Calcul des charges locatives d'une ancienne conciergerie

Le chauffage commun et d'autres charges "privatives" existent-elles dans cet immeuble? Calorimètres?

Si pas, on pourrait considérer que les apports financiers convenus avec le locataire de la conciergerie viennent en déduction des charges communes des autres locataires.

Exemple:
Il y a 2 locaux ex-commerciaux au rez.
8 appartements deux chambres aux étages, et la concièrgerie qui est un appartement une chambre, d'environ la moitié de la superficie des appartements deux chambres.
Les quotités sont de 100 pour chaque lot hors conciergerie. On va considérer que la conciergerie fait 50.

A la clôture, on prend le total des frais d'électricité des communs qui aurait dû être réparti aux quotités, on "facture" 50/1050e de cette somme à la conciergerie, en déduction de ce total. On répartit le solde aux quotités. C'est une manière un peu compliquée, mais qui me semble absolument correcte, sans changer les quotités.

A noter que cela revient au même que de répartir aux 1050 quotités "conciergerie comprise"... et donc, moyennant un vote en AG, il suffit de décider que la conciergerie compte pour 50 quotités pour la répartition des charges.

Idem pour l'ascenseur (sauf que les rez ne participent pas, donc répartition aux 850 millièmes)

Toutes les charges "occupants" peuvent être réparties de cette manière. Les charges propriétaires sont réparties aux millièmes prévu à l'acte de base.

La copropriété serait comptablement reprise comme propriétaire de la conciergerie, et les frais de la conciergerie seraient uniquement les frais occupants, donc intégralement mis à charge des locataires de la conciergerie.

Les loyers sont répartis (en revenus) aux millièmes.

A mon sens, ce n'est pas une modification des charges, mais une répartition de revenus. Cela ne nécessite pas une modification de l'acte de base.

Ce n'est pas beaucoup de travail. Il rajoute juste un lot avec les quotités adaptées, et il continue à encoder ses factures comme il a toujours fait.
Evidemment, il y a le travail supplémentaire de la gestion locative de la conciergerie. Et ça, c'est normal qu'il ne le fasse pas gratuitement.

Je ne suis pas sûr de comprendre la logique de votre calcul. C'est mathématique, mais est-ce logique? Je n'en sais rien...

Et j'avoue que je trouve que tout est très tordu dans la répartition des quotités ascenseur...
S'il n'y a pas de cave, le rez n'a aucune utilité de l'ascenseur. Il ne doit donc pas avoir de quotités ascenseur.
Et pour les autres étages, cela fait longtemps qu'on ne compte plus des quotités différentes par étage.

Et mettre des quotités supérieures pour le 5e étage par rapport aux étages inférieurs, alors que l'ascenseur ne monte même pas jusqu'au 5e, c'est très bizarre.

Une fois que les quotités sont définies, il n'y a pas de calcul supplémentaire. Juste vérifier que le locataire paie son loyer et ses charges, et imputer cela correctement.

Bonjour,
Merci pour ces nouvelles suggestions dans le mode de calcul des charges pour le studio.
En ce qui concerne les frais d'ascenseur, leur répartition est basée sur un acte de base de plusieurs décennies. Dans la répartition actuelle de ces frais, le rez-de-chaussée ne paie pas 70/1000 pour lui-même mais pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge qui était au-dessus du 4ème étage. Il est normal qu'en l'absence de concierge cet appartement ne paie plus de frais d'ascenseur. C'est cette hypothèse que j'ai envisagée. Et malheureusement dans mon calcul les étages vont donc payer plus de frais d'ascenseur qu'actuellement ce qui risque de ne pas plaire aux occupants locataires. Par contre si on considère que la répartition de ces frais est obsolète et qu'elle ne devrait tenir compte que des quotités des différents lots, alors le rez-de-chaussée sera inclus dans le calcul.
Bonne journée.

Bonjour,
Jusqu'à présent cette conciergerie a été louée à un des occupants de l'immeuble à des conditions favorables: moins de 400 Euros par mois charges communes comprises. Les charges privatives (chauffage, eau, ...) font l'objet d'un forfait de 40 Euros et sont régularisées tous les ans.
L'AG a décidé la remise en état et ensuite la recherche d'un locataire. C'est par anticipation de l'AG qui dans quelques mois discutera de cette location que je me suis adressé à ce forum pour considérer les voies possibles de calcul des charges communes. J'ai matière à réflexion et à proposition pour l'AG.
Merci à tous.

