forum   Vous n'êtes pas identifié(e) : Inscription :: Identification | Recherche Forum



Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Non validation des comptes : conséquences ?

Bonsoir,
Je suis Commissaire aux comptes d'un immeiuble d'une vingtaine d'appartements.
Le syndic en place termine son mandat et il ne sera pas reconduit lors de la prochaine AG (début juin).
Les comptes envoyés jusque là soulèvent beaucoup de questions (payements sans factures, dette du Syndic à la CP,  ...). Malgré mes relances, il ne parvient pas à me fournir une situation nette (d'autant plus important qu'un autre va devoir reprendre).
A défaut de réponse, je compte bien exprimer mes réserves dans mon rapport à l'AG.
Cependant deux questions ;
1/ Que se passe-t-il operationellement si l'AG ne valide pas les comptes produits pas le syndic ? tout est bloqué ? le transfert vers le nouveau syndic peut-il s'opérer ?
2/ Lié à cela, probablement que l'AG refusera de donner quitus au Syndic. Quelles en sont les conséquences ?

Merci!

Ecolier

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 670

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Vous pouvez valider des comptes sans donner quitus au syndic.
Vous pouvez valider des comptes moyennant un certain nombre de correction, toujours sans donner quitus au syndic.

Si vous avez des comptes validés sous réserves de certaines corrections bien cadrées, votre nouveau syndic n'aura pas de difficultés à reprendre la gestion.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier a écrit :

Bonsoir,
Je suis Commissaire aux comptes d'un immeiuble d'une vingtaine d'appartements.
Le syndic en place termine son mandat et il ne sera pas reconduit lors de la prochaine AG (début juin).
Les comptes envoyés jusque là soulèvent beaucoup de questions (payements sans factures, dette du Syndic à la CP,  ...). Malgré mes relances, il ne parvient pas à me fournir une situation nette (d'autant plus important qu'un autre va devoir reprendre).
A défaut de réponse, je compte bien exprimer mes réserves dans mon rapport à l'AG.
Cependant deux questions ;
1/ Que se passe-t-il operationellement si l'AG ne valide pas les comptes produits pas le syndic ? tout est bloqué ? le transfert vers le nouveau syndic peut-il s'opérer ?
2/ Lié à cela, probablement que l'AG refusera de donner quitus au Syndic. Quelles en sont les conséquences ?

Merci!

Ecolier


dette du Syndic à la CP ? Le syndic sortant serait-il un copropriétaire ?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

2 notions et 2 (éventuelles) décisions :
1. l'approbation des comptes tenus par le syndic : soit ils sont approuvés, soit ils ne sont pas approuvés.
S'ils ne sont pas approuvés, il est est utile de mentionner dans le PV de l'AG les problèmes soulevés par cette comptabilité.
2. le quitus (appelé aussi décharge) à donner au syndic : cette décharge concerne l'ensemble de la gestion du syndic (y compris la gestion comptable). Un report de la décision sur la décharge à donner au syndic est envisageable.

Dernière modification par GT (21-05-2024 20:39:30)

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier a écrit :

Bonsoir,
Je suis Commissaire aux comptes d'un immeiuble d'une vingtaine d'appartements.

Il s'agit donc d'une comptabilité en partie double qui devait être tenue selon le plan comptable établi dans un arrêté royal de 2012.

Hors ligne

Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

GT a écrit :
Ecolier a écrit :

Bonsoir,
Je suis Commissaire aux comptes d'un immeiuble d'une vingtaine d'appartements.
Le syndic en place termine son mandat et il ne sera pas reconduit lors de la prochaine AG (début juin).
Les comptes envoyés jusque là soulèvent beaucoup de questions (payements sans factures, dette du Syndic à la CP,  ...). Malgré mes relances, il ne parvient pas à me fournir une situation nette (d'autant plus important qu'un autre va devoir reprendre).
A défaut de réponse, je compte bien exprimer mes réserves dans mon rapport à l'AG.
Cependant deux questions ;
1/ Que se passe-t-il operationellement si l'AG ne valide pas les comptes produits pas le syndic ? tout est bloqué ? le transfert vers le nouveau syndic peut-il s'opérer ?
2/ Lié à cela, probablement que l'AG refusera de donner quitus au Syndic. Quelles en sont les conséquences ?

