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Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
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- G.B.
- Pimonaute intarissable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
des instructions pour rejoindre WhatsApp sont systématiquement retirées par l’ancien président, qui n’a rejoint que le groupe CDC mais pas le groupe ACP qu’il ne voit pas l’intérêt, donc difficile de communiquer avec tous par écrit. Nous avons demandé d’afficher les communications via les valves de l’entrée mais ça n’est jamais fait et seul l’ancien président a les clés de ces valves et ne les rend pas, toute communication commune collée sur les valves ou dans l’ascenseur sont systématiquement retirées parce que, je cite, “ça fait désordre dans un immeuble comme le nôtre”.
Tout ce qui vous décrivez est hyper classic avec un niveau "bac à sable" qui suprend les cadres supérieurs, les ingénieurs, les comptables qui peinent à s'y adapter.
En entreprise, On collabore.
Mais en "copropriété forcée" avec un "régime de droit privé" et un "syndic" qui n'a aucun rôle de "Directeur de l'hôtel", je dirais que ça ressemble plutôt à ceci , parfois :
La nature humaine a souvent un comportement grégaire. Les raisons de notre immobilisme collectif pourraient être à chercher en partie du côté de nos biais cognitifs. Olivier de Schutter nous en donne la définition : “Tout ce qui fait obstacle à ce que nous soyons rationnels ou lucides face aux informations qui nous sont données. Les biais cognitifs sont des filtres.”
Et aucun texte de loi et aucun juge ne va venir y changer quoi que ce soit, il faut le savoir.
Ce qui soude une copropriété, c'est le pépin collectif comme une panne d'eau ou de chauffage pendant plusieurs semaines ou l'huissier qui vient expulser l'un des leurs pour régler une dette car l'ACP n'avait pas payé un fournisseur.
la personne du conseil de copropriété de l'année passée qui a approuvé ce devis de façon unilatérale a obligé les ouvriers à reprendre ces morceaux pour les jeter....
Oui, les anciennes ferronneries en fer forgé se revendent très bien en "seconde main",
Dernière modification par G.B. (02-11-2025 19:34:39)
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Le dossier a évolué depuis le 9 septembre ?
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- Cacahuète Dorée
- Pimonaute
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Je voulais dire se passer de syndic professionnel.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
PIM a écrit :cacahuète a écrit :Je savais qu’on pouvait se passer de syndic et de CDC puisque <20 lots.
On ne peut pas se passer de syndic (le nombre de lots ne constitue pas la règle)
On peut se passer de CdC si moins de 20 lots.
On peut avoir un syndic copropriétaire, bénévole ou non, quel que soit le nombre de lots.
La possibilité d'avoir un syndic qu'il soit bénévole ou professionnel...La possibilité d'avoir un syndic ?
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Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
cacahuète a écrit :Je savais qu’on pouvait se passer de syndic et de CDC puisque <20 lots.
On ne peut pas se passer de syndic (le nombre de lots ne constitue pas la règle)
On peut se passer de CdC si moins de 20 lots.
On peut avoir un syndic copropriétaire, bénévole ou non, quel que soit le nombre de lots.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Tout d’abord sincèrement merci pour votre engouement sur ce sujet et vos conseils aussi divergents soient-ils!
- @ GT @grmff J’apprécie particulièrement le fait que les textes légaux précis soient cités parce que c’est plus facile d’y voir clair et d’envisager les possibilités. Je ne connaissais pas du tout cette notion de “décision à l'unanimité et par écrit certaines décisions” ni les conditions prévues pour celles-ci, merci beaucoup!
Je ne connaissais pas non plus la chambre contentieuse sur la protection des données que le syndic invoque à chaque fois pour empêcher tant qu’il peut le partage des numéros de téléphones ou emails entre copropriétaires. Je ne manquerai pas de remettre ça sur le tapis si besoin.
Le partage des numéros de téléphones et des adresses emails des copropriétaires est possible MAIS soumis à conditions ( pour autant que...et que... et pour autant que...).
C'est ce qui ressort de la décision 27/2020 prise par la chambre contentieuse de l'autorité de la protection des données.
