Scinder une copropriété

A priori, il vous faudra voter à l'unanimité la décision de scinder. Unanimité et une centaine de copropriétaires ne vont pas bien ensemble.

A examiner
Code civil
Art. 3.88.Assemblée générale: prise de décision
  § 1er. L'assemblée générale décide:
2° à la majorité des quatre cinquième des voix:
f) de la modification des statuts en fonction de l'article 3.84, alinéa 4;
Art.3.84 alinéa 4
Si l'immeuble ou le groupe d'immeubles comprend vingt lots ou plus, l'acte de base peut prévoir la création d'une ou plusieurs associations partielles pour les lots d'un ou plusieurs immeubles du groupe d'immeubles et, si un immeuble comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, pour les lots d'un ou plusieurs de ces éléments. Ces associations partielles ne sont compétentes que pour les parties communes particulières désignées dans l'acte de base, étant entendu que l'association principale reste exclusivement compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune de la copropriété. Les articles 3.84 et suivants s'appliquent à ces associations partielles

@GT

Si je comprends bien, dans le cas où il y a vingt lots ou plus (c'est bien le cas pour nous), on peut former un nouvel acte de base où il y a des parties communes précisément désignées (comme les fondations?) mais séparées totalement du reste? L'espace est en soi bien délimité pour ce qui est des habitations, tout ce que nous avons en commun avec la galerie, c'est de devoir y passer pour entrer dans l'immeuble.

On aimerait avoir notre propre syndic, entre autres, ce qui est impossible en l'état actuel des choses.

@G.B.

Tout est individuel. Pour l'anecdote, plus de système de chauffage, supprimé car trop d'impayés à Sibelga, pour plus de 100 000 euros. Tout ce qu'il y a en commun, ce sont les fondations et les canalisations. Pour ces dernières, nous prévoyons de faire une étude pour les séparer, c'est un argument bloquant qui nous a déjà été avancé.

Deux remarques:

La solution proposée par GT n'est pas un scission mais une création d'associations partielles avec personnalité juridique. Et dans ce cadre, l'association principale reste.

Je confirme aussi ce que dit Grmff. Votre administrateur provisoire ne peut pas sortir de la mission que lui a confié le juge. En conséquence et sauf si cela fait partie de ses missions, il ne peut pas décider de la scission de l'ACP.

Je pense que pour ce genre de dossier vous devez faire appel à un conseil.

Bien à vous,

@grmff

Pour le nettoyage et les entrées, la galerie est sous bail emphytéotique par la commune,  peut-on considérer ça comme non commun? La partie de toiture au-dessus de notre immeuble (qu'on pourrait reprendre à notre charge?) tout comme l'assurance (qu'on paie très cher car on a été en défaut d'assurance pendant un moment, le syndic ne payait plus car les copropriétaires ne payaient pas leurs charges) et les égouts (qu'on peut prévoir de séparer, ce qu'on veut faire vu qu'ils sont régulièrement obstrués par les commerces, ce qui donne lieu à des réparation onéreuses) sont bien communs.  Pas de garages. Il y a déjà une séparation pour une partie des choses comme l'ascenseur de l'immeuble.

Le problème se trouve en somme au niveau de conflit d'intérêts entre les copropriétaires de la galerie et les habitants des immeubles. Je passe les détails, si vous voulez je peux vous en donner plus par mp, mais, en très gros, les commerçants majoritaires font la loi à leur profit, tandis que les habitants subissent. Le syndic est complètement inactif et n'a pas récupéré les charges pendant des années au profit de certains commerçants de la galerie, dont une grosse partie ne peut maintenant plus être récupérée (on parle quand même de plus de 180 000 euros d'impayés). Une travailleuse de ce syndic a même dit que notre immeuble "n'était vraiment pas leur priorité par rapport aux autres qu'ils gèrent". Dès lors, les commerçants sont bien contents du syndic, les habitants moins. D'où l'intérêt de la scission, etc.

La copropriété est sous la coupe non plus d'un syndic judiciaire, car celui-ci (l'actuel depuis presque dix ans) ne fait pas sont boulot de récupération des dettes, mais d'un administrateur judiciaire (avocat) qui s'en charge, je ne sais pas si ça change quelque chose. Je sais que c'est une solution compliquée, mais honnêtement les autres issues éventuelles nous semblent encore plus ténébreuses.

Oui, en effet. Je lis dans ce que vous envoyez:
"L'assemblée générale est l'organe compétent de l'association des copropriétaires lorsqu'il s'agit de décider d'intenter une action en responsabilité contre le syndic. Par le biais du mandat, l'association des copropriétaires peut donc exercer une forme de contrôle sur le syndic."
Le problème étant, vu que la majorité des quotités est possédée par ceux qui sont bien arrangée par l'absence de réactivité du syndic, l'AG n'a jamais attaqué le syndic sur sa gestion. Les habitants ont à peine 20% des quotités, et ils ne sont pas forcément au courant de ce qu'il se passe dans la copropriété (le syndic refuse notamment de donner la liste des coordonnées des copropriétaires, il faut donc la faire soi-même, etc.).

Le syndic semble fonctionner sous le mode de l'économie: tant qu'il n'y a pas une plainte judiciaire à son encontre (coûteux, long, incertain) il s'en contrefiche. Il réalise (mal) les travaux d'urgence (canalisation bouchée qui fait des reflux d'excréments par exemple) et puis c'est tout.

Pour son assurance RC, lui refuse de reconnaître sa responsabilité dans cette affaire. Il faudrait donc l'attaquer en justice. Si cette voie vous semble plus simple qu'une scission au vu des faits, pourquoi pas, mais jusqu'ici ça semble être un dernier recours...

il n'y a que l'abus de minorité qui est prévu dans le Code civil sur la copropriété forcée

Vraiment ?

ABUS DE  MAJORITE
Le code civil nous apprend que les décisions résultant d'un abus de majorité sont susceptibles d'annulation
Code civil, art. 3.92, § 3
"Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale si elle lui cause un préjudice personnel.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu"
ABUS DE MINORITE
Code civil, art 3.92, § 8
Ce texte prévoit : " Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche abusivement l'assemblée générale de prendre une décision à la majorité requise par la loi, tout copropriétaire lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci substitue à l'assemblée générale et prenne à sa place la décision requise"

Dernière modification par GT (30-10-2024 07:33:10)

@GT merci et à la réflexion, je pense que Me Jauniaux écrivait cela par opposition à l'article CC qui prévoit expréssement l'abus de minorité et un abus peut -il être autre chose qu'un abus de majorité ? Pour renforcer l'antienne de l'AG souveraine maîtresse de ses intérêts, Me Jauniaux a écrit cela et lorsque je retrouverai mais dans combien de temps, j'y reviendrai parce que c'est important ce que la doctrine écrit et fait dure aux juges.

Dernière modification par G.B. (30-10-2024 08:28:22)

Apparemment un administrateur judiciaire aurait été désigné pour succéder à un syndic judiciaire en place depuis 10 ans.
Qui a saisi le juge de paix en vue de la désignation de cet administrateur judiciaire ? En d'autres mots, qui est à l'origine du jugement ?
Quels sont les termes du jugement concernant la mission et les obligations de cet administrateur judiciaire ?