Merci!

Ecolier


dette du Syndic à la CP ? Le syndic sortant serait-il un copropriétaire ?

Non, c'est un syndic pro. Cependant, des mouvements financiers CP => Syndic ne sont pas justifiés par des factures (et il peine à les trouver)

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 974

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Si vous n'approuvez pas les comptes en AG, vous ne saurez pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.
Vous ouvrez donc ainsi la boîte de Pandore...

Hors ligne

PIM
Pimonaute non modérable
Lieu : Uccle, Bruxelles, Belgique
Inscription : 10-03-2004
Messages : 17 301
Site Web

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier a écrit :

Non, c'est un syndic pro. Cependant, des mouvements financiers CP => Syndic ne sont pas justifiés par des factures (et il peine à les trouver)

Agréé IPI ?

Hors ligne

max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
Inscription : 28-02-2012
Messages : 1 990

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

panchito a écrit :

Si vous n'approuvez pas les comptes en AG, vous ne saurez pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.
Vous ouvrez donc ainsi la boîte de Pandore...

La non approbation des comptes n'empêche pas la poursuite des mauvais payeurs !
Elle peut la rendre plus compliquée mais ce n'est pas automatique !

C'est pour cela qu'il est préférable que la non approbation des comptes soit justifiée pour préciser ce qui est reproché et contesté.
Par exemple : si un appel de fonds est contesté, il ne sera pas possible de poursuivre un CP qui ne veut pas le payer.
Mais si ce sont des versements faits au syndic sans justification, cela n'empêche pas de poursuivre un paiement des frais de chauffage, de l'assurance, ...

Une ACP ne peut pas être obligée d'accepter des comptes mal tenus ou des opérations "curieuses" voir frauduleuse juste par le fait qu'elle ne pourrait pas poursuivre des mauvais payeurs !

Hors ligne

Aiment ce post :
GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

panchito a écrit :

Si vous n'approuvez pas les comptes en AG, vous ne saurez pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.
Vous ouvrez donc ainsi la boîte de Pandore...


Le recouvrement des appels de fonds spécifiques (p.e. pour le financement de gros travaux) et les provisions ne dépend pas de l'approbation des comptes par l'assemblée générale .
La créance de l'ACP sur les copropriétaires ( la preuve de l'exactitude des sommes réclamées aux copropriétaires) repose sur des décisions de l'AG , celles de procéder à des appels de fonds ou des provisions.

Hors ligne

grmff
Pimonaute non modérable
Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
Messages : 23 670

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

GT a écrit :
panchito a écrit :

Si vous n'approuvez pas les comptes en AG, vous ne saurez pas poursuivre les mauvais payeurs en justice.
Vous ouvrez donc ainsi la boîte de Pandore...


Le recouvrement des appels de fonds spécifiques (p.e. pour le financement de gros travaux) et les provisions ne dépend pas de l'approbation des comptes par l'assemblée générale .
La créance de l'ACP sur les copropriétaires ( la preuve de l'exactitude des sommes réclamées aux copropriétaires) repose sur des décisions de l'AG , celles de procéder à des appels de fonds ou des provisions.

Je partage aussi cet avis.

Hors ligne

panchito
Pimonaute non modérable
Inscription : 19-06-2012
Messages : 9 974

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

panchito a écrit :

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...

Qu'en est-il de l'ACP dont Ecolier est le commissaire au comptes ?

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

panchito a écrit :

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...


