Régime d'une petite copropriété

claireloise · #1 22-01-2026 08:11:54

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, actuellement régie sous le régime dérogatoire.

Vu le risque de problèmes de paiement rencontré avec un des 4 copropriétaires, nous avons pris un syndic. Celui-ci nous pousse à nous constituer en ACP pour avoir une personnalité juridique, ce qui implique que nous passions au régime standard. Ce qui m'embête, c'est qu'avec ce régime, on est dans tous les cas obligés d'avoir un syndic. Or, il est possible qu'on veuille un moment s'en passer, si la situation s'améliore. De plus, je ne suis pas certaine de vouloir continuer avec ce syndic, pas trop cher mais pas très satisfaisant, et il semble que peu d'autres syndics soient intéressés par les petites copropriétés, ou alors pour un tarif élevé. Je crains donc que ce statut nous apporte plus de contraintes que d'avantages.

Qu'en pensez-vous ?

Est-ce qu'on peut rester en régime dérogatoire tout en faisant appel à un syndic, et dans ce cas, comment ça se passe avec l'ouverture du compte (à quel nom,...)? Les prérogatives du syndic sont-elles les mêmes sous les 2 régimes ?

Claire

G.B. · #2 22-01-2026 13:34:07

Je comprends que vous demandez à comparer les pros & cons :
- du régime de la copropriété en indivision
- du régime de la copropriété en indivision "forcée" avec un syndic (obligatoire) bénévole ou IPI

Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de la Région

Merci pour cette réflexion intéressante !

Dernière modification par G.B. (23-01-2026 16:29:00)

claireloise · #3 22-01-2026 13:51:09

Merci !

Vous parlez de "indivision forcée avec syndic (obligatoire) bénévole ou IPI" :
- par "indivision forcée", vous parlez du régime standard, qui s'applique en l'absence du régime dérogatoire ?
- le syndic peut être bénévole dans le cadre d'une régime standard ? Il me semblait qu'il devait être obligatoirement professionnel.

C'est quoi la prime dont vous parlez ?

Yves Van Ermen · #4 22-01-2026 14:47:01

claireloise a écrit :

Bonjour,
Je suis propriétaire d'un appartement dans une petite copropriété de 4 lots, actuellement régie sous le régime dérogatoire.
Vu le risque de problèmes de paiement rencontré avec un des 4 copropriétaires, nous avons pris un syndic. Celui-ci nous pousse à nous constituer en ACP pour avoir une personnalité juridique, ce qui implique que nous passions au régime standard. Ce qui m'embête, c'est qu'avec ce régime, on est dans tous les cas obligés d'avoir un syndic. Or, il est possible qu'on veuille un moment s'en passer, si la situation s'améliore. De plus, je ne suis pas certaine de vouloir continuer avec ce syndic, pas trop cher mais pas très satisfaisant, et il semble que peu d'autres syndics soient intéressés par les petites copropriétés, ou alors pour un tarif élevé. Je crains donc que ce statut nous apporte plus de contraintes que d'avantages.
Qu'en pensez-vous ?
Est-ce qu'on peut rester en régime dérogatoire tout en faisant appel à un syndic, et dans ce cas, comment ça se passe avec l'ouverture du compte (à quel nom,...)? Les prérogatives du syndic sont-elles les mêmes sous les 2 régimes ?
Claire

Bonjour,

Avant tout, je pense que le régime dérogatoire dans une petite copropriété est une fausse bonne idée. Une ACP avec personnalité juridique, un de vous qui réalise le syndic avec une AG une fois par an autour d'un apéro est préférable. (vous n'êtes pas obligé d'avoir un syndic professionnel)

Par rapport aux impayés, vu le régime dérogatoire vous n’avez pas la possibilités d'attaquer la mauvais payeur en justice au nom de l'ACP. C'est chacun des copropriétaires qui va devoir agir.

grmff

claireloise · #5 22-01-2026 15:09:53

Merci ! Vous me confortez dans la décision de passer en ACP neutral

Cordialement,

Claire

copropriétaire engalère

GT · #6 22-01-2026 15:30:20

Code civil
Art. 3.84. Disposition générale
Les principes relatifs à la copropriété forcée énoncés aux articles 3.78 à 3.83, et les règles du présent chapitre, sont applicables à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâti ou susceptible d'être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Il peut être dérogé au présent chapitre si la nature des parties communes le justifie, aussi longtemps que tous les copropriétaires s'accordent sur cette dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes.
En d’autres mots si l’un des copropriétaires ( un seul suffit) n’est plus d’accord avec la dérogation et moyennant un acte de base créant des parties privatives distinctes : FIN DU REGIME DEROGATOIRE et application du régime de la copropriété forcée visé aux articles 3.78 à 3.83 et 3.84 à 3.100 du code civil.
.

