Répartition de charges pour un chauffage collectif

Bonjour tout le monde,

J'ai une question concernant la "meilleure" répartition de charges à intégrer dans un bail pour des locataires dans un immeuble à appartement disposant d'une seule et unique chaudière. Je contextualise un peu la situation :

J'ai acheté tout récemment un immeuble de 3 unités à Namur, avec ma sœur. Nous avons fait quelques petits travaux dans les appartements du 1er et du 2ème étage. Ils sont prêts à la location pour septembre et nous avons déjà fait les visites ; le rez de chaussée est encore en cours de rénovation. Nous préparons les baux et je bloque un peu sur la questions des charges. Les appartements disposent de décompteurs d'eau et de décompteurs d'électricité. Pour le gaz, il s'agit d'une seule et même chaudière pour l'ensemble du bâtiment (avec un seul compteur donc). Les PEB sont les suivants :

- RDC : G
- 1er étage : E
- 2ème étage : E

Certes le PEB vaut ce qu'il vaut mais l'appétit énergétique du bâtiment n'est pas son fort (hauts volumes, grandes baies vitrées, pas très bien isolé). Dans les faits ce n'est pas non plus une passoire mais nous sommes conscients que la question des provisions sera assez importante pour éviter toute surprise à l'heure de faire les décomptes, d'autant plus qu'il s'agit de notre première expérience en tant que propriétaires.

Il s'agit donc maintenant de trouver le système le plus juste et le plus simple à gérer. Que pensez-vous de ces pistes :

1) Opter pour une "clé" de répartition des frais de gaz pour chaque appartement selon la superficie de chacun ?
2) Opter pour une "clé" de répartition des frais de gaz pour chaque appartement selon le volume de chacun ?
3) Installer des calorimètre et utiliser cette consommation comme clé de répartition ? Si oui, comment cela fonctionne-t-il exactement ?
4) Installer un "forfait" pour les dépenses de gaz de chaque appartement ?
5) autre chose ?

Dans tous les cas, il semble que les "clés" de répartitions impliquent de tenir compte des éventuels vides locatifs. Je m'explique, si on fonctionne avec 40-30-30 par exemple, pour les mois où l'appartement du rdc est en travaux / non loué, il faut procéder à une autre clé, faire un relevé des compteurs lors de la mise en location pour modifier la clé de répartition, etc. Comment fonctionnent les proprios qui souhaitent être le plus transparents possibles avec leurs locataires sans s'arracher les cheveux ?

Merci pour votre temps et désolé si la question vous semble idiote, c'est comme je l'ai dit ma toute première expérience dans ce monde du locatif