Vente maison et servitude

Si le puits a été rebouché et qu'une cloture a été mise de commun accord entre les deux parcelles, la servitude d'accès au puits n'existe plus.

Quelle est votre question?

Bonsoir à tous,

Suite à la vente de notre maison, nous rencontrons un soucis de limite de propriété.

Selon Perplexity (avec les réserves habituelles)

Oui, **le voisin peut éventuellement contester**, mais le simple fait que le plan cadastral ne corresponde pas à la réalité ne suffit pas, à lui seul, à prouver qu’il a raison. En Belgique, le cadastre sert surtout à des fins administratives et fiscales; il ne constitue pas, à lui seul, une preuve décisive de propriété ou de limites exactes.[1][2][3]

## Ce que cela signifie
Le point central n’est pas le plan cadastral, mais **le titre de propriété** et, si nécessaire, un **bornage** contradictoire entre voisins. Le bornage peut être amiable ou judiciaire, et il suppose en principe l’accord des propriétaires concernés; en cas de désaccord, le juge de paix peut être saisi.[4][5][6]

## Sur la clôture visible en 1994
Le fait que des orthophotos Wallonie montrent déjà la clôture en 1994 est un **indice utile**, mais pas une preuve absolue à lui seul de la limite juridique. Cela peut toutefois renforcer l’argument d’une situation ancienne et stable, surtout si cela concorde avec l’acte, les anciens plans, les témoignages ou d’autres éléments de possession.[7][8]

## Risque de recours du voisin
Oui, le voisin pourrait réagir s’il estime qu’il y a empiètement ou erreur de limite, mais il devra **étayer sa contestation**. S’il veut renverser une situation ancienne, il devra généralement démontrer soit une erreur de titre/mesurage, soit une base juridique pour revendiquer la bande de terrain, soit éventuellement une prescription acquisitive si les conditions sont réunies. La prescription acquisitive exige une possession continue, paisible, publique, non équivoque et à titre de propriétaire.[9][10]

## Ce que je ferais
1. Relire attentivement l’acte, les plans annexés et toute description des limites.
2. Faire comparer l’acte, le plan cadastral et la situation réelle par un **géomètre-expert**.
3. Rassembler les preuves anciennes: photos, orthophotos, anciens permis, attestations, plans, courriers, et tout élément montrant l’existence ancienne de la clôture.
4. Éviter toute modification matérielle de la limite avant clarification.
5. Si le dossier reste flou, demander au notaire s’il faut prévoir une **rectification, un bornage ou une mention explicite** dans l’acte de vente.[2][5][11]

## Point pratique
Si la vente est en cours, il est important de **sécuriser le dossier avant signature**. Un acte notarié a une forte valeur juridique, mais il faut qu’il décrive clairement le bien vendu et, si besoin, qu’un géomètre confirme la réalité des limites pour éviter une contestation future.[12][2]

## Mon avis
Sur base de ce que vous décrivez, je ne partirais pas du principe que le voisin a automatiquement un recours gagnant parce que le cadastre ne colle pas. En revanche, si la limite n’est pas parfaitement claire dans l’acte, il vaut mieux **faire bétonner le dossier maintenant** plutôt que de laisser une ambiguïté exploitable plus tard.[5][2]

