Démission du syndic bénévole

chn47 · #1 10-01-2006 22:32:56

Très Chers,

Nous sommes copropriétaire dans un petit immeuble. Suite à une incidence "diplômatique" lors de la dernière AG, le syndic et le président ont suspendu la séance et ont ensuite donné leur démission. Les deux sont eux-mêmes propriétaires dans l'immeuble. Que pourrait il se passer dans les prochains jours pourque tout se passe dans les règles de l'art?

Un grand merci pour votre aide.
Nguyen.

grmff · #2 10-01-2006 22:45:20

Un syndic ne peut démissionner sans trouver un successeur. Il est un organe légal de la copropriété, et la responsabilité ne peut être vacante.

Si vous n'avez plus de syndic, qui va payer les factures, qui a droit de signature sur le compte, qui détient les archives, qui répond aux notaires, qui reçoit les recommandés?

Un conseil? Trouvez vite un remplaçant, demandez que le syndic démissionnaire (mais néanmoins syndic et donc responsable) convoque une ag extraordinaire avec comme objet "nomination d'un syndic"

Et d'ici l'ag, trouvez des candidats.

chn47 · #3 11-01-2006 16:14:20

Grmff a écrit :

Un syndic ne peut démissionner sans trouver un successeur. Il est un organe légal de la copropriété, et la responsabilité ne peut être vacante.
Si vous n'avez plus de syndic, qui va payer les factures, qui a droit de signature sur le compte, qui détient les archives, qui répond aux notaires, qui reçoit les recommandés?
Un conseil? Trouvez vite un remplaçant, demandez que le syndic démissionnaire (mais néanmoins syndic et donc responsable) convoque une ag extraordinaire avec comme objet "nomination d'un syndic"
Et d'ici l'ag, trouvez des candidats.

Un grand merci pour votre réponse, Grmff !!! (J'aime bien aussi votre avatar lol )

On a reçu aujourd'hui une lettre du syndic demandant aux co-propriétaires de réagir au plus vite au près des juges de paix pour trouver un syndic provisoire.

Cela pourrait se passer de cette façon?

Peut il démissionner parce qu'il y a eu des disputes entre eux et un autre membre de l'AG ?

Merci encore pour votre aide.
Nguyen.

Zitoun-5136 · #4 11-01-2006 16:47:05

chn47 a écrit :

On a reçu aujourd'hui une lettre du syndic demandant aux co-propriétaires de réagir au plus vite au près des juges de paix pour trouver un syndic provisoire.
Cela pourrait se passer de cette façon?

Comme l'a signalé Grmff, il ne peut y avoir carence dans la gestion de votre copropriété.

Ce que propose votre syndic démissionnaire est effectivement la manière la plus facile de désigner un nouveau syndic en passant par la phase transitoire.
Vous déposez auprès du Juge de paix de votre canton une requête en désignation de syndic provisoire pour la raison invoquée. Cela vous coûtera +-30 Euros et c'est le Juge qui le désignera en indiquant sa mission qui dans votre cas sera de régler les affaires courantes et d'organiser au plus vite une AG qui élira ensuite votre nouveau syndic.
N'oubliez pas d'indiquer que cette désignation sera à charge de votre ACP sinon, c'est vous qui risquez d'en supporter les frais.

Vous n'êtes pas obligé de prendre un avocat pour effectuer cette démarche.

Bonne chance

Zitoun-5136 · #5 11-01-2006 17:22:11

Zitoun a écrit :

Vous déposez auprès du Juge de paix de votre canton une requête en désignation de syndic provisoire pour la raison invoquée.

Sorry, il fallait bien évidemment lire ...pour la raison évoquée.

chn47 · #6 11-01-2006 17:42:19

Merci à Zitoun pour votre réponse.

Le syndic qui sera désigné par le Juge de Paix sera quelqu'un de l'extérieur, c.à.d ne faisant pas partie des co-propiétaires de l'immeuble?

