Revendre un bien avant acte notarié

giannigianni · #1 03-12-2005 09:15:31

Est il possible revendre un bien avant acte notarié? Si oui, quelles sont les personnes et le prix qui comparatrons à l'acte? Que dit le fisc?

PIM · #2 03-12-2005 11:47:13

giannigianni a écrit :

Est il possible revendre un bien avant acte notarié? Si oui, quelles sont les personnes et le prix qui comparatrons à l'acte? Que dit le fisc?

Vous ne pouvez revendre que ce qui vous appartient... et l'immeuble ne vous appartiendra qu'à partir de l'acte authentique.

Si vous signez un compromis de (re)vente (avant votre acte) où vous intervenez comme vendeur, vous devez bien entendu informer votre acquéreur de la situation juridique réelle et mentionner une condition suspensive "de signature de votre propre acte authentique". L'acompte du nouvel acquéreur devrait être consigné chez le notaire (pas obligatoire, mais évidemment conseillé en l'espèce : imaginez la situation si, par exemple, l'acte authentique n'est pas signé.....)

Si un tiers se substitue à vous, en devenant acquéreur à votre place :
- il y a d'un point de vue fiscal 2 mutations : donc 2 fois des droits d'enregistrements dus (dont l'acquéreur n° 1 pourra récupérer une partie la revente intervenant avant 2 ans... )
- il faut l'accord du vendeur initial, le compromis de vente initial signé liant les parties désignées entre elles.

Bref: opération délicate & coûteuse...

giannigianni · #3 03-12-2005 12:00:57

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :Est il possible revendre un bien avant acte notarié? Si oui, quelles sont les personnes et le prix qui comparatrons à l'acte? Que dit le fisc?
Vous ne pouvez revendre que ce qui vous appartient... et l'immeuble ne vous appartiendra qu'à partir de l'acte authentique.
Si vous signez un compromis de (re)vente (avant votre acte) où vous intervenez comme vendeur, vous devez bien entendu informer votre acquéreur de la situation juridique réelle et mentionner une condition suspensive "de signature de votre propre acte authentique". L'acompte du nouvel acquéreur devrait être consigné chez le notaire (pas obligatoire, mais évidemment conseillé en l'espèce : imaginez la situation si, par exemple, l'acte authentique n'est pas signé.....)
Si un tiers se substitue à vous, en devenant acquéreur à votre place :
- il y a d'un point de vue fiscal 2 mutations : donc 2 fois des droits d'enregistrements dus (dont l'acquéreur n° 1 pourra récupérer une partie la revente intervenant avant 2 ans... )
- il faut l'accord du vendeur initial, le compromis de vente initial signé liant les parties désignées entre elles.
Bref: opération délicate & coûteuse...

Disons que le bien m'appartient du moment que dans mon compromis de vente la propriete n'est pas marquée etre transferée à l'acte donc je suis déjà proprietaire selon la loi (on a pas derogé comme d'habitude pour le transfert de propriete).

M'accord du vendeur initial donc ne serait pas d'application parce que je suis en effet deja proprietaire. Mon probleme est qui se presente à la signature de l'acte? Moi je voudrais bien le vendeur initial et l'acquereur final, de facon que l'intermediaire n'apparaissse pas pour pas payer deux fois les impots. est il faisable
1) Achat et propriete à 20 avec compromis
2) Revente à 80 avec deuxieme compromis
3) Signature de l'acte entre le vendeur et l'acquereur final à 80.

PIM · #4 03-12-2005 12:19:07

giannigianni a écrit :

Disons que le bien m'appartient du moment que dans mon compromis de vente la propriete n'est pas marquée etre transferée à l'acte donc je suis déjà proprietaire selon la loi (on a pas derogé comme d'habitude pour le transfert de propriete).
M'accord du vendeur initial donc ne serait pas d'application parce que je suis en effet deja proprietaire. Mon probleme est qui se presente à la signature de l'acte? Moi je voudrais bien le vendeur initial et l'acquereur final, de facon que l'intermediaire n'apparaissse pas pour pas payer deux fois les impots. est il faisable
1) Achat et propriete à 20 avec compromis
2) Revente à 80 avec deuxieme compromis
3) Signature de l'acte entre le vendeur et l'acquereur final à 80.

Cela ne va pas du tout votre montage !
- le transfert de propriété n'est opposable aux tiers que par transcription au bureau des hypothèques qui est consécutif à la signature d'un acte authentique
- il y a 2 mutations dans ce que vous indiquez et donc des droits dus sur vente à "20" + sur vente à "80" + celui qui achète à 20 et revend à 80 va attraper une "insuffisance" puisque ce qu'il achète 20 vaut 80...
- il y a risque de recision pour lésion

Et indépendamment de tout ce qui précède, votre vendeur initial va toucher 80 sur ce qu'il vous a vendu 20: vous faites comment pour récupérer "vos" 60 de différence ?