Sources
[1] Permis de construire et lacune du cadastre - Sénat https://www.senat.fr/questions/base/201 … 16614.html
[2] Consulter les données cadastrales | SPF Finances - Belgium.be https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … adastrales
[3] Le revenu cadastral - Notaire.be https://www.notaire.be/immobilier/achet … -cadastral
[4] Le bornage selon le Code civil : l'importance de connaître ses ... https://www.arius-law.eu/le-journal/lim … te-bornage
[5] Le bornage et division de terrain, quelles sont les limites https://www.geometre-exp.be/le-bornage/
[6] Bornage - Bureau Géomètre Hérin http://geometre-herin.be/index.php/bornage/
[7] Orthophotos 1994-2000 - Wallonie https://metawal.wallonie.be/geonetwork/ … d3fd1a5e20
[8] Orthophotos 1994-2000 - Géoportail de la Wallonie https://geoportail.wallonie.be/catalogu … a5e20.html
[9] Mur mitoyen : conseils pratiques et notions juridiques - Homegrade https://homegrade.brussels/conseils/urb … toyennete/
[10] Comment a évolué la prescription acquisitive ? - Le Sillon Belge https://www.sillonbelge.be/9624/article … cquisitive
[11] Votre titre de propriété, comment le retrouver? - ENA Notaires https://ena-notaires.be/actualites/votr … -retrouver
[12] Que fait le notaire une fois l'acte authentique de vente signé https://www.notaire.be/actualites/que-f … ente-signe
[13] Le Plan Cadastral et le droit de propriété » Parcell'air - GeoRezo https://blog.georezo.net/parcellair/200 … propriete/
[14] Peut-on contester une autorisation d'urbanisme accordée au voisin https://www.service-public.gouv.fr/part … its/F20567
[15] Les recherches entre le compromis et l'acte - Notaire.be https://www.notaire.be/immobilier/achet … s-et-lacte
[16] Plan du cadastre différent du bien vendu - Droit-Finances https://droit-finances.commentcamarche. … bien-vendu
[17] Faut-il consulter le plan de cadastre avant l'achat d'un bien ? - Blog iad https://blog.iadfrance.fr/conseil-immob … -dun-bien/
[18] Comment faire corriger une erreur de cadastre - Hypothèques en lignewww.hypotheques-en-ligne.fr › corriger-une-erreur-de-cadastre https://www.hypotheques-en-ligne.fr/cor … -cadastre/
[19] Cour de cassation, civile, Chambre civile 3, 7 juin 2018, 17-14.849 17-14.850, Inédit https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/ … 0037078046
[20] Usucapion et plan cadastral - Voisinage https://www.legavox.fr/forum/immobilier … 5195_1.htm
[21] Revenu cadastral : définition et usage - Belgium.be https://fin.belgium.be/fr/particuliers/ … tion-usage
[22] Précompte immobilier - Portail du SPW Finances - Wallonie https://finances.wallonie.be/home/fisca … ilier.html
[23] faqs - Portail du SPW Finances - Wallonie https://finances.wallonie.be/contents/iodda/_faqs.html
[24] [PDF] Pour une mitoyenneté responsable - La Maison de l'Environnement https://www.lamaisondelenvironnement.be … -final.pdf
[25] Puis-je contester la décision de mise sous administration de biens et ... https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … a-personne
[26] Dis WalOnMap Comment dater une photographie aérienne - YouTube https://www.youtube.com/watch?v=WgwV7dqpnM4
[27] Bornage de propriété : que faire en cas de désaccord? https://www.sillonbelge.be/1481/article … -desaccord
[28] Comment régler mon conflit locatif en justice? - Droits Quotidiens https://www.droitsquotidiens.be/fr/ques … en-justice
[29] La réforme du droit des biens est entrée en vigueur - UVCW https://www.uvcw.be/patrimoine/actus/art-6734

Mickael19 a écrit :

Bonsoir à tous,

Suite à la vente de notre maison, nous rencontrons un soucis de limite de propriété.
En son temps, une servitude de passage était établie pour un puit .
Ce puit étant devenu vétuste, les anciens propriétaires de chaque bien ont décidés de reboucher ce puit, de condamner cette servitude de passage et d établir une mitoyenneté via un mur de palissade en béton.
Toutefois, cette mitoyenneté ne correspond en rien avec la matrice cadastrale.
Ma compagne ayant acheté cette maison il a de cela 8 années en arrières, son notaire ne lui en avait pas fait part ( sauf l écrit repris dans l acte d achat).
Aujourd’hui le notaire qui s occupe de la vente, nous sollicites en nous exposant cette anomalie.
Je vous joint l extrait d acte d achat que ma compagne avait eu lors de l achat de la maison.

Vous écrivez d'une part "ma compagne ayant acheté cette maison" et d'autre part "notre maison"