Zitoun-5136 · #7 11-01-2006 19:23:42

chn47 a écrit :

Merci à Zitoun pour votre réponse.
Le syndic qui sera désigné par le Juge de Paix sera quelqu'un de l'extérieur, c.à.d ne faisant pas partie des co-propiétaires de l'immeuble?

En effet, il s'agira d'un syndic professionnel, mais puisque sa nomination ne sera que provisoire, jusqu'à l'AG, vous pourrez désigner un syndic non professionnel, copropriétaire dans votre immeuble, lors de cette AG si c'est le souhait de l'ACP.

Il s'agira d'une AG extraordinaire qui n'aura à son ordre du jour que la désignation d'un nouveau syndic.

grmff · #8 11-01-2006 23:12:06

Si le syndic vous incite à procéder, vous avez encore le choix:
1. vous procédez, avec tous les coûts que cela va impliquer. Les syndics pro nommés par le juge sont pas donnés...
2. vous prenez le taureau par les cornes, contactez l'ancien syndic, lui demandez la liste des proprios, réunissez 20% des quotités, convoquez l'ag avec ce seul point à l'ordre du jour.

En effet:

Le Code Civil a écrit :

§2. Sans préjudice de l'article 577-8, §4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

Entre aujourd'hui et le jour de l'AG, vous avez intérêt à chercher (et trouver!) un syndic, pro ou non, qui respecte votre copropriété et ses désidératas.

Est-ce une grosse copropriété? Le démissionnaire avait-il raison? Le copropriétaire avait-il un comportement de sale con? (cela arrive...) Y a-t-il des litiges?

Zitoun-5136 · #9 12-01-2006 10:33:41

Grmff a écrit :

Le Code Civil a écrit :§2. Sans préjudice de l'article 577-8, §4, 1°, l'assemblée générale peut être convoquée à l'initiative d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième des quotes-parts dans les parties communes.

...et l’art.577-8 §4,1° du Code Civil stipule que:

le syndic est chargé de convoquer l’assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.

En clair, si vous récoltez 20% des quotités vous pouvez demander l’organisation d’une AG, mais c’est au syndic qu’il appartient de la convoquer.

Toutefois, si malgré cette demande le syndic manquait à son devoir de convoquer une AG, vous pouvez la convoquer et l’organiser vous-mêmes.

Je possède une jurisprudence (J.P. Anderlecht, 29/11/2002) qui a reconnu à une majorité de copropriétaires le droit d’avoir organisé eux-mêmes cette AG pour désigner un nouveau syndic au motif que l’ancien syndic négligeait de l’organiser mais également qu’il refusait de communiquer la liste des copropriétaires.

Je précise que par la faute de ce syndic professionnel, seuls 59 copropriétaires sur 98 avaient été convoqués !!!

grmff · #10 12-01-2006 15:05:56

Bien d'accord avec vous sur le principe... mais nous sommes ici avec un cas concret. Il nous est dit:

On a reçu aujourd'hui une lettre du syndic demandant aux co-propriétaires de réagir au plus vite au près des juges de paix pour trouver un syndic provisoire.

Si le syndic demande aux proprios de se débrouiller, les proprios peuvent se débrouiller et convoquer une ag dès qu'ils ont 20% des voix.

C'est la procédure que j'utiliserais.(mais chacun fait ce qu'il veut...)

chn47 · #11 13-01-2006 14:00:07

Encore merci pour toutes vos explications très utiles!

Connaissez vous le tarif des honoraires si nous prenons maintenant un syndic professionnel?

grmff · #12 13-01-2006 22:36:46

Pas de tarif officiel. Chaque syndic fait le tarif qui lui plait... et qui plait à l'assemblée.

Le tarif IPI de 2002 comptait 20 euros par mois et par appartement, plus tout un tas d'autres frais (lettres, assemblées, tenue des registres, ...)

