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demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux
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demande du conseil conforme à la Loi?

Bonjour,
Que pensez-vous des demandes, souvent, faite aux AG par le conseil de copropriété qui demande un budget annuel pour diverses prestations et travaux minimes ( non expressément déterminées à l'avance), sachant que la Loi stipule :
"Art. 3.90 Conseil de copropriété (Art. 577-8/1 ACc)
§ 4. ...Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des :
de deux tiers des voix, Sous réserve des compétences légales du syndic, De l’assemblée générale Et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année."

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GT
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

S'agit-il de la prise en charge par l'ACP de prestations effectuées par les membres du conseil de copropriété dans l'exercice de leurs missions légale ou décidées par l'AG ? ou d'autres mots d'un remboursement forfaitaire de frais engagés par les membres  du conseil dans le cadre de ces missions ?
exemple de frais : forfait téléphone.

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux a écrit :

Bonjour,
Que pensez-vous des demandes, souvent, faite aux AG par le conseil de copropriété qui demande un budget annuel pour diverses prestations et travaux minimes ( non expressément déterminées à l'avance), sachant que la Loi stipule :
"Art. 3.90 Conseil de copropriété (Art. 577-8/1 AC § 4. ...Il peut recevoir toute autre mission ou délégation de compétences sur décision de l’assemblée générale prise à une majorité des :
de deux tiers des voix, Sous réserve des compétences légales du syndic, De l’assemblée générale Et du commissaire aux comptes. Une mission ou une délégation de compétences de l’assemblée générale ne peut porter que sur des actes expressément déterminés et n’est valable que pour une année."

Vous demandez ce que nous pensons... Pour ma part (et GT me pardonnera je l'espère) il est important de déterminer si cette demande est conforme aux intérêts de la copropriété et des copropriétaires.

Si l'AG décide de déléguer une partie de ses compétences sa décision est valable, fût-elle hors du cadre strictement limité par la loi, si aucun CP n'attaque la décision dans les quatre mois.

"... des actes expressément déterminés", cela peut s'interpréter de différentes manières. Dès lors, si l'ACP y trouve son intérêt, il est possible de déléguer au CDC (pour une durée d'un an, renouvelable) par exemple la liberté de faire effectuer "tous travaux qui seraient nécessaires ou utiles" à concurrence de XXX €. Et cela peut inclure un remboursement de frais engagés ou autre. Tout est possible.

Est-ce conforme à la loi ? Si un CP accorde assez d'intérêt à la question et se sent lésé, il peut contester la décision de l'AG et un juge tranchera le cas échéant. En attendant, c'est conforme à la volonté et à l'intérêt des copropriétaires de de l'ACP. Et c'est la seule chose qui importe.

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MarcoBrux
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

GT a écrit :

S'agit-il de la prise en charge par l'ACP de prestations effectuées par les membres du conseil de copropriété dans l'exercice de leurs missions légale ou décidées par l'AG ? ou d'autres mots d'un remboursement forfaitaire de frais engagés par les membres  du conseil dans le cadre de ces missions ?
exemple de frais : forfait téléphone.

Non Non pas du tout ça (je me suis peut-être mal exprimé). le budget demandé servirait, sur décision du conseil, de faire exécuter certaines prestations minimes dans les communs:
- faire enlever des crasses sur le mur d'entrée (laver), voir repeindre
- repeindre une porte entrée, porte d'ascensseur
- enlever des garffitis
- remplacer tapis des couloirs etc etc

Ces prestations ne sont pas expréssément detérminées lors de l'AG d'ou ma questio par rapport à la Loi.

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GT
Pimonaute non modérable
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

S'agit-il de la prise en charge par l'ACP de prestations effectuées par les membres du conseil de copropriété dans l'exercice de leurs missions légale ou décidées par l'AG ? ou d'autres mots d'un remboursement forfaitaire de frais engagés par les membres  du conseil dans le cadre de ces missions ?
exemple de frais : forfait téléphone.