Dérapage total garanti...

giannigianni · #5 03-12-2005 14:02:55

Cela ne va pas du tout votre montage !
- le transfert de propriété n'est opposable aux tiers que par transcription au bureau des hypothèques qui est consécutif à la signature d'un acte authentique

Oui ok, mai j'ai pourrais envisager d' enregistrer mon premier acte sous seing privé et acquitter les droits.

- il y a 2 mutations dans ce que vous indiquez et donc des droits dus sur vente à "20" + sur vente à "80" + celui qui achète à 20 et revend à 80 va attraper une "insuffisance" puisque ce qu'il achète 20 vaut 80...

Et si moi j'acquitte les droits sur 20 et l'acquereur final sur 80 y-a-t-il toujours le risque de payer la taxe sur le plus value? L'insuffisance on pourra toujours essayer de la justifier.

- il y a risque de recision pour lésion

Quel risque?

Et indépendamment de tout ce qui précède, votre vendeur initial va toucher 80 sur ce qu'il vous a vendu 20: vous faites comment pour récupérer "vos" 60 de différence ?

Bon question, je ne suis pas sure que le vendeur accpetera et je ne sais pas non plus comme recuperer la difference. En effet je suis ici pour essayer un montage de facon à faire cette intermediation et par example ne pas passer deux actes notaries...Serait il possible si tous les parties son d'accord devant le notaire?

Dérapage total garanti...

Oui, je sais!!! Mais comme on pourra faire pour monter une chose pareil et avor les moindre de frais, taxe et droits à payer (en toute regularité)?

PIM · #6 03-12-2005 15:15:04

Récision pour lésion:
La loi protège le vendeur qui n’a obtenu qu’un prix inférieur de sept-douzièmes à la valeur réelle de l’immeuble qu’il a vendu. Dans ce cas, il peut solliciter la dissolution judiciaire de cette vente.

La loi présume qu’un vendeur qui n'a perçu qu’un prix à ce point inférieur à la valeur réelle de son immeuble a été victime d’une contrainte, sans laquelle il n’eût pas accepté ce prix dérisoire. C’est une présomption irréfragable, ce qui signifie que l’acheteur ne pourrait être autorisé à apporter la preuve contraire.

extrait du site des notaires. Suite ici

PIM · #7 03-12-2005 15:20:55

giannigianni a écrit :

Oui ok, mai j'ai pourrais envisager d' enregistrer mon premier acte sous seing privé et acquitter les droits.

Cela n'a rien à voir avec l'opposabilité aux tiers. Ce n'est qu'anticiper une obligation fiscale (celle de payer les droits au plus tard dans les 120 jours à dater de la vente).

Enregistrer un bail lui donne date certaine et le rend opposable aux tiers.
Payer les droits d'enregistrement sur une vente ne la rend pas opposable aux tiers.
D'où la confusion.

giannigianni · #8 03-12-2005 16:47:10

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :Oui ok, mai j'ai pourrais envisager d' enregistrer mon premier acte sous seing privé et acquitter les droits.

Cela n'a rien à voir avec l'opposabilité aux tiers. Ce n'est qu'anticiper une obligation fiscale (celle de payer les droits au plus tard dans les 120 jours à dater de la vente).
Enregistrer un bail lui donne date certaine et le rend opposable aux tiers.
Payer les droits d'enregistrement sur une vente ne la rend pas opposable aux tiers.
D'où la confusion.

Donc si j'ai bien compris il n'y a rien à faire cry sad sauf deux actes notariés...

grmff · #9 03-12-2005 16:50:35

Si la différence est si énorme que acheté 20 revendu 80, c'est une opération à très haut risque.

1. Amendes et réévaluation des droits de mutations à coup sûr.
2. Recision à coup sûr si le vendeur se rend compte de la chose
3. Vente fictive / don déguisé si les trois parties se connaissent, et amendes en conséquence.

Bref, ce n'est pas à faire, même avec 2 actes notariés.

grmff · #10 03-12-2005 16:54:01

J'oubliais:
Le fisc ne considérera pas cela comme une opération de bon père de famille, mais comme une opération spéculative: taxation non à 16.5%, mais à l'IPP (du style 50% quoi...)

giannigianni · #11 03-12-2005 16:58:16

Grmff a écrit :

Si la différence est si énorme que acheté 20 revendu 80, c'est une opération à très haut risque.
1. Amendes et réévaluation des droits de mutations à coup sûr.
2. Recision à coup sûr si le vendeur se rend compte de la chose
3. Vente fictive / don déguisé si les trois parties se connaissent, et amendes en conséquence.
Bref, ce n'est pas à faire, même avec 2 actes notariés.

