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fraude dans une copropriété

gindip
Pimonaute
Lieu : liège
Inscription : 04-03-2013
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fraude dans une copropriété

Bonjour à tous ,  2 copropriétaires ont été pris en flagrant délit de fraude par un employé de la société ISB au niveau de la comptabilisation des unités du système du chauffage ( déconnexion de fil électrique ), et ce depuis plusieurs années
1- comment peut on résoudre ce problème ?
2- peut on porter l'affaire en justice étant donné que les comptes ont été approuvés ?
Merci d’avance à tous ceux qui auront la gentillesse de me donner des infos .
Bonne journée

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Paul_6
Pimonaute intarissable
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Re : fraude dans une copropriété

Cette fraude est une infraction pénale. L'approbation des comptes n'a RIEN à voir avec cela. Donc vous pouvez/devez déposer plainte. Mais rien n'empêche de faire une AG extra et de demander aux fraudeurs de rembourser, avec évidemment un beau petit supplément. Si ils sont d'accord (et que l'AG approuve) vous pouvez vous en sortir "gagnant".

Dernière modification par Paul_6 (27-06-2024 11:08:27)

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gindip
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Lieu : liège
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Re : fraude dans une copropriété

Paul_6, merci pour votre réponse

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gindip
Pimonaute
Lieu : liège
Inscription : 04-03-2013
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Re : fraude dans une copropriété

Paul_6, encore une question , comment chiffrer le préjudice?

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XTof.vl
Pimonaute bavard
Inscription : 08-11-2016
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Re : fraude dans une copropriété

Comparer les consommations avec une année clean et ensuite faire une règle de 3.

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gindip
Pimonaute
Lieu : liège
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Re : fraude dans une copropriété

c 'est pas si simple, un des deux fraude depuis plus 20 ans

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twautele
Pimonaute
Inscription : 13-04-2024
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Re : fraude dans une copropriété

Situation semblable dans ma cp, l’ancien appartement de la concierge n’était pas relevé pour les consommations. Suite à la vente de l’immeuble et la création de la copro (et plus de conciergerie),  c’est resté ainsi pour ce lot. Le propriétaire se voyait donc remboursé les avances trimestrielles chaque année lors de la régularisation. Devenu CaC j’ai vite vu le problème.

Comme l’acte de base indique que « En l’absence de relevé de répartiteurs ou de répartiteurs, la répartition des frais de chauffage s’effectuera donc suivants les quotités des appartements, seuls concernés.«  on a donc réclamé le remboursement de 5 ans de charges au cp qui a bien du payer. Il a du reste revendu son lot peu après.

Porter plainte, peut-être (civil ou pénal ?)  mais quelle preuves irréfutable apporter ?
Reconnaissent t’ils les faits ?

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Paul_6
Pimonaute intarissable
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Messages : 516

Re : fraude dans une copropriété

Le vol, c'est du pénal.. Et la justice n'aime pas ça, pas du tout. Ce qui n'empêche pas d'obtenir des réparations civiles. Le correspondant parle de 'flagrant délit de fraude depuis plusieurs années'; évidemment il faut des preuves. Chiffrer le préjudice n'est évidemment pas très compliqué. On n'oubliera pas non plus la notion de prescription.

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gindip
Pimonaute
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Re : fraude dans une copropriété

twautele a écrit :

Situation semblable dans ma cp, l’ancien appartement de la concierge n’était pas relevé pour les consommations. Suite à la vente de l’immeuble et la création de la copro (et plus de conciergerie),  c’est resté ainsi pour ce lot. Le propriétaire se voyait donc remboursé les avances trimestrielles chaque année lors de la régularisation. Devenu CaC j’ai vite vu le problème.

Comme l’acte de base indique que « En l’absence de relevé de répartiteurs ou de répartiteurs, la répartition des frais de chauffage s’effectuera donc suivants les quotités des appartements, seuls concernés.«  on a donc réclamé le remboursement de 5 ans de charges au cp qui a bien du payer. Il a du reste revendu son lot peu après.

