Demande de prime refusée à cause du syndic

kaprot · #1 20-10-2024 17:57:07

Bonjour,

Je vous écris pour demander votre avis sur une manque de notre syndic qui nous a causé un dommage.

En résumé : Il a fallu 10 mois, au lieu de huit jours prevu par la loi, au syndic pour enregistrer son mandat auprès de la BCE et de ce fait notre demande de prime Renolution a été refusée. Maintenant nous ne pouvons pas en soumettre une nouvelle.

En détail : Je suis copropriétaire d'une petite ACP à Bruxelles gérée par un syndic professionnel depuis le 1er décembre 2023. En juillet 2024, j'ai introduit une demande de prime Renolution au nom de l'ACP pour des travaux réalisés fin 2023. Début août, la demande a été rejetée car il n'y avait pas de syndic enregistré auprès de la BCE pour notre ACP. Étonné du motif, j'ai immédiatement contacté le syndic qui m'a confirmé qu'il avait fait la demande en avril 2024 mais qu'il avait oublié de payer la facture. Le 12 août, il a effectué le paiement et m'a assuré que l'enregistrement serait finalisé dans les trois jours. Le 15 août, dernier jour pour introduire une demande deprime pour 2024, j'ai donc introduit une nouvelle demande. Malheureusement, à la fin du mois d'août, la demande a de nouveau été rejetée pour la même raison : aucun syndic n'était enregistré auprès de la BCE pour notre ACP. Un peu fâché, j'ai recontacté le syndic qui m'a dit que tout était en ordre pour lui, qu'il avait fait la demande d'inscription et qu'il avait effectué le paiement. J'ai insisté car, si le syndic avait tout fait correctement mais quel'inscription n'apparaissait pas dans la BCE, cela signifiait qu'il y avait un problème quelque part dans la procédure et qu'il convenait de contacter le guichet d'entreprise utilisé pour l'inscription. Au bout de 45 jours, le 15 octobre, après beaucoup d'insistance de ma part, l'inscription du syndic est enfin apparue dans la BCE.

Q1) Est-il utile de déposer une plainte contre le rejet de la demande de prime, en expliquant que le retard dans l'inscription à la BCE du syndic n'est pas imputable à l'ACP mais au syndic lui-même ?

Q2) Est-il raisonnable d'intenter une action en dommages et intérêts contre le syndic, étant donné qu'en raison du retard, nous avons perdu la possibilité de demander les primes pour les travaux effectués ?

Merci!!

GT · #21 28-10-2024 14:48:55

G.B. a écrit :

On peut être syndic, sans être Ipi
Il parait aussi que des avocats exercent parfois comme syndic et donc ils n'ont pas de numéro IPI ?
Sinon, je voulais juste dire que l'asbl Renolution a surtout besoin d'avoir l'assurance de verser l'argent sur un compte bancaire dont le bénéficiaire effectif sera la copropriété / les copropriétaires en personne physique, in fine.
Qui sait si l'exigence d'un syndic mentionné à la BCE ( en application de l'AR entré en vigueur le 1er avril 2017) est précisé expréssement dans les conditions d'octroi de la prime ou seulement contextuellement dans la lettre.
En tout état de cause, cette prudence de l'asbl Renolution est compréhensible pour se prémunir d'une éventuelle fraude aux subsides dès lors que ce n'est pas un syndic - à fortiori un professionnel IPI - qui lui formule une demande de prime.
Je ne sais pas si c'est mieux formulé ainsi, mais je l'espère.

Je n'ai pas trouvé sur le site de la banque-carrefour des entreprise le numéro d'entreprise une prétendue ASBL Renolution.

Dernière modification par GT (28-10-2024 14:49:25)

rexou · #22 28-10-2024 16:09:48

G.B. a écrit :

On peut être syndic, sans être Ipi
Il parait aussi que des avocats exercent parfois comme syndic et donc ils n'ont pas de numéro IPI ?
Sinon, je voulais juste dire que l'asbl Renolution a surtout besoin d'avoir l'assurance de verser l'argent sur un compte bancaire dont le bénéficiaire effectif sera la copropriété / les copropriétaires en personne physique, in fine.
Qui sait si l'exigence d'un syndic mentionné à la BCE ( en application de l'AR entré en vigueur le 1er avril 2017) est précisé expréssement dans les conditions d'octroi de la prime ou seulement contextuellement dans la lettre.
En tout état de cause, cette prudence de l'asbl Renolution est compréhensible pour se prémunir d'une éventuelle fraude aux subsides dès lors que ce n'est pas un syndic - à fortiori un professionnel IPI - qui lui formule une demande de prime.
Je ne sais pas si c'est mieux formulé ainsi, mais je l'espère.

