rachat parts de société : comment procéder ?

Xavier B · #1 03-12-2024 21:36:15

Bonjour,

Toujours dans le cadre du rachat de part de société, j'essaye de prendre les choses par le bon bout.

1) visite et revisite du bien ( société qui détient un seul immeuble) , estimation de la valeur vénale. Les parts sont proposées pr 280K + 100K de dette. Je pense en proposer 240K/

documents demandés : baux, rapports élec, assurance incendie, bilans, tableaux d'amortissement

2) J'ai demandé une analyse des bilans par un expert comptable qui me la transmis et qui me la commenté, tout est ok .

3) On me conseille de voir un notaire, un avocat , un réviseur d'entreprise.... Par ou commencer ? Est-il dans l'ordre des choses de rédiger une lettre d'intention pour ensuite faire les vérifications avec le personnel compétent. C'est ce que l'agent immo me propose...

libra · #2 03-12-2024 21:55:58

Xavier B a écrit :

2) J'ai demandé une analyse des bilans par un expert comptable qui me la transmis et qui me la commenté, tout est ok .

Votre expert comptable vous a t-il attiré l'attention sur les plus-values latentes et les risques y associées?

grmff · #3 03-12-2024 22:05:06

Je me demande s'il n'y a pas du conseil à aller chercher chez un agent immobilier spécialisé dans ce domaine, mais indépendant de votre vente.

En tout état de cause, ce serait plus 1000x utile que de passer voir un notaire. L'avis d'un notaire n'a aucune valeur ajoutée pour une telle acquisition, et il n'y a aucune obligation d'y avoir recours. C'est du temps perdu, et il serait capable de vous compter des honoraires pour ça.

Un comptable serait effectivement utile. Un avocat aussi, s'il est spécialisé dans ce domaine.

Personnellement, quand j'ai acheté une société, c'était le contrat qui était le plus important. Contrairement à un achat immobilier standard où l'intervention du notaire vous protège de surprises ultérieures à votre achat, dans le cas d'une société, on n'est trop sûr de rien.

max11

max11 · #4 04-12-2024 10:10:03

grmff a écrit :

Je me demande s'il n'y a pas du conseil à aller chercher chez un agent immobilier spécialisé dans ce domaine, mais indépendant de votre vente.
En tout état de cause, ce serait plus 1000x utile que de passer voir un notaire. L'avis d'un notaire n'a aucune valeur ajoutée pour une telle acquisition, et il n'y a aucune obligation d'y avoir recours. C'est du temps perdu, et il serait capable de vous compter des honoraires pour ça.
Un comptable serait effectivement utile. Un avocat aussi, s'il est spécialisé dans ce domaine.
Personnellement, quand j'ai acheté une société, c'était le contrat qui était le plus important. Contrairement à un achat immobilier standard où l'intervention du notaire vous protège de surprises ultérieures à votre achat, dans le cas d'une société, on n'est trop sûr de rien.

Je suis du même avis que Grmfff !
A part qu'il m'est difficile de croire qu'un agent immobilier spécialisé en vente de ce dossier existe et soit nécessaire tongue tongue tongue

Par contre, un expert-comptable pour analyser les comptes et les déclarations fiscales est indispensable et un avocat pour rédiger le contrat de vente des parts également ! "Votre" avocat, pas l'avocat ou le conseiller du vendeur !

grmff · #5 04-12-2024 10:42:56

max11 a écrit :

A part qu'il m'est difficile de croire qu'un agent immobilier spécialisé en vente de ce dossier existe et soit nécessaire

Il en existe pourtant, en tout cas à la vente.
Quelques conseils et considérations sur la page y consacrée d'un professionnel tout à fait au hasard angel

PIM, Tutinet

max11 · #6 04-12-2024 14:56:55

grmff a écrit :

max11 a écrit :
A part qu'il m'est difficile de croire qu'un agent immobilier spécialisé en vente de ce dossier existe et soit nécessaire
Il en existe pourtant, en tout cas à la vente.
Quelques conseils et considérations sur la page y consacrée d'un professionnel tout à fait au hasard

ok quand l'agence représente le vendeur : il y a une série de choses à mettre en place, mettre à disposition, ..
C'est une liste a établir et à faire suivre au mieux par le client.
Effectivement, l'agence peut aider efficacement le vendeur.

