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quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Tilleul-4533
Pimonaute
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quotités, vote en AG et participation aux frais communs

j'ai plusieurs questions relatives aux quotités.

le §5 de l'article 577-6 du code civil précise:
"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Comment interpréter cela ? Cela signifie t'il qu'un copropriétaire qui possède plus de voix que tous les autres présents à l'AG ne peut voter ?
Que se passe t'il si sont présents 3 copropriétaires possèdant respectivement 275, 150 et 100 millièmes ?
275 ne peut voter car 275 > 150+100
mais alors 150 > 100 et donc 150 ne peut voter non plus ..
on tourne en rond non ?

D'autre part, dans mon immeuble, il y a 5 unités privatives mais seulement 3 ont été vendues (les autres n'ont pas encore trouvé acquéreur). Les 3 unités constituent plus de 50% des quotités donc on peut se réunir en AG ... mais .... Sachant que le vendeur occuppe la première unité, ses quotités (et par conséquent ses voix) sont-elles égales à celle de son unité plus les deux non-vendues ? en ce qui concerne les charges/etc, le vendeur doit-il participer pour les 2 unités non-vendues ?

merci de votre réponse

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Grmf-4951
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Nul ne peut prendre part au vote pour un nombre de voix supérieur aux voix des autres... mais peut quand même prendre part au vote pour 50%.

Cela veut dire que, dans votre cas d'espèce à 100, 150 et 275 voix, le proprio à 275 voix se voit retirer 25 voix pour en avoir 250, comme l'ensemble des autres.

En fait, vous êtes condamnés à vous entendre avec le proprio qui à 275 voix. Rien ne peut être décidé sans son accord, mais il ne peut rien décider contre les deux autres. Dans le cadre d'une si petite copropriété, si le naotaire a bien fait son travail, il doit exister une solution de déblocage.

Sinon, vous n'êtes pas dans la m....ouise.

Dans le cas d'espèce de votre copropriété à 5, si j'ai bien compris, vous occupez une unité, un autre proprio Lambda occupe une deuxième unité, le proprio des 3 derniers en vends encore deux et occupe la dernière.

Il faut voir si le proprio est propriétaire lui-même, ou bien via une société de promotion. S'il est proprio lui-même, l'assemblée générale est constituée de 3 personnes: vous, Lambda, et le proprio original. S'il est proprio via une société de promotion, l'AG est constituée de vous, de Lambda, du proprio et d'un représentant de la société de promotion.

C'est là que cela devient rigolo. Si lors de l'AG, la société de promotion se fait représenter par le proprio, il représente 3/5 et donc ses pouvoirs se voient limiter à 50%. Il est forcé de s'entendre avec vous.

Par contre, s'il est malin, il nomme Quidam pour représenter la société de promotion, et avec Quidam, le proprio a tous les pouvoirs... sans pouvoir abuser de ce pouvoir de manière inique. Ce serait illégal. Attention néanmoins que même les décisions illégales prennent force de loi entre les propriétaires si elles ne sont pas contestées dans les délais (généralement 3 mois à partir de l'assemblée, même si vous n'y étiez pas présent ni reprsenté, mais convoqué dans les formes.)

Allez, juste pour le fun. Imaginons que le proprio décide de se faire nommer syndic, ayant tous les pouvoirs avec Quidam. L'année suivante, rien n'a changé. On passe au vote pour lui donner décharge. Mais en temps que syndic, il ne peut voter pour se donner décharge. (je ne suis même pas sûr qu'il puisse voter pour lui-même) On se retrouve à deux contre deux: il n'a pas de décharge, pas d'approbation des comptes,  mais obtient les travaux qu'il désire à charge de la copropriété. L'année suivante, pas de décharge...

Non, vraiment, une petite copropriété sans entente, c'est un terrain miné!

La question subsidiaire: êtes vous sûr d'être en copropriété? Parce que pour les petits ensembles, la copropriété n'est pas obligatoire. Et c'est souvent avantageux de se passer de cet encombrant système de copropriété.

Pour répondre néanmoins à votre question, tous les propriétaires doivent participer en fonction de leur millièmes au charges de copropriété, y compris le promoteur.

Pourquoi? Raisonnons par l'absurde, comme j'aime à le faire. Un promoteur construit un ensemble de 300 appartements. Un acheteur reste seul dans la copropriété pendant deux mois. Les autres ne sont pas encore vendu (mauvais promoteur...) Pendant ces deux mois, le proprio unique payerait le chauffage de l'ensemble (qui sèche) tout seul? Absurde, injuste...donc cqfd. Si l'exemple du chauffage pour lequel on peut encore mettre des calorimètres ne vous convient pas, essayez voir avec l'assurance...