Les avocats, mais aussi les experts-comptables, les architectes, les géomètres-experts... et les CP lambda sans aucune qualification spéciale (au sein de l'ACP dont ils sont membres) peuvent exercer l'activité de syndic sans être IPI

Asbl rénomachin... perso, connais pas... quel est le rapport avec le message initial ?

G.B. · #23 28-10-2024 18:08:08

C'est logique qu'il y ait une règle administrative pour essayer d'éviter une fraude aux subsides et vous avez raison !
J'ai corrigé remplacé l'asbl renomachin par ceci :

J'ai déjà essayé d'expliquer au syndic les dommages qu'il nous a causés, mais cela ne l'intéresse pas du tout. Je pense qu'il ne fera absolument rien sans une « menace » juridique

Pourrait-on conclure que ledit syndic pourrait éventuellement être blamé par son Institut professionnel pour avoir trainé à se faire connaitre à la BCE et pour ne pas avoir demandé la prime Renolution avec diligence ?

Et si le syndic était un avocat c'est à son Batonnier que l'on peut s'en plaindre ?

L'un et l'autre ont aussi une assurance professionnelle RC justement pour gérer cela à l'amiable, non ?

Dernière modification par G.B. (29-10-2024 09:27:46)

kaprot · #24 30-10-2024 15:02:49

GT a écrit :

La décision d'irrecevabilité contient-elle une mention concernant une procédure de recours contre celle-ci ?

Oui, il y a la possibilité de porter plainte contre le refus de la demande. C’était en effet le sujet de ma première question dans mon message initial. En attendant de connaître votre avis, j’ai dû introduire la plainte car le délai pour l’introduire était proche.
Je l'ai introduite en précisant que la responsabilité du non-enregistrement incombe au syndic et non à l'ACP.

Je n'ai pas beaucoup d'espoir, car je ne sais pas si c'est un argument valable. Je n'ai pas encore compris si l'ACP reste toujours responsable des actions ou des non-actions du syndic. Par exemple, je pense que si le syndic paie les factures en retard, les coûts de ce retard incombent toujours à l'ACP.

kaprot · #25 30-10-2024 16:14:55

G.B. a écrit :

un syndic peut donner mandat à un des copropriétaires pour introduire la demande de primes au nom de l'ACP. Bien entendu, le "Demandeur" reste l'ACP. L'AG doit approuver ce mandat.
il existe ce texte de loi ?

Je n'en sais rien. Je ne suis pas juriste et, comme vous l'avez sans doute déjà deviné, je ne suis pas belge non plus.
J'ai fait confiance au syndicat et surtout à Homegrade.

G.B. a écrit :

Le Cp qui a introduit la demande de primes avait été madaté ?

Oui, bien sûr.

G.B. a écrit :

L'Arrêté Royal entré en vigueur le 1er avril 2017 , pour l'indication du syndic dans la BCE de l'ACP n'est pas prescrit comme une infraction, par exemple une ACP SANS SYNDIC ( indiqué dans la BCE ) peut parfaitement ester en justice, donc il devrait en être de même pour la politique de Urban Brussels, non ?

Évidemment, ce n'est pas le cas. Je ne vous ai pas raconté toute l'histoire de mon ACP, mais il s'agissait du troisième rejet d'une demande de prime, toujours pour la même raison. Mais cette fois-ci, je m'attendais à ce que syndic ait inscrit son mandat à la BCE.
Homegrade, qui m'a conseillé tout au long de la procédure, m'a dit que l'administration souhaitait que les ACP soient en ordre avec la loi avant d'accorder de primes.

kaprot · #26 30-10-2024 16:37:00

G.B. a écrit :

Pourrait-on conclure que ledit syndic pourrait éventuellement être blamé par son Institut professionnel pour avoir trainé à se faire connaitre à la BCE et pour ne pas avoir demandé la prime Renolution avec diligence ?

La première partie de la question correspond exactement à ma question initiale.
Je pense que c'est clair maintenant, mais dans notre cas, ce n'est pas le syndic qui a dû introduire la demande de prime.
Au cours de l'AG, nous avons également evalué cette possibilité, mais le syndic nous a dit qu'il n'était pas en mesure d'introduire la demande, mais qu'il déléguerait aux "chasseurs de prime", moyennant un coût de 12,5 % de la prime obtenue. L'AG a donc décidé de me mandater pour introduire la demande.

