Légalité des commissions perçues par le syndic.

Zitoun-5136 · #1 17-12-2004 17:00:35

Bonjour,

Ma question fait suite au scandale d’un syndic « indélicat » à Blankenberge durant l’été 2004.

Voici un lien qui permet d'en lire le résumé:

http://www.immopro24.de/i24_final/news/newsdetail_fr.php?nid=22648&lid=France&rid=&cid=

Dans la "convention secrète" de mon syndic, lorsque celui-ci n’est pas le courtier d’assurance, il est fait référence à la perception d’un pourcentage perçu à titre d’honoraires sur le montant de l’indemnité – y compris la franchise- accordée par la compagnie :
15% du montant de l’indemnité jusqu’à 200.000 frs
10% ………………………………... 1.000.000 frs
5% ……………………… au-delà de 1.000.000 frs.

Il s’agit bien d’une commission puisque le bordereau adressé au syndic par la Cie d’assurance mentionne ce terme.

Cette pratique est-elle légale ?

De plus, les copropriétaires sont-ils tenus par cette convention signée avec le conseil de gérance sans approbation de l’AG et non communiquée !! ?

J’en ai eu connaissance par hasard.

J’ai pris contact avec la Cie d’assurance qui m’a avisé d’un nombre impressionnant de sinistres déclarés, dont certains ne justifiaient pas une intervention de l’assurance.

Seule figure au bilan de la copropriété une « balance assurance » qui ne permet pas de connaître ces sinistres.

grmff · #2 17-12-2004 17:06:52

Le principe déontologique est que l'agent immobilier ne reçoit de commission que en toute connaissance de cause de la part de ses clients.

Il peut recevoir une commission pour traitement des sinistres, comme le prévoyait le tarif IPI du temps où il était publié, mais les propriétaires doivent être au courant. Soit que ce soit au contrat du syndic, soit que ce soit décidé à une assemblée générale.

La commission en soi n'est donc pas illégale, elle est simplement cnon conforme à la déontologie si le syndic le fait à l'insu de son client.

luc · #3 18-12-2004 11:50:47

Je suis d'accord avec Grmff.

En plus je rappelle que le syndic, selon la jurisprudence (voir le livre de R. Timmermans et autres) doit mettre à la disposition des copropriétaires le contrat qu'il propose, quand le renouvellement de son contrat est mis à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale.

En plus tout document, rapport, état, ... soumis au vote doit être disponible pour les copropriétaires à partir de la date de l'envoi de l'invitation pour cette assemblée.

Si la copropriété travaille avec un architecte, il vaut mieux de confier ce travail à lui. Le suivi administistratif des factures pour les dégats assurées pourrait dans certains cas être considéré comme une prestation supplémentaire. Ce qui peut donner lieu à un honoraire de 3% du montant.

Yaqua-6765 · #4 18-12-2004 15:34:11

Zitoun : Vous dites :
1)
- contrat entre syndic + conseil de gérance
- jamais montré aux copropriétaires
(ce que vous appelez "convention secrète") ?
2)
- commission versée par la compagnie d'assurance
(ce que vous appelez la "commission" reprise dans le "bordereau de la compagnie")
- à l'insu des copropriétaires
(car noyée dans ce que vous appelez "balance assurance").

Je dis : votre conseil de gérance travaille dans votre dos, contre vos intérêts collectifs.

POURQUOI ??????
QUEL EST SON INTERET, AU CONSEIL DE GERANCE ??????

Zitoun-5136 · #5 19-12-2004 11:34:59

Je réponds globalement aux trois interventions:

- Si ces commissions sont "légales" lorsqu'elles sont communiquées aux copropriétaires, j'en conclus que nous ne sommes pas tenus par cette disposition puisque seuls les membres du conseil de gérance sont informés de cette convention. Que doit faire un copropriétaire qui s'estime lésé par cette pratique en dehors bien entendu d'un recours en justice, souvent long et onéreux ?