Non Non pas du tout ça (je me suis peut-être mal exprimé). le budget demandé servirait, sur décision du conseil, de faire exécuter certaines prestations minimes dans les communs:
- faire enlever des crasses sur le mur d'entrée (laver), voir repeindre
- repeindre une porte entrée, porte d'ascensseur
- enlever des garffitis
- remplacer tapis des couloirs etc etc

Ces prestations ne sont pas expréssément detérminées lors de l'AG d'ou ma questio par rapport à la Loi.

Et que se passera-t-il si des entrepreneurs n'ont pas été enregistrés ?
Les vérifications sont-elles exécutées par le conseil en ce qui concerne l'existence de dettes fiscales et sociales ds le chef de certains entrepreneurs
Des factures sont-elles adressées ?
A qui ?
Qui sera responsable en cas de problèmes , p.e travail au noir, accident sur le chantier... ?

Dernière modification par GT (19-05-2024 16:59:23)

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

GT a écrit :

Et que se passera-t-il si des entrepreneurs n'ont pas été enregistrés ?
Les vérifications sont-elles exécutées par le conseil en ce qui concerne l'existence de dettes fiscales et sociales ds le chef de certains entrepreneurs
Des factures sont-elles adressées ?
A qui ?
Qui sera responsable en cas de problèmes , p.e travail au noir, accident sur le chantier... ?

Si des entrepreneurs ne sont pas enregistrés, à priori la terre continuera de tourner.

Les factures (éventuelles) sont adressées à l'ACP... pourquoi en serait-il autrement ?

En cas de problème... la vie est un risque et la probabilité d'un problème important est bien moindre que le bénéfice d'une action pragmatique et efficace qui donne la liberté à des personnes désignées d'agir dans certaines limites au mieux dans l'intérêt de l'ACP

Il est question ici de petits travaux qui s'avéreraient nécessaires/utiles au sein de l'ACP. Pas de refaire une toiture ou ravaler la façade...

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux a écrit :

Non Non pas du tout ça (je me suis peut-être mal exprimé). le budget demandé servirait, sur décision du conseil, de faire exécuter certaines prestations minimes dans les communs:
- faire enlever des crasses sur le mur d'entrée (laver), voir repeindre
- repeindre une porte entrée, porte d'ascensseur
- enlever des garffitis
- remplacer tapis des couloirs etc etc

Ces prestations ne sont pas expréssément detérminées lors de l'AG d'ou ma questio par rapport à la Loi.

A vous d'interpréter la loi dans le sens qui vous arrange. Les personnes concernées sont les copropriétaires et à mon sens, ils ont la liberté de décider de ce qu'il convient d'accepter ou non.

Et vous pouvez considérer que "faire effectuer "tous travaux qui seraient nécessaires ou utiles" à concurrence de XXX €." détermine à suffisance les prestations concernées. Sauf si un CP s'oppose à la décision de l'AG et en demande l'annulation devant le juge de paix... et obtient satisfaction.

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grmff
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

A priori, ce qui n'est pas précisé dans le PV comme mandat au conseil n'est pas décidé.
Pour les petits travaux d'entretien que vous mentionnez, c'est au syndic de les commander, de les faire exécuter, de les contrôler et de les payer. Voilà pour la règle.

Maintenant, beaucoup de copropriétés fonctionnent différemment, et fonctionnent très bien.

Pour ma part, j'exclurais absolument tout travail au noir. Au delà de l'illégalité, il y a trop de risque. En cas d'accident. De contrôle. De dénonciation (il y a des trâces dans la compta...) De mésentente avec un copropriétaire qui finit par vendre et dénoncer au fisc, à l'ONSS ou aux organismes sociaux dont dépendrait le prestataire.