G.B.

GT · #7 22-01-2026 15:48:40

G.B. a écrit :

J
Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...

Quelles sont ces primes étatiques ?
Quelles sont les références légales ?

Une prime de l'Etat n'est pas une prime régionale.

claireloise · #8 22-01-2026 19:46:16

S'il y a une prime régionale ou fédérale, ça m'intéresse

copropriétaire engalère

G.B. · #9 22-01-2026 20:58:58

vous n’avez pas la possibilités d'attaquer la mauvais payeur en justice au nom de l'ACP. C'est chacun des copropriétaires qui va devoir agir.

Oui mais cela peut se faire techniquement dans une même citation et cela ne coûte pas +cher wink

PIM · #10 23-01-2026 09:14:20

@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !

GT

G.B. · #11 23-01-2026 14:06:28

PIM a écrit :

@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !

Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.

Je vous confirme l'information que j'ai publiée !

Je ne tiens pas un cadastre des immeubles ...

Il ne m'est donc pas possible de vous donner les adresses de références comme vous l'exigez, et quand bien même j'aurais les coordonnées d'immeubles qui ont décidé de passer de l'indivision simple à l'indivision forcée, jamais je vous les donnerai pour 2 raisons :
1. Le RGPD
2. L'inutilité de l'information que vous exigez à coups de ! et de termes peu amènes

Concrètement un immeuble ( en indivision) qui souhaitait une prime pour l'isolation du toit, devait fournir son numéro de BCE, c'était une exigeance de bruxelles Environnement, ça a peux-être changé vous le savez sûrement wink

Je n'ai pas donné mon opinion sur le sujet "pro &cons" et je pense que vous pourriez mieux répondre vous-mêmes à ce questionnement de claireloise qui reste en suspens et qje je résume ainsi :
- quel serait le bénéfice et le surcoût financier en obligeant ses co-indivisaires à passer leur immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?

Dernière modification par G.B. (23-01-2026 14:18:23)

GT · #12 23-01-2026 14:54:26

G.B. a écrit :

PIM a écrit :
@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !
Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.
Je vous confirme l'information que j'ai publiée !
Je ne tiens pas un cadastre des immeubles ...
Il ne m'est donc pas possible de vous donner les adresses de références comme vous l'exigez, et quand bien même j'aurais les coordonnées d'immeubles qui ont décidé de passer de l'indivision simple à l'indivision forcée, jamais je vous les donnerai pour 2 raisons :
1. Le RGPD
2. L'inutilité de l'information que vous exigez à coups de ! et de termes peu amènes
Concrètement un immeuble ( en indivision) qui souhaitait une prime pour l'isolation du toit, devait fournir son numéro de BCE, c'était une exigeance de bruxelles Environnement, ça a peux-être changé vous le savez sûrement
Je n'ai pas donné mon opinion sur le sujet "pro &cons" et je pense que vous pourriez mieux répondre vous-mêmes à ce questionnement de claireloise qui reste en suspens et qje je résume ainsi :
- quel serait le bénéfice et le surcoût financier en obligeant ses co-indivisaires à passer leur immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?

Il ne vous est pas demandé d'identifier des immeubles mais une ou des législations.

Si vous citez Bruxelles-Environnement, il ne s'agira pas d'une disposition de l'Etat mais d'une Région.

A vous de citer le texte légal de manière précise.
En d'autres mots d'établir de manière indiscutable ce que vous affirmez.