Un avocat spécialisé en droit de la copropriété écrivait :
"L’absence d’approbation des comptes n’empêche cependant pas, en soi, l’introduction d’une procédure de recouvrement des charges.
Deux hypothèses doivent cependant être distinguées : soit les comptes sont établis annuellement, définissant ainsi le solde à régler, compte tenu des appels provisionnels adressés mensuellement voire trimestriellement aux copropriétaires, ces provisions étant fixées à partir du budget préalablement adopté par l’assemblée ; soit les comptes sont établis trimestriellement, sans appels de provision, les dépenses de la période étant dans ce cas directement réparties entre les copropriétaires, invités à payer leur quote-part dans frais exposés."

"L’absence d’approbation des décomptes périodiques établis par le syndic, répartissant directement les dépenses entre les copropriétaires, n’empêche pas le recouvrement des charges, même si cette situation est de nature à susciter davantage de discussion et de contestation. Le seul fait que les comptes ne sont pas approuvés ne dispense pas les copropriétaires de contribuer au paiement des charges, tenus par une telle obligation. Si un copropriétaire conteste les charges qui lui sont réclamées sur la base de ces comptes périodiques, encore devra-t-il déterminer en quoi il les conteste. On peut difficilement admettre qu’il refuse de supporter sa part dans la prime d’assurances de l’immeuble, ou encore dans les factures de consommation ou d’entretien de l’immeuble, surtout s’il n’a émis aucune contestation à la réception du décompte. Il appartient à chacune des parties de collaborer loyalement à la charge de la preuve."

Hors ligne

Aime ce post :
Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

GT a écrit :
panchito a écrit :

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...

Qu'en est-il de l'ACP dont Ecolier est le commissaire au comptes ?

Nous avons des appels de provisions mensuels et des décomptes trimestriels.

Hors ligne

Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Finalement, et compte tenu des dernières réponses, je proposerais bien la démarche suivante :
1/ Validation des comptes, avec condition de rectification de la comptabilité suite aux remarques soulevées (erreur dans valorisation des stocks, flux financiers inexpliqués avec l'assureur, etc).  Ceci avec un délai d'exécution de 2 semaines après l'AG
2/ Quitus donné au syndic à condition que le point 1 est satisfait. Mandat au Commissaire aux comptes de s'"assurer que c'est bien le cas.

Qu'en pensez-vous ?

Merci

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...

Qu'en est-il de l'ACP dont Ecolier est le commissaire au comptes ?

Nous avons des appels de provisions mensuels et des décomptes trimestriels.

Que faut-il comprendre ?


Prenons un exemple. troisième trimestre 2023 (juillet, août, sept.2023)

appel provision début juillet 2023 (le montant des provisions mensuelles a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023). Délai de paiement : 15 jours.
appel provision début août 2023 (le montant des provisions mensuelles a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023) . Délai de paiement : 15 jours
appel provision début septembre 2023 (le montant des provisions a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023. Délai de paiement : 15 jours

Début octobre 2023 : établissement du décompte trimestriel (concernant le 3ème trimestre 2023 et prenant en considération les provisions appelées pour les mois de juillet , août et sept. 2023).  Que se passe-t-il ? Les copropriétaires sont invités à payer un complément aux provisions si les dépenses ont été supérieures aux prévisions ayant donné lieu au calcul des provisions ? Et quid si les dépenses ont été inférieures aux provisions ?

Hors ligne

Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

GT a écrit :
Ecolier a écrit :
GT a écrit :
panchito a écrit :

De nombreuses copropriétés ne fonctionnent pas sur base d'appels de provisions.
Elles sont en décomptes trimestriels sur base des frais réels...

Qu'en est-il de l'ACP dont Ecolier est le commissaire au comptes ?

Nous avons des appels de provisions mensuels et des décomptes trimestriels.

Que faut-il comprendre ?


Prenons un exemple. troisième trimestre 2023 (juillet, août, sept.2023)

appel provision début juillet 2023 (le montant des provisions mensuelles a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023). Délai de paiement : 15 jours.
appel provision début août 2023 (le montant des provisions mensuelles a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023) . Délai de paiement : 15 jours
appel provision début septembre 2023 (le montant des provisions a été voté lors de l'AG tenue ds la 2ème quinzaine de juin 2023. Délai de paiement : 15 jours

Début octobre 2023 : établissement du décompte trimestriel (concernant le 3ème trimestre 2023 et prenant en considération les provisions appelées pour les mois de juillet , août et sept. 2023).  Que se passe-t-il ? Les copropriétaires sont invités à payer un complément aux provisions si les dépenses ont été supérieures aux prévisions ayant donné lieu au calcul des provisions ? Et quid si les dépenses ont été inférieures aux provisions ?

