Vente en viager en coproprieté forcée

J'ai promis de publier cette note pour évoquer une disposition nécessaire dans la convention.

J'ai conscience que cela ne va pas enchanter les syndics de prime abord, mais ultérieurement cela facilitera l'élaboration des 2 budgets prévus par la loi du 2 juin 2010.

C'est donc un principe qui irait globalement dans le bon sens.

L'objet : Il est fréquent qu'une copropriétaire âgée , veuve et souvent sans enfant vende en viager tout en continuant d'habiter dans ses meubles le plus longtemps possible. Le contrat notarié de vente viager stipule classiquement  que "les charges de grosses reparations seront supportees par l'acquereur. L' usufruitier exercera seul le vote a l'assemblee generale des coproprietaires. A cet effet, le nu-proprietaire lui donne expressement mandat pour assister aux assemblees generales et y participer au vote. Le nu-proprietaire donnera a I'usufruitier les instructions de vote, apres avoir eu connaissance de l'ordre du jour, et uniquement dans le cas ou cet ordre du jour prevoit le vote de travaux incombant au nu-proprietaire.. A defaut pour l'usufruitier d'avoir averti le nuproprietaire d'un ordre du jour portant sur un vote ayant trait aux travaux incombant au nu-proprietaire, les charges des travaux en question seront supportes par l'usufruitier. A defaut pour I' usufruitier de suivre les instructions donnees par le nu-proprietaire, l' usufruitier en assumera la responsabilite et toutes les consequences. A I'instar de l'usufruitier, le nu-proprietaire doit etre le destinataire de tous les ordres du jour et des proces-verbaux d'assemblees generales, ainsi que de toute autrecommunication emanant de celle-ci et ayant trait a la nue-propriete."

Un litige judiciaire surgit facilement à cause de cette clause, pour plusieurs raisons  :

1. Le syndic fait soudainement voter un gros montant de fonds de réserves à plusieurs zéros pour engranger l'argent qui sera nécessaire au financement de futurs travaux rénovation. Fatalement, le nu-propriétaire est surpris et il ne veut pas payer dans ces conditions mais le point est voté malgré son opposition dûment transmise par l'usufruitier à l'AG.

2. De guerre lasse, pour concilier les parties,  le juge (de paix) impose à l'usufruitier de céder son droit de vote au nu-copropriétaire mais tout en disant que l'usufruitier votera pour ses charges. Evidemment, ce magistrat n'a nullement transcrit sa solution dulitige dans son jugement

3. Pour compliquer davantage la vie des parties déja en litige, le syndic a facturé en double les charges courantes à l'usufruitier.

L'usufruiter  a dû par lettre recommandée mettre en demeure le nu-propriétaire de refuser d'approuver les comptes...

La solution proposée :

Dans la lignée du principe évoqué par le Ministre de la justice Koen GEENS disant " qui paye décide" déja en 2017, nous pensons qu'il est nécessaire que les notaires stipulent dans leurs conventions que chacun vote pour ses charges ce qui a pour corollaire la nécessité que les syndics précisent dans leurs ordres du jour les propositions à voter relatives aux "GROSSES REPARATIONS OU TRAVAUX EXTRAORDINAIRES"

Dernière modification par G.B. (09-07-2025 11:55:56)