Un petit patron en toiture me racontait qu'il avait été contrôlé, sans doute sur base d'une dénonciation, et avait eu une amende de 20.000€

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

grmff a écrit :

A priori, ce qui n'est pas précisé dans le PV comme mandat au conseil n'est pas décidé.
Pour les petits travaux d'entretien que vous mentionnez, c'est au syndic de les commander, de les faire exécuter, de les contrôler et de les payer. Voilà pour la règle.

Maintenant, beaucoup de copropriétés fonctionnent différemment, et fonctionnent très bien.

Pour ma part, j'exclurais absolument tout travail au noir. Au delà de l'illégalité, il y a trop de risque. En cas d'accident. De contrôle. De dénonciation (il y a des trâces dans la compta...) De mésentente avec un copropriétaire qui finit par vendre et dénoncer au fisc, à l'ONSS ou aux organismes sociaux dont dépendrait le prestataire.

Un petit patron en toiture me racontait qu'il avait été contrôlé, sans doute sur base d'une dénonciation, et avait eu une amende de 20.000€

Il est vrai qu'un travail au noir est risqué. Maintenant, un interrupteur défectueux dans les communs peut être remplacé "bénévolement" par un CP ou un tiers avec facturation de 50€ à l'ACP pour achat interrupteur. Sans autre justification, sur décision du CDC s'il a été mandaté. Et bien sur aux risques de l'intervenant qui agit de son propre chef. Sans cela le syndic est bien sur compétent pour faire effectuer les travaux par un électricien au motif de l'entretien, de la sécurité ou de l'urgence... dont coût entre 100 et 150€, le syndic ne pouvant se permettre de faire faire des travaux dans les mêmes conditions. On peut aussi penser par exemple à l'évacuation d'encombrants dans les communs, ou à un nettoyage exceptionnel, à un remplacement de tapis de sol, à la réparation d'un luminaire, d'une serrure... Bref, de petits travaux courants et exceptionnels qui seraient nécessaires. Le CDC peut aussi être mandaté par exemple pour faire placer une barre de soutien dans un ascenseur ou tout autres travaux jusqu'à un plafond déterminé s'ils sont nécessaires et/ou urgents. Et présenter la facture au syndic qui honorera le prestataire.

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MarcoBrux
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

GT a écrit :
MarcoBrux a écrit :
GT a écrit :

S'agit-il de la prise en charge par l'ACP de prestations effectuées par les membres du conseil de copropriété dans l'exercice de leurs missions légale ou décidées par l'AG ? ou d'autres mots d'un remboursement forfaitaire de frais engagés par les membres  du conseil dans le cadre de ces missions ?
exemple de frais : forfait téléphone.

Non Non pas du tout ça (je me suis peut-être mal exprimé). le budget demandé servirait, sur décision du conseil, de faire exécuter certaines prestations minimes dans les communs:
- faire enlever des crasses sur le mur d'entrée (laver), voir repeindre
- repeindre une porte entrée, porte d'ascensseur
- enlever des garffitis
- remplacer tapis des couloirs etc etc

Ces prestations ne sont pas expréssément detérminées lors de l'AG d'ou ma questio par rapport à la Loi.

Et que se passera-t-il si des entrepreneurs n'ont pas été enregistrés ?
Les vérifications sont-elles exécutées par le conseil en ce qui concerne l'existence de dettes fiscales et sociales ds le chef de certains entrepreneurs
Des factures sont-elles adressées ?
A qui ?
Qui sera responsable en cas de problèmes , p.e travail au noir, accident sur le chantier... ?

Non c'est tjrs pas ça:):)
l'idée est que le conseil demande au syndic d'exécuter ces missions comme si c'était l'AG qui a pris la décision

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MarcoBrux
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

grmff a écrit :

A priori, ce qui n'est pas précisé dans le PV comme mandat au conseil n'est pas décidé.
Pour les petits travaux d'entretien que vous mentionnez, c'est au syndic de les commander, de les faire exécuter, de les contrôler et de les payer. Voilà pour la règle.

Maintenant, beaucoup de copropriétés fonctionnent différemment, et fonctionnent très bien.