Zitoun-5136 · #13 15-01-2006 17:17:54

Grmff a écrit :

Pas de tarif officiel. Chaque syndic fait le tarif qui lui plait... et qui plait à l'assemblée.
Le tarif IPI de 2002 comptait 20 euros par mois et par appartement, plus tout un tas d'autres frais (lettres, assemblées, tenue des registres, ...)

En effet, il n'y a plus de tarif recommandé par l'IPI.

En raison de mon expérience malheureuse de copropriétaire, je me permets de vous donner quelques conseils lorsque vous prospecterez :

1/ vérifiez si ce syndic est bien inscrit comme agent agréé IPI.

2/ vérifiez aussi auprès de l’OCA (Office de contrôle des assurances, www.cdv-oca.be ) si ce syndic n’est pas inscrit comme intermédiaire d’assurance …et donc qu'il sera intéressé aux primes que votre copropriété souscrira.
Un copropriétaire averti en vaut deux.

3/ préparez un cahier des charges avec vos souhaits concernant la gestion de VOTRE bien par le syndic et particulièrement la question de la gestion des sinistres de la copropriété. Seul ce cahier des charges vous permettra de comparer objectivement les offres des différents syndics.

4/ demandez au syndic de clairement tarifer ses missions légales, extraordinaires et complémentaires. A cet effet, je vous renvoie aux directives de l’IPI :
- l’art. 38, selon lequel le syndic agit conformément à un cahier des charges détaillé contenant les différentes énonciations de cet article ;

- l’art. 38 d, qui prévoit qu’en cas de gestion multilingue d’une copropriété, elle fait l’objet d’une rémunération supplémentaire à préciser dans le mandat ;

- l’art. 39, al. 2, qui stipule que toute mission complémentaire du syndic fait l’objet d’une convention distincte.

Le nouveau code de déontologie a malheureusement supprimé ce qui suit, mais je vous invite à le rajouter dans la convention qui liera le syndic à votre copropriété :

Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.

Cela inclut le commissionnement pour les travaux que le syndic jugerait utile de vous imposer.

5/ refusez les offres « TOUT compris », sans autre spécification, car le tout compris ne concernera certainement que les missions légales (par ailleurs non spécifiées !)… et les surprises ne tarderont pas.

6/ demandez les références des deux dernières années de gestion de ce syndic et contactez ces copropriétés…et peut-être davantage celles que ce syndic a perdues.

7/ en bref, je peux vous assurer que l’offre la moins chère, parce que non détaillée, s’avère souvent la plus chère dans les faits.

Croyez-moi, on n’est jamais assez prudent.

PIM · #14 15-01-2006 17:25:34

Zitoun a écrit :

Le nouveau code de déontologie a malheureusement supprimé ce qui suit, mais je vous invite à le rajouter dans la convention qui liera le syndic à votre copropriété :
Toute autre rémunération, sous quelque forme que ce soit, est interdite.
Cela inclut le commissionnement pour les travaux que le syndic jugerait utile de vous imposer.

Le code de déontologie actuel, pour sa partie non censurée par le conseil d'Etat, est toujours en vigueur.
Le projet de nouveau code de déontologie est en débat au sein de l'Ipi.
Contrairement à ce que vous dites, ce projet ne supprime pas du tout cette idée d'interdiction de commissionnement. C'est toujours prévu.

immorp · #15 15-01-2006 18:57:12

Zitoun a écrit :

refusez les offres « TOUT compris », sans autre spécification, car le tout compris ne concernera certainement que les missions légales (par ailleurs non spécifiées !)… et les surprises ne tarderont pas.

La demande des copropriétaires va malheureusement dans le sens du « tout compris »
Le syndic qui accepte cela est soit un idiot, soit quelqu’un qui a de mauvaises idées derrière la tête…

grmff · #16 15-01-2006 22:09:31

Sympa. Je suis en tout compris...

immorp · #17 15-01-2006 22:57:39

Grmff a écrit :

Sympa. Je suis en tout compris...

