Arriérés de loyer et charges qui trainent

Région concernée: Bruxelles
Durée du bail: 9 ans - prorogé 3 ans
Résidence principale: Oui
Enregistré: Oui
Date de prise d'effet: Juin 2013
Je suis le bailleur
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Bonjour,

Je donne en location un appartement depuis juin 2013. Le locataire a perdu son emploi pendant la période covid et a eu des difficultés à payer le bail, au point de solliciter l'aide du CPAS pour une partie du loyer pendant quelques mois. Durant cette période il a accumulé des retards de paiement de loyer et n'a pas payé plusieurs régularisations de charges.

Nous avons convenu d'un plan de paiement (par écrit - email) par lequel il ferait un second virement chaque mois équivalent à un demi-loyer avec communication indiquant que c'est un remboursement d'arriéré. Il l'a fait pendant un moment de façon plus ou moins régulière et a rattrapé une partie de sa dette de loyer. Par contre, il n'a plus payé les nouvelles régularisation de charges.

Depuis septembre 2023 il a stoppé tout remboursement supplémentaire et ne paie plus que son loyer. Il ne creuse donc pas sa dette, mais ne la réduit plus non plus. La dernière fois que je l'ai relancé, en mai 2024, il m'a donné (oralement) comme raison à cet arrêt "qu'il y avait de l'humidité dans une chambre et qu'il ne voyait pas pourquoi il paierait plus que le loyer pour un appartement avec ce problème".

Il faisait référence à un problème datant de 2020 (!) pour lequel je lui envoyé un plombier pour vérifier l'état de cette chambre et la présence éventuelle d'une fuite. Celui-ci avait conclu qu'il n'y avait pas de de problème et qu'il fallait aérer. Je n'ai plus eu aucun retour du locataire à ce sujet après cette intervention, jusqu'à son arrêt de remboursement et ma dernière relance. Je suis bien sûr disposé à effectuer l'un ou l'autre travaux (ajout d'un extracteur ?) s'il s'avère qu'il y a un réel problème.

À ce jour il lui reste: 2 loyers et demi et les régularisations de charges de 2021, 2022 et 2023 à rembourser. Celles de 2021 et 2023 sont "normales" aux alentours de 200€ mais 2022 était à plus de 700€ avec la hausse des prix de l'énergie.

Vu que le bail a été prorogé pour 3 ans en 2022, je pourrais lui donner son préavis 6 mois avant juin 2025.

Que feriez-vous à ma place ? Tenter un ultime arrangement ? Le prévenir que sans nouveau plan d'apurement je compte arrêter le bail en juin 2025 ?
Dans le cas où je lui donne effectivement son préavis, que faire pour tenter de récupérer les sommes dues ?