Calcul des charges locatives d'une ancienne conciergerie

Un juge ne se prononce que sur ce qui lui est demandé. Et , pour faire bref, s'il constate qu'une disposition d'ordre public n'est pas respectée.

En région bruxelloise, la clef de répartition des charges, assortie des explications requises, devra figurer dans le bail.

Qui va signer le contrat de bail dès lors que l'ACP n'est pas propriétaire de la conciergerie ?
Les bailleurs seront les propriétaires et non l'ACP.

L'occupant a effectivement raison. Les charges locatives afférentes à la conciergerie ne doivent pas bénéficier aux propriétaires, mais doivent être déduites des charges locatives des autres occupants.

Ce n'est pas si bizarre. Je suis également propriétaire d'un immeuble où le logement du concierge était situé au dessus du dernier étage, au niveau de la machinerie d'ascenseur.

Pour le reste, au vu de la discussion et de la répartition des charges de l'ascenseur, vous avez plusieurs solutions.

Personnellement, j'en profiterais pour changer la répartition des frais de l'ascenseur et la rendre "actuelle".
Pour le reste, voici ce que je ferais :
- création d'une clef de répartition pour les charges locative, en attribuant des quotités pour les charges locatives à la conciergerie. Les quotités sont identiques aux quotités de l'acte de base, et on rajoute des quotités pour la conciergerie. Si chaque appart à 200 millièmes et que la conciergerie fait la moitié de la surface d'un appart, on lui attribue 100 milliemes. Et oui, je sais, cela fait un total de 1100 millièmes mais cela ne pose aucun problème comptable.
- création d'un propriétaire fictif ACP pour les frais de la conciergerie (uniquement les frais locatifs)
- suppression de la clef ascenseur actuelle
- répartition de l'entretien et contrôle de l'ascenseur aux quotités locatives hors rez-de-chaussée
- attribution des loyers perçus pour la conciergerie aux copropriétaires, soit via une réduction des frais de l'année, soit via une contribution au fonds de réserve
- attribution des charges perçues pour la conciergerie au propriétaire fictif ACP, et refacturation annuelle du solde de charge à l'occupant.
- bail mentionnant toutes les conditions de la nouvelle répartition des frais
- adaptation des honoraires du syndic pour tenir compte du surcroit de travail suite à la gestion locative de la conciergerie. 10% du loyer perçu ne me semble pas exhorbitant.
- faire valider le tout en AGE à l'unanimité, en ayant pris bien soin d'informer les locataires auparavant. Le locataire du premier pourrait se sentir lésé par l'augmentation de ses charges d'ascenseur...
- informer les locataires par recommandé de ces nouvelles dispositions.... et espérer qu'il n'y ait  pas de recours.

A qui a-t-il adressé sa plainte ?

Bonjour,
Je ne suis pas allé dans les détails dans la question initiale.
C’était, à l’origine, une vraie loge de concierge occupée par une concierge. Il y a plus d e20 ans il a été décidé de se passer des services de la concierge et de louer la conciergerie. Il y a eu deux occupants successifs, chaque fois un propriétaire occupant qui voyait là l’occasion d’agrandir son appartement (par exemple pour recevoir des invités). Ils ont chaque fois bénéficié de conditions extrêmement avantageuses avec un loyer particulièrement bas pour un studio dans un beau quartier ucclois. La dernière location se termine et la dernière AG a voté la remise en état de ce studio et la mise en location. Les conditions de cette location n’ont pas encore été déterminée. Récemment un locataire occupant s’est plaint du fait que tous les occupants de l’immeuble paient les charges communes pour ce flat. Il a raison. Je ne voudrais pas qu’on reproduise cette erreur dans le futur et souhaite donc aborder cette question lors de la prochaine AG. Je cherche donc des conseils afin de pouvoir faire une proposition.
Bon week-end.

Une conciergerie au niveau du toit ? Je ne comprends pas

C'est la situation dans votre immeuble ?

J'ai été propriétaire dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété forcée. La conciergerie était située au rez-de-chaussée. Cette partie commune était décrite dans l'acte de base. Aucune quotité n'était attribuée  à cette conciergerie.

Bonjour,
Je lis dans le dernier message de Rexou:  » Votre répartition par étage est aussi un non-sens ». Je voudrais préciser que ce n’est pas ma répartition mais celle qu’on trouve dans l’acte de base, à une époque où on ne trouvait probablement pas que c’était un non-sens de répartir les frais d’ascenseur en fonction des étages. Je suis par ailleurs heureux que vous notiez que si on répartit ces frais selon la taille de l’appartement (tous identiques), les occupants du 1er et du 2ème étage vont payer plus de frais d’ascenseur. Comme ils représentent 410/1000, il va être difficile de trouver la majorité nécessaire pour changer la répartition de ces frais. A moins qu’une majorité de 50% soit suffisante pour changer cette clé de répartition des frais.
En ce qui concerne les charges communes elles s’élèvent en moyenne entre 800 et 900 Euros par trimestre (ce qui me semble normal dans un immeuble de 5 appartements avec ascenseur). La solution proposée (loyer mensuel incluant un forfait pour les charges communes) est simple et, à première vue, efficace. Mais elle ne change rien à la situation actuelle : tous les autres occupants paient les charges communes dues par le locataire de la conciergerie ; les propriétaires occupants récupèrent cet argent via le loyer versé dans le fonds de réserve alors que les locataires occupants ne sont pas remboursés de ce trop-versé.

Le rez payait les frais d'ascenseur pour l'utilisation qui en était faite par la conciergerie... soit. Mais actuellement, dans tous les cas de figure ce rez n'a plus à payer de frais d'ascenseur. Votre répartition par étage est aussi un non-sens.

La répartition logique et cohérente des frais d'ascenseur peut se faire de deux façons :
1. Par quotités d'appartements, en excluant le rez qui n'a pas l'usage de l'ascenseur
2. Par appartement -par unité- toujours en excluant le rez.

Dans le cas d'appartements de tailles similaires (un appartement par étage dans votre cas)  il n'y aura pas de différence significative entre ces deux clés de répartition. Mais oui, les étages inférieurs paieront plus...