- Pour moi, le principe des commissions n'est pas sain pcq il permet au syndic de "récupérerer" des honoraires qu'il a bradés pour occuper ce poste. Il y a donc tentation de faire des travaux non indispensables (cfr. affaire de Blankenberge) ou déclarer des sinistres qui n'auraient pas dû être déclarés à l'assurance pcq "petits sinistres" ou relevant de la gestion courante de l'immeuble.

- La "balance assurance" reprise au seul bilan permet de dissimuler les sinistres déclarés.

- En ce qui concerne l'intérêt du conseil de gérance à couvrir dans ce cas le syndic m'a été révélé par la Cie d'assurance. Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance et ceux qui les soutiennent. Ceci explique que le conseil de gérance détient lors des AG une majorité de procurations. C'est une des causes du désintérêt des copropriétaires pour les AG.

luc · #6 19-12-2004 13:36:54

D'abord le syndic a contractuellement qu'un client: l'ACP. Selon mon syndic il n'est tenu qu'à répondre à des questions posé lors de l'AG par le CP ou par le CG quand l'AG n'est pas en session. Je suis d'accord que cette opinion n'est pas correcte, mais elle est assez répandue.

Le principe des commissions est sain, s'il est appliqué, communiqué et interpreté correctement. Le CP doit être informé du travail du syndic dans ce contexte et les conséquences quand personne ne fait officiellement ces tâches. Un peu plus d'explications dans par exemple le règlement d'ordre intérieur serait souhaitable.

Il ne suffit pas que les commissions soient communiqués à l'AG pour qu'ils ont légaux.

Le principe des commissions doit être mis explicitement à l'OJ par le syndic et accepté par la majorité prévu par les statuts (50%, 75% ou plus, dépendant de la nature des travaux).

En plus ils doivent apparaître séparément dans la liste des factures (si payé par l'ACP) ou être séparément mentionné sur la facture en question.

S'il y a des travaux non indispensables (urgence ou neccessité douteuse, non provisoire, ... ), alors l'AG à la possibilité de rejeter ces dépenses spécifiques (ou les honoraires reclamées) si l'accord préalable n'a pas été demandé.

Le syndic a intérêt de mentionner dans son rapport annuel les travaux, au dessus d'un certain montant normalement repris dans les statuts, qu'il a exécute sans l'autorisation de l'AG. Pour chacun il motive alors explicitement sa décision.

Un ou plusieurs CP ont alors la possibilité de demander pendant l'AG un vote séparé sur un point du rapport, avant le vote sur le rapport global du syndic. Le syndic peut exiger que cette demande soit transmis par écrit quelques jours avant l'AG , si'l a mis tous les documents nécessaires à la disposition des CP dès la date de l'envoi de l'invitation pour l'AG.

Pour les travaux assurées il est indispensable que le syndic mentionne aux moins le montant global remboursé par l'assurance. Séparément pour les parties communes et pour les parties privatives. Il peut faire cela dans son rapport, dans le bilan et/ou dans la liste des factures, suivant la méthode utilisé.

Mais je trouve qu'une liste par sinistre, assurée ou non, mentionnant séparément les dépenses/recettes pour cette année, est nécessaire.

Il est nécessaire de spécifier dans le règlement de la copropriété qui prendra à charge la franchise (5.000 € dans mon cas) ou le montant non-assurée (20% dans mon cas, puisque l'assurance actuelle ne rembourse que 80% de la valeur assurée).

Pour éviter une abus possible il y a une méthode très simple: faites adopter par l'AG le principe que le syndic doit mentionner les dépenses et récettes par sinistre pour les parties communes et par année par lot privatif.

Si l'AG refuse ce principe alors il y a la possiblilité d'aller devant le Juge pour abus de majorité.

Zitoun-5136 · #7 19-12-2004 16:39:05

Merci Luc pour votre prompte réponse,

je suis entièrement d'accord avec vous hormis pour le problème des commissions pour la raison décrite au préalable.