Mais je ne suis pas certain que ce soit aussi efficace et sécurisant en prenant l'agence comme conseiller pour un achat...

Mr PIM, vous en pensez quoi ? tongue lol

PIM · #7 04-12-2024 15:09:03

max11 a écrit :

grmff a écrit :
max11 a écrit :
A part qu'il m'est difficile de croire qu'un agent immobilier spécialisé en vente de ce dossier existe et soit nécessaire
Il en existe pourtant, en tout cas à la vente.
Quelques conseils et considérations sur la page y consacrée d'un professionnel tout à fait au hasard
ok quand l'agence représente le vendeur : il y a une série de choses à mettre en place, mettre à disposition, ..
C'est une liste a établir et à faire suivre au mieux par le client.
Effectivement, l'agence peut aider efficacement le vendeur.
Mais je ne suis pas certain que ce soit aussi efficace et sécurisant en prenant l'agence comme conseiller pour un achat...
Mr PIM, vous en pensez quoi ?

On peut difficilement être des 2 côtés à la fois.... Mais qui a dit que cela devait être facile ?

max11 · #8 04-12-2024 15:29:40

PIM a écrit :

On peut difficilement être des 2 côtés à la fois.... Mais qui a dit que cela devait être facile ?

Non, pas des deux côtés à la fois pour le même dossier.

Mais croyez-vous qu'un AI bien rodé aux ventes de sociétés avec immeuble est aussi compétent (utile par rapport à ses honoraires ?) si on vient le consulter comme conseillé pour acheter une société ?

PIM · #9 04-12-2024 15:34:40

max11 a écrit :

PIM a écrit :
On peut difficilement être des 2 côtés à la fois.... Mais qui a dit que cela devait être facile ?
Non, pas des deux côtés à la fois pour le même dossier.
Mais croyez-vous qu'un AI bien rodé aux ventes de sociétés avec immeuble est aussi compétent (utile par rapport à ses honoraires ?) si on vient le consulter comme conseillé pour acheter une société ?

Réponse de normand: cela dépend de la complexité du dossier tongue

max11

grmff · #10 04-12-2024 16:22:48

max11 a écrit :

PIM a écrit :
On peut difficilement être des 2 côtés à la fois.... Mais qui a dit que cela devait être facile ?
Non, pas des deux côtés à la fois pour le même dossier.
Mais croyez-vous qu'un AI bien rodé aux ventes de sociétés avec immeuble est aussi compétent (utile par rapport à ses honoraires ?) si on vient le consulter comme conseillé pour acheter une société ?

Je ne sais pas. Et quand on ne sait pas ou qu'un découvre un domaine, le conseil permet d'éviter que la courbe d'apprentissage ne soit trop douloureuse.

J'avais sans doute plusieurs centaines de baux à mon actif ailleurs quand j'ai cherché mon premier locataire à Charleroi. Je suis passé par un agent immobilier pour la recherche et le bail de ce premier locataire, et je n'ai jamais regretté cet investissement.

PS et pour rappel pour les nouveaux: si je fréquente le forum de Pim, je n'y travaille pas et n'y ai aucun intérêt - ça va sans doute sans dire, mais cela va encore mieux en l'écrivant

Tutinet · #11 04-12-2024 16:34:28

Xavier B a écrit :

Bonjour,
Toujours dans le cadre du rachat de part de société, j'essaye de prendre les choses par le bon bout.
1) visite et revisite du bien ( société qui détient un seul immeuble) , estimation de la valeur vénale. Les parts sont proposées pr 280K + 100K de dette. Je pense en proposer 240K/
documents demandés : baux, rapports élec, assurance incendie, bilans, tableaux d'amortissement
2) J'ai demandé une analyse des bilans par un expert comptable qui me la transmis et qui me la commenté, tout est ok .
3) On me conseille de voir un notaire, un avocat , un réviseur d'entreprise.... Par ou commencer ? Est-il dans l'ordre des choses de rédiger une lettre d'intention pour ensuite faire les vérifications avec le personnel compétent. C'est ce que l'agent immo me propose...