" Toutefois, compte tenu du large déploiement de l’usage tant de l’e-mail que du téléphone (portable) comme moyen de communication, la Chambre Contentieuse n’estime pas disproportionnée la communication de telles données de contact (l’une et/ou l’autre) de copropriétaires par le syndic à un nouveau copropriétaire
pour autant que ces copropriétaires aient marqué leur accord pour que le syndic joue ce rôle de point de contact
et que celui-ci l’accepte
et pour autant que les copropriétaires aient également consenti à ce que leurs données de contact soient communiquées aux copropriétaires qui en feraient la demande".
Dernière modification par GT (09-09-2025 08:07:12)
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- Cacahuète Dorée
- Pimonaute
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Tout d’abord sincèrement merci pour votre engouement sur ce sujet et vos conseils aussi divergents soient-ils!
- @ GT @grmff J’apprécie particulièrement le fait que les textes légaux précis soient cités parce que c’est plus facile d’y voir clair et d’envisager les possibilités. Je ne connaissais pas du tout cette notion de “décision à l'unanimité et par écrit certaines décisions” ni les conditions prévues pour celles-ci, merci beaucoup!
Je ne connaissais pas non plus la chambre contentieuse sur la protection des données que le syndic invoque à chaque fois pour empêcher tant qu’il peut le partage des numéros de téléphones ou emails entre copropriétaires. Je ne manquerai pas de remettre ça sur le tapis si besoin.
- @rexou @G.B. @GT @PIM “pourquoi pas un groupe WhatsApp” vs. “pourquoi ne pas se parler quand on se croise”.
Oui nous avons un groupe WhatsApp ACP sur lequel sont représentés 7/13 propriétaires.
Oui nous avons un groupe WhatsApp CDC sur lequel sont présents 5/5 membres + le syndic.
Les personnes manquantes du groupe ACP ont soit plus de 80 ans, ces derniers ne sortent que rarement de chez eux et sont difficiles à joindre quand ils sont là, soit pour deux lots les appartements ont été vendu ou sont en procédure de succession/vente et donc les copropriétaires ne sont pas présents sur WhatsApp ni dans la copropriété.
Certaines communications affichées dans l’ascenseur notamment avec des instructions pour rejoindre WhatsApp sont systématiquement retirées par l’ancien président, qui n’a rejoint que le groupe CDC mais pas le groupe ACP qu’il ne voit pas l’intérêt, donc difficile de communiquer avec tous par écrit. Nous avons demandé d’afficher les communications via les valves de l’entrée mais ça n’est jamais fait et seul l’ancien président a les clés de ces valves et ne les rend pas, toute communication commune collée sur les valves ou dans l’ascenseur sont systématiquement retirées parce que, je cite, “ça fait désordre dans un immeuble comme le nôtre”.
Le groupe WhatsApp ACP regroupe donc 7/13 des copropriétaires ce qui n’est pas une minorité. Tout le monde peut ajouter des membres, personne n’en a été exclu jusqu’ici. Les messages sont aimables, la communication est plus transparente et honnêtement les choses avancent déjà plus qu’avant. Avant l’existence du groupe ACP, les décisions et la gestion de la copropriété étaient une boite noire dont seule le président et le syndic avaient connaissance et ils ne répondaient pas aux questions ni aux demandent du reste de l’ACP. Donc oui, nous essayons de nous parler, nous avons même réussi à organiser une AG extraordinaire pour régler certains problèmes urgents, mais ça reste laborieux et nous ne pouvons pas compter sur le syndic pour favoriser la communication c’est certain. Le groupe WhatsApp ne se substitue pas à l’AG et les membres en sont tous bien conscients mais c’est une aide à comprendre simplement ce qui se passe et à communiquer entre voisins sur plusieurs situations ubuesques comme celle de la grille qui n’est malheureusement qu’un exemple parmi d’autres!