Vous me mettez du beaume au coeur car ce n'est pas sans raison que j'ai choisi le rameur comme avatar. Cela fait 8 ans que je rame ( à contre courant !!) pour tenter de faire respecter la loi et les statuts dans ma copropriété.

Vous écrivez que si des travaux non urgents ou non indispensables ont été exécutés, l'AG a la possibilité de contester ces dépenses.

Dans mon cas, ce serait 90% des dépenses que l'AG devrait (ou pourrait) refuser car nos AG ne sont que des chambres d'enterrinement de décisions (inutiles et non indispensables) déjà prises.

ET... "subtilité" du syndic, plutôt que de faire voter des travaux à exécuter aux majorités de 75 ou 80% selon leur nature, c'est par l'approbation des comptes (majorité de 50%) que ceux-ci sont acceptés.

J'ai déjà décrit comment ces majorités étaient atteintes.

Yaqua-6765 · #8 20-12-2004 15:13:53

Pouvez-vous expliquer, Zitoun :
1) "Lorsque le syndic n’est pas le courtier d’assurance..."
2) "Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance etc."

1) = il y a un courtier, mais ce n'est pas le syndic.
Que fait le courtier ?????
2) = il y a beaucoup de sinistres
Imaginaires ??????

luc · #9 21-12-2004 10:35:53

Zitoun,

Un texte, que j'ai trouvé sur un site français, est parfaitement appliquable en Belgique:

Le syndicat des copropriétaires, lors de la libre négociation du contrat du syndic, a intérêt à bien faire préciser :
- que les travaux d'entretien courant non votés lors de l'assemblée générale sont inclus forfaitairement dans les honoraires de gestion courante
- et que seuls les travaux votés en assemblée générale peuvent faire l'objet d'honoraires spécifiques.

Source: http://www.inter-coproprietes.com/porta … yndic.html
(attention: système français)

Une méthode contractuelle, qui peut résoudre une série de discussions, dès qu'il est mis sur l'OJ, délibéré et voté en AG.

luc · #10 21-12-2004 11:14:47

En relisant ma réponse je vois que le texte cité pourrait être mal compris.

Le texte sous-entendu est:

... que les honoraires pour les travaux d'entretien courant ...

En plus un syndcat des copropriétaires est en Belgique une association des copropriétaires.

grmff · #11 21-12-2004 13:20:31

Extrait du site de l'IPI (pour les agents immobiliers syndics)

Art. 39 de la déontologie:
Les honoraires de l'agent immobilier, syndic, couvrent selon les distinctions et les modalités déterminées par l'assenblée générale, toutes les missions que doit exécuter le syndic du chef de son mandat légal.
Toute mission complémentaire fait l'objet d'une convention distincte.
Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Zitoun-5136 · #12 21-12-2004 14:13:54

Luc a écrit :

S'il y a des travaux non indispensables (urgence ou neccessité douteuse, non provisoire, ... ), alors l'AG à la possibilité de rejeter ces dépenses spécifiques (ou les honoraires reclamées) si l'accord préalable n'a pas été demandé.

Je suppose que vous parlez bien dans ce cas du montant de la facture des travaux non indispensables et que non seulement ces montants mais aussi les éventuels honoraires du syndic pour la gestion et la surveillance de ceux-ci pourraient être rejetés par l'ACP.

Dans mon cas personnel, je crois que ce n'est qu'en exigeant le remboursement de ces frais par le syndic que l'ACP retrouvera enfin cette souveraineté dont elle dispose légalement.

Zitoun-5136 · #13 21-12-2004 14:40:49

yaqua a écrit :

Pouvez-vous expliquer, Zitoun :
1) "Lorsque le syndic n’est pas le courtier d’assurance..."
2) "Les "bénéficiaires" des sinistres sont essentiellement les membres du conseil de gérance etc."
1) = il y a un courtier, mais ce n'est pas le syndic.
Que fait le courtier ?????
2) = il y a beaucoup de sinistres
Imaginaires ??????