Votre prix de location me semble ridiculement bas à première vue. Vous évoquez 40 euros mensuels de consommation pour eau et chauffage ??? Notez qu'in régularise une provision, mais pas un forfait. Je déduis de vos montants que les charges communes sont insignifiantes. A votre place, je les répartirais entre les CP dans leurs charges. Libre à un bailleur de déduire 10€ mensuels par exemple pour compenser la différence.  Vous avez un petit immeuble de 5 unités et il me semble inutile de compliquer la compta pour quelques euros...

Adaptez le loyer en fonction du prix du marché, avec un prix qui inclut les charges communes et une provision pour les consommations. Ce loyer sera versé sur le fonds de réserve de l'immeuble et utilisé pour faire des travaux.

Bien sur que c'est la répartition originale prévue dans l'acte de base. Mais une décision d'AG peut la modifier. A défaut, un propriétaire lésé -par exemple celui du rez- peut demander à un juge de paix de statuer pour modifier une disposition qui lui porte préjudice. La jurisprudence actuelle privilégie le concept du bénéficiaire payeur.

Un ascenseur a un pic de consommation au démarrage et à l'arrêt. Dès lors, la distance parcourue n'influe pas significativement  le prix à payer.
Cet argument est facile à démontrer pour justifier une modification de la clé de répartition. Si pas en AG, en justice de paix.

Vos frais communs sont de 3500 par an environ. Envisageons qu'un appartement vaut deux conciergeries, soit 11 quotités. Soit dans cette hypothèse 318€ de frais communs pour la conciergerie. Le montant à répartir entre les différents CP sera d'environ 60 à 65€ par appartement. Soit 5€ mensuels ! Pour moi, libre à chacun des bailleurs de mentionner dans son bail que le loyer à payer est diminué d'un montant forfaitaire pour compenser les charges à imputer à l'ex-conciergerie. Ou même de calculer chaque année 1/11 des frais communs qui seraient à rembourser à un locataire-occupant. Les CP ne sont quant à eux pas impactés, puisque les loyers charges incluses alimentent le fonds de réserve.

Je ne comprends pas. La conciergerie , depuis l'origine et jusqu'à présent, n'a jamais été occupée par un/une concierge.

Et ce bail a pris fin ?

Si je comprends bien, le locataire de la conciergerie occupe ou a occupé dans l'immeuble non seulement la conciergerie mais également le lot dont il est propriétaire ou sur lequel il dispose d'un droit personnel en qualité de locataire.

Dernière modification par GT (23-08-2025 08:13:13)

Rebonjour,
Cela peut vous paraître surprenant mais la conciergerie est bien située au-dessus du 4ème étage. On s'attendrait, bien sûr, à ce qu'elle soit au rez-de-chaussée mais l'immeuble n'est pas très large et si on avait installé la conciergerie au rez-de-chaussée, il aurait été impossible d'y placer un autre appartement et, en conséquence, c'est la concierge qui aurait bénéficié du grand jardin.
Merci pour ces nouvelles suggestions (déduire du calcul de régularisation des charges une quote-part pour la conciergerie). C'est, effectivement, une autre possibilité qui devrait être introduite dans le contrat de bail.
Bonne journée.

Dans ma vision, le locataire paie un loyer qui inclut le prêt hypo, le PI, les travaux, les charges que doit payer le propriétaire...
A part les consommations individuelles (chauffage, eau) que l'on peut facilement individualiser avec des compteurs ou calo, tout le reste est inclus dans ce que paie le propriétaire pour son appartement.

Si on sort une partie de la recette du loyer, les charges (ou travaux) du propriétaire augmentent, l'appartement est moins rentable, ... et il doit augmenter son loyer pour garder une rentabilité identique !
J'aime quand c'est simple : on ne touche pas aux clés de répartition et le locataire qui n'est pas content va louer ailleurs.

Quant au débat sur la répartition des frais d'ascenseur, j'ai beau écouter tous les arguments dans un sens ou dans l'autre, je trouve que le seul qui est cohérent est celui du ROI ou acte de base accepté par tous lors de leur achat ou à modifier à une "quasi" unanimité !
Chacun défendra son intérêt pour payer moins, trouvera qu'une option est plus juste si c'est bon pour lui ou que la même option n'est pas la bonne si ce n'est pas bon pour lui dans un autre immeuble !
Toutes ces discussions ne sont, à mon sens, que de l'hypocrisie pour payer moins car, OUI, quand un paie moins c'est qu'un autre paie plus !

Dernière modification par max11 (23-08-2025 09:57:56)

L'AG, organe décisionnel, est habilitée à prendre les décisions relatives à la location de la conciergerie.
Si les copropriétaires de la conciergerie , réunis en AG, décident de la mettre en location , les dispositions du code bruxellois du logement relatives aux baux s'appliqueront au contrat de bail.

Dernière modification par GT (23-08-2025 11:56:16)