Immeuble en autogestion

Bonjour à tous,

Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher

Pensez-vous cela possible? Des exemples?

Merci d'avance

Bonjour à tous,

Je suis nouveau, j'ai lu quelques articles et trouve ce forum super intéressant.
Depuis 1 an je suis commissaire aux comptes d'un petit immeuble de 15 appartements. Notre syndic vivement critiqué depuis plusieurs années ne fait plus grand chose à part empocher prés de 500€ chaque mois. Du coup, je suis un peu "obligé" de gérer l'opérationnel également comme la supervision des travaux, des réparations, un suivi détaillé des impayés et demande le lancement des procédures etc... bref, des choses qu'un commissaire aux comptes n'est pas censé faire.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher

Pensez-vous cela possible? Des exemples?

Merci d'avance

.
J'ai lu qu'il était possible de ne pas recourir à un syndic et que l'immeuble puisse se gérer seul, avec bien sûr une personne déléguée pour cela et peut-être un conseil de copropriété (anciennement dénommé conseil de gérance). Je pourrais dés lors m'occuper des choses que le syndic ne fait pas, les faire mieux car c'est pour mon bien et celui des coproprio et recevoir une compensation/défraiment pour cela... de plus, nous ne devrions plus répondre à toutes les exigences légales comme la TVA, la comptabilité etc...et cela coûterait moins cher

Pensez-vous cela possible? Des exemples?

Merci d'avance

PIM a écrit :

Jeanziano a écrit :

et recevoir une compensation/défraiment pour cela.

A manier avec beaucoup de prudence ce concept de "défraiement" , car cela pourrait ouvrir la porte aux cotisations comme indépendant...

Vous pouvez parfaitement inclure un forfait pour frais annuels, au bénéfice du syndic. Par exemple 15 euros mensuels par appartement. Vous ne déclarez rien vous ne "gagnez" rien. Vous recevez un dédommagement pour les frais encourus. Tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers...

GT a écrit :

Vis à vis du fisc, il conviendra d'établir pour le moins la vraisemblance de ces frais au risque de les voir qualifier en revenus professionnels dans le chef du syndic (camouflés sous le dénomination de frais tél, internet, informatique, déplacements, contacts avec fournisseurs, courriers.. ) .

Pour que le fisc risque de requalifier un revenu, il faut que deux conditions soient remplies :
1. Avoir connaissance dudit revenu

GT a écrit :

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque !

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

rexou a écrit :

GT a écrit :

Un copropriétaire est toujours susceptible à un moment ou à un autre de s'émouvoir de la situation en s'adressant à l'administration fiscale.

Il en ira de même en cas paiement en noir de prestations de nettoyage.

C'est très vrai. La vie est un risque !

Mais dans cette éventualité le risque sera limité dans la mesure où les montants en jeu ne sont pas disproportionnés et les sommes assez limitées.

Concernant le nettoyage, la responsabilité de tous les CP est aussi engagée, y compris celle du délateur si il ne s'est pas opposé en AG à cette façon d'opérer.

Le nettoyage en noir présente un plus grand risque avec la responsabilité en cas d'accidents... C'est donc une autre réflexion et, personnellement, je ne prendrais aucun risque avec du nettoyage non déclaré.

Pour la question de la rémunération, le risque fiscal existe surtout (à part la délation) si un des copropriétaires ou locataires décident de mettre une partie des charges dans sa compta d'indépendant ou société en utilisant le décompte comme pièce justificative.
Mais, je suis d'accord pour croire qu'un contrôleur ne se mettra pas du travail sur le dos pour 600 € par an non déclaré... !

rexou a écrit :

En effet, la nature et l'importance du risque ne sont pas comparables.

Concernant les frais de gérance, je doute de l'existence d'un risque réel dans l'hypothèse que vous citez d'autant plus que le décompte ne reprendra que d'une manière globale ce poste sans aucune précision... et pour un montant qui ne justifie pas vraiment un examen approfondi..

Par exemple 10 lots à 15€ mensuels, ça fait 1800€ annuels. Qui va pinailler pour vérifier si la totalité de ce montant peut être justifiée par des frais réels encourus ? Même en cas de délation je doute qu'une suite soit donnée à l'information.

Prudence avec la délation !
Elles ne vont pas à la poubelle comme cela devrait se passer dans une saine démocratie...
Elles sont analysées et s'il y a des éléments à vérifier un ordre de mission sera établi et un fonctionnaire devra gérer le dossier.
Et si un fonctionnaire a un ordre de mission, il le fait que ce soit pour 1.800 € ou pour 100.000 €.
Probablement un nouveau pour qu'il se fasse les dents sur un petit dossier et c'est souvent les pires contrôles sans pitié !
Ne pas oublier que l'administration peut contrôler plusieurs exercices et que des revenus non déclarés, c'est considéré comme une faute très grave quel qu'en soit le montant. Cela peut donc ouvrir la possibilité de contrôler le maximum d'exercices !

Si le vilain fraudeur a un bon job en plus de son activité frauduleuse, il va voir s'accumuler les redressements :
- Impôts sur plusieurs années au taux le plus élevé d'imposition.
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude)  (fisc)
- des cotisations sociales pour chaque année
- des intérêts et des amendes (non proportionnels à la fraude) (caisse sociale)
- et, en bonus, on pourrait même voir la TVA débarquer puisque la TVA de 21% est due sur des honoraires de syndic sauf à demander la dérogation avant de commencer à exercer
Quant à espérer déduire des frais des montants versés, il va falloir les prouver car les forfaits ne sont pas admis...