- Pour en revenir à la grille, qui était là pour accueillir/surveiller les ouvriers? Personne n’a été mis au courant de la venue des ouvriers ni même du fait que ces travaux avaient été prévus mis à part le syndic et l’ancien président du CDC. Les personnes qui ont trouvé les ouvriers en train de retirer le portail ont communiqué directement via WhatsApp justement pour savoir si quiconque était au courant, personne ne l’était, et demandé à stocker les morceaux de grille dans l’ancienne conciergerie en attendant qu’une décision commune soit prise. Personne n’a contesté le stockage de la grille sur WhatsApp comme solution d’appoint. Mais comme l’ancienne conciergerie est ouverte à tous, l’ancien président est passé derrière et a convaincu les ouvriers de jeter les morceaux de grille et de le faire vite car cela représentait soit disant un danger de les stocker à cet endroit (on parle d’un ancien deux pièces assez grand et à moitié vide à part nos poubelles et deux trois vélos qui occupent une des deux pièces, pas d’un petit débarras donc il n’y avait pas de danger…).
- @G.B. Oui nous avons un syndic inscrit à l’IPI. Je savais qu’on pouvait se passer de syndic et de CDC puisque <20 lots. Vu la tournure des événements concernant la grille mais aussi bien d’autres dossiers au point mort dans la copropriété, je pense à titre personnel qu’on se porterait mieux sans le syndic mais là je ne suis pas sûre que mon avis soit partagé par la majorité. Une partie des copropriétaires préfèrent avoir le boulot fait par un syndic pour faciliter les communications, arbitrer les conflits de façon neutre et gérer les problèmes de la copropriété (je sais que ce n’est pas son rôle) mais dans les faits, les dossiers n’avancent pas et les décisions ne sont pas prises suivant ce qui est décidé en AG. Les avis commencent à changer notamment en raison d’un autre dossier concernant chauffage et humidité qui s’enlise (cf. mon autre topic sur ce forum) mais c’est un processus lent.
- @copropriétaire en galère @rexou : je ne sais pas encore si l’histoire de notre grille passera un jour devant un juge de paix ou non mais parfois juste montrer que les copropriétaires connaissent leurs droits et laisser planer la possibilité d’une poursuite permet de faire bouger les choses à une vitesse déconcertante…
- @GT : Concernant les preuves, j’attends l’échange d’email qui a validé le devis pour voir si les autres membres du CDC de l’année passée étaient au courant. S’ils ne sont pas dans la boucle je compte leur demander par écrit s’ils étaient au courant mais si c’est comme pour tes les autres décisions prises l’année passée, ce sera non.
- Je vous tiendrai au courant de ce que dit la commune sur les aspects urbanistiques en espérant que ça puisse servir à d'autres!
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- copropriétaire engalère
- Pimonaute bavard
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Je pense que vous avez tous tort de perdre votre temps avec Shrek, et se reconcentrer sur la publication initiale car là ça part en peau de boudin avarié. Vous voyez bien qu'il n'y connait rien et reste coincé à l'ère de Mathusalem non?
Bref, je plains Cacahuète Dorée sur ce coup! et tout les lecteurs à qui la question pouvait servir.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
GT a écrit :G.B. a écrit :GT a écrit :Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi stipulant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Il vous arrive de lire le code civil ?
L'article art.3.87, § 11 prévoit
" Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal"
Et rien d'autre.
Donc vous êtes tout de même d'accord que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Je vous renvoie au texte légal.
Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre individuellement à l'unanimité et par écrit certaines décisions.
Depuis un arrêt de la cour constitutionnelle de 2022 une décision adoptée selon la procédure écrite est une décision de l'assemblée générale des copropriétaires.
Quels sont les membres de l'AG ? réponse : art.3.87, § 1 mais aussi § 2, C. civil.
Tous les signataires rempliront -ils les conditions ? pas de situation de division du droit de propriété sur un lot privatif? pas de demembrement d'un droit de propriété sur un lot privatif?
Dernière modification par GT (08-09-2025 10:23:00)
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Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Donc vous êtes tout de même d'accord que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Depuis 2011, les syndics à qui nous avions présenté nos décisions prises hors AG, dans l'urgence sans AG et à l'unanimité n'ont pas refusé de les mettre en musique.
Merci à Grmmf et GT pour la correction du jargon, il faut dire le syndic "dresse le procès-verbal".
