quotités, vote en AG et participation aux frais communs

Nul ne peut prendre part au vote pour un nombre de voix supérieur aux voix des autres... mais peut quand même prendre part au vote pour 50%.

Cela veut dire que, dans votre cas d'espèce à 100, 150 et 275 voix, le proprio à 275 voix se voit retirer 25 voix pour en avoir 250, comme l'ensemble des autres.

En fait, vous êtes condamnés à vous entendre avec le proprio qui à 275 voix. Rien ne peut être décidé sans son accord, mais il ne peut rien décider contre les deux autres. Dans le cadre d'une si petite copropriété, si le naotaire a bien fait son travail, il doit exister une solution de déblocage.

Sinon, vous n'êtes pas dans la m....ouise.

Dans le cas d'espèce de votre copropriété à 5, si j'ai bien compris, vous occupez une unité, un autre proprio Lambda occupe une deuxième unité, le proprio des 3 derniers en vends encore deux et occupe la dernière.

Il faut voir si le proprio est propriétaire lui-même, ou bien via une société de promotion. S'il est proprio lui-même, l'assemblée générale est constituée de 3 personnes: vous, Lambda, et le proprio original. S'il est proprio via une société de promotion, l'AG est constituée de vous, de Lambda, du proprio et d'un représentant de la société de promotion.

C'est là que cela devient rigolo. Si lors de l'AG, la société de promotion se fait représenter par le proprio, il représente 3/5 et donc ses pouvoirs se voient limiter à 50%. Il est forcé de s'entendre avec vous.

Par contre, s'il est malin, il nomme Quidam pour représenter la société de promotion, et avec Quidam, le proprio a tous les pouvoirs... sans pouvoir abuser de ce pouvoir de manière inique. Ce serait illégal. Attention néanmoins que même les décisions illégales prennent force de loi entre les propriétaires si elles ne sont pas contestées dans les délais (généralement 3 mois à partir de l'assemblée, même si vous n'y étiez pas présent ni reprsenté, mais convoqué dans les formes.)

Allez, juste pour le fun. Imaginons que le proprio décide de se faire nommer syndic, ayant tous les pouvoirs avec Quidam. L'année suivante, rien n'a changé. On passe au vote pour lui donner décharge. Mais en temps que syndic, il ne peut voter pour se donner décharge. (je ne suis même pas sûr qu'il puisse voter pour lui-même) On se retrouve à deux contre deux: il n'a pas de décharge, pas d'approbation des comptes,  mais obtient les travaux qu'il désire à charge de la copropriété. L'année suivante, pas de décharge...

Non, vraiment, une petite copropriété sans entente, c'est un terrain miné!

La question subsidiaire: êtes vous sûr d'être en copropriété? Parce que pour les petits ensembles, la copropriété n'est pas obligatoire. Et c'est souvent avantageux de se passer de cet encombrant système de copropriété.

Pour répondre néanmoins à votre question, tous les propriétaires doivent participer en fonction de leur millièmes au charges de copropriété, y compris le promoteur.

Pourquoi? Raisonnons par l'absurde, comme j'aime à le faire. Un promoteur construit un ensemble de 300 appartements. Un acheteur reste seul dans la copropriété pendant deux mois. Les autres ne sont pas encore vendu (mauvais promoteur...) Pendant ces deux mois, le proprio unique payerait le chauffage de l'ensemble (qui sèche) tout seul? Absurde, injuste...donc cqfd. Si l'exemple du chauffage pour lequel on peut encore mettre des calorimètres ne vous convient pas, essayez voir avec l'assurance...

Grmf!

la réponse est simple: 

on calcule le nombre de millièmes de l'ensemble des autres proprios, et on ne peut dépasser personnellement en vote la somme de ces miliièmes

merci à tous pour vos réponses, c'est déjà un peu plus clair dans ma tete

le probleme est que pour l'instant, il n'y a pas encore eu d'AG, ni élection de syndic.
Il y a 3 copropriétaires présents, le 4e n'etant pas encore installé, et le 5e n'est pas encore trouvé. Nous représentons plus de 50% des millièmes à nous quatre, il est donc temps de faire une AG.

J'essaie de prendre les choses en main pour provoquer une AG (je possède plus de 20% des millièmes) parce que pour l'instant le vendeur (propriétaire de l'unité 1) prend pas mal de décisions sans consulter les autres copropriétaires. Par exemple, le cadastre de la commune, en vue de calculer le précompte immobilier, a demandé d'établir des plans de chaque habitation. Le proprio #1 a donc choisi un bureau d'architecte. J'imagine qu'un bureau en vaut bien un autre mais ce que je trouve génant est qu'on n'a pas été consultés. Il y a d'autres exemples qui me font même douter de son honnèteté mais je ne vais pas détailler ca ici. Je ne vois qu'une solution à toutes ces "initiatives", constituer une AG.

J'ai encore qques questions sur la manière dont se déroule les AG.
En France, si on en croit le site suivant: http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-5.htm il y a bcp de règles à respecter. Ces règles sont (apparemment) écrites dans la loi. Mais en Belgique ???
A part l'article 577, y a t'il autre chose ?

