Les bailleurs bruxellois devront bien enregistrer deux fois leur bail en 2025

Surréaliste !

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"À partir du 1ᵉʳ janvier 2025, les bailleurs bruxellois devront enregistrer leur(s) contrat(s) de bail sur une plateforme régionale. Quelles données devront-ils fournir? Quid de l’obligation d’enregistrement fédérale sur MyRent? Explications.

L'ordonnance modifiant le Code bruxellois du Logement et le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe en vue d’organiser l’enregistrement régional des baux d’habitation entre en vigueur le 1er janvier 2025. Et avec elle, l’obligation pour les bailleurs bruxellois désormais d’enregistrer leur contrat de bail sur une plateforme régionale.

"La plateforme, qui sera opérationnelle dès la première semaine de janvier, sera liée au guichet électronique des administrations de la Région bruxelloise IRISbox", explique le cabinet de l'ancienne secrétaire d’État au Logement bruxelloise, Nawal Ben Hamou (PS). Un onglet spécifique nommé "irisrent" permettra de remplir directement le formulaire d’enregistrement de manière gratuite.

Quelles données à communiquer ? 

Les bailleurs seront donc contraints de communiquer une série d'informations conditionnant l'indexation du loyer et l'augmentation du loyer en cas de travaux de la part du bailleur. Il s’agit plus précisément de:
L’identité du bailleur (nom, prénom, adresse, date de naissance, messagerie électronique…);
    L’identité du preneur (nom, prénom, adresse, date de naissance, messagerie électronique…);
    L’identification du bien loué (type de bien, parcelle cadastrale, adresse)
    La description du bien loué (année de construction, superficie habitable, nombre de chambres, référencement des pièces de vie et des annexes, description des éléments de confort intérieurs et extérieurs, existence de compteurs individuels ou collectifs et leurs numéros, PEB);
    Les éléments essentiels du contrat de bail (type de contrat de bail d’habitation, date du contrat, durée, date de la prise de cours, montant du loyer et périodicité, loyer de référence, montant des charges si elles sont forfaitaires ou des provisions et leur périodicité).

"Seuls les baux enregistrés signés à partir du 1er janvier 2025 sont concernés. Autrement dit, un bail de 9 ans signé en 2023 par exemple, peut, mais ne doit pas obligatoirement être enregistré sur irisrent", explique le cabinet de Nawal Ben Hamou.

L’objectif de l'ancienne secrétaire d’État, derrière cet enregistrement régional, est de "disposer de données fiables sur le marché locatif pour orienter correctement ses politiques". Il s'agit plus précisément d'améliorer la pertinence de la grille des loyers

De fait, en demandant des informations détaillées aux bailleurs sur le bien qu'ils mettent en location, la Région aura une vue précise du marché locatif et pourra bonifier la grille des loyers.

Actuellement, les baux doivent être enregistrés sur la plateforme du SPF Finances MyRent. Or, selon les motifs exposés par Nawal Ben Hamou, les données de la plateforme fédérale sont incomplètes pour alimenter la grille des loyers bruxelloise. "La plupart des données demandées par la plateforme régionales l’étaient déjà sur MyRent, mais ces champs sont facultatifs et donc très rarement remplis", explique le cabinet de l'ancienne secrétaire d’État.

Quid de l’enregistrement sur MyRent ?

Mais alors justement, les bailleurs devront-ils enregistrer leur bail deux fois? Sur "irisrent" et sur "MyRent" ?

L’ordonnance bruxelloise abroge l’obligation d’enregistrement fédérale, "afin d’éviter un double enregistrement et une surcharge administrative pour les bailleurs", précise le cabinet.

En effet, l’ordonnance indique que "l'exigence d'enregistrer les baux d'habitation sur la plateforme fédérale MyRent est abrogée par une modification aux articles 19, 3° et 32, 5° du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe".

Une disposition qui a fait grincer des dents le ministre des Finances, Vincent Van Peteghem (CD&V). Au printemps dernier déjà, il a rappelé à l'ancienne secrétaire d'État bruxelloise au Logement que "la Région de Bruxelles-Capitale n'a pas le pouvoir de supprimer cette obligation d'enregistrement fédéral". Le Conseil d'État avait également rendu un avis en ce sens.

Des discussions intercabinets ont eu lieu sans qu'un accord soit trouvé, les deux parties campant sur leurs positions.
Recours en annulation

Dans la foulée du vote du texte en avril, le ministre des Finances a introduit un recours en annulation de la suppression de l’obligation fédérale d’enregistrement dans l'ordonnance auprès de la Cour Constitutionnelle. L’affaire, toujours pendante, ne sera pas tranchée avant l’entrée en vigueur de ladite ordonnance.

Durant cette période de latence, que doivent faire les bailleurs? Le SPF Finances rappelle que "le gouvernement fédéral a pour mission de fournir la source authentique pour l’enregistrement des contrats de bail, une responsabilité qui lui a été confiée par l’Accord de coopération du 18 avril 2014 entre l’État fédéral, la Région flamande, la Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale. Dans le cadre de cette mission, il est essentiel que le gouvernement fédéral continue de disposer de données authentiques. À ce titre, l’enregistrement des contrats de bail doit – comme c’est actuellement le cas – être effectué via la plateforme fédérale MyRent".

ref, les bailleurs bruxellois devront donc, à partir du 1er janvier et dans l’attente d’une décision de la Cour Constitutionnelle, enregistrer deux fois leur bail.

"Nous recommandons à nos membres d’enregistrer leur contrat sur les deux plateformes", abonde Olivier de Clippele, président du syndicat national des propriétaires et copropriétaires (SNPC) de Bruxelles et notaire, "car nous devons nous conformer aux lois et jusqu’à preuve du contraire, malgré l’abrogation de l’obligation fédérale dans l’ordonnance bruxelloise, les textes de l'Accord de coopération n’ont pas été modifiés", détaille-t-il.

Le SPF Finances rassure: "Nous travaillons sur une communication officielle qui sera publiée sur le site internet du SPF Finances d’ici la fin de l’année. Celle-ci précisera les démarches que les bailleurs devront entreprendre pour répondre à leurs obligations, en apportant des clarifications pratiques pour faciliter leur mise en œuvre."

Dans l'attente d'une décision de la Cour Constitutionnelle, des discussions sont en cours entre l'État fédéral et le SPF Finances "sur l'établissement d'un protocole d'accord pour automatiser un certain nombre d'échanges de données, mais cela peut prendre du temps à aboutir en raisons de contraintes techniques et légales, notamment en raison des balises RGPD", précise le cabinet Ben Hamou.

Pas d'indexation du loyer en cas de bail non enregistré

En Région bruxelloise, à partir de 2025, "après la période de deux mois et aussi longtemps que le contrat de bail n'est pas enregistré, les délais de congé, les indemnités dues par le preneur au bailleur ainsi que les modalités de révision du loyer ne sont pas d'application", explique l’ordonnance.

Cela signifie que "le locataire pourra quitter les lieux à tout moment sans préavis ni indemnités", concède Olivier de Clippele. En outre, le bailleur ne pourra ni indexer son loyer ni l’augmenter en cas de travaux.

Si, par contre, il n’enregistre pas son bail sur la plateforme fédérale, "le bailleur s’expose à une amende de 50 euros", rappelle le notaire. Sans enregistrement, le bail n’a, la plupart du temps, pas de date certaine. Cela signifie que les tiers (par exemple, un nouveau propriétaire) peuvent ignorer le bail."