Il y a un truc qui me chipote dans votre cas: les montants. Normalement une mise en société se fait pour des immeubles de rapport, des investissements importants... Ici on parle de sommes du type "petit appart". La possession d'immo en personne morale coûte relativement cher à l'usage (compta, taxes...) et n'est a priori pas rentable pour de "petits" montants comme ça. Donc déjà: méfiance!

Il faut (+/- dans l'ordre) faire screener la société par un réviseur d'entreprises, calculer les latences fiscales, calculer le bénéfice ou la perte relativement au taux de l'emprunt et à ses conditions de résiliation, exiger une garantie d'actifs et passifs du vendeur, une caution bancaire de 5 minimum au cas où le vendeur disparait dans la nature... En plus des checks habituels sur l'immeuble, évidemment. Attendez-vous à une dizaine de milliers d'eur de services divers.

Vu les montants en jeu et le risque que vous courrez (avec la société vous n'avez pas que l'immeuble, mais aussi tous les engagements passés de la société => chat dans un sac parce qu'en plus tout n'est pas dans les comptes!), vous seriez mieux inspiré de faire une offre pour l'actif (càd l'immeuble). Ou de passer votre chemin.

grmff, GT

Xavier B · #12 05-12-2024 15:35:25

Merci pour vos réflexions. Plus de précisions et d'infos:

Les chèques entreprises ou dans mon cas les chèques transmissions, sont une réduction octroyée par la région wallonne pour l'acquisition d'une société ( 75%!)
Liste des prestataires agréés sur le site qui y est dédié.

J'ai pris contact avec une personne qui n'est ni un avocat ni un agent immo... mais qui fait ca depuis plus de 20 ans.

Ma situation est la suivante :

revenus de l'immo ( 17 locataires)en personne physique et pour le moment je suis demandeur d'emploi.
Je souhaite en faire mon métier et continuer à investir.

Achat de 100% des parts d'une société qui détient un immeuble .
Les parts sont demandée à un prix de 280K . La société doit encore rembourser 100K via un prêt à 1.1%
L'immeuble comporte 5 unités qui rapportent 2400€ non indéxé.
Je calcule la renta comme tel : 2600X12(loyers indexés) - 1500 ( précompte) - 3000( frais de compta) - 750 ( assurance incendie) - cotisations sociales ( 3000) /
250K( parts sociales négociées)+100K( prtê en cour dans la société) = 6,55%

L'achat en société est important pour sortir de mon statut de demandeur d'emploi et pour éviter la requalification.

Dernière modification par Xavier B (05-12-2024 15:37:16)

PIM · #13 05-12-2024 16:46:07

Xavier B a écrit :

pour le moment je suis demandeur d'emploi.
Je souhaite en faire mon métier et continuer à investir.

!!!

max11 · #14 05-12-2024 17:50:27

Xavier B a écrit :

Merci pour vos réflexions. Plus de précisions et d'infos:
Les chèques entreprises ou dans mon cas les chèques transmissions, sont une réduction octroyée par la région wallonne pour l'acquisition d'une société ( 75%!)
Liste des prestataires agréés sur le site qui y est dédié.
J'ai pris contact avec une personne qui n'est ni un avocat ni un agent immo... mais qui fait ca depuis plus de 20 ans.
Ma situation est la suivante :
revenus de l'immo ( 17 locataires)en personne physique et pour le moment je suis demandeur d'emploi.
Je souhaite en faire mon métier et continuer à investir.
Achat de 100% des parts d'une société qui détient un immeuble .
Les parts sont demandée à un prix de 280K . La société doit encore rembourser 100K via un prêt à 1.1%
L'immeuble comporte 5 unités qui rapportent 2400€ non indéxé.
Je calcule la renta comme tel : 2600X12(loyers indexés) - 1500 ( précompte) - 3000( frais de compta) - 750 ( assurance incendie) - cotisations sociales ( 3000) /
250K( parts sociales négociées)+100K( prtê en cour dans la société) = 6,55%
L'achat en société est important pour sortir de mon statut de demandeur d'emploi et pour éviter la requalification.

