indivision est réglée par l'article 3.87 §1: "En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire."

Et Grmff a communiqué sur le point vers les indivisaires.
L'épouse peut-elle s'auto désigner ? C'est relativement courant. Il serait préférable d'avoir un écrit ou d'acter cela dans le pv

Bien à vous,

P.S. mes compliments à Grmffette

Dernière modification par Yves Van Ermen (22-03-2024 12:34:57)

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PIM

Yves Van Ermen
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

PIM a écrit :
Grmff a écrit :

C'est donc une indivision,

Petite précision: en indivision, les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien et disposent des mêmes droits, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits différents sur le bien

D'accord, mais ce n'est pas le problème du syndic. D'autant plus depuis que les usufruitiers et nu-propriétaires sont solidaires par rapport à l'ACP

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G.B.
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

sa succession est potentiellement recueillie

On nous a dit "potentiellement"  parce que le Notaire a répondu  au syndic  que la liquidation de cette succession n'est pas terminée ?

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :

sa succession est potentiellement recueillie

On nous a dit "potentiellement"  parce que le Notaire a répondu  au syndic  que la liquidation de cette succession n'est pas terminée ?

Parallèlement à ce fil de discussion, j'ai interrogé le notaire qui m'a donné une réponse de normand: il a produit le certificat d'hérédité. Est-ce que cela veut dire que les héritiers ont accepté la succession? C'est pas clair...

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PIM
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :
G.B. a écrit :

sa succession est potentiellement recueillie

On nous a dit "potentiellement"  parce que le Notaire a répondu  au syndic  que la liquidation de cette succession n'est pas terminée ?

Parallèlement à ce fil de discussion, j'ai interrogé le notaire qui m'a donné une réponse de normand: il a produit le certificat d'hérédité. Est-ce que cela veut dire que les héritiers ont accepté la succession? C'est pas clair...

La production d'un certificat d'hérédité par un notaire ne signifie pas nécessairement que les héritiers ont accepté la succession. Le certificat d'hérédité est un document qui atteste de la qualité d'héritier d'une personne décédée et permet de prouver cette qualité dans certaines situations administratives ou bancaires. Cela ne constitue pas une acceptation formelle de la succession. Les héritiers peuvent produire ce certificat pour diverses raisons sans pour autant avoir accepté la succession. La décision d'accepter ou de renoncer à une succession est une démarche distincte et doit être explicitement exprimée par les héritiers selon les modalités légales en vigueur.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Yves Van Ermen a écrit :
PIM a écrit :
Grmff a écrit :

C'est donc une indivision,

Petite précision: en indivision, les indivisaires sont propriétaires ensemble du bien et disposent des mêmes droits, tandis qu'en démembrement, l'usufruitier et le nu-propriétaire ont des droits différents sur le bien

D'accord, mais ce n'est pas le problème du syndic. D'autant plus depuis que les usufruitiers et nu-propriétaires sont solidaires par rapport à l'ACP

Si je me suis posé la question, c'est aussi parce que la communication entre fille et épouse est inexistante, que l'épouse est âgée et pas aidée (ses enfants à elle sont tous à l'étranger) et que si elle a des soucis financier, cela me retombera dessus: elle ne payera plus les charges de copropriété.... ni son loyer. Et elle est aussi ma locataire...

Voilà pourquoi je désire lui donner un coup de main (outre le fait qu'elle est sympathique...)

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Sur ces entrefaites, le notaire m'a confirmé que les héritiers sont bien les propriétaires, respectivement usufruitier et nu-proprietaire.

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G.B.
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

Grmff a écrit :

le notaire m'a confirmé que

par téléphone ?

Pourquoi vous voulez pas d'une procuration notariée ce serait +simple non ?

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :
Grmff a écrit :

le notaire m'a confirmé que

par téléphone ?

Pourquoi vous voulez pas d'une procuration notariée ce serait +simple non ?

Par mail.
Comment obtiendrai-je que la fille aille chez le notaire alors qu'elle ne répond même pas à mes mails et refuse de me donner son numéro de téléphone?

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

grmff a écrit :

Sur ces entrefaites, le notaire m'a confirmé que les héritiers sont bien les propriétaires, respectivement usufruitier et nu-proprietaire.