Au risque de me répéter, il y a peu à rajouter sauf que notre prime est passée en 4 ans de 8.400 Euros à 11.500 Euros et la franchise de 185 à plus de 2.000 Euros.

Mon avis sur le sujet est que si les commissions sur la gestion des sinistres est légale, une ACP a tout intérêt à élire un syndic qui soit également courtier d'assurance afin de réduire les frais.

Je ne sais pas si c'est le voeu de l'IPI.

Yaqua-6765 · #14 21-12-2004 16:22:55

Résumé des débats :

Une commission (pourcentage) est versée par la compagnie d'assurance au syndic qui lui "pré-mâche" les dossiers sinistre; le conseil de gérance a signé avec le syndic un contrat qui autorise la commission mais n'a pas montré le contrat à l'assemblée générale. Cette pratique n'était pas décelable car noyée dans une "balance assurance".

Cette commission est-elle licite, peut-elle être retenue par le syndic ? Réponse : non puisque les "clients" copropriétaires n'étaient pas au courant.

Mais voilà, c'est un fait accompli. Que faire ???????
Pas de réelle réponse, si ce n'est :

- selon les uns : poser des questions, s'informer, participer, avec le résultat : on rame, on est l'emmerdeur de service
- selon d'autres : octroyer des étoiles (payantes) au syndic, en espérant qu'il se comportera bien
- selon la loi : agir auprès du juge de paix, avec le résultat : on casque, on est le super-emmerdeur de service

Ce faisant, on oublie de dire que si l'organe de contrôle qu'est le conseil de gérance jouait correctement son rôle, dans la transparence, on préviendrait bien des problèmes. Et c'est là que le bât blesse !

Pourquoi ne pas rendre le conseil de gérance légalement responsable de sa "co"gestion s'il n'a pas informé les copropriétaires de ses initiatives ?

grmff · #15 21-12-2004 16:46:08

Cher Yaqua,

Au nom de tous les membres de conseil de gérance volontaires et travaillant gratuitement, qui oeuvrent pour le bien de la copropriété, qui mettent souvent un peu d'eau dans leur vin et "couvrant" certaine petites bêtises involontaires de leur syndic, qui vérifient avec leur capacités propres le travail du syndic, en fonction de leur expérience et de leur formation, en toute bonne foi, avec beaucoup de bonne volonté,.... je me permets de vous remercier du plus profond du coeur.

En effet, ces membres de conseil de gérance sont élus par une assemblée dans laquelle on ne trouve jamais aucun volontaire pour donner de son temps... et voilà qu'on les menace de les poursuivre en justice.

Cher Monsieur Yaqua, vous portez bien votre nom. Yaqua ceci, yaqua cela. On trouvera toujours bien un responsable pour notre propre incurie.

Vous êtes comme ces grands enfants, qui n'ont jamais de devoir et ont tous les droits...

Pour votre parfaite information, le syndic est un mandataire. Il vous est toujours loisible de le contrôler vous-même. Si vous n'avez pas usé de votre droit, vous ne pouvez vous en prendre qu'à vous même.

Pour ce qui est des assurances, il est bien clair que de nombreux contrat d'assurance prévoient des frais de dossiers, spécifiquement pour le syndic. Cette pratique est donc tout à fait légale.

Ce qui est illicite pour un syndic professionnel agent immobilier, c'est de cacher aux propriétaires des ressources que le syndic a sur votre dos. Mais si le tout est "caché" dans une balance assurance, il vous est toujours loisible de demander avant l'assemblée générale le détail de la balance assurance. Vous pouvez même consulter les documents.

Si vous ne le faites pas, inutile de vous en prendre à quelqu'un d'autre qu'à vous-même. Inutile de rejeter la faute sur le conseil de gérance qui sera peut-être parfaitement au courant, comprendra parfaitement les raisons, et aura estimé que c'est parfaitement normal.

Vous comprendrez au ton de la présente que je ne peux accepter le comportement des propriétaires qui ne prennent pas leurs responsabilités. Et il me semble que vous faites partie de cette dernière catégorie...

