Transfert de bien vers SRL

Ghal · #1 20-05-2025 11:06:05

Bonjour,

Question probablement un peu naïve et rêveuse, mais est-il possible de transférer un bien acheté en nom propre vers une SRL (qui reste à créer) sans repayer les droits d'enregistrement?

Le fait de devoir repayer des droits d’enregistrement de 12,5 % (region walonne, bien locatif) semble vraiment être une pratique de racket de l’État. sad

Dernière modification par Ghal (20-05-2025 11:09:23)

grmff · #21 22-05-2025 13:25:16

Je suppose que, hors précompte, vous ne payez rien en Belgique. Cela compense...

max11 · #22 22-05-2025 13:27:27

Ghal a écrit :

J'habite physiquement en Belgique, depuis toujours. Je n'ai jamais travaillais en Belgique et mes seuls revenus belges sont les revenus locatifs.
Je remplis une déclaration fiscale dans les deux pays, en Belgique en signalant uniquement que mes revenus proviennent du Luxembourg et déclarant mes revenus locatifs et au Luxembourg je fais une déclaration complète et détaillée avec un fiscaliste.

Sauf erreur, au Luxembourg, c'est également le RC belge qu'il faut déclarer pour l'immeuble en Belgique. Pas les loyers perçus

max11 · #23 22-05-2025 13:28:54

Ghal a écrit :

Je confirme, résident Belge, imposé au Luxembourg. Et comme vous pouvez voir d'après mes messages très peu content des droits d'enregistrements
Les revenus locatifs perçus en Belgique ne sont pas directement imposés au Luxembourg, mais ils sont considérés dans les revenus mondiaux perçus pour calculer le taux d’imposition des revenus perçus au Luxembourg. D'où ma question par rapport à la SRL. Transférer les revenus locatifs vers la SRL, aurait permit de "masquer" les revenus locatifs belges et ne pas faire monter significativement mon taux d'imposition au Luxembourg (impact tout de même de +/-400€ net par mois).

Près de 5.000 € d'impôt en plus juste à cause de la réserve de progressivité ? Vous devez avoir un très beau revenu... Bravo

Ghal · #24 22-05-2025 15:09:20

max11 a écrit :

En Belgique, on ne déclare pas les revenus locatifs si vous louez à des particuliers ! Uniquement le revenu cadastral.
Mais, bien sûr, vous payez un impôt sur ce revenu cadastral.
C'est juste pour bien préciser le vocabulaire et éviter toutes confusions : on ne déclare pas le loyer mais le RC de base

Votre précision est correcte !

max11 a écrit :

Sauf erreur, au Luxembourg, c'est également le RC belge qu'il faut déclarer pour l'immeuble en Belgique. Pas les loyers perçus

De mémoire, on indique le RC payé en Belgique et on renseigne les loyers perçus également (les informations se trouvaient dans ma déclaration faite par un fiscaliste)

max11 a écrit :

Près de 5.000 € d'impôt en plus juste à cause de la réserve de progressivité ? Vous devez avoir un très beau revenu... Bravo

Je ne me plaint pas, mais je pense que c'est surtout des revenus locatifs qui ont cet impact, alors que ces revenus ne me génèrent pas de cash-flow positifs, seulement une plus-value latente.

max11 · #25 22-05-2025 15:35:32

Ghal a écrit :

max11 a écrit :
Sauf erreur, au Luxembourg, c'est également le RC belge qu'il faut déclarer pour l'immeuble en Belgique. Pas les loyers perçus
De mémoire, on indique le RC payé en Belgique et on renseigne les loyers perçus également (les informations se trouvaient dans ma déclaration faite par un fiscaliste)

Je ne connais pas les règles au GDL mais selon Perplexity, on ne doit déclarer que le RC comme en Belgique. Le texte dit qu'il faut appliquer dans la déclaration luxembourgeoise les mêmes règles que dans le pays de l'immeuble (donc le RC en Belgique et les loyers en France)
Il faut déclarer les loyers d'immeubles Luxembourgeois mais on peut déduire pas mal de dépenses dont les taxes, amortissements, ...
Donc, si vous devez aussi déclarer les loyers perçus vous pouvez aussi pas mal déduire pour diminuer la base imposable.

Ghal a écrit :

max11 a écrit :
Près de 5.000 € d'impôt en plus juste à cause de la réserve de progressivité ? Vous devez avoir un très beau revenu... Bravo
Je ne me plaint pas, mais je pense que c'est surtout des revenus locatifs qui ont cet impact, alors que ces revenus ne me génèrent pas de cash-flow positifs, seulement une plus-value latente.

Vous devriez demander à votre fiscaliste luxembourgeois la vrai influence de l'immo belge avant d'envisager une société. Toujours selon Perplexity, l'augmentation de taux est très réduite : 1% d'impôt pour passer de 54.000 à 117.000 € de revenus et au delà de 176.160 € le taux ne monte plus. Citoyens chanceux avec un taux de 42%...
Pour que vos impôts augmentent de 5.000 €, je ne sais pas dans quelle situation vous êtes... tongue

Ghal · #26 22-05-2025 16:16:28

Je ne sais pas qui est meilleur entre Perplexity et ChatGPT, mais ChatGPT semble confirmer mon analyse cry :
2025-05-22_17_13_38_Taux_d’imposition_Luxembourg_Belgique_and_4_more_pages_-_Your_Microsoft_Edge_-_M.jpg

max11 · #27 22-05-2025 16:21:06

Ghal a écrit :

Je ne sais pas qui est meilleur entre Perplexity et ChatGPT, mais ChatGPT semble confirmer mon analyse :
https://forum.pim.be/uploads/ea153782bb … dbf53a.jpg

Perso, je n'ai aucune confiance en ChatGPT pour ce genre de question !
Pour donner une réponse si précise, il faut connaitre toutes les infos de votre déclaration fiscale et de la note de calcul, ainsi que le détail de vos revenus locatifs.
Vous avez donné toutes ces infos à ChatGPT ?