aie aie aie aie.... Il est prioritaire d'aller consulter un expert-comptable par exemple !!!!
Vous lui parlerez de votre immo avec 17 locataires et de votre projet d'achat de la société. Il devrait avoir 2-3 explications à vous donner.
Vos connaissances me semblent à tout le moins limitées en compta et fiscalité !
Prenez conseil auprès de quelqu'un qui n'est pas intéressé à vous vendre sa société.

Tutinet

Xavier B · #15 07-12-2024 16:56:05

PIM a écrit :

Xavier B a écrit :
pour le moment je suis demandeur d'emploi.
Je souhaite en faire mon métier et continuer à investir.
!!!

Je souhaiterais devenir investisseur professionnel , chômeur professionnel est ennuyeux.

PIM

grmff · #16 25-05-2025 11:18:19

Avez-vous finalement fait le pas?

GT

Xavier B · Inscription : 18-07-2022

Non ! Ce n est pas faute de volonté mais comme vous le savez , l'enfer c est les autres , et l expert comptable a qui j ai demandé ( qui s est proposé de m aider en échange de la gestion de la compta) le calcul du bonne de liquidation, m a laissé dans le vide... Jusqu a ce que la société soit vendue a qqun d autre ( ou que le propriétaire vende a la découpe car une annonce est parue dans ce sens ) . Est ce que vous connaissez cet immeuble situé à Charleroi ? 20704669 ( Immoweb) ca fait un petit moment que c est en vente.

grmff · Inscription : 25-05-2004

Oui, je connais cet immeuble pour avoir été sur place dans l'agence ING. Pas pour avoir été candidat acquéreur, c'est beaucoup trop gros pour moi. Trop de sous en jeu. Trop de travaux. Trop d'incertitude avec l'urbanisme. Trop cher par unité (quand on prend le prix de vente immeuble, pas les part de société). Trop de risque d'inloué quand on a une telle superficie de bureau. Bref, trop gros dans tous les sens du terme

Mais pour moi, trop d'œufs dans le même panier.

C'est vrai que cela fait un sacré bout de temps qu'il est en vente... A mon avis, bien avant le covid...

Sacré projet en tout cas, et je comprends que ce soit compliqué de se faire une idée du prix de la société patrimoniale...

Quand on voit un prix immeuble à 4.775.000€ et des parts à vendre à 1.795.000€, on se dit qu'il y a un gros crédit dans l'affaire.
Quand on lit que 4 étages sur 7 de logements sont vides, on se demande l'état...

Maintenant, 10.000€ de loyers actuels, et 23.000 de potentiel, cela fait un beau projet.
Je n'ose imaginer le RC de ce genre de bricole à Charleroi...

Xavier B · Inscription : 18-07-2022

Les bureaux, c est une belle misère quand il faut relouer.la preuve , c est vide. A mon sens il faut reonvertir en logements si c est possible au niveau de la lumière.
Je n' ai pas visité ,peut être que les apparts sont en effet dans un sale état, mais qd je vois que même des garages sont laissés vides, ça ne respire pas la bonne gestion.
Le rc est de 25k de mémoire. A ce prix là , la période travaux a intérêt à être bien gérée.
23k de loyers dixit l'agent.... Si on reloue les bureaux .... Si on fait des travaux... Si si si...

je me suis laissé dire qu il est possible qu une banque envisage la destination de la société, et prête en fonction. Dans le cas contraire , rare sont ceux qui ont 2M sous la main.

rachat parts de société : comment procéder ?

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