Non validation des comptes : conséquences ?

Si vous n'approuvez pas les comptes, cela permet de les rectifier.
Si vous ne donnez pas le quitus au syndic, cela vous permet de lui demander des comptes sur sa gestion, et éventuellement des dédommagements sur son manque de gestion. Par voie de justice éventuellement.

Dernières évolutions :
Le syndic nous indique la chose suivante : "Il est tout à fait possible de décharger le Syndic de sa gestion (requis pour élire le nouveau syndic), mais pas de sa comptabilité. La responsabilité du syndic sortant restant pleine et entière, en regard des chiffres qu’il va transmettre à son successeur.
Toutes les corrections seront donc apportées dans la période de transition qui est de 30 jours. Cela est clairement défini dans la législation sur les copropriétés.
Sur base de votre rapport de commissaire aux comptes, nous apporterons donc toutes les corrections avant de transmettre les chiffres au nouveau syndic."

Cela vous parait-il régulier ?

Merci

Donc, nous pouvons lors de cette AG :
1/ Ne pas approuver les comptes 2023 (car erreurs identifiées dans le rapport du Commissaire)
2/ Ne pas donner quitus au Syndic démissionaire
3/ Elire un nouveau Syndic, qui reprend la charge dès après l'AG.

Lors de l'AG de l'an prochain (ou lors d'une AGE) :
1/ Finalement Approuver les comptes 2023
2/ Finalement donnez quitus au syndic démissionaire

Ceci nous donnant la possibilité de garder de la pression sur le syn dic sortant.

Est-ce correct ?

Merci

Qui est représenté par le (fameux) "nous" ?

Il est tout à fait possible pour l'AG de décharger un syndic de sa gestion dans le sens d'y mettre fin. Mais, j'ai lu dans une des dernières interventions qu'il était démissionnaire. Une (véritable) démission en cours de mandat ou une absence de demande de renouvellement de son mandat  arrivé à son terme?

Pour élire un nouveau syndic , il n'est pas requis de décharger (dans le sens de donner décharge/quitus) de sa gestion le syndic que l'AG veut remplacer.

Quelques dispositions du code civil quant à la fin de mission du syndic:

art.3.89 , § 7 : L'assemblée générale peut toujours révoquer le syndic.

art. 3.89, § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, DANS UN DÉLAI DE TRENTE JOURS SUIVANT LA FIN DE SON MANDAT, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

art.3.89 ,§ 1er. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est nommé par la première assemblée générale ou, à défaut, par décision du juge, à la requête de tout copropriétaire ou de tout tiers ayant un intérêt.
Les dispositions régissant la relation entre le syndic et l'association des copropriétaires, et la rémunération y afférente, figurent dans un contrat écrit. Ce contrat comprend notamment la liste des prestations sous forfait et la liste des prestations complémentaires et leurs rémunérations. Toute prestation non mentionnée ne peut donner lieu à une rémunération sauf décision de l'assemblée générale. S'il a été désigné dans le règlement d'ordre intérieur, son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée générale.

Le mandat du syndic ne peut excéder trois ans, mais peut être renouvelé par décision expresse de l'assemblée générale. Le seul fait de ne pas renouveler ce mandat ne peut donner lieu à une indemnité.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale, il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant la durée de son mandat.

Remarques : nous ignorons les dispositions des statuts et du contrat  relatives à la durée du mandat du syndic et à la fin de sa mission.

Quant au commissaire aux comptes :

Art. 3.91. Commissaire aux comptes
L'assemblée générale désigne annuellement un commissaire aux comptes ou un collège de commissaires aux comptes, copropriétaires ou non, qui contrôlent les comptes de l'association des copropriétaires, dont les compétences et OBLIGATIONS SONT DÉTERMINÉES PAR LE RÈGLEMENT D'ORDRE INTÉRIEUR.

Remarque : nous ignorons les obligations assignées au commissaire aux comptes dans le règlement d'ordre intérieur de l'ACP concernée.

Le syndic NOUS indique .... Le syndic est NOUS ! NOUS est le syndic !

Le syndic n'a-t-il pas "indiqué" au conseil de copropriété... ?

Vous vous êtes présenté comme commissaire aux comptes sans faire mention d'une appartenance au conseil de copropriété.

Lors de cette AG nous élirons le nouveaux syndic qui rentrera en focntion immédiatement.
Est-ce compatible ?

Ce n'est ni le commissaire aux comptes ni le conseil de copropriété qui élira un nouveau syndic mais les membres de l'AG.

Code civil
art. 3.89, § 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, DANS UN DÉLAI DE TRENTE JOURS SUIVANT LA FIN DE SON MANDAT, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;

Trente jours = le délai maximum.

