Convocation par les propriétaires

Il faut a priori utiliser le même processus de convocation que celui utilisé par le syndic.

Pour le point 5: un droit d'habitation, ce n'est pas la même chose qu'un usufruit. Il n'y a donc pas de démembrement et c'est le propriétaire qui doit être convoqué.

Convoquer et recevoir le relevé de charges, ce n'est pas la même chose...

Selon moi et la loi  et l'iPI ledit syndic a l'obligation de vous donner cette liste de personnes à convoquer et je pari que vous y lirez l'information dont vous avez besoin pour convoquer par mail ou LR.

A coup sûr il vous donnera sa liste qui est plus précise que les données figurant sur la feuille de présence :

- Cette liste des personnes [ à convoquer ] envoyée par les syndics m'a toujours indiquée  le mode d'envoi des convocations,
   souvent par mails de nos jours

Dernière modification par G.B. (30-12-2024 19:04:09)

Un droit d'habitation visé à l'article  3.138 du code civil ?

Le droit d'habitation - intégré dans le droit d'usufruit depuis l'entrée en vigueur de la loi du 13 avril 2019 portant création  d'une Code civil et y insérant un livre 8 "La preuve"- est l'un des droits réels d'usage au même titre que l'emphytéose, la superficie  et l'usufruit.

Les droits d'usufruit et d'habitation sont définis à l'article 3.138 , Code civil.

Art. 3.138. Définition
L'usufruit confère à son titulaire le droit temporaire à l'usage et à la jouissance, de manière prudente et raisonnable, d'un bien appartenant au nu-propriétaire, conformément à la destination de ce bien et avec l'obligation de restituer celui-ci à la fin de son droit.
Un droit d'habitation est présumé, sauf preuve contraire, être un droit d'usufruit incessible limité à ce qui est nécessaire pour l'habitation du titulaire du droit et de sa famille.

Les actes entre vifs à titre gratuit ou onéreux, constitutifs, translatifs ou déclaratifs de droits réels immobiliers, autres que les privilèges et hypothèques ainsi que les modifications y apportées sont transcrits en entier dans un registre à ce destiné au bureau compétent de l'Administration générale de la Documentation patrimoniale.

La convocation à l'assemblée générale

L'art. 3.87, §1er,  alinéa 2, Code civil énonce :

"En cas de division du droit de propriété portant sur un lot privatif ou lorsque la propriété d'un lot privatif est grevée d'un droit d'emphytéose, de superficie, d'usufruit, d'usage ou d'habitation, le droit de participation aux délibérations de l'assemblée générale est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent la personne qui sera leur mandataire. Lorsque l'un des intéressés et son représentant légal ou contractuel ne peuvent participer à la désignation de ce mandataire, les autres intéressés désignent valablement ce dernier. Ce dernier est convoqué aux assemblées générales, exerce le droit de participation aux délibérations de celles-ci et reçoit tous les documents provenant de l'association des copropriétaires. Les intéressés communiquent par écrit au syndic l'identité de leur mandataire"

A défaut pour les intéressés d'avoir désigné la personne qui sera leur mandataire par une communication au syndic, la convocation sera adressée à chaque intéressé (l'habitaire et le nu-propriétaire).

Dernière modification par GT (31-12-2024 13:03:33)

Pour un recommandé envoyé le samedi 14 décembre, à quelle date peut-on envoyer notre convocation? Comme compte-t-on les "30 jours à partir de la réception"?
Peut-on considérer une réception au lundi 16 décembre?
30 jours, c'est 30 jours entre réception et envoi, ou bien le 30e jour après réception? Compte-t-on le jour de la réception? Bref, pour une réception au 16 décembre, les 30 jours nous mènent au 15, 16 ou 17 décembre?

Je comprends que vous souhaitez convoquer une AG conformément à l'art 3.87 §2 al.3 (l'AG est convoquée par un copropriétaire car le syndic ne le fait pas malgré la demande d'1/5 de la coprop).
Mon avis.
Rien ne dispense le copropriétaire qui se substitue au syndic de respecter la procédure qui est imposée à celui-ci. Donc:
- Oui, un recommandé à chacun des propriétaires.
- En cas de pluralité de propriétaires: un recommandé pour chacun. Même si mariés et domiciliés à la même adresse. (je me base sur la règle à suivre pour les demandes de renouvellement en bail commercial car celle-ci est basée sur le droit commun et je ne vois pas pourquoi cela serait différent)
- Sauf
   - pour les propriétaires qui ont indiqué un autre moyen de communication (art 3.87 §3 al.3). Le propriétaire qui reçoit un mail de convocation et qui y répond ou donne une preuve de réception remplit selon moi les exigences de la loi ("accepté, individuellement, explicitement et par écrit"). La loi ne dit pas que cette acceptation doit être préalable à l'envoi de la convocation ni quel moyen écrit d'acceptation est exigé.
   - pour les propriétés démembrées pour lesquelles un mandataire a été désigné (art 3.87 §1 al.2). Dans ce cas uniquement au mandataire.
Quant aux adresses, la dernière connue me semble OK (art. 3.87 §3 al.3).
Le droit d'habitation n'est pas un droit réel mais bien un droit personnel (comme une location). Le bénéficiaire de ce droit ne doit donc pas être convoqué. Au contraire du plein propriétaire de ce lot.
Et puis pour le reste la convocation doit être envoyée à temps, contenir ce qu'il faut, etc. etc. etc.

D'un point de vue pratique, si vous ne voulez pas vous emmerder à faire la file à la poste, il existe TBC post. https://tbc-post.info/ Un petit mail avec le doc à envoyer en recommandé, la liste d'adresses, et ils s'occupent de tout. Et ils font aussi les recommandés hybrides, c'est à dire qu'on peut signer le doc électroniquement (signature de niveau 3 chaudement recommandée) et ils assurent la légalité de la matérialisation pour un envoi physique. Testé et approuvé!

Le délai de 30 jours débute le 17/12/2024. La date de l'événement ( la réception supposée du recommandé le 16/12/2024) n'est pas comprise dans le calcul du délai de 30 jours.
30 jours plus tard n'est-on pas le 15/1/2025 jusqu'à ce que sonnent les 12 coups de minuit?

Dernière modification par GT (08-01-2025 14:55:12)

Merci pour vos réponses. Il semble que le problème ne se pose plus, le syndic va répondre "positivement" à la requête en convoquant une AGE dans les prochains jours, et dans le délai.

Fondamentalement, cela ne changera pas grand chose au résultat: il va être viré, et on pourra voter ce qui doit être voté.

Moi je compte 15 jours entiers en 2024 (31-16 = 15) et si j'en ajoute 15 j'arrive au 16 à 0h.
Si décembre avait eu 30 jours, alors le 15 d'accord.