Comment se déroule une première AG ? Quel type de vote (main levée, bulletin secret,etc) ? qui dirige la séance ? etc

merci de vos réponses

A lire le tout, je suppose qu'il s'agit d'un immeuble existant et revendu par appartement.
Il me semble que dans ce cas, le vendeur doit faire rédiger un acte de base et un règlement général de copropriété par un notaire et ce avant de de passer le premier acte de vente.
Pour cet acte de base, un géomètre aura vraissemblablement procéder à un mesurage des parties privatives pour calculer les quotités. Si ce plan de mesurage existe, il peut servir pour le cadastre.
D'autre part dans la situation actuelle lors d'une AG , le vendeur peut voter autant pour l'appartement qu'il conserve que pour ceux qu'il n'a pas encore vendu.
Examinez également les conditions de vente reprisent dans votre acte ou votre compromis?
Avez-vous déja passer votre acte de vente?

Pas nécessairement.
L'acte de base se limite parfois à la description des lots privatifs et communs, sans plans.

bon, apparemment, on ne sera pas assez pour la première AG qui a lieu ce weekend, le proprio #1 (275/1000e + 200/1000e pour l'unité 3 encore invendue) ayant décidé de boycotter ... il fait meme plus fort puisqu'il n'a toujours pas transféré la convocation au proprio de l'unité 1bis (100/1000e) et refuse de nous communiquer ses coordonnées donc impossible de convoquer cette personne (je vais essayer d'avoir les coordonnées par le notaire) ... le proprio de la 2e unité (210/1000e) et moi même (215/1000e) n'avons pas assez de 1000e pour faire l'AG seuls; en théorie il nous suffirait d'avoir le proprio 1bis pour pouvoir faire l'AG mais avec le blocage du proprio 1, c'est mal parti ... bref, bonjour l'ambiance ...

donc je prévois déjà d'envoyer une deuxième convocation ... l'art 577-6 §3 indique:

"Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale sera réunie après un délai de quinze jours au moins et pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents ou représentés et les quotes-parts de copropriété dont ils sont titulaires."

j'ai envie que le délai entre les 2 AG soit le plus court possible. Sachant que le premier rdv était fixé le dimanche 28 mars, est-ce que je peux lancer le 2e rdv à partir du dimanche 11 avril ou bien du lundi 12 avril ?

d'autre part, si on ne prend pas un syndic professionel, qui fait office de syndic ? Le président et le secrétaire du comité de gestion ?

merci de vos réponses

Alors il n'est pas encore propriétaire... et pas convocable

est-il "propriétaire convocable" à partir du moment où il a signé le compromis de vente et que les éventuelles clauses suspensives du compromis ont sauté ? (donc si il ne lui reste plus qu'a signer l'acte de vente ?)

j'ai (et l'autre coproprio) été extrèmement patient avec cette personne ... tout ce qu'elle entreprend vise à conserver un controle absolu et tacite sur l'ensemble de la copropriété ...
quelques exemples :
- il a essayé de nous refaire payer les frais d'acte de base (alors que ca a été payé à la signature de l'acte de vente)
- il prend des décisions entrainant des couts pour les autres proprio sans meme les consulter
- il conteste des choses écrites dans l'acte de base
- il ne transfère pas les infos concernant les rdv avec des personnes de sociétés extérieures (caloribel, électriciens, etc)
- et j'en passe et des meilleures

après avoir demandé plusieurs fois (et gentiment) d'y mettre un peu plus de bonne volonté, et ne voyant pas de changements, on commence a perdre patience ...

Un copropriétaire seul n'a pas qualité pour représenter à quelque niveau que ce soit une copropriété et il faut refuser de prendre en charge les frais exposés par ce copropriétaire abusif.
A défaut de pouvoir lui faire entendre raison adressez-vous au juge de paix ou peut-être avant cela au(x) notaire(s) !
Voir également s'il ne s'est pas fait désigner comme syndic provisoire dans les conditions de vente ou acte de base.

La deuxième assemblée ne peut discuter que des points à l'ordre du jour de la première assemblée. Il ne serait pas logique de prétexter l'absence d'intérêt des copropriétaires pour prendre des décisions autres que celles prévues au départ dans un laps de temps aussi court.

Néanmoins, une assemblée réunie à l'unanimité peut toujours prendre une décision à l'unanimité: En clair, si vous êtes 3 propriétaires et que vous êtes d'accord entre vous, y pas besoin du formalisme de l'assemblée générale.

Par contre, si l'un d'entre vous s'oppose à une décision, il est normal de lui permettre de profiter du formalisme qui lui donne le temps de réunir des éléments prouvant le bien-fondé de sa position. Il ne serait pas logique qu'un proprio qui a du bagout et qui a préparer un dossier fasse passer des décision hors de l'ordre du jour.

Pas de syndic, c'est difficile à vivre si il y a des antagonismes. C'est suffisant si vous vous rencontrer sur le pallier et que l'un d'entre vous fait rapport de chacune de ces "assemblées générales" qui sont unanimes.

Bonne chance...