Je suppose que vous voulez exprimer que, en ce qui concerne le lot (un studio) dont le défunt  était propriétaire dans l'ACP dont vous êtes le syndic, l'épouse du défunt en est devenue l'usufruitière tandis que sa belle-fille (la fille du défunt) en est devenue la nue-propriétaire.

Dernière modification par GT (24-03-2024 12:38:09)

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

GT a écrit :
grmff a écrit :

Sur ces entrefaites, le notaire m'a confirmé que les héritiers sont bien les propriétaires, respectivement usufruitier et nu-proprietaire.

Je suppose que vous voulez exprimer que, en ce qui concerne le lot (un studio) dont le défunt  était propriétaire dans l'ACP dont vous êtes le syndic, l'épouse du défunt en est devenue l'usufruitière tandis que sa belle-fille (la fille du défunt) en est devenue la nue-propriétaire.

Oui, c'est bien cela.

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grmff
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

De toute façon, j'ai donc fait mon AGE tout seul avec Grmfette.
Si je n'ai pas pu me donner quitus, les comptes passés ont été approuvé, les travaux réalisés aussi, le budget aussi, les provisions aussi, etc.
Refus du cdc par manque de candidat, idem pour le commissaire aux comptes, refus du commissaire aux comptes extérieur.
Lors de l'AGE, l'épouse était présente, a "voté" comme "tous les autres" sans que ce vote" n'ai de valeur, mais au moins, je pourrai dire que je ne fais pas de l'abus de majorité. La propriétaire du garage avait répondu OK pour tout par courrier, sans que cela n'aie de valeur non plus.

Au total, je vais envoyer le PV et attendre 4 mois... et je referai comme cela pour la suite.

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GT
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Re : Mandataire d'une Indivision quand les indivisaires ne prennent pas position

G.B. a écrit :
Grmff a écrit :

le notaire m'a confirmé que

par téléphone ?

Pourquoi vous voulez pas d'une procuration notariée ce serait +simple non ?


La fille du défunt n'est pas (pleine) propriétaire mais nue- propriétaire du studio dans l'ACP dont Grmff est le syndic. Elle est titulaire d'une droit de (nue-)propriété tandis que sa belle-mère est titulaire d'un droit d'usufruit sur ce bien.

La propriété (dans le chef du défunt) a été grevée d'un droit d'usufruit.

Et que prévoit notre code civil ?

Art. 3.87. Assemblée générale: organisation
  § 1er. Chaque propriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée générale et participe , physiquement ou si la convocation le prévoit, à distance, à ses délibérations. Il peut se faire assister d'une personne à la condition d'en avertir le syndic, par envoi recommandé, au moins quatre jours ouvrables avant le jour de l'assemblée générale. Cette personne ne peut ni diriger ni monopoliser la discussion pendant l'assemblée générale.
  En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire.

1été étape : les intéressés (l'usufruitière et la nue-propriétaire) désignent la personne qui sera leur mandataire. Celle-ci est convoquée aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires.
Si les intéressés n'ont pas communiqué au syndic l'identité de leur mandataire, ce syndic - après avoir éventuellement attiré l'attention des intéressés sur le texte de l'article 3.87, alinéa 2 C. civil - ne pourra que constater la situation.
Absence de désignation par les intéressés : dans ce cas le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu.

2ème étape :  Le  copropriétaire (en l'espèce  le mandataire désigné conformément à l'art.3.87, §1, alinéa 2 , à savoir la personne qui est convoquée aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires ) peut se faire représenter par un mandataire, membre de l'assemblée générale ou non conformément à l'article 3.87, § 7 C. civil.
Raisonner autrement reviendrait à priver de tout son sens et efficacité l'article 3.87 § 1 alinéa 2, C. civil. Comment une personne qui n'aurait pas été mandatée conformément à l'art.3.87,§ 1, al.2 pour participer aux délibérations de l'AG pourrait-elle se faire représenter par un mandataire?

Pour A. SALVE  (  https://www.uliege.be/cms/c_9054334/fr/ … id=U203322    ) , seul le mandataire désigné visé à l'article 3.87 § 1, alinéa 2 participera aux délibérations de l'AG et votera sous la réserve qu'il donnerait lui-même une procuration

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