G.B. · #27 30-10-2024 16:47:45

L'AG a donc décidé de vous mandater pour introduire la demande et c'est écrit dans UN PV ,
donc vous pourriez ( à l'unanimité de tous les copropriétaires sans réunion c'est valable en demandant au nouveau syndic de ratifier la décision dans le livre des PVs ) faire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur :
https://www.ipi.be/kb/ipi/assurance/las … -expliquee

et/ou une requête en conciliation ( gratuit) auprès du tribunal de l'entreprise compétent selon le contrat dudit syndic,

puisque si je comprends bien il ne faut pas se plaindre à l'IPI ça ne motiverait pas le syndic d'après ce que je lis,
bon tout cela est pure théorie car je n'ai pas de témoignage de satisfaction avec l'assurance ,
mais l'assureur existe justement poour que les choses s'arrangent à l'amiable de préférence,
je pense

Dernière modification par G.B. (30-10-2024 16:54:13)

kaprot · #28 31-10-2024 20:00:37

G.B. a écrit :

L'AG a donc décidé de vous mandater pour introduire la demande et c'est écrit dans UN PV ,
donc vous pourriez ( à l'unanimité de tous les copropriétaires sans réunion c'est valable en demandant au nouveau syndic de ratifier la décision dans le livre des PVs ) faire une déclaration de sinistre auprès de l'assureur :
https://www.ipi.be/kb/ipi/assurance/las … -expliquee

Le syndic de notre copropriété n'est pas un agent immobilier et je ne pense donc pas qu'il soit inscrit à l'IPI.

G.B. a écrit :

et/ou une requête en conciliation ( gratuit) auprès du tribunal de l'entreprise compétent selon le contrat dudit syndic,

Merci pour cette suggestion. Je vais essayer de me renseigner sur cette procédure.

G.B. · #29 01-11-2024 07:59:52

un syndic professionnel depuis le 1er décembre 2023 mais qui n'est pas inscrit à l'IPI,
c'est-à-dire ?

rexou · #30 01-11-2024 13:20:18

G.B. a écrit :

un syndic professionnel depuis le 1er décembre 2023 mais qui n'est pas inscrit à l'IPI,
c'est-à-dire ?

Avocat, comptable, géomètre-expert, architecte...
Ces professionnels n'ont aucun besoin de s'inscrire à l'IPI

GT · #31 01-11-2024 14:20:49

Les 3 métiers des agents immobiliers agréés par l'I.P.I.
- l'agent immobilier-courtier
- l'agent immobilier-syndic
- l'agent immobilier-régisseur

kaprot · #32 02-11-2024 00:44:08

G.B. a écrit :

un syndic professionnel depuis le 1er décembre 2023 mais qui n'est pas inscrit à l'IPI,
c'est-à-dire ?

Notre syndic est une société qui ne s'occupe que de la gestion des copropriétés. Je ne sais pas si je peux écrire son nom ici.
Cependant, j'ai relu attentivement le contrat que l'ACP a signé avec le syndic, et il y a effectivement deux numéros IPI que je n'avais pas remarqués auparavant. Je peux donc supposer qu'un ou deux administrateurs de la société sont également agents immobiliers.

Or, je ne comprends pas comment un tiers victime d'un accident, notre ACP, peut faire une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d'assurance IPI du responsable de ce sinistre. N'est-ce pas l'assuré qui devrait faire la déclaration de sinistre, comme expliqué ici ?

PIM · #33 02-11-2024 09:47:40

kaprot a écrit :

Or, je ne comprends pas comment un tiers victime d'un accident, notre ACP, peut faire une déclaration de sinistre auprès de la compagnie d'assurance IPI du responsable de ce sinistre. N'est-ce pas l'assuré qui devrait faire la déclaration de sinistre, comme expliqué ici ?

Ce n’est effectivement pas à la victime présumée d’introduire une déclaration de sinistre, mais à l’agent immobilier assuré, dont la responsabilité semble engagée;

GT · #34 02-11-2024 09:53:53

Allo, G.B. ?

mvhl · #35 05-12-2024 23:38:39

kaprot a écrit :

Notre syndic est une société qui ne s'occupe que de la gestion des copropriétés. Je ne sais pas si je peux écrire son nom ici.
Cependant, j'ai relu attentivement le contrat que l'ACP a signé avec le syndic, et il y a effectivement deux numéros IPI que je n'avais pas remarqués auparavant. Je peux donc supposer qu'un ou deux administrateurs de la société sont également agents immobiliers.

Probablement le syndic que nous avions en 2022 (si le 1er n° IPI pointe à Sint-Denijs-Westrem, bingo), qui n'a apparemment jamais introduit la demande de prime pour laquelle je leur avais fourni tous les documents.

En tout cas il est impossible de savoir où en est cette prime, car pour avoir accès à Irisbox pour une ACP, il faut être "Gestionnaire d'accès principal", et CSAM requiert pour ce rôle un "administrateur de la société", et toutes nos demandes, formulées par le nouveau syndic dûment mentionné dans la fiche de notre ACP à la BCE, ont été refoulées jusqu'ici car ni moi-même (copropriétaire) ni le syndic ne sont "administrateur de la société" et ne peuvent donc être désignés "Gestionnaire d'accès principal". J'en viens à me demander si une ACP est jamais parvenue à demander une prime Renolution.

Dernière modification par mvhl (05-12-2024 23:40:26)

Demande de prime refusée à cause du syndic

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