Transfert de bien vers SRL

Conditions pour l'exonération des droits d'enregistrement :

*   Usage exclusivement non résidentiel du bien (bureaux, entrepôts, locaux industriels).

* Rémunération intégrale par des actions de la SRL lors de l'apport.

* Séparation cadastrale claire si usage mixte (résidentiel/professionnel), avec des parcelles distinctes et autonomie fonctionnelle des parties

C'est comme si vous me demandiez s'il est possible de frauder...

Pour justifier l'utilisation non résidentielle d'un bien immobilier en Belgique, il est nécessaire de fournir des documents officiels attestant de la destination urbanistique et de l'usage effectif du bien. Voici les principaux documents requis :

- **Renseignements urbanistiques** : Délivrés par la commune, ils précisent la destination autorisée du bien (commercial, bureau, industriel, etc.) et constituent la preuve principale de l’affectation légale du bâtiment[3].
- **Permis d’urbanisme** : Si un changement d’affectation a été opéré (par exemple, transformation d’une habitation en commerce), le permis d’urbanisme correspondant doit être présenté.
- **Plans cadastraux et extraits du cadastre** : Ils permettent d’identifier la nature et la division du bien, et parfois son usage déclaré.
- **Bail commercial ou professionnel** (le cas échéant) : Si le bien est loué à une entreprise ou utilisé à des fins professionnelles, le contrat de bail peut renforcer la preuve de l’usage non résidentiel.
- **Certificat PEB (Performance Énergétique des Bâtiments)** : Bien que principalement utilisé pour l’information énergétique, il mentionne aussi la catégorie du bien (résidentiel ou non résidentiel)[3].
- **Factures ou attestations de raccordement à des services professionnels** : Par exemple, factures d’électricité ou d’eau au nom d’une société, attestations d’assurance professionnelle, etc.

En résumé, la pièce maîtresse reste le renseignement urbanistique délivré par la commune, qui doit confirmer que la destination du bien est bien non résidentielle. Toute discordance entre la réalité, l’usage effectif et la situation urbanistique expose à un risque de requalification et de sanctions lors d’un contrôle fiscal ou notarial[3].

Citations:
[1] https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … -propriete
[2] https://finances.belgium.be/fr/particul … -propriete
[3] https://www.notaire.be/immobilier/comme … le-vendeur
[4] https://www.pim.be/faqimmo/
[5] https://www.bufiscom.be/france-nouvelle … residents/
[6] https://sgl-immo.com/faq/justificatif-domicile/
[7] https://wallex.wallonie.be/files/medias/10/CWHD.pdf
[8] https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … s-wallonie
[9] https://www.test-achats.be/maison-energ … s-demander
[10] https://www.smovin.app/fr-be/droits-obl … locataire/

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Réponse de Perplexity: pplx.ai/share

Ce n'est pas le fisc (l'administration) qui fixe la législation.

Le fisc veille à la bonne exécution de la législation.

Je pense que vous enfoncez des portes ouvertes. J'ai bien précisé le propriétaire/bénéficiaire ultime

Ah, si seulement nous avions tous une boule de cristal pour prévoir les évolutions fiscales sur dix ans à l'avance, et ce, dans plusieurs pays simultanément, afin de repérer les futures incohérences et doubles impositions.

Si vous cédez votre bien à une société, vous n'en êtes pas plus le bénéficiaire que le propriétaire.
C'est la société qui sera la bénéficiaire de l'immeuble.
Vous êtes détendeur des actions de la société mais pas de l'immeuble !
La société est une personne à part qui va investir, percevoir des revenus, déduire des charges, payé l'impôt, s'enrichir et enrichir ses actionnaires. Mais l'immeuble restera à la société !

Dans ce cas-ci, pas besoin d'une boule de cristal. Vous soulevez deux impôts différents qui concernent des actions totalement différentes : l'achat d'un immeuble et l'imposition des revenus locatifs.

Demandez a un fiscaliste de faire une simulation.
Sauf erreur, de memoire, en general et a vue de pif, vous devez vous declarer taxable a l'impot des résidents  étrangers,  payer precompte et impots des personnes physiques sur les revenus immobiliers, qui seront portion congrue.
Ensuite, vous declarez les revenus étrangers deja taxé, ce qui sera tenu en compte pour les tranches,mais pas imposable comme revenu.
Vous n'êtes donc pas taxé deux fois sur ce revenu immobilier.

Mais dans ce cas, je ne comprends pas pourquoi il devrait ajouter les loyers perçus en Belgique à sa déclaration de revenus luxembourgeois...
Les Luxos imposeraient un résident belge sur des revenus locatifs qu'il perçoit pour un immeuble en Belgique ???
Bizarre (mais j'avoue ne pas connaitre les règles d'imposition au GDL)

Je confirme, résident Belge, imposé au Luxembourg.    Et comme vous pouvez voir d'après mes messages très peu content des droits d'enregistrements 

Les revenus locatifs perçus en Belgique ne sont pas directement imposés au Luxembourg, mais ils sont considérés dans les revenus mondiaux perçus pour calculer le taux d’imposition des revenus perçus au Luxembourg. D'où ma question par rapport à la SRL. Transférer les revenus locatifs vers la SRL, aurait permit de "masquer" les revenus locatifs belges et ne pas faire monter significativement mon taux d'imposition au Luxembourg (impact tout de même de +/-400€ net par mois).

Dernière modification par Ghal (22-05-2025 10:30:20)

J'habite physiquement en Belgique, depuis toujours. Je n'ai jamais travaillais en Belgique et mes seuls revenus belges sont les revenus locatifs.
Je remplis une déclaration fiscale dans les deux pays, en Belgique en signalant uniquement que mes revenus proviennent du Luxembourg et déclarant mes revenus locatifs et au Luxembourg je fais une déclaration complète et détaillée avec un fiscaliste.

En Belgique, on ne déclare pas les revenus locatifs si vous louez à des particuliers ! Uniquement le revenu cadastral.
Mais, bien sûr, vous payez un impôt sur ce revenu cadastral.
C'est juste pour bien préciser le vocabulaire et éviter toutes confusions : on ne déclare pas le loyer mais le RC de base