Evidemment qu'il est d'accord, c'est la loi, et il ne cesse de la rappeler.
Quand GT rédige un message, c'est toujours avec une très grande précision, généralement avec les textes de référence.
Et quand il vous reprend sur un de vos messages, c'est souvent par manque de précision de votre part. Ne pas le prendre mal, c'est une différence de caractère entre vous deux. Ne pas le prendre comme une contradiction, mais comme une précision de votre message.
Personnellement, je suis moins précis que lui aussi, et j'apprécie sa précision et son retour systématique aux textes de loi et de référence.
En grosse caricature, je partage mon expérience et ce que me dit mon pifomètre, il partage les textes de lois sans autre commentaire.
Ne lui prêtez donc nulle intention particulière, il partage rarement une opinion, mais partage généralement les règles de droit sur la situation présentée. Et ne tentez pas de nous changez notre tête chercheuse, c'est une tête bien faite... 
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
G.B. a écrit :GT a écrit :Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi stipulant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Il vous arrive de lire le code civil ?
L'article art.3.87, § 11 prévoit
" Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal"
Et rien d'autre.
"Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi stipulant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes."
Le texte légal prévoit :
" Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et PAR ECRIT toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal"
Et rien d'autre
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- G.B.
- Pimonaute intarissable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
G.B. a écrit :GT a écrit :Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi stipulant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Il vous arrive de lire le code civil ?
L'article art.3.87, § 11 prévoit
" Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal"
Et rien d'autre.
Donc vous êtes tout de même d'accord que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Depuis 2011, les syndics à qui nous avions présenté nos décisions prises hors AG, dans l'urgence sans AG et à l'unanimité n'ont pas refusé de les mettre en musique.
Merci à Grmmf et GT pour la correction du jargon, il faut dire le syndic "dresse le procès-verbal".
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- GT
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Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
GT a écrit :Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi stipulant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Il vous arrive de lire le code civil ?
L'article art.3.87, § 11 prévoit
" Les membres de l'association des copropriétaires peuvent prendre à l'unanimité et par écrit toutes les décisions relevant des compétences de l'assemblée générale, à l'exception de celles qui doivent être passées par acte authentique. Le syndic en dresse le procès-verbal"
Et rien d'autre.
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- G.B.
- Pimonaute intarissable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Alors soyez sympa et dites-nous quel est ce texte exact de cette loi disposant depuis 2010, que les copropriétaires peuvent à l'unanimité entre eux , et à tout moment ( H24...) prendre une décision pour la gestion de leurs affaires communes.
Cet article de loi est purement "magique".
Je l'ai déja utilisé à plusieurs reprises avec un franc succès.
Cette méthode n'est pas à la portée de toutes les copropriétés mais pour les petites tailles c'est parfait.
Il y a des immeubles où les syndics ne sont pas motivés car ils gagnent "des cacahuètes" ou des "clopinettes" (sic).
En l'occurrence se concerter via un outil de communication moderne c'est ce qu'il faut faire pour 14 appartements.
Sans attendre qu'une "figure tutélaire" intervienne pour sauver la situation.
Et je ne crois pas avoir lu la réponse à ma question : ces travaux mis en cause à postériori ont-ils été effectués sans aucune surveillance par la copropriété ?
Dernière modification par G.B. (08-09-2025 08:52:26)
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Mon conseil : ne cherchez pas à polémiquer les uns contre les autres mais (ré)unissez-vous devant votre portail et songez à votre intérêt commun, et même si je crois que cela déplait à GT lorsque je dis cela , sachez et dites aux "copropriétaires furieux " que depuis la loi en 2010, les copropriétaires ont le droit de connaitre l'identité des uns et les autres afin de pouvoir se concerter et les copropriétaires ont le pouvoir de prendre à l'unanimité une décision par écrit entre eux à tout moment ( sans AG) à charge pour le syndic de la ratifier dans un PV qu'il est censé inscrire dans le grand livre général des procès-verbaux de l'immeuble en copropriété forcée.
Que d'approximations !
Le syndic ne ratifie pas une décision dans un PV.