Dernière modification par GT (23-01-2026 14:56:53)

PIM, copropriétaire engalère, grmff

G.B. · #13 23-01-2026 16:28:14

GT a écrit :

G.B. a écrit :
PIM a écrit :
@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !
Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.
Je vous confirme l'information que j'ai publiée !
Je ne tiens pas un cadastre des immeubles ...
Il ne m'est donc pas possible de vous donner les adresses de références comme vous l'exigez, et quand bien même j'aurais les coordonnées d'immeubles qui ont décidé de passer de l'indivision simple à l'indivision forcée, jamais je vous les donnerai pour 2 raisons :
1. Le RGPD
2. L'inutilité de l'information que vous exigez à coups de ! et de termes peu amènes
Concrètement un immeuble ( en indivision) qui souhaitait une prime pour l'isolation du toit, devait fournir son numéro de BCE, c'était une exigeance de bruxelles Environnement, ça a peux-être changé vous le savez sûrement
Je n'ai pas donné mon opinion sur le sujet "pro &cons" et je pense que vous pourriez mieux répondre vous-mêmes à ce questionnement de claireloise qui reste en suspens et qje je résume ainsi :
- quel serait le bénéfice et le surcoût financier en obligeant ses co-indivisaires à passer leur immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?
Il ne vous est pas demandé d'identifier des immeubles mais une ou des législations.
Si vous citez Bruxelles-Environnement, il ne s'agira pas d'une disposition de l'Etat mais d'une Région.
A vous de citer le texte légal de manière précise.
En d'autres mots d'établir de manière indiscutable ce que vous affirmez.

Au SPF economie notamment , j'ai rencontré des propriétaires d'un immeuble en indivision simple qui demandaient comment obtenir un numéro BCE.

Mais pourquoi en faites-vous tout un fromage ?

et la galère en bonus yikes

Dernière modification par G.B. (23-01-2026 16:29:51)

GT · #14 23-01-2026 16:56:02

G.B. a écrit :

GT a écrit :
G.B. a écrit :
PIM a écrit :
@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !
Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.
Je vous confirme l'information que j'ai publiée !
Je ne tiens pas un cadastre des immeubles ...
Il ne m'est donc pas possible de vous donner les adresses de références comme vous l'exigez, et quand bien même j'aurais les coordonnées d'immeubles qui ont décidé de passer de l'indivision simple à l'indivision forcée, jamais je vous les donnerai pour 2 raisons :
1. Le RGPD
2. L'inutilité de l'information que vous exigez à coups de ! et de termes peu amènes
Concrètement un immeuble ( en indivision) qui souhaitait une prime pour l'isolation du toit, devait fournir son numéro de BCE, c'était une exigeance de bruxelles Environnement, ça a peux-être changé vous le savez sûrement
Je n'ai pas donné mon opinion sur le sujet "pro &cons" et je pense que vous pourriez mieux répondre vous-mêmes à ce questionnement de claireloise qui reste en suspens et qje je résume ainsi :
- quel serait le bénéfice et le surcoût financier en obligeant ses co-indivisaires à passer leur immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?
Il ne vous est pas demandé d'identifier des immeubles mais une ou des législations.
Si vous citez Bruxelles-Environnement, il ne s'agira pas d'une disposition de l'Etat mais d'une Région.
A vous de citer le texte légal de manière précise.
En d'autres mots d'établir de manière indiscutable ce que vous affirmez.
Au SPF economie notamment , j'ai rencontré des propriétaires d'un immeuble en indivision simple qui demandaient comment obtenir un numéro BCE.
Mais pourquoi en faites-vous tout un fromage ?
et la galère en bonus

C'est bien vous qui avez affirmé :
"Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...")
NON?
Je constate que vous n'identifiez pas les dispositions légales afin ces immeubles obtiennent une prime de l'Etat .

copropriétaire engalère · #15 23-01-2026 16:57:45

G.B. a écrit :

