Comment choisir un syndic ou en changer?

Pour mon acp on n’a jamais eu de difficultés à trouver des candidats syndic ( on en est au
cinquième en 15 ans …), ils se sont même présentés lors de l’AG pour exposer rapidement
leurs activités (le syndic évincé se retire durant la discussion/ vote de ce point).
Après on est peut-être bon client (24 lots sans trop de problèmes) mais vite déçu.

La situation fait aussi que les syndics en place peuvent choisir leurs ACP.
Car s'il y a de bon et de mauvais syndic, il en va de même pour les ACP.

En tant que pro, l'activité de syndic doit être rentable. Il faut éviter donc les ACP à problème.
Ce qui explique peut-être que certaines ACP reçoivent des offres et d'autres pas.....

Par exemple, et pour rebondir sur les propos de twautele, 5 syndics en 15 ans. C'est une ACP qui n'est pas stable. Vu que la première année du syndic n'est pas rentable, je ne vais pas m'investir pour 2 ans...

Pour les copropriataires, a priori, un "bon Syndic" serait un Syndic "efficace" (càd qui obtient les résultats attendus des fournisseurs, et s'acquitte de la gestion de l'immeuble dans le respect du contrat établi).

Pour un Syndic, une ACP "à problèmes" serait une ACP composée de personnes n'ayant ni les connaissances ni le savoir-être nécessaires à une bonne collaboration avec son mandataire qu'est le Syndic ; et une copropriété "à problèmes" serait, par exemple, une copropriété dont la quantité de sinistres et incidents à gérer serait trop importantes par rapport aux ressources que le Syndic pourrait déployer pour y répondre.

Interprétation personnelle est subjective bien sûr

Un mauvais syndic? Celui qui ne respecte ni les lois, ni les usages de la copropriété qu'il gere, ni le conseil, ni les minorités. Par exemple.

Je ne pense pas que ma copropriété soit particulièrement problématique, bien sur le bâtiment date de 1968 donc il y a des travaux de réfection habituel mais :

- un syndic oublie de payer l’assurance incendie, un cp est avisé de la prochaine révocation de son prêt.
- un gestionnaire (grosse boîte) ne fait rien, on vote en AG des choses simples qui ne demande que d’approuver un devis … rien.
- la gestionnaire nous fait une AG avec un mois de retard dans un bâtiment annexe non chauffé au mois de décembre.
- laisse traîner un devis approuvé en AG et au final avec l’hyperinflation la facture augmente de 4000 €.
- ignore les obligations légales (chaufferie, comptabilité énergétique, cuve mazout, contrôle électricité commun), même le
paiement de la taxe sur les établissements insalubres etc est oubliée.

On paie près de 600 € / mois, pour cela on doit quand même avoir droit à quelques heures d’attention. Comptons une heure pour la compta (une dizaine de factures à scanner/ encoder et éventuellement payer si pas domiciliées). Une fois par trimestre sortir les relevés et les envoyer par mail. Reste la gestion mais la plupart des mois il n’y a rien et au pire envoyer un mail à un prestataire habituel ou demander un devis.

Je ne pense pas que cela soit trop demander.

Mon sentiment est que l’activité syndic n’intéresse pas beaucoup, c’est de l’argent qui rentre chaque mois mais l’intérêt est plutôt du côté des transactions immobilière, 2-3% de commission c’est quand même plus alléchant même si cela demande plus de travail.

L’immeuble n’était plus assuré par défaut de paiement d’où la sanction.
Quelques années plus tard j’ai encore trouvé traînant ouvert sur les boîtes aux lettres un courrier d’avocat relatif au recouvrement amiable de la prime d’assurance immeuble. Déposé là sans doute pour alerter les cp du problème.
Pour les travaux non exécutés à temps, on passe pour un emmerdeur si on réclame trop souvent.
Enfin la taxe est due par l’ACP pour les surfaces de parkings/garages, c’est donc au syndic qui reçoit l’AER pour l’ACP.

C’est le détendeur du permis d’environnement qui est redevable de la taxe, donc l’ACP.

La taxe (bruxelloise) sur les établissements dangereux, insalubres ou incommodes

https://be.brussels/fr/impots-financeme … incommodes

https://admin.be.brussels/en/bhg/document/download/4083

Une copropriété est dysfonctionnelle lorsque le conseil de gérance/de copropriété entend mettre le syndic sous une forme de tutelle alors que depuis le loi de 1994, il n'a plus aucun pouvoir de gestion et que depuis la loi de 2010, il a même perdu son rôle d'assistance au syndic.