Le grand livre général des procès verbaux. Ce grand livre n'est pas repris dans la législation
La législation
Le syndic rédige le procès-verbal des décisions prises par l'assemblée générale
Le syndic dresse le procès-verbal des décisions prise à l'unanimité et par écrit par les membres de l'association des copropriétaires
Le syndic consigne les décisions visées à l'article 3.87, paragraphes 10 et 11 dans le registre prévu à l'article 3.93, § 4, dans les trente jours suivant l'assemblée générale, et transmet celles-ci, dans le même délai, à tout titulaire d'un droit réel sur un lot disposant, le cas échéant en vertu de l'article 3.87, § 1er, alinéa 2, du droit de vote à l'assemblée générale, et aux autres syndics.
Article 3.87, § 4 , C. civil
" Les décisions de l'assemblée générale sont consignées dans un registre déposé au siège de l'association des copropriétaires."
Les décisions. Pas les procès-verbaux.
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- GT
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Bonjour Cacahuète Dorée,
Ma 2ème question :
- Les 14 copropriétaires sont-ils en contact aimable entre eux sur un groupe WhatsApp par exemple ?
Bon sang mais bon sang" ! Mais c'est... Bien sûr !
La solution miracle : le groupe Whatsapp..
Contact aimable entre tous les copropriétaires via WhatsApp ?
Pour ce qui concerne une ACP dans laquelle je possède un lot privatif, un groupeWhatsapp a été créé.
1. une minorité de personnes se sont inscrites sur ce groupe Whatsapp
2. et parmi cette minorité, seules quelques personnes participent activement
3.les messages ne sont pas chaque fois aimables
Quels peuvent être les membres du groupe Whatsapp envisagé ?
Qui décide de la création du groupe Whatsapp ?
Qui prend la décision d'accepter une personne sur le groupe Whatsap ?
Qui prend le décision d'exclure une personne du goupe Whatsapp?
Quel est l'objet précis du groupe whatsapp ?
Le groupe Whatsapp n'est pas un organe de l'ACP. Les organes de l'ACP sont au nombre de 4 : l'AG, le syndic, le conseil de copropriété (éventuel), le commissaire aux comptes.
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Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
G.B. a écrit :Vous pouvez aussi utiliser l'application Hoplr pour Communautés afin de parler avec vos voisins dans l'immeuble afin d'arranger la situation :
Vos voisins, vous les croisez dans le hall, dans l'ascenseur, devant les boites aux lettres... pas vraiment besoin d'une appli pour les voir sur internet...
Il y a aussi les groupes WhatsApp.
Une appli comme celle d’Hoplr est recommandable, pour autant que chacun des concernés y participe;
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- rexou
- Pimonaute non modérable
Re : Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Vous pouvez aussi utiliser l'application Hoplr pour Communautés afin de parler avec vos voisins dans l'immeuble afin d'arranger la situation :
Vos voisins, vous les croisez dans le hall, dans l'ascenseur, devant les boites aux lettres... pas vraiment besoin d'une appli pour les voir sur internet...
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- Cacahuète Dorée
- Pimonaute
Travaux parties communes qui défigurent un immeuble sans approbation de l'AG
Bonjour,
Le portique et une partie de la grille avant de mon immeuble ont été enlevés pour remettre à niveau une dalle alors que ces travaux dénaturent clairement l'aspect visuel de l'entrée de l'immeuble (grille en fer autour du jardin avant et de l'entrée d'un immeuble ancien, années 30) et n'ont pas été approuvés comme tels par l'AG. Les travaux de remise à niveau de la dalle au niveau de la porte de la grille ont été approuvés mais en aucun cas le fait de retirer la grille sur plusieurs mètres. Personne n'a été prévenu de la date de réalisation des travaux et lorsque les premiers copropriétaires ont constaté les dégâts, le mal était déjà fait... Les ouvriers disent avoir réalisé exactement ce que leur a demandé le syndic.
Jusqu'à présent tous les copropriétaires contactés sont furieux face à cette modification qui entrave gravement l'aspect visuel du bâtiment. Avez-vous une idée de comment résoudre cette situation svp?
Merci d'avance pour votre aide!
Photos avant/après :
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