Oupsss ! Mieux vaudrait parfois tenir sa langue…

Mais enfin… Je suis syndic d’une petite copropriété de 6 lots, dans laquelle j’ai sur le dos 2 procédures judiciaires intentées par un des copropriétaires contre trois autres (et bien entendu, qui a cité la copropriété et le syndic..), une procédure judiciaire en cours contre mon prédécesseur, et je mène des travaux pour refaire l’égouttage de l’immeuble. Ce problème d’égouttage a en plus provoqué (ou le contraire) un problème de stabilité. Ce qui fait que le voisin a entrepris une procédure contre la copropriété. Expert judiciaire, experts des assurances, avocats des parties, architecte et ingénieur : Un beau cirque au milieu duquel je me trouve…
Vous comprenez pourquoi je ne suis pas un adepte du « tout compris » ??

grmff · #18 15-01-2006 23:28:29

Il est évident que pour une petite copropriété de 6 lots avec procédures judiciaires en cours ne pourra être en "tout compris".

Mais, pour ce qui est du "normal et standard", vive le tout compris, disent les propriétaires.

Le tout compris est une demande répétitive, suite à de nombreux syndic qui facturaient selon barême IPI, mais sans le mentionner dans le contrat. Tout acte était alors sujet à tarification.

immorp · #19 16-01-2006 09:30:15

Grmff a écrit :

Il est évident que pour une petite copropriété de 6 lots avec procédures judiciaires en cours ne pourra être en "tout compris".
Mais, pour ce qui est du "normal et standard", vive le tout compris, disent les propriétaires.
Le tout compris est une demande répétitive, suite à de nombreux syndic qui facturaient selon barême IPI, mais sans le mentionner dans le contrat. Tout acte était alors sujet à tarification.

Cette copropriété n’avait aucune procédure en cours quand je suis arrivé il y a 5 ans… Les choses se sont envenimées depuis entre les copropriétaires. Heureusement que je n’avais pas fait du « tout compris » !
Mais je suis d’accord que l’offre d’un syndic doit être claire et limpide !

chn47 · #20 19-01-2006 13:37:45

C'est génial de savoir qu'on a dans ce forum des personnes compétentes et expérimentées. Merci Messieurs.

Si vous permettez, je voudrais vous exposer plus clairement le problème causant la démission du syndic bénévole:

"Lors de l’Assemblé Général tenu habituellement le premier lundi de l'année, un co-propriétaire a démontré une mauvaise méthode de calcul du décompte de la part du syndic. Le syndic lui a expliqué sa logique en indiquant que le co-propriétaire en question n’a pas payé ses provisions pour les 2 derniers mois. Les deux ne sont pas parvenu à s'entendre sur la somme restant due. On avait passé plus d'une heure sur ce premier point dans l'ordre du jour... Le co-propriétaire concerné ne voulait pas passer au point suivant tant qu’on ne s’est pas mis d’accord sur la méthode de calcul. Les deux parties demandent un vote pour approuver l’une ou l’autre méthode. L’AG n’y répondait pas car ce n’est plus du tout clair… L'AG s'est embrouillé (ne sachant plus qui a raison!)... Le syndic a craqué... Enfin des courses, le syndic a claqué la porte en partant... Les co-propriétaires ne savent pas quoi faire... Le jour d'après, la co-propriété reçoit une lettre du syndic expliquant sa démission due aux divers faits moraux subis et demandant aux co-propriétaires de trouver un syndic au près du juge de paix dans le plus bref délai..."

Ca fait 10 jours maintenant… Le but de la co-propriété dans le premier est de trouver un terrain d'entendre pour les parties concernées. Malheureusement, nous n'avons aucune compétence, ni référence pour savoir qui est en tord, qui est en droit. C’est pour cette raison que nous avons besoin de vos différents avis.

Exemple : quelle est la méthode pour calculer les décomptes ? Un co-propriétaire, a – il le droit de mettre le montant des provisions sur un compte à lui, au lieu de le mettre dans le compte de la copropriété comme tous les autres ? … … …

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