Dernière modification par GT (29-05-2024 13:45:47)

Oui, c'est compatible. C'est évidemment l'AG qui prend les décisions, refuse le quitus, refuse l'approbation des comptes et nomme le nouveau syndic. Ce n'est pas le conseil ni les propriétaires individuellement.

Le Syndic est le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG
Mais le syndic n'est pas que le bras qui exécute les décisions prises par les copropriétaires en AG.
Du moins c'est que prévoit impérativement le Code Civil.

Code civil,
Art. 3.89. Syndic
§ 5. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement d'ordre intérieur, le syndic est chargé:
  1° d'exécuter et de faire exécuter les décisions prises par l'assemblée générale;
  2° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
  3° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires conformément à l'article 3.86, § 3;
  4° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes. Sous réserve de dispositions contraires dans le présent sous-titre, la correspondance recommandée est, à peine de nullité, adressée au domicile, ou à défaut, à la résidence ou au siège social du syndic et au siège de l'association des copropriétaires;
  5° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 3.94, § 2, dans les trente jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
  6° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée. La communication se fait par affichage, à un endroit bien visible, dans les parties communes de l'immeuble;
  7° de transmettre, si son mandat a pris fin de quelque manière que ce soit, dans un délai de trente jours suivant la fin de son mandat, l'ensemble du dossier de la gestion de l'immeuble à son successeur ou, en l'absence de ce dernier, au président de la dernière assemblée générale, y compris la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion, tout sinistre, un historique du compte sur lequel les sinistres ont été réglés, ainsi que les documents prouvant l'affectation qui a été donnée à toute somme qui ne se retrouve pas sur les comptes financiers de la copropriété;
  8° de souscrire une assurance responsabilité couvrant l'exercice de sa mission et de fournir la preuve de cette assurance; en cas de mandat gratuit, cette assurance est souscrite aux frais de l'association des copropriétaires;
  9° de permettre aux copropriétaires d'avoir accès à tous les documents ou informations à caractère non privé relatifs à la copropriété, de toutes les manières définies dans le règlement d'ordre intérieur ou par l'assemblée générale;
  10° de conserver, le cas échéant, le dossier d'intervention ultérieure de la façon fixée par le Roi;
  11° de présenter, pour la mise en concurrence visée à l'article 3.88, § 1er, 1°, c), une pluralité de devis établis sur la base d'un cahier des charges préalablement élaboré;
  12° de soumettre à l'assemblée générale ordinaire un rapport d'évaluation des contrats de fournitures régulières;
  13° de solliciter l'autorisation préalable de l'assemblée générale pour tout contrat entre l'association des copropriétaires et le syndic, ses préposés, ses proches, parents ou alliés jusqu'au troisième degré inclus, ou ceux de son conjoint jusqu'au même degré; il en est de même des contrats entre l'association des copropriétaires et une entreprise dont les personnes susvisées sont propriétaires ou dans le capital de laquelle elles détiennent une participation ou dans laquelle elles exercent des fonctions de direction ou de contrôle, ou dont elles sont salariées ou préposées; lorsqu'il est une personne morale, le syndic ne peut, sans y avoir été spécialement autorisé par une décision de l'assemblée générale, contracter pour le compte de l'association des copropriétaires avec une entreprise qui détient, directement ou indirectement, une participation dans son capital;
  14° de tenir à jour la liste et les coordonnées des personnes en droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale et de transmettre aux copropriétaires, à première demande et au notaire s'il en fait la demande au syndic, dans le cadre de la transcription d'actes qui sont transcrits dans les registres du bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale conformément à l'article 3.30, les noms, adresses, quotes-parts et références des lots des autres copropriétaires;
  15° de tenir les comptes de l'association des copropriétaires de manière claire, précise et détaillée suivant le plan comptable minimum normalisé à établir par le Roi. Toute copropriété de moins de vingt lots à l'exclusion des caves, des garages et parkings est autorisée à tenir une comptabilité simplifiée reflétant au minimum les recettes et les dépenses, la situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en compte, le montant du fonds de roulement et du fonds de réserve visés à l'article 3.86, § 3, alinéas 2 et 3, les créances et les dettes des copropriétaires;
  16° de préparer le budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, ainsi qu'un budget prévisionnel pour les frais extraordinaires prévisibles; ces budgets prévisionnels sont soumis, chaque année, au vote de l'association des copropriétaires; ils sont joints à l'ordre du jour de l'assemblée générale appelée à voter sur ces budgets. Le cas échéant, le syndic inscrit à l'ordre du jour de l'assemblée générale la question des travaux extraordinaires à prévoir pour les années à venir.

  Art. 3.100. Droit impératif
  Les dispositions du présent chapitre sont impératives.
  Les dispositions statutaires ou les dispositions du règlement d'ordre intérieur non conformes à la législation en vigueur sont de plein droit remplacées par les dispositions légales correspondantes à compter de leur entrée en vigueur.