Calcul du précompte immobilier à mon locataire_RDC Commercial

Un PI de cinq fois le loyer me parait énorme. Sur quoi porte le PI?

Copropriété, pleine propriété de l'immeuble, ...

Je présume que le locataire n'occupe qu'une partie de l'immeuble et que vous en possédez la totalité. Libra a raison, avec un loyer de 1.110 et un PI >5.000, soit c'est une partie d'immeuble, soit vous avez un vrai problème de rendement locatif...

Vous ne précisez pas si votre RDC est loué à un commerce ou en logement (vous ne seriez pas le premier à transformer un rez commercial en logement). C'est l'utilisation (logement ou commerce) qui compte, pas l'affectation urbanistique. Si loué en logement, le droit du bail de logement s'applique (variable selon les régions, mais si résidence principale le PI est partout à votre charge).

Donc, à supposer que votre locataire exerce un commerce, votre bail est commercial même si ce n'est pas écrit dessus. En matière de PI, le bail commercial (loi du 30/4/1951) n'impose rien. Le droit commun s'applique. Il faut donc se tourner vers le bail. Que dit-il?

S'il ne dit rien (ou qu'il n'y a pas de bail écrit), le PI est à la charge du bailleur. End of the story.

S'il dit que le PI est à la charge du preneur, ce qui est souvent le cas, donne-t-il un ratio? Si oui, vous pouvez recharger le PI au prorata.

S'il n'y a pas de ratio (ce serait étonnant, mais bon on ne pense pas toujours à tout), vous pouvez vous adresser à l'administration du cadastre pour obtenir une ventilation officieuse. Sur cette base, vous pourrez recharger le PI au prorata.

Alternativement, vous pouvez jouer les géomètres et proposer un ratio à votre locataire (il pourra évidemment contester, bonjour la procédure judiciaire!). Généralement le cadastre pondère les surfaces brutes d'un immeuble (sans ascenseur) à :
10% en cave (pas de lumière du jour et non aménagé), ou de 20 à 100% (selon lumière du jour et habitabilité)
100% au rez et au 1er,
90% au 2ème
80% au 3ème
Plus haut, je ne sais pas...
Ces coefficients peuvent être réduits pour des configurations particulières qui en diminuent l'habitabilité (grenier...).
Si ascenseur, tous les étages distribués sont à 100%.
Si urbanistiquement l'immeuble est à appartements, les surfaces communes (couloirs, ascenseur...) ne sont pas comptées. Sinon, toutes les surfaces construites (donc murs inclus) le sont.     

Quant à savoir combien de temps en arrière vous pouvez remonter. A priori la prescription est de 5 ans (si bail commercial!). Vous pourriez donc demander 2023 et 2024, voire aussi le prorata de 2022.

Ceci dit, humainement il est toujours difficile de venir chez son locataire en disant qu'avant on n'appliquait pas les prescriptions du bail mais maintenant on le fait. Surtout si ce n'est pas clair. Mieux vaut commencer dès le premier jour à appliquer toutes les prescriptions.
D'une manière générale d'ailleurs, dès lors que le bail ne précise pas (bien) les choses, vous avez tout intérêt à discuter avec votre locataire pour obtenir un accord négocié (à mettre par écrit signé!). Car même si le bail vous y donne droit, en cas de contestation des montants, les frais judiciaires (vous n'échapperez pas à l'expertise judiciaire, géomètre pour tout l'immeuble etc.) dépasseront très probablement votre gain. Sans parler du temps et de l'énergie dépensées.

Si c'est un immeuble complet avec une partie commerciale, il faut demander la répartition ru RC au cadastre (On écrit "Bureau de Sécurité Juridique" mais on prononce "cadastre")

Ils ont cette répartition, obligatoirement. Parce que pour calculer le RC, ils calculent le RC de chaque partie de l'immeuble.

Le RC/m2 d'une surface commerciale est plus élevé que le RC/m2 d'un logement. Un pro rata ne vous sera pas favorable. Et de toute façon, vous avez besoin de ce RC pour remplir votre déclaration fiscale correctement. Si le RC commercial est trop bas, vous payerez plus d'impôts à l'IPP.