Calcul des charges locatives d'une ancienne conciergerie

GT · #1 22-08-2025 07:17:55

aqueduc a écrit :

. Mais la concierge partie et remplacée par un nouvel occupant, la quote-part de chaque occupant dans ces charges courantes devrait diminuer. Comment faire pour s’en sortir sans toucher à la grille de répartition des différentes dépenses courantes ?

Un contrat n'a pas été établi entre l'ACP et l'occupant avant l'entrée de celui-ci dans les lieux?
Et le contenu de ce contrat n'a pas fait l'objet d'une décision en AG ?

aqueduc · #21 22-08-2025 06:50:49

Bonjour,
Merci pour ces nouvelles suggestions dans le mode de calcul des charges pour le studio.
En ce qui concerne les frais d'ascenseur, leur répartition est basée sur un acte de base de plusieurs décennies. Dans la répartition actuelle de ces frais, le rez-de-chaussée ne paie pas 70/1000 pour lui-même mais pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge qui était au-dessus du 4ème étage. Il est normal qu'en l'absence de concierge cet appartement ne paie plus de frais d'ascenseur. C'est cette hypothèse que j'ai envisagée. Et malheureusement dans mon calcul les étages vont donc payer plus de frais d'ascenseur qu'actuellement ce qui risque de ne pas plaire aux occupants locataires. Par contre si on considère que la répartition de ces frais est obsolète et qu'elle ne devrait tenir compte que des quotités des différents lots, alors le rez-de-chaussée sera inclus dans le calcul.
Bonne journée.

rexou · #22 21-08-2025 22:28:29

Pour moi, si le rez n'a pas l'usage de l'ascenseur, il est fondé à en contester le paiement. La répartition des charges par étages est en effet de moins en moins utilisée et à raison je pense. Une solution serait de répartir les frais d'ascenseur selon les quotités tout simplement, en excluant le rez.

Concernant les charges, il est aussi possible d'établir un forfait pour charges communes (ascenseur, nettoyage, elec. communs...) hors consommations (eau, chauffage...) à payer avec le loyer et à déduire du total à payer par les occupants.

La conciergerie est un studio et il existe 5 appartements... Pour faire simple, on peut établir le forfait de la conciergerie à environ 10% (arrondis) des charges locataires des 3 ou 5 dernières années.

grmff · #23 21-08-2025 22:08:01

aqueduc a écrit :

Un grand merci pour cette réponse et cette proposition que je vais lire et examiner plus profondément demain. Il me semble que tout cela demande un travail supplémentaire au syndic et pas sur que le syndic accepte ce surplus de travail gratuitement.

Ce n'est pas beaucoup de travail. Il rajoute juste un lot avec les quotités adaptées, et il continue à encoder ses factures comme il a toujours fait.
Evidemment, il y a le travail supplémentaire de la gestion locative de la conciergerie. Et ça, c'est normal qu'il ne le fasse pas gratuitement.

aqueduc a écrit :

J'ai en tête un immeuble de 5 appartements (rdc + 4 étages). La conciergerie est au niveau du toit. L'ascenseur s'arrête au 4ème et ne va pas à la cave. Actuellement les frais d'ascenseur se répartissent comme suit: rdc: 70/1000; 1er étage: 135/1000; 2ème étage: 200/1000; 3ème étage: 265/1000 et 4ème étage: 330/1000. Tous les appartements sont quasi identiques (sauf rdc un peu plus petit). De ces frais d'ascenseur on peut conclure que chaque appartement paie 70/1000 pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge (350/1000 au total) et 65/1000 par étage (0, 65, 130, 195, 260/1000). Une solution (peut-être pas la meilleure) serait de supprimer la quotité que chaque appartement paie pour la conciergerie et qu'on considère 1,2,3,4 et 4 les différents appartements. On divise donc 1000 par 14 et on multiplie par l'étage où s'arrête l'ascenseur ce qui nous donne les quotités dans les frais d'usage de l'ascenseur (entretien, électricité, ...). Le problème serait que le studio de la conciergerie paierait autant pour l'ascenseur que l'appartement 3 chambres du 4ème étage. Pour corriger cette anomalie on pourrait prendre les coefficients 1 (1er étage), 2 (2ème étage), 3 (3ème étage), 4 (4ème étage) et 2 pour le flat. On devrait donc définir une quotité comme étant 1000/12 soit environ 85/1000. Ce serait peut-être plus juste ainsi.

Je ne suis pas sûr de comprendre la logique de votre calcul. C'est mathématique, mais est-ce logique? Je n'en sais rien...

Et j'avoue que je trouve que tout est très tordu dans la répartition des quotités ascenseur...
S'il n'y a pas de cave, le rez n'a aucune utilité de l'ascenseur. Il ne doit donc pas avoir de quotités ascenseur.
Et pour les autres étages, cela fait longtemps qu'on ne compte plus des quotités différentes par étage.

Et mettre des quotités supérieures pour le 5e étage par rapport aux étages inférieurs, alors que l'ascenseur ne monte même pas jusqu'au 5e, c'est très bizarre.

aqueduc a écrit :

Mais, encore une fois, ce sont des calculs supplémentaires que le syndic devrai effectuer tous les trimestres.
Encore merci pour les propositions dont je vais m'occuper demain.
Bonne soirée.