A ne jamais oublier : quand ChatGPT ne sait pas la réponse, il extrapole, il invente... ChatGPT ne peut pas répondre "je ne sais pas"

Je n'ai pas demandé le montant de votre augmentation à Perplexity, juste les taux d'imposition au GDL... et j'en ai tiré mes propres indications et conclusions

Ghal · #28 23-05-2025 10:56:32

Oui, je lui ai envoyé toute ma déclaration accompagnée des documents justificatifs, et étant donné que cela correspond à mes calculs ainsi qu’à ceux du fiscaliste, je pense que nous ne sommes pas loin de la réalité.

Le seul moins aurait été d'isoler les revenus locatifs dans SRL, mais hors de questions de repayer les droits d'enregistrements. Donc pas de solution malheureusement.

D1791 · #29 23-05-2025 19:30:36

Ce que dit Ghal est bien conforme à ce que mon fiscaliste m'a dit aussi.

Il y a bien déclaration en Belgique à l'impôt des résidents, dans lesquels tous les revenus doivent être repris :
- revenus salariaux luxembourgeois
- revenus cadastraux belges
- revenus mobiliers mondiaux

En tant que tel, les revenus salariaux luxembourgeois ne sont pas taxés en Belgique. Mais ils vont, en Belgique, faire monter le taux auxquels seront taxés les autres revenus belges. L'impôt sur les revenus cadastraux en l'occurrence. Les revenus mobiliers étant fiscalisés séparément.

A Luxembourg, il faut faire une déclaration en demandant l'assimilation aux résidents (c'est ce qui est en général conseillé à tout le monde - mais si les revenus mobiliers belges - ou ceux du couple si il y a un.e partenaire travaillant en Belgique - ce point devrait peut-être être investigué auprès de votre fiscaliste).
Dans cette déclaration, il faut déclarer :
- revenus salariaux luxembourgeois
- loyers belges (je n'ai jamais entendu dire qu'il ne fallait que déclarer les RC)
- revenus mobiliers mondiaux

Comme en Belgique, les loyers belges et les revenus mobiliers ne seront pas imposés en tant que tel, mais serviront à déterminer le taux d'imposition sur vos salaires.
Le terme technique est "réserve de progressivité".

Techniquement, il n'y a pas "double imposition", mais le ressenti est bien celui-là.

Après... comment le Luxembourg peut-il être au courant des loyers belges encaissés ?

grmff

GT · #30 24-05-2025 06:24:59

En ce qui concerne l'imposition des revenus

Dans l'hypothèse où vous êtes un résident de la Belgique au sens de l'article 4 de la convention entre la Belgique et le Grand-Duché du Luxembourg en vue d'éviter les doubles impositions,
-les revenus provenant de biens immobiliers sont imposables dans l'Etat contractant où ces biens sont situés (article 6 de la convention) et
-les revenus de professions dépendantes (les salaires , traitements et autres rémunérations similaires qu'un résident d'un Etat contractant reçoit au titre d'un emploi salarié ne sont imposables que dans cet Etat à moins que l'emploi ne soit exercé dans l'autre Etat contractant. Si l'emploi y est exercé, les rémunérations reçues à ce titre sont imposables dans cet autre Etat membre (article 15 de la convention).

Quant à l'évitement de la double imposition

En ce qui concerne les résidents belge est évitée la double imposition des revenus provenant du Luxembourg (à l'exclusion de certains revenus) qui sont imposables dans cet Etat ( par exemple les revenus de professions dépendantes) sont exemptés d'impôts en Belgique. Cette exemption ne limite pas le droit de la Belgique de tenir compte , lors de la détermination du taux de ses impôts des revenus exemptés (article 23, § 2 de la convention).

Particularité

Une personne physique, résidente de la Belgique, qui, conformément aux articles 7 et 14 à 19, est imposable au Luxembourg du chef de plus de 50 p.c. de ses revenus professionnels est, sur sa demande, imposée au Luxembourg, en ce qui concerne ses revenus y imposables conformément aux articles 6, 7 et 13 à 19 de la Convention, au taux moyen d'impôt qui, compte tenu de sa situation et de ses charges de famille et du total de ses revenus généralement quelconques, lui serait applicable si elle était un résident du Luxembourg (article 24, 4, a de la convention) .

Pour des compléments d'informations : la prise de connaissance et la lecture de la convention.

grmff

Ghal · #31 03-06-2025 09:08:00

Merci à tous les deux pour les détails !

D1791 a écrit :

Après... comment le Luxembourg peut-il être au courant des loyers belges encaissés ?

Je les ai déjà déclaré l'année dernière, ça vaut sauter aux yeux si je ne le fais plus smile

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