Grmf!


Béatrice Laloux

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Pim-0794
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Il y a un acte de base et un règlement de copropriété ??

Erik Deckers
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PIM
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

tilleul a écrit :

j'ai plusieurs questions relatives aux quotités.

le §5 de l'article 577-6 du code civil précise:
"Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres copropriétaires présents ou représentés."

Comment interpréter cela ? Cela signifie t'il qu'un copropriétaire qui possède plus de voix que tous les autres présents à l'AG ne peut voter ?

la réponse est simple:  hmm

on calcule le nombre de millièmes de l'ensemble des autres proprios, et on ne peut dépasser personnellement en vote la somme de ces miliièmes


Erik DECKERS
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Ben-0922
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

5 entités = copropriété, donc acte de base, syndic, AG etc...
Il ne faut pas oublier qu'en cas de problème le juge de paix peut être saisi et qu'il peut prendre des décisions opposées à des votes régulier en AG.
wink  wink


ben

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Tilleul-0477
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

merci à tous pour vos réponses, c'est déjà un peu plus clair dans ma tete 37.gif

le probleme est que pour l'instant, il n'y a pas encore eu d'AG, ni élection de syndic.
Il y a 3 copropriétaires présents, le 4e n'etant pas encore installé, et le 5e n'est pas encore trouvé. Nous représentons plus de 50% des millièmes à nous quatre, il est donc temps de faire une AG.

J'essaie de prendre les choses en main pour provoquer une AG (je possède plus de 20% des millièmes) parce que pour l'instant le vendeur (propriétaire de l'unité 1) prend pas mal de décisions sans consulter les autres copropriétaires. Par exemple, le cadastre de la commune, en vue de calculer le précompte immobilier, a demandé d'établir des plans de chaque habitation. Le proprio #1 a donc choisi un bureau d'architecte. J'imagine qu'un bureau en vaut bien un autre mais ce que je trouve génant est qu'on n'a pas été consultés. Il y a d'autres exemples qui me font même douter de son honnèteté mais je ne vais pas détailler ca ici. Je ne vois qu'une solution à toutes ces "initiatives", constituer une AG.

J'ai encore qques questions sur la manière dont se déroule les AG.
En France, si on en croit le site suivant: http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5.htm il y a bcp de règles à respecter. Ces règles sont (apparemment) écrites dans la loi. Mais en Belgique ???
A part l'article 577, y a t'il autre chose ?

Comment se déroule une première AG ? Quel type de vote (main levée, bulletin secret,etc) ? qui dirige la séance ? etc

merci de vos réponses

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Grmf-4951
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Bonjour

La majorité des réponses à une majorité de questions que vous vous poserez ou devrez vous poser.

Si vous n'avez pas d'acte de base, demandez le au notaire et s'il n'y a pas d'acte de base, vous n'êtes pas sous le régime de la copropriété.

Pour ce qui est de la convocation d'une assemblée générale, l'article 577 prévoit qu'un ensemble propriétaires représentant 1/5 des quotités peut convoquer une assemblée générale. Pour le mode et les règles de convocations, voir l'acte de base ou le règlement de copropriété.

S'il n'y a pas de syndic désigné dans l'acte de base, certains actes prévoient un syndic "par défaut", changeable à la première assemblée générale.

Le fonctionnement des assemblées est très formel en France, mais l'est beaucoup moins en Belgique.

Je conseille de voter tout à l'unanimité et de tenter de la trouver si des discussions existe. Vous tomberez sans doute sur un mauvais coucheur (le mauvais coucheur de service va-t-on dire...), le vote sera donc nécessaire à un moment ou à un autre.

L'avantage du vote papier, c'est sa sécurité juridique. Son inconvénient, c'est que les propriétaires peuvent ne pas prendre position ouvertement et voter contre les propositions. Il n'est pas impossible alors de se trouver dans une situation bizarre ou aucune solution n'est trouvée à l'issue de l'assemblée générale. Il résulte d'un manque possible de dialogue, nécessaire à toute vie en commun.

Lisez votre acte de base, et revenez nous voir si des questions vous restent.