Et alors pour etre "safe" je devrais dans le premier acte indiquer un valeur pro-fisco de 80, payer 20, et acquitter les droits sur 80 pour après revendre sans risque.... 80 et recuperer simplement le droits pour vente dans les 2 ans...

grmff · #12 03-12-2005 17:00:05

Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.

grmff · #13 03-12-2005 17:01:50

Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?

Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.

giannigianni · #14 03-12-2005 17:05:02

Grmff a écrit :

Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.

Ca veut dire que je dois garder le bien pour encore des années.... cry smile

giannigianni · #15 03-12-2005 17:08:23

Grmff a écrit :

Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?
Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.

No c'est pas normal je sais. Rien de malhonete je vous assure tous le monde pourrait etre d'accord sauf le fisc...Mais je cherchait une solution....

PIM · #16 03-12-2005 17:26:38

giannigianni a écrit :

Grmff a écrit :Est-ce que vous trouvez normal d'acheter 20 et de revendre immédiatement 80? N'y a-t-il rien qui vous fait dire qu'il y a quelque malhonnêteté dans l'opération?
Sauf si vous apportez une certaine plus-value, mais je me demande bien comment. De toute façon, ce sera de la spéculation.
No c'est pas normal je sais. Rien de malhonete je vous assure tous le monde pourrait etre d'accord sauf le fisc...Mais je cherchait une solution....

Je suis content que notre ami Grmff ait introduit ce concept de moralité dans l'affaire. Je l'avais au bout du clavier...

Il doit y avoir un truc "non dit" dans cet exposé. Je ne tiens pas particulièrement à le savoir . Mais soit.

Si le vendeur est d'accord de vous vendre à "20" un bien qu'il sait que vous allez revendre dans l'heure à "80", il y a tout de même de quoi se poser des questions quant à son état de santé mental... N'oubliez pas de vérifier qu'il n'est pas sous administration provisoire... cool

Par ailleurs, que vous trouviez anormal de devoir payer un impôt sur de l'argent gagné aussi facilement....

Je connais beaucoup de "marchands de biens", dont le métier est effectivement d'acheter et de revendre des immeubles, mais souvent ils prennent des risques, souvent ils rénovent et apportent une réelle plus-value, etc.

Ici, ce qui choque, c'est l'apparent côté "je profite de l'ignorance du vendeur initial".

C'est d'ailleurs pour cela que la loi sur la "récision pour lésion" existe...

Mais bon, apparemment, c'est sans doute ici une affaire plus compliquée que celle expliquée à demi-mots.

Alors, même si je sais que vous n'aimez pas cela, il n'y a qu'une solution: consultez un spécialiste (avocat, notaire) "dossier complet en main". Il pourra vous éclairer sur les tenants et aboutissants de l'affaire envisage et de ses risques éventuels.
Ou vous conseillera un autre type de démarche pour rencontrer le réel objectif poursuivi.

Cela dépasse le cadre de ce forum.

PIM · #17 03-12-2005 17:29:20

giannigianni a écrit :

Grmff a écrit :Cela ne vous protège pas de la recision, ni de la taxation à l'IPP.
Ca veut dire que je dois garder le bien pour encore des années....

Vous pouvez aussi faire une location avec option d'achat. Avec un loyer élevé et déductible à concurrence de x % du prix au moment de la levée d'option.

Mais "à manier avec des pincettes"

grmff · #18 03-12-2005 17:41:51

Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.

giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.

Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.

Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31

Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6

Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6

IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19

Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...

Pas mal.

Revendu

PIM · #19 03-12-2005 18:06:59

Grmff a écrit :

Même si cela dépasse le cadre du forum, j'avoue que l'affaire pique ma curiosité.
giannigianni que je considère comme doté d'une certaine moralité doit avoir une botte secrète.
Acheté 20 et revendu 80 immédiatement, cela fera un remboursement de 2/3 des droits d'enregistrement payés.
Achat : 20
Droits sur 80 = 12.5%x80 = 10
Frais de notaires sur 20 = 5%x20 = 1
Cout d'achat = 20+10+1 = 31
Revente immédiate: 80
Récupération de 2/3 des droits = 6.6
Bénéfice avant impôts = 80+6.6 - 31 = 55.6
IPP = 50%+5% additionnels communaux = 29.19
Bénef net: 26.41, soit net en main une plus value de 130%...
Pas mal.
Revendu

Je ne doute pas de la moralité de l'intervenant et je suppose aussi qu'il y a une botte secrète...
Attention dans le calcul : récupération droits enregistrements : si Bruxelles = 36 % (pas 2/3)

grmff · #20 03-12-2005 18:46:32

Mr Ed a écrit :

Vous pouvez aussi faire une location avec option d'achat. Avec un loyer élevé et déductible à concurrence de x % du prix au moment de la levée d'option.
Mais "à manier avec des pincettes"

Ou une vente à réméré lié avec l'indice eurostoxx 50 lol

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