Pour ma part, j'exclurais absolument tout travail au noir. Au delà de l'illégalité, il y a trop de risque. En cas d'accident. De contrôle. De dénonciation (il y a des trâces dans la compta...) De mésentente avec un copropriétaire qui finit par vendre et dénoncer au fisc, à l'ONSS ou aux organismes sociaux dont dépendrait le prestataire.

Un petit patron en toiture me racontait qu'il avait été contrôlé, sans doute sur base d'une dénonciation, et avait eu une amende de 20.000€

sauf que le syndic peut/doit refuser si la décision n'est pas prise par l'Ag (hors travaux de conservation et urgents). ce qui n'est pas le cas ici. A aucun moment il était question de travaux au noir dans ma question...

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux a écrit :

sauf que le syndic peut/doit refuser si la décision n'est pas prise par l'Ag (hors travaux de conservation et urgents). ce qui n'est pas le cas ici. A aucun moment il était question de travaux au noir dans ma question...

Je ne vois pas où est le problème. L'AG mandate le CDC pour commander tous travaux qui seraient utiles ou nécessaires à concurrence de XXX € annuels. Le syndic agit donc sur demande du CDC dument mandaté par l'AG. Dans la mesure où cela ne concerne que de petits travaux, il ne devrait pas y avoir de problème. Et si certains CP jugent que ce n'est pas approprié, l'AG suivante pourra toujours modifier ou supprimer ce mandat qui doit être reconduit annuellement.

Par exemple si un occupant est victime d'un accident (cas vécu) qui entame fortement sa stabilité. Il demande à faire placer une barre de soutien dans l'ascenseur. Quelle est la solution ? Au choix :
- mise à l'ordre du jour de la prochaine AG et attente de la décision des CP
- aucune action et abandon de la personne à son sort
- convoquer une AGE pour débattre de la question
- laisser au CDC le soin d'analyser la situation et faire placer une barre de soutien sans attendre s'il le juge nécessaire

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Yves Van Ermen
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal.

La loi précise que le mandat peut être donné que pour des "des actes expressément déterminés". Et dire le CC à un budget à sa disposition pour des petits travaux, ce n'est pas clairement déterminé.
Je pense que le syndic qui laisse l'ACP de cette manière commet un faute. Sa responsabilité pourrait être engagée.

Et comme l'a relevé Grmff, la plupart des exemples c'est de l'entretien que le syndic peut réaliser.

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Aime ce post :

GT

rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

Yves Van Ermen a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal.

La loi précise que le mandat peut être donné que pour des "des actes expressément déterminés". Et dire le CC à un budget à sa disposition pour des petits travaux, ce n'est pas clairement déterminé.
Je pense que le syndic qui laisse l'ACP de cette manière commet un faute. Sa responsabilité pourrait être engagée.

Et comme l'a relevé Grmff, la plupart des exemples c'est de l'entretien que le syndic peut réaliser.

Il est indéniable qu'on sort du cadre prévu par la loi. Ceci dit, une interprétation large permet une gestion simplifiée et dans l'intérêt de l'ensemble des copropriétaires dont le problème se trouvera solutionné plus vite et à moindre frais. C'est plus pragmatique que légal, il est vrai.

Je reprends l'exemple de la barre de soutien dans l'ascenseur.

Par exemple si un occupant est victime d'un accident (cas vécu) qui entame fortement sa stabilité. Il demande à faire placer une barre de soutien dans l'ascenseur. Quelle est la solution ? Au choix :
- mise à l'ordre du jour de la prochaine AG et attente de la décision des CP
- aucune action et abandon de la personne à son sort
- convoquer une AGE pour débattre de la question
- laisser au CDC le soin d'analyser la situation et faire placer une barre de soutien sans attendre s'il le juge nécessaire

Quelle solution adopteriez-vous ?

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PIM
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

rexou a écrit :

Quelle solution adopteriez-vous ?