Béatrice Laloux

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Ben-0922
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

A lire le tout, je suppose qu'il s'agit d'un immeuble existant et revendu par appartement.
Il me semble que dans ce cas, le vendeur doit faire rédiger un acte de base et un règlement général de copropriété par un notaire et ce avant de de passer le premier acte de vente.
Pour cet acte de base, un géomètre aura vraissemblablement procéder à un mesurage des parties privatives pour calculer les quotités. Si ce plan de mesurage existe, il peut servir pour le cadastre.
D'autre part dans la situation actuelle lors d'une AG , le vendeur peut voter autant pour l'appartement qu'il conserve que pour ceux qu'il n'a pas encore vendu.
Examinez également les conditions de vente reprisent dans votre acte ou votre compromis?
Avez-vous déja passer votre acte de vente?


ben

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Tilleul-0477
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

oui, il y a bien un acte de base avec répartition des quotités ... si il a fallu un géomètre pour faire ca et que ca peut servir pour le cadastre, voila donc une initiative bien malheureuse de la part du vendeur puisque ca fait deux fois le boulot donc deux fois le prix sad ... si ca avait été décidé en AG, peut-etre que l'un des copropriétaires y aurait pensé ...

l'acte de base reprend aussi un réglement de copropriété, qui m'a l'air on ne peut plus standard (pour ne pas dire "light") ... il n'y a pas de syndic désigné pour l'instant (pas meme dans l'acte de base) ...

aujourd'hui j'ai remis en main propres aux différents copropriétaires la convocation de l'AG ... l'article 577 stipule que si à cette date ne sont pas représentés la moitié des copropriétaires ET la moitié de quotités, il faut attendre min. 15 jours et on peut faire une AG sans répondre à ce quorum .... et si jamais 15 jours après, je suis seul à être présent ? puis-je malgré tout prendre les décisions ?

pour une copropriété de 5 unités vaut-il mieux un syndic professionel ou un syndic constitué de 1 ou 2 copropriétaires (président+secrétaire ?) ?

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PIM
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Ben a écrit :

Pour cet acte de base, un géomètre aura vraissemblablement procéder à un mesurage des parties privatives pour calculer les quotités.

Pas nécessairement.
L'acte de base se limite parfois à la description des lots privatifs et communs, sans plans.


Erik DECKERS
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Grmf-4951
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Pour 5 lots, il serait vraiment dommage de prendre un syndic professionnel. Il sera obligé de demander bien cher pour pas grand chose...

Si la première assemblée n'est pas en nombre, et que vous êtes seul à la deuxième, vous êtes légalement dans le droit de prendre toute décision sur les sujets portés à la délibération de l'assemblée générale. Ceci dit, cela me semble un petit peu fort dans une copropriété de 5 lots. C'est vraiment chercher misère à ses voisin directs et chercher à mettre la pagaille avant même de commencer...

Pour ce qui est du mesurage, puisque le "promoteur" en paye 3/5, je dirais a priori qu'il ne cherche pas à vous faire faire des frais pour son plaisir, et que s'il a lui-même décidé de diviser un bâtiment pour le revendre par lot, il se souviendra de l'avoir fait mesuré si cela a déjà été fait. Pour rappel, il cherche la même chose que vous: pas dépenser trop.

Vous demandez: "si nous ne sommes pas en nombre" vous le craignez? A trois propriétaires, vous n'êtes pas à même de trouver une date qui convient à tous? Bizarre...


Béatrice Laloux

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Tilleul-4533
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

bon, apparemment, on ne sera pas assez pour la première AG qui a lieu ce weekend, le proprio #1 (275/1000e + 200/1000e pour l'unité 3 encore invendue) ayant décidé de boycotter ... il fait meme plus fort puisqu'il n'a toujours pas transféré la convocation au proprio de l'unité 1bis (100/1000e) et refuse de nous communiquer ses coordonnées donc impossible de convoquer cette personne (je vais essayer d'avoir les coordonnées par le notaire) ... le proprio de la 2e unité (210/1000e) et moi même (215/1000e) n'avons pas assez de 1000e pour faire l'AG seuls; en théorie il nous suffirait d'avoir le proprio 1bis pour pouvoir faire l'AG mais avec le blocage du proprio 1, c'est mal parti ... bref, bonjour l'ambiance ...

donc je prévois déjà d'envoyer une deuxième convocation ... l'art 577-6 §3 indique:

"Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires."

j'ai envie que le délai entre les 2 AG soit le plus court possible. Sachant que le premier rdv était fixé le dimanche 28 mars, est-ce que je peux lancer le 2e rdv à partir du dimanche 11 avril ou bien du lundi 12 avril ?

d'autre part, si on ne prend pas un syndic professionel, qui fait office de syndic ? Le président et le secrétaire du comité de gestion ?

merci de vos réponses

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Grmf-4951
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Pour connaître le nom du proprio, voir le notaire ou l'enregistrement (coute pas cher) Il n'est pas impossible que la vente ne soit pas encore passée devant notaire.

Pour le délai, compter 15 jours, mais l'invitation doit partir avant, bien entendu. Lundi est plus approprié.

Si syndic pas professionnel, un propriétaire peut être élu par les autres propriétaires. Attention néanmois que pour obtenir décharge, il ne peut voter pour lui-même. S'il y a un mauvais coucheur... comptez-vous avant!