Porter plainte, peut-être (civil ou pénal ?)  mais quelle preuves irréfutable apporter ?
Reconnaissent t’ils les faits ?

pris en flagrant délit par un employé de chez ISB building technics

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twautele
Pimonaute
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Messages : 9

Re : fraude dans une copropriété

et cet employé est assermenté ou bien à t’on fait appel à un huissier de justice pour constater la fraude ?
si le fraudeur à été assez intelligent pour ne pas avoir une consommation nulle ce sera difficile de prouver la fraude.
au pénal 70% des plaintes sont classées sans suite (chiffre 2015).

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gindip
Pimonaute
Lieu : liège
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Re : fraude dans une copropriété

twautele a écrit :

et cet employé est assermenté ou bien à t’on fait appel à un huissier de justice pour constater la fraude ?
si le fraudeur à été assez intelligent pour ne pas avoir une consommation nulle ce sera difficile de prouver la fraude.
au pénal 70% des plaintes sont classées sans suite (chiffre 2015).

des photos ont été prises par l'employé sur lesquelles on voit les fil de courant déconnectés

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max11
Pimonaute intarissable
Lieu : Bruxelles
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Re : fraude dans une copropriété

gindip a écrit :
twautele a écrit :

et cet employé est assermenté ou bien à t’on fait appel à un huissier de justice pour constater la fraude ?
si le fraudeur à été assez intelligent pour ne pas avoir une consommation nulle ce sera difficile de prouver la fraude.
au pénal 70% des plaintes sont classées sans suite (chiffre 2015).

des photos ont été prises par l'employé sur lesquelles on voit les fil de courant déconnectés

Des photos de fils déconnectés depuis 20 ans ? des preuves que ce n'était pas déconnecter depuis x jours ?
et c'est prouvé que c'est le CP qui les a déconnectés ? ou un oubli de l'installateur ?
Et pendant 20 ans, personne n'a remarqué que ce fil était déconnecté ?

A mon avis, vous allez seulement faire perdre de l'argent à la copropriété si vous tentez une procédure pénale...
Un seul gagnant potentiel : l'avocat...

Négociez, trouver un accord sur une consommation forfaitaire par rapport à un autre appartement/occupants, c'est ce que je ferais !

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grmff
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Lieu : Sibulaga, Onatawani
Inscription : 25-05-2004
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Re : fraude dans une copropriété

Je ne négocierais pas.
Je prendrais une décision en AG, et laisserais les fraudeurs attaquer en justice...

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gindip
Pimonaute
Lieu : liège
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Re : fraude dans une copropriété

max11 a écrit :
gindip a écrit :
twautele a écrit :

et cet employé est assermenté ou bien à t’on fait appel à un huissier de justice pour constater la fraude ?
si le fraudeur à été assez intelligent pour ne pas avoir une consommation nulle ce sera difficile de prouver la fraude.
au pénal 70% des plaintes sont classées sans suite (chiffre 2015).

des photos ont été prises par l'employé sur lesquelles on voit les fil de courant déconnectés

Des photos de fils déconnectés depuis 20 ans ? des preuves que ce n'était pas déconnecter depuis x jours ?
et c'est prouvé que c'est le CP qui les a déconnectés ? ou un oubli de l'installateur ?
Et pendant 20 ans, personne n'a remarqué que ce fil était déconnecté ?

A mon avis, vous allez seulement faire perdre de l'argent à la copropriété si vous tentez une procédure pénale...
Un seul gagnant potentiel : l'avocat...

Négociez, trouver un accord sur une consommation forfaitaire par rapport à un autre appartement/occupants, c'est ce que je ferais !

