Ajustement des charges

Je suis propriétaire depuis fin août 2022 d'un immeuble de rapport comprenant 5 appartements en Région Wallone

J'ai repris les locataires et les baux existants bien évidemment. Ceux ci disposent de charges différentes pour chaque appartement (baux conclus à des dates différentes, situations différentes)

Malheureusement ce batiment dispose d'un compteur unique pour l'élec et l'eau. La chaudière est également commune.

Il y a une différence de 8265€ en faveur du proprio entre les charges perçues depuis l'achat et les coûts réels (mazout, eau, élec et entretien chaudière)

Est-ce que la répartition suivante vous semble bonne et juste? (0.05 pour appartement vide, 0.30 pour appartement occupé)

1/001: vide, ratio de 0.05
1/011: occupé par personne seule, provision charges bail: 180€, ratio occupation de 0.30
40/001: occupé par 2 personnes, provision charges bail: 230€, ratio occupation de 0.30
40/011: occupé par 1 personne, provision charges bail: 140€, ratio occupation de 0.30
41: vide, ratio de 0.05
TOTAL ratio: 1.00 (voir capture d'écran)

Les surfaces sont sensiblement les mêmes (entre 65 et 75 m²). Y a-t-il lieu d'assigner un ratio + important pour le bien occupé par 2 personnes?

Puis-je remonter à la date d'achat du batiment pour ajuster les charges ou uniquement aux 12 derniers mois?

https://forum.pim.be/uploads/753c57101e … 78d446.png

Art. 3. - Paiement du loyer.
Le loyer mensuel initial préférentiel est fixé à la somme de XXX euros (XXX euros) plus 140 euros (cent  quarante euros) pour les  charges (electricité, eau,  chauffage, entretien chaudière et ramonage de la cheminée), soit XXX euros que le(s) preneur(s) est tenu de payer régulièrement par anticipation.

Le montant des charges pourra être revisé en fonction des dépenses réelles et de l’évolution des prix de certains biens et services.

Tous abonnements et contrats afférents à des services individualisés et à fins privatives, tels que télédistribution, téléphone, internet seront à charge exclusive du preneur .

Si le(s) preneur(s) n'exécute ni dans les trente jours, ni après le délai de dix jours de la sommation envoyée par voie recommandée, les obligations de paiement mises à sa charge, le bail sera résilié de plein droit, suivant la volonté du preneur.

A mon sens, si vous n'avez pas de compteurs de passage, vous ne pouvez pas faire de différence entre un appart vide et un appart occupé. C'est le même principe que pour les copropriétés, avec une répartition aux quotités.

Si les apparts sont de même taille, les frais seront les mêmes. Qu'ils soient inoccupés, occupés par une ou deux personnes. Voire par une smalla.

En mettant des compteurs de passage sur l'eau, vous allez sans doute diminuer votre consommation d'eau de 10 ou 20%, mais surtout vous allez pousser les locataires à faire réparer leur robinets et chasses qui coulent. En mettant les compteurs de passage pour l'eau, la consommation d'un de mes immeubles a été divisée par deux. (Sic!!!)

En mettant des calorimètres, vous allez très largement diminuer votre consommation également.

Si charges fixes, vous ne pouvez ni adapter pour le futur ni ajuster pour le passé. Vous payez ou empochez simplement la différence. Et les nouveaux compteurs que vous installez n'y changeront rien, sauf accord écrit des locataires ou nouveau bail avec de nouveaux locataires.

Section 6. - Révision du loyer et des charges
Art. 58 § 3. A tout moment, chacune des parties peut demander au juge de paix la révision des frais et charges forfaitaires ou leur conversion en frais et charges réels.
Le juge statue notamment sur la base de l'évolution des dépenses réelles.
Il décide la conversion si elle est possible.

Laurie071298 a écrit :

Question : comment faisait l'ancien proprio avec des baux pareils et aucun système de décompte individuel ?
Ce serait surement plus cohérent pour les locataires si vous pouviez reprendre le système de calcul qu'ils ont toujours connu jusqu'a la mise en place d'un système de calcul correct

Je m'étais posé la même question.

La phrase importante: "Le montant des charges pourra être revisé en fonction des dépenses réelles et de l’évolution des prix de certains biens et services."

Je vais donc proposer d'augmenter les charges afin de récuperer une partie de ces frais et installer des compteurs (à ma charge). Ensuite dans un an je refais un décompte.

Encore faut-il s'entendre sur la répartition des frais fixe.