Une fois que les quotités sont définies, il n'y a pas de calcul supplémentaire. Juste vérifier que le locataire paie son loyer et ses charges, et imputer cela correctement.

aqueduc · #24 21-08-2025 19:54:18

Bonjour,
Un grand merci pour cette réponse et cette proposition que je vais lire et examiner plus profondément demain. Il me semble que tout cela demande un travail supplémentaire au syndic et pas sur que le syndic accepte ce surplus de travail gratuitement.
J'ai en tête un immeuble de 5 appartements (rdc + 4 étages). La conciergerie est au niveau du toit. L'ascenseur s'arrête au 4ème et ne va pas à la cave. Actuellement les frais d'ascenseur se répartissent comme suit: rdc: 70/1000; 1er étage: 135/1000; 2ème étage: 200/1000; 3ème étage: 265/1000 et 4ème étage: 330/1000. Tous les appartements sont quasi identiques (sauf rdc un peu plus petit). De ces frais d'ascenseur on peut conclure que chaque appartement paie 70/1000 pour l'utilisation de l'ascenseur par la concierge (350/1000 au total) et 65/1000 par étage (0, 65, 130, 195, 260/1000). Une solution (peut-être pas la meilleure) serait de supprimer la quotité que chaque appartement paie pour la conciergerie et qu'on considère 1,2,3,4 et 4 les différents appartements. On divise donc 1000 par 14 et on multiplie par l'étage où s'arrête l'ascenseur ce qui nous donne les quotités dans les frais d'usage de l'ascenseur (entretien, électricité, ...). Le problème serait que le studio de la conciergerie paierait autant pour l'ascenseur que l'appartement 3 chambres du 4ème étage. Pour corriger cette anomalie on pourrait prendre les coefficients 1 (1er étage), 2 (2ème étage), 3 (3ème étage), 4 (4ème étage) et 2 pour le flat. On devrait donc définir une quotité comme étant 1000/12 soit environ 85/1000. Ce serait peut-être plus juste ainsi. Mais, encore une fois, ce sont des calculs supplémentaires que le syndic devrai effectuer tous les trimestres.
Encore merci pour les propositions dont je vais m'occuper demain.
Bonne soirée.

grmff · #25 21-08-2025 15:06:12

Le chauffage commun et d'autres charges "privatives" existent-elles dans cet immeuble? Calorimètres?

Si pas, on pourrait considérer que les apports financiers convenus avec le locataire de la conciergerie viennent en déduction des charges communes des autres locataires.

Exemple:
Il y a 2 locaux ex-commerciaux au rez.
8 appartements deux chambres aux étages, et la concièrgerie qui est un appartement une chambre, d'environ la moitié de la superficie des appartements deux chambres.
Les quotités sont de 100 pour chaque lot hors conciergerie. On va considérer que la conciergerie fait 50.

A la clôture, on prend le total des frais d'électricité des communs qui aurait dû être réparti aux quotités, on "facture" 50/1050e de cette somme à la conciergerie, en déduction de ce total. On répartit le solde aux quotités. C'est une manière un peu compliquée, mais qui me semble absolument correcte, sans changer les quotités.

A noter que cela revient au même que de répartir aux 1050 quotités "conciergerie comprise"... et donc, moyennant un vote en AG, il suffit de décider que la conciergerie compte pour 50 quotités pour la répartition des charges.

Idem pour l'ascenseur (sauf que les rez ne participent pas, donc répartition aux 850 millièmes)

Toutes les charges "occupants" peuvent être réparties de cette manière. Les charges propriétaires sont réparties aux millièmes prévu à l'acte de base.

La copropriété serait comptablement reprise comme propriétaire de la conciergerie, et les frais de la conciergerie seraient uniquement les frais occupants, donc intégralement mis à charge des locataires de la conciergerie.

Les loyers sont répartis (en revenus) aux millièmes.

A mon sens, ce n'est pas une modification des charges, mais une répartition de revenus. Cela ne nécessite pas une modification de l'acte de base.

aqueduc · #26 21-08-2025 13:58:03

Bonjour à tous,
On a pu lire sur ce forum plusieurs discussions au sujet de la transformation d’une conciergerie en studio/appartement. De la majorité de ces discussions il ressort qu’il n’est pas intéressant de vendre la conciergerie mais qu’il est plutôt préférable de la louer, chaque copropriétaire étant propriétaire de cette conciergerie en fonction de ses quotités.
Ce que je ne comprends pas c’est comment on calcule la quote-part dans les charges communes de ce nouvel occupant dans l’immeuble (par exemple eau et électricité des communs, entretien des communs, frais d’usage de l’ascenseur). Les copropriétaires-occupants peuvent éventuellement s’y retrouver par le paiement d’un forfait pour les charges par le locataire de la conciergerie. Mais, par contre, il me semble que les locataires sont lésés dans ce modus vivendi: lorsqu'il y avait une concierge dans l'immeuble, les charges courantes des occupants couvraient les charges de la concierge qui travaillait pour eux. Mais la concierge partie et remplacée par un nouvel occupant, la quote-part de chaque occupant dans ces charges courantes devrait diminuer. Comment faire pour s’en sortir sans toucher à la grille de répartition des différentes dépenses courantes ?
D’avance merci pour vos conseils.

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