Quelques explications complémentaires ,
1- les compteurs sont installés dans les wc des appartements, les fraudeurs déconnectent pendant un certain temps puis reconnectent pour enregistrer quelques unités
2- les compteurs d'unités est un autre problème qui n'a rien à voir avec les fraudeurs , ces compteurs sont de vulgaires compteurs d'heures, ils sont
commandé par le thermostat d’ambiance , le thermostat commande l’ouverture d'une vanne motorisée ,donc si, tous les radiateurs sont fermés,
le compteur enregistre des heures de fonctionnement , de même que si un seul radiateur est ouvert les heures de fonctionnement seront toujours les mêmes , ces heures serviront à établir le décompte de chaque appartement .
3- Suite à cette fraude et à l’inexactitude du système actuel  des calorimètres à radio fréquence vont être installés , et à ce moment on aura une idée de comparaison plus exacte et plus logique

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rexou
Pimonaute non modérable
Lieu : bruxelles
Inscription : 21-03-2010
Messages : 10 357

Re : fraude dans une copropriété

gindip a écrit :

Quelques explications complémentaires ,
1- les compteurs sont installés dans les wc des appartements, les fraudeurs déconnectent pendant un certain temps puis reconnectent pour enregistrer quelques unités
2- les compteurs d'unités est un autre problème qui n'a rien à voir avec les fraudeurs , ces compteurs sont de vulgaires compteurs d'heures, ils sont
commandé par le thermostat d’ambiance , le thermostat commande l’ouverture d'une vanne motorisée ,donc si, tous les radiateurs sont fermés,
le compteur enregistre des heures de fonctionnement , de même que si un seul radiateur est ouvert les heures de fonctionnement seront toujours les mêmes , ces heures serviront à établir le décompte de chaque appartement .
3- Suite à cette fraude et à l’inexactitude du système actuel  des calorimètres à radio fréquence vont être installés , et à ce moment on aura une idée de comparaison plus exacte et plus logique

Avec un système aussi mal foutu, pas surprenant que des fraudes existent !

Si je comprends bien, la facturation se fait sur base du temps durant lequel la vanne est ouverte ? Et ceci indépendamment du nombre de radiateurs ouverts ou fermés? Ce système ne répond pas à mon sens aux obligations légales de répartir les frais en fonction des consommations, si c'est bien ainsi que se font les décomptes. Les occupants auraient donc intérêt à ouvrir TOUS les radiateurs, pour atteindre  au plus vite la température désirée et limiter le temps d'ouverture de la vanne si je comprends bien ? Outre ce côté légalement douteux, le système en lui-même est aberrant et l'idée du compteur dans les wc avec des fils accessibles est la porte ouverte à toutes les dérives.

Et vous découvrez après 20 ans que certains fraudent ?

L'idée de la procédure pénale est à oublier. Perte de temps et d'argent pour tout le monde et comme dit Max11 difficile d'établir la responsabilité réelle de l'occupant et plus encore de chiffrer un préjudice.

Vous pourriez par exemple relever les consommations moyennes des intéressés sur les 5 dernières années et les comparer à la moyenne de l'immeuble. Ensuite demander le réajustement -par voie de pénalité par exemple- à cette consommation moyenne, majorée de 10, 20 voire 50%. Ceci uniquement si la différence est flagrante et permet effectivement de présumer d'une fraude réelle et durable dans le temps. Plus la différence de la consommation (ou du temps d'ouverture de la vanne)  est importante, plus il est établi une suspicion de fraude durable. Décision à  prendre en AG. Le paiement de ladite pénalité remettrait les pendules à l'heure et serait proportionnel à ce qui a été éludé ces 5 dernières années. Si l'un de ces occupants devait refuser le paiement, libre à lui d'intenter une action en justice... Je plussoie l'idée de Grmff.

Et surtout, ASAP remplacer ce système débile par des calorimètres électroniques. Tout peut toujours se frauder et il n'existe pas de solution miracle, mais au moins, ce ne sera plus aussi simple.