Bien le bonsoir

grmff · #16 21-12-2004 16:50:24

Mon avis sur le sujet est que si les commissions sur la gestion des sinistres est légale, une ACP a tout intérêt à élire un syndic qui soit également courtier d'assurance afin de réduire les frais.

Courtier d'assurance et syndic sont des métiers totalement différents. Celui qui vous fait croire qu'il vaut mieux être les deux... vous trompe.

Et ce n'est pas parce qu'un syndic est également croutier d'assurance qu'il ne prendra pas le supplément prévu au contrat pour la gestion du sinistre.... au contraire, les courtiers seront encore mieux informés que les syndics "de base"

Votre suggestion est donc hors de propos.

Yaqua-6765 · #17 21-12-2004 17:16:23

Cher grmff,
au nom de tous les copropriétaires qui, s'impliquant dans leur copropriété malgré l'opacité qu'on leur oppose, mettent à jour des pratiques abusives et s'inquiètent ainsi des pouvoirs pris par leur conseil de gérance, je dis d'aller voir ce qu'en dit votre institut - certes fort décrié :
http://www.ipi.be/web/biv/web/fr/publicaties/immobilium/jaargang2/inhoud1.htm. J'ajoute que le Centre national d'info. des copropriétaires organise DEUX journées d'info. au sujet du conseil de gérance. Ne serait-ce pas qu'il y a matière à question ?

Yaqua-6765 · #18 21-12-2004 17:21:45

Explications concernant les DEUX journées sur le thème du conseil de gérance :
http://www.journeeducoproprietaire.be/

grmff · #19 21-12-2004 17:41:22

Cher Yaqua,

Vous verrez au ton généralement réservé et positif de mes nombreuses interventions que je peux partager beaucoup d'opinions, donner beaucoup d'avis.

Je ne peux accepter que l'on mette en cause les volontaires. Si vous chercher tant que cela à éclaircir les affaires, faites-vous membre du conseil de gérance.

Finalement, il ne faut pas oublier que les membres de conseil de gérance sont des propriétaires comme vous et moi. Ils ne sont pas "membres de conseil de gérance professionnels".

Toute journée de formation des membres de conseil de gérance doit être applaudie des deux mains (z-avez déjà essayé d'une seule?) Lorsqu'on parlait de certification de syndic, in tempore non suspecto, ne disais-je pas que la formation des propriétaire était la meilleure arme contre les mauvais syndics?

Si je me suis fendu d'une lettre un peu énervée (mon clavier s'en souvient) c'est que je ne peux admettre l'inadmissible: la démission des propriétaires face à leur responsabilité de propriétaire, et la mise en cause de gens qui ne doivent pas être mis en cause! Le conseil de gérance n'est pas co-syndic! En aucun cas! Et ce genre de message sera d'autant plus un frein aux volontaires... alors qu'on a pas besoin de cela!

Pourquoi dénoncer le conseil de gérance? Dénoncez l'opacité, si elle est due au syndic. Il ne faut pas oublier que la présentation des comptes est une question de choix. On peut tout mettre et noyer le propriétaire sous les chiffres, ou mettre l'essentiel et être accusé de vouloir cacher des choses. Entre les deux, yen aura toujours trop pour les uns et trop peu pour les autres!

Le problème existe lorsque votre syndic ne vous donne pas toutes les réponses, refuse catégoriquement de vous laisser accès à la moindre pièce comptable. Ceci dit, passé un certain stade, il est bien entendu que le syndic finira par vous jeter de son bureau... ou par vous faire payer ses heures sup'

Yaqua-6765 · #20 21-12-2004 18:05:01

- SVP, pas d'énervement.
- Si l'assemblée générale décide, le syndic exécute, l'éventuel conseil de gérance contrôle, chacun reste dans son rôle et les vaches seront bien gardées.
- C'est en mars qu'auront lieu les conférences du CNIC; elles feront appel à des spécialistes : avocats, syndics, etc. Ceci pour votre info.

Légalité des commissions perçues par le syndic.

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