GT a écrit :
G.B. a écrit :
PIM a écrit :
@GB: c'est tout de même fou votre manie d'affirmer des choses (dans ce sujet-ci: "Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat...") et dès que l'on vous demande d'expliciter et de donner vos références vous éludez !
Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.
Je vous confirme l'information que j'ai publiée !
Je ne tiens pas un cadastre des immeubles ...
Il ne m'est donc pas possible de vous donner les adresses de références comme vous l'exigez, et quand bien même j'aurais les coordonnées d'immeubles qui ont décidé de passer de l'indivision simple à l'indivision forcée, jamais je vous les donnerai pour 2 raisons :
1. Le RGPD
2. L'inutilité de l'information que vous exigez à coups de ! et de termes peu amènes
Concrètement un immeuble ( en indivision) qui souhaitait une prime pour l'isolation du toit, devait fournir son numéro de BCE, c'était une exigeance de bruxelles Environnement, ça a peux-être changé vous le savez sûrement
Je n'ai pas donné mon opinion sur le sujet "pro &cons" et je pense que vous pourriez mieux répondre vous-mêmes à ce questionnement de claireloise qui reste en suspens et qje je résume ainsi :
- quel serait le bénéfice et le surcoût financier en obligeant ses co-indivisaires à passer leur immeuble sous le régime de la copropriété forcée ?
Il ne vous est pas demandé d'identifier des immeubles mais une ou des législations.
Si vous citez Bruxelles-Environnement, il ne s'agira pas d'une disposition de l'Etat mais d'une Région.
A vous de citer le texte légal de manière précise.
En d'autres mots d'établir de manière indiscutable ce que vous affirmez.
Au SPF economie notamment , j'ai rencontré des propriétaires d'un immeuble en indivision simple qui demandaient comment obtenir un numéro BCE.
Mais pourquoi en faites-vous tout un fromage ?
et la galère en bonus

En parlant de la galère , elle vous confirme que vous racontez du flan en boite avarié!

GT · #16 23-01-2026 18:10:09

G.B. a écrit :

Au SPF economie notamment , j'ai rencontré des propriétaires d'un immeuble en indivision simple qui demandaient comment obtenir un numéro BCE.
Mais pourquoi en faites-vous tout un fromage ?

Pourquoi ?

Dans cette discussion, j’ai rencontré une personne qui affirmait
"Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat…")

mais qui a été incapable de communiquer les informations légales concernant l’obtention de la prime de l’État dont elle faisait mention.

rexou · #17 23-01-2026 21:39:25

GB a écrit :

Bonjour et pardonnez-moi de ne pas consacrer tout mon temps au forum.

En ce qui me concerne votre absence est entièrement pardonnée. De bon coeur et très sincèrement.

max11, grmff

G.B. · #18 24-01-2026 08:59:32

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.

L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.

Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

@GT ah je vous lis " incapable de communiquer les informations légales concernant l’obtention de la prime de l’État dont elle faisait mention." donc je parlais d'une prime de bruxelles environnement, une prime régionale bien évidemment et vous faites donc tout un fromage pour ça, ok je comprends

Dernière modification par G.B. (24-01-2026 09:01:08)

GT · #19 24-01-2026 09:35:59

G.B. a écrit :

@GT ah je vous lis " incapable de communiquer les informations légales concernant l’obtention de la prime de l’État dont elle faisait mention." donc je parlais d'une prime de bruxelles environnement, une prime régionale bien évidemment et vous faites donc tout un fromage pour ça, ok je comprends

Mais quel est le texte légal précis (ordonnance? arrêté? article?) qui s'applique ?
Vous ne répondez toujours pas

Une prime régionale bien évidemment. Evidemment.
C'est bien vous qui avez fait état d'une prime de l'Etat ?
"Certains immeuble sont passés au régime de " l'indivision forcée" avec un numéro de BCE afin d'obtenir une prime de l'Etat…")

Dans une autre discussion, nous avons appris que le bien ne se situait pas en RBC mais en Wallonie

Dernière modification par GT (24-01-2026 09:49:18)

copropriétaire engalère · #20 24-01-2026 11:57:48

G.B. a écrit :

J'aurais également une 'tite question pour Claireloise uniquement, à propos du "contrat d'association" qui existe forcément dans son cas d'espèce, lorsque chaque propriétaire achète un appartement dans cet immeuble en indivision, le notaire vous a forcément communiqué ce document.
L'"affectio societatis" prévu dans ce type de contrat privé , ne peut fonctionner avec un propriétaire qui ne le respecterait pas.
Vous avez bien tous reçus une convention d'indivision n'est-ce pas ?

@Claireloise, avez vous acheté avec les autres cp en indivision? c'est à dire, ensemble, en même temps, même notaire?
dans le cas contraire, ne tenez pas compte de ce qui précède, c'est un coco qui risque de vous demander copie de votre adb, acte d'achat, copie de votre CI recto verso, pour ses archives, déjà ça n'est pas une convention mais un pacte d'indivision renouvellable tout les 5 ans, je ne pense pas que ça vous concerne, vous avez un n°ACP vous êtes juste sous un régime dérogatoire.

Régime d'une petite copropriété

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