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rexou
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Re : fraude dans une copropriété

twautele a écrit :

Situation semblable dans ma cp, l’ancien appartement de la concierge n’était pas relevé pour les consommations. Suite à la vente de l’immeuble et la création de la copro (et plus de conciergerie),  c’est resté ainsi pour ce lot. Le propriétaire se voyait donc remboursé les avances trimestrielles chaque année lors de la régularisation. Devenu CaC j’ai vite vu le problème.

Comme l’acte de base indique que « En l’absence de relevé de répartiteurs ou de répartiteurs, la répartition des frais de chauffage s’effectuera donc suivants les quotités des appartements, seuls concernés.«  on a donc réclamé le remboursement de 5 ans de charges au cp qui a bien du payer. Il a du reste revendu son lot peu après.

Porter plainte, peut-être (civil ou pénal ?)  mais quelle preuves irréfutable apporter ?
Reconnaissent t’ils les faits ?

La situation que vous décrivez n'est en rien semblable à ce qui est évoqué. Dans votre cas, c'est l'ACP qui a commis une erreur. Le bénéficiaire de cette erreur a été remboursé à tord mais n'a en rien fraudé quoi que ce soit.

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twautele
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Re : fraude dans une copropriété

oui et non, disons que le cp à tiré longuement profit d’une erreur. Mais je pense que de toute façon il faudra arriver à un accord entre les parties parce que même si en AG les cp décident de faire payer (sur quelle base, est-ce prévu dans l’acte de base/règlement de cp ?) s’ils refusent ils faudra passer par le juge de paix et justifier tout cela. Et c’est l’ACP qui devra demander justice.

Dernière modification par twautele (28-06-2024 15:47:46)

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rexou
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Re : fraude dans une copropriété

twautele a écrit :

oui et non, disons que le cp à tiré longuement profit d’une erreur. Mais je pense que de toute façon il faudra arriver à un accord entre les parties parce que même si en AG les cp décident de faire payer (sur quelle base, est-ce prévu dans l’acte de base/règlement de cp ?) s’ils refusent ils faudra passer par le juge de paix et justifier tout cela. Et c’est l’ACP qui devra demander justice.

Le CP a tiré profit de l'erreur de l'ACP. La conciergerie est souvent dépourvue de parts et sa consommation de chauffage se répartit entre les autres CP. Si l'ACP a commis l'erreur de ne pas attribuer de parts à ce lot (ce qui devait être fait par acte notarié soit dit en passant) la faute en revient à l'ACP et pas à l'acheteur du lot. A voir donc ce qui est prévu et ce qui peut être opposable à ce CP. Dans le meilleur des cas, il pourra être demandé une régularisation avec 5 ans de rétroactivité. Dans le pire des cas, vous devrez d'abord faire adapter les statuts et faire enregistrer les modifications par acte notarié.

Il ne suffit pas que les CP "décident" de faire payer...

Quant à "demander justice", ça me semble pour le moins aléatoire vu ce que vous mentionnez. Votre ACP est gérée par un syndic IPI ???

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twautele
Pimonaute
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Re : fraude dans une copropriété

cette discussion est à propos du problème de gindip, je ne faisais que relater une situation similaire qui à été résolue de façon satisfaisante et qui donc n’appelle pas à plus de commentaires.
Revenons donc au sujet de cette discussion.

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rexou
Pimonaute non modérable
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Re : fraude dans une copropriété

twautele a écrit :

cette discussion est à propos du problème de gindip, je ne faisais que relater une situation similaire qui à été résolue de façon satisfaisante et qui donc n’appelle pas à plus de commentaires.
Revenons donc au sujet de cette discussion.

Il a été répondu au cas évoqué par Gindip. Par contre, vous dite que votre cas -même si pas vraiment similaire- a été résolu de façon satisfaisante. Il serait intéressant de savoir quelle est la solution que vous avez apporté à votre problème...

Les commentaires ne sont pas une fin en soi. Ils aident, comme les questions, à comprendre la situation et il est surtout intéressant de donner des idées ou des pistes pour résoudre le problème énoncé.

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