Pouvoirs au syndic, plutôt qu'au CDC

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

PIM a écrit :
rexou a écrit :

Quelle solution adopteriez-vous ?

Pouvoirs au syndic, plutôt qu'au CDC

Le syndic est plus limité que le CDC. Il engage sa responsabilité et aura moins tendance à privilégier les intérêts des copropriétaires. Pour la moindre petite vétille, il fera venir un professionnel, avec le coût que cela entraine. C'est légal. C'est cher aussi. Pour remplacer une ampoule ou réparer/remplacer un interrupteur cassé, il déplace (au moins) un électricien.

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MarcoBrux
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

Yves Van Ermen a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal.

La loi précise que le mandat peut être donné que pour des "des actes expressément déterminés". Et dire le CC à un budget à sa disposition pour des petits travaux, ce n'est pas clairement déterminé.
Je pense que le syndic qui laisse l'ACP de cette manière commet un faute. Sa responsabilité pourrait être engagée.

Et comme l'a relevé Grmff, la plupart des exemples c'est de l'entretien que le syndic peut réaliser.

C'est ce que je pense aussi!
d'un côté, la Loi es faite pour être respéctée (pour une foi qu'elle est explicite smile ), de l'autre, que répondre aux éventuels copropriétaires qui ne seraient pas d'accord que des prestations soient effectuées alors que qu'elles ne sont pas expressément votées à l'Ag et ne s'agit pas de travaux conservatoires ni urgents...

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rexou
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

MarcoBrux a écrit :
Yves Van Ermen a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal.

La loi précise que le mandat peut être donné que pour des "des actes expressément déterminés". Et dire le CC à un budget à sa disposition pour des petits travaux, ce n'est pas clairement déterminé.
Je pense que le syndic qui laisse l'ACP de cette manière commet un faute. Sa responsabilité pourrait être engagée.

Et comme l'a relevé Grmff, la plupart des exemples c'est de l'entretien que le syndic peut réaliser.

C'est ce que je pense aussi!
d'un côté, la Loi es faite pour être respéctée (pour une foi qu'elle est explicite smile ), de l'autre, que répondre aux éventuels copropriétaires qui ne seraient pas d'accord que des prestations soient effectuées alors que qu'elles ne sont pas expressément votées à l'Ag et ne s'agit pas de travaux conservatoires ni urgents...

Dans ce cas, pour reprendre l'exemple de la barre de soutien dans un ascenseur, le syndic est bloqué jusqu'à la décision de la prochaine AG et rien ne peut se faire entretemps. La loi est respectée, mais pas le confort de vie des occupants. Que dire à la personne soudainement à mobilité réduite qui sera impactée par cette inaction ?

Une copropriété, c'est à mon sens avant tout un ensemble de personnes qui se doivent de gérer leur patrimoine et leurs intérêts communs ensemble et pour le mieux. La priorité, c'est l'intérêt des copropriétaires selon moi. Et la relation conviviale, la participation au bien-être général de CP qui s'impliquent non pas à faire respecter la loi, mais à contribuer au bon fonctionnement des choses dans le quotidien de leur immeuble.

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copropriétaire engalère
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Re : demande du conseil conforme à la Loi?

Yves Van Ermen a écrit :

En ce qui me concerne, c'est purement et simplement illégal.

La loi précise que le mandat peut être donné que pour des "des actes expressément déterminés". Et dire le CC à un budget à sa disposition pour des petits travaux, ce n'est pas clairement déterminé.
Je pense que le syndic qui laisse l'ACP de cette manière commet un faute. Sa responsabilité pourrait être engagée.

Et comme l'a relevé Grmff, la plupart des exemples c'est de l'entretien que le syndic peut réaliser.

HOoooo miracle ! je suis entièrement d'accord avec vous! c'est exactement ce qui s'est passé dans l'immeuble à Evere dont on connait aujourd'hui les retombées néfastes et dramatiques!
chacun son rôle, les rafistoleurs du dimanche n'ont pas leur place dans les ACP.
voilà.

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