Le syndic organise de la façon suivante :
- Chacun paye une provision mensuelle établie sur base du budget
- Il envoie les décomptes trimestriels, et les CP sont libres de demander un remboursement ou d'adapter leur provision mensuelle (peu le font en réalité)
- En fin d'année, avec le décompte du T4, il est demandé d'apurer en cas de dette. Si faible solde positif, on les laisse pour l'année suivante.

Hors ligne

GT
Pimonaute non modérable
Inscription : 11-10-2014
Messages : 12 300

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

Ecolier a écrit :

Finalement, et compte tenu des dernières réponses, je proposerais bien la démarche suivante :
1/ Validation des comptes, avec condition de rectification de la comptabilité suite aux remarques soulevées (erreur dans valorisation des stocks, flux financiers inexpliqués avec l'assureur, etc).  Ceci avec un délai d'exécution de 2 semaines après l'AG
2/ Quitus donné au syndic à condition que le point 1 est satisfait. Mandat au Commissaire aux comptes de s'"assurer que c'est bien le cas.

Qu'en pensez-vous ?

Merci

L'AG ne valide pas les comptes . Mais les approuve ou non.

Je ne vois pas l'avantage d'approuver les comptes avec condition et de donner décharge sous condition dès lors que le syndic termine, je suppose, lors de l'AG.

Cette attitude est source de confusions.

Mais rien n'empêche le syndic sortant de profiter de la période de 30 jours dont il est question ci-dessous pour corriger sa comptabilité.

Le Code civil prévoit que le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

Le syndic entrant corrigera la comptabilité non approuvée par l'AG et non corrigée par le syndic sortant. Il facturera à l'ACP ses prestations.
L'ACP est susceptible d'en demander le remboursement au syndic sortant.

Dernière modification par GT (24-05-2024 08:55:53)

Hors ligne

Ecolier
Pimonaute
Inscription : 21-05-2024
Messages : 10

Re : Non validation des comptes : conséquences ?

GT a écrit :
Ecolier a écrit :

Finalement, et compte tenu des dernières réponses, je proposerais bien la démarche suivante :
1/ Validation des comptes, avec condition de rectification de la comptabilité suite aux remarques soulevées (erreur dans valorisation des stocks, flux financiers inexpliqués avec l'assureur, etc).  Ceci avec un délai d'exécution de 2 semaines après l'AG
2/ Quitus donné au syndic à condition que le point 1 est satisfait. Mandat au Commissaire aux comptes de s'"assurer que c'est bien le cas.

Qu'en pensez-vous ?

Merci

L'AG ne valide pas les comptes . Mais les approuve ou non.

Je ne vois pas l'avantage d'approuver les comptes avec condition et de donner décharge sous condition dès lors que le syndic termine, je suppose, lors de l'AG.

Cette attitude est source de confusions.

Mais rien n'empêche le syndic sortant de profiter de la période de 30 jours dont il est question ci-dessous pour corriger sa comptabilité.

Le Code civil prévoit que le syndic est chargé de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

Le syndic entrant corrigera la comptabilité non approuvée par l'AG et non corrigée par le syndic sortant. Il facturera à l'ACP ses prestations.
L'ACP est susceptible d'en demander le remboursement au syndic sortant.

Merci GT,
Donc la voie à suivre serait d'approuver les comptes et de donner quittus en l'état ?

Hors ligne

Pied de page des forums

Pim.be : votre forum de l'immobilier résidentiel belge depuis 2002.

Les dernières discussions sont ici » Récentes | Sans réponse
Règlement du forum | Liste des membres