Prolongation d'un bail de 3 ans avec diminution du loyer

Bonjour et bienvenue sur le forum Pim.be. J'espère pour vous que vous n'aurez pas besoin d'y revenir trop souvent pour des problèmes, et vous êtes bienvenue, que ce soit pour des problèmes, des conseils, ou parce que vous voulez vous sentir moins seule avec les problèmes de propriétaire!

Vous ne pouvez effectivement pas prolonger d'un an. Le bail devient automatiquement un bail de 9 ans qui entrera prochainement dans la 4e année, donc, vous l'avez bien compris, son 2e triennat. La locataire pourra donc partir moyennant préavis de 3 mois, sans indemnité, à tout moment. Si vous signez un bail de 1 an, la locataire pourra, si cela l'arrange, considérer que c'est nul, et qu'elle est dans un bail de 9 ans.

Vous pourrez la virer sans raison valable et sans indemnité dans 6 ans, en 2031, moyennant préavis de 6 mois. (ou en 2028 avec indemnité de 6 mois - mais personne ne fait cela...)

Déséquilibré? Certes. Bienvenue dans le monde de l'investissement immobilier...

Pour continuer le contrat en contrat de 9 ans, il n'y a rien à faire.
Pour faire une baisse de loyer, je conseille de signer un avenant. Je n'ai pas de modèle d'avenant. Et je ne sais pas comment vous allez calculer les indexations suivantes... Personnellement, je ferais une baisse provisoire, pour une durée de 1 an, d'un montant fixe, mentionnant que c'est sans préjudice de l'indexation que vous pourrez faire en décembre

Autre solution possible pour contourner le passage à un bail long : conclure un nouveau contrat de bail mais avec un nom de preneur différent -par exemple la maman ou le père de votre locataire- en remplacement ou en ajout du nom du preneur actuel. Nouveau preneur, nouveau prix, nouveau bail. Même locataire qui reste dans le bien loué.

Dernière modification par rexou (21-08-2025 22:03:42)

La durée d'un bail de résidence principale dans le décret wallon du 15 mars 2018

Art. 55.
§ 1er. Tout bail visé à l'article 52 est réputé conclu pour une durée de neuf années.
§ 6. Par dérogation aux paragraphes 1er à 5, un bail peut être conclu, pour une durée inférieure ou égale à trois ans
§ 7. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail peut également être conclu, par écrit, pour une durée supérieure à neuf ans.
§ 8. Par dérogation au paragraphe 1er, un bail écrit peut être conclu pour la vie du preneur.

La  dénomination bail 3-6-9 n'est pas reprise dans le texte légal.

L'appellation bail de longue durée ne figure pas dans le texte légal. Un bail de 9 ans , ou un bail conclu pour une durée  supérieure à 9 ans ou pour la vie du preneur ne sont-ils pas , en région wallonne des baux de longue durée ?

En Région bruxelloise (Code bruxellois du logement), les baux de résidence principale conclus pour une durée  supérieure à 9 ans ou pour la vie du preneur légal répondent à la définition bruxelloise des baux de longue durée.

Le bail a-t il été enregistré avant l'acquisition ?
Un état des lieux avait-il été établi à l'origine entre la locataire et le propriétaire sortant?
Il a été transmis à l'acquéreuse ?
Une garantie locative avait-elle été constituée ? sous quelle forme ? qu'advient-il de cette garantie au moment de l'acquisition ? qu'est-il prévu dans l'acte d'achat ?

article 55 , § 6, alinéa 6 du décret wallon du 15 mars 2018

"A défaut d'un congé notifié dans les délais ou si le preneur continue à occuper les lieux sans opposition du bailleur, et même dans l'hypothèse où un nouveau contrat est conclu entre les mêmes parties, le bail est réputé avoir été conclu pour une période de neuf ans à compter de la date à laquelle le bail initial est entré en vigueur. Il est dès lors régi par les paragraphes 1er à 5 du présent article. Dans ce cas, le loyer et les autres conditions demeurent inchangés par rapport à ceux convenus dans le bail initial, sans préjudice de l'application des articles 57 et 58"
Cette disposition est impérative.

L'article 57 est relatif à l'indexation.
L'article 58 concerne la révision du loyer et des charges..

Art. 57.Si elle n'a pas été exclue expressément, l'adaptation du loyer au coût de la vie est due, une fois par année de location, à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail, dans les conditions prévues à l'article 26 du présent décret.
  Si cette adaptation a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Cette adaptation ne s'opère qu'après que la partie intéressée en a fait la demande écrite, et n'a d'effet pour le passé que pour les trois mois précédant celui de la demande.

.   Art. 58. § 1er. Sans préjudice de l'article 50, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
  A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
  Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 9, alinéa 1er.
  Si cette révision a pour effet d'augmenter le montant du loyer, elle n'est due que si le bail a été conclu par écrit et, pour un bail portant sur un bien immeuble, que si le bail écrit a été enregistré.
  Le juge statue en équité.
  L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
  Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.
  Dans le cas de l'article 55, § 8, les parties peuvent cependant renoncer à la faculté de demander la révision du loyer.

En définitive, j'ai signé un avenant avec la locataire pour acter la diminution du loyer, sans préjudice de l'indexation, tout en lui précisant que nous passions d'office dans la 4eme année d'un bail 3-6-9.
Et je vais enregistrer le bail en tant que nouvelle propriétaire pour pouvoir l'indexer.

C'est justement pour ça que je vais l'enregistrer. Je n'aurais pas pu le faire moi-même en 2022, puisque je n'étais pas propriétaire à l'époque (je viens d'acheter cet appartement).

A cette heure, le bail de résidence principale de 3 ans n'est pas encore réputé être une bail réputé de 9 ans ab initio.
Ce sera le cas dans quelques jours faute pour les parties d'avoir notifié un congé dans le délai utile.

@Pim : effectivement, je rectifie. Nous sommes passés dans la 4eme d'un bail de 9 ans, et pas 3-6-9. La locataire pourra résilier le bail à tout moment moyennant un préavis de 3 mois, et moi, je devrai attendre 2031 pour pouvoir le résilier sans indemnité. C'est une bonne locataire, donc je préfère repartir pour 6 ans plutôt que de lui donner son renom, quitte à gagner un peu moins sur le loyer.

@GT : c'est un PEB B. La locataire aurait pu en effet contester l'augmentation hors règle d'indexation que l'ancien propriétaire a appliquée, mais elle ne l'a pas fait . Quant à moi, j'ai donc diminué le loyer, ce dont elle ne se plaint pas, au contraire