Béatrice Laloux

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PIM
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Grmf! a écrit :

Il n'est pas impossible que la vente ne soit pas encore passée devant notaire.

Alors il n'est pas encore propriétaire... et pas convocable


Erik DECKERS
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Ben-0922
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Un copropriétaire c'est comme une "belle-mère", il ne faut pas oublier que vous devrez " vivre avec " durant de longues années. alors il faut peutetre mettre un peu d'eau dans votre vin en attendant de connaître la position de tous les autres copropriétaires pour ne pas être le vilain petit canard.


ben

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Tilleul-4533
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Alors il n'est pas encore propriétaire... et pas convocable

est-il "propriétaire convocable" à partir du moment où il a signé le compromis de vente et que les éventuelles clauses suspensives du compromis ont sauté ? (donc si il ne lui reste plus qu'a signer l'acte de vente ?)

il faut peutetre mettre un peu d'eau dans votre vin

j'ai (et l'autre coproprio) été extrèmement patient avec cette personne ... tout ce qu'elle entreprend vise à conserver un controle absolu et tacite sur l'ensemble de la copropriété ...
quelques exemples :
- il a essayé de nous refaire payer les frais d'acte de base (alors que ca a été payé à la signature de l'acte de vente)
- il prend des décisions entrainant des couts pour les autres proprio sans meme les consulter
- il conteste des choses écrites dans l'acte de base
- il ne transfère pas les infos concernant les rdv avec des personnes de sociétés extérieures (caloribel, électriciens, etc)
- et j'en passe et des meilleures

après avoir demandé plusieurs fois (et gentiment) d'y mettre un peu plus de bonne volonté, et ne voyant pas de changements, on commence a perdre patience ...

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PIM
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

tilleul a écrit :

Citation :Alors il n'est pas encore propriétaire... et pas convocable

est-il "propriétaire convocable" à partir du moment où il a signé le compromis de vente et que les éventuelles clauses suspensives du compromis ont sauté ? (donc si il ne lui reste plus qu'a signer l'acte de vente ?)

Pour que la vente soit opposable aux tiers, il faut qu'il y ait transcription au Bureau des Hypothèques, càd en pratique que l'acte authentique ait été signé.

Cependant, il faudrait pouvoir vérifier ce qui est mentionné au compromis de vente qui prévoit parfois des clauses spéciales en cas de tenue d'assemblée générale dans le délai compris entre signature compromis et acte.

Mais si vous ignorez l'identité de l'acquéreur en question, c'est évidement plus difficile  sad

Alternative :
prenez votre mal en patience, à savoir attendre que cet acte soit signé et relancez la machine "convocation"


Erik DECKERS
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Ben-0922
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Un copropriétaire seul n'a pas qualité pour représenter à quelque niveau que ce soit une copropriété et il faut refuser de prendre en charge les frais exposés par ce copropriétaire abusif.
A défaut de pouvoir lui faire entendre raison adressez-vous au juge de paix ou peut-être avant cela au(x) notaire(s) !
Voir également s'il ne s'est pas fait désigner comme syndic provisoire dans les conditions de vente ou acte de base.


ben

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Tilleul-4533
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

non il n'est pas désigné syndic ou gérant ou quoi que ce soit dans l'acte de base ... il n'a donc aucun droit et profite de notre bonne volonté...

si une 2e AG (apres les 15 jours minimums) est nécessaire par manque de participants à la 1ere, peut-on modifier l'ordre du jour de la 1ere AG (not. ajouter des points) ?

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Grmf-4951
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Re : quotités, vote en AG et participation aux frais communs

La deuxième assemblée ne peut discuter que des points à l'ordre du jour de la première assemblée. Il ne serait pas logique de prétexter l'absence d'intérêt des copropriétaires pour prendre des décisions autres que celles prévues au départ dans un laps de temps aussi court.

Néanmoins, une assemblée réunie à l'unanimité peut toujours prendre une décision à l'unanimité: En clair, si vous êtes 3 propriétaires et que vous êtes d'accord entre vous, y pas besoin du formalisme de l'assemblée générale.

Par contre, si l'un d'entre vous s'oppose à une décision, il est normal de lui permettre de profiter du formalisme qui lui donne le temps de réunir des éléments prouvant le bien-fondé de sa position. Il ne serait pas logique qu'un proprio qui a du bagout et qui a préparer un dossier fasse passer des décision hors de l'ordre du jour.

Pas de syndic, c'est difficile à vivre si il y a des antagonismes. C'est suffisant si vous vous rencontrer sur le pallier et que l'un d'entre vous fait rapport de chacune de ces "assemblées générales" qui sont unanimes.

Bonne chance...


Béatrice Laloux

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