Biens en société

taupe · #1 22-01-2006 20:02:02

Bonjour et merci pour ce site très bien fait.

J'aimerais vendre un bien actuellement en société. Le sortir de la société implique-t-il de devoir payer des droits d'enregistrement (12,5%) sur la valeur de ce bien?

Merci pour vos réponses.

grmff · #2 22-01-2006 20:49:52

Si vous vendez un bien en société, c'est l'acheteur qui payera les frais de notaire.

Votre société fera généralement une plus-value comptable, sur laquelle vous serez taxé.

taupe · #3 22-01-2006 22:24:08

Grmff a écrit :

Si vous vendez un bien en société, c'est l'acheteur qui payera les frais de notaire.
Votre société fera généralement une plus-value comptable, sur laquelle vous serez taxé.

Merci pour votre réponse.
Il s'agit justement d'éviter de payer cette taxe sur plus-value (il s'agit en fait de l'impôt des sociétés), raison pour laquelle il faudrait le sortir de la société. D'un point de vue comptable, le bien est complètement amorti (théoriquement, il vaut donc 0€) soit un impôt de +/- 33% sur la plus-value réalisée (je cite le chiffre de mémoire, à prendre sous réserve). Sortir un bien d'une société se fait devant notaire. Cette opération donne-t-elle lieu de la part des services de l'enregistrement à la perception des droits normalement dus lors de la vente d'un bien?

grmff · #4 22-01-2006 23:04:47

La réponse est "oui", cela donne lieu à perception des droits d'enregistrement.

Si vous "sortez" l'immeuble de la société, vous devez le vous vendre à vous même. D'où taxation dans le chef de la société aussi.

Si vous liquidez la société, c'est pareil. Benef = taxation.

La seule option est donc de vendre la société en question.

oups · #5 23-01-2006 10:59:07

La société est-elle seule propriétaire ou y a-t-il une indivision avec une personne physique, vous par exemple?

Je pense aussi que la seule solution est de vendre la société même si c'est bien plus difficile en raison de la méfiance des acheteurs en raison de ce qui pourrait se trouver bien enfoui au fond des placards.

Il y a bien une autre solution partielle: ............................. un vrai gros mot lol lol smile glasses .................. mais je n'ai rien dit (!) (!) sinon le contrôleur ne sera pas content

PIM · #6 23-01-2006 12:32:17

Voir aussi les infos mentionnées sur Pim dans notre Faq Immo

jacq · #7 24-02-2006 08:05:45

Pourquoi vendre par notaire, il suffit de signer dans le livre des actionnaires et de transferer les parts que vous posséder au nouveaux acquéreurs . NE PAS OUBLIER d'obtenir l'accord de tous les actionnaires lors d'une assemblée ordinaire pour céder les parts.
ATTENTION: payement cash ou par chéque certifié,et ouvrir un compte dans la banque qui vous paye le chéque,valeur jour si possible.
La difficulté pour l'acquéreur est qu'il ne pourra pas amortir la plus value des part de votre société, mais il évite les frais d'enregistrement et d'acte notarié.

jacq · #8 04-03-2006 23:17:45

Je viens de lire : si votre société vend un bien immobilier la plus value sera taxée à 33% MAIS SI DANS LES 5 ANS vous réinvestissez la même somme pour acheter un autre immeuble, vous pouvez étaler la taxation de la plus value sur une période de 30 ans avec conjointement l' amortissement du nouvel immeuble aussi en 30 ans = taxation 0

Malli · #9 15-03-2006 23:05:21

Bonsoir,

Je viens de lire les messages postés et j’ai une question aussi:

- Si j’achète une société avec une maison de rapport avec plusieurs unités (j’achète les actions) et je revends les appartements un per un, (je sors parts de la société que un particulier va acheter comme personne physique) comment je serais taxée? J’ai cette opportunité mais je ne sais pas très bien quoi faire si je trouve des acquéreurs pour les différentes unités.

Merci de me donner votre avis et bonne soirée,

Augardi

immorp · #10 16-03-2006 00:25:14

Il existe un système aux états unis, et particulièrement à New-York :
Une société possède un immeuble. Le capital de cette société, sorte de SA, est représenté par autant d’actions qu’il existe d’appartements. A chaque action est rattachée le « droit d’usage » d’un appartement, de telle sorte que chaque actionnaire, s’il ne possède pas « réellement » un appartement, en a la jouissance exclusive.
Pour vendre un appartement , facile, il suffit de vendre l’action qui lui est attachée..
Je me suis toujours demandé pourquoi ce système n’existerait pas en Belgique : Pas de droits d’enregistrement, pas d’impôt sur la plus-value etc…
Ce système ne conviendrait-il pas aux belges qui ont trop le sens de la propriété (La fameuse brique dans le ventre)? Ou ne serait il pas légal ??
Qu’on ne me dise pas qu’un « droit » ou un « privilège » spécial ne peut pas être attaché à une action, je me souviens d’avoir eu un aller-retour gratuit dans le tunnel sous la manche quand j’ai acheté mes actions Eurotunnel (C’était bien le seul avantage…) !!!
Il me semble que la multipropriété est basée sur le même principe..

jacq · #11 16-03-2006 07:47:41

Est il exacte que l'on peut, si on posséde déja un immeuble ( de rapport) en société: pour la somme de 25 € + frais d'acte notarié je peux apporter à cette société mon immeuble privé ???
Quels sont les avantages et les inconvénients:................. (?) (?)

PIM · #12 16-03-2006 09:29:22

jacq a écrit :

Est il exacte que l'on peut, si on posséde déja un immeuble ( de rapport) en société: pour la somme de 25 € + frais d'acte notarié je peux apporter à cette société mon immeuble privé ???
Quels sont les avantages et les inconvénients:.................

Inexact.
L'apport d'immeubles résidentiels sont soumis aux droits d'enregistrement pleins.

PIM · #13 16-03-2006 09:30:30

immorp a écrit :

Il existe un système aux états unis, et particulièrement à New-York :
Une société possède un immeuble. Le capital de cette société, sorte de SA, est représenté par autant d’actions qu’il existe d’appartements. A chaque action est rattachée le « droit d’usage » d’un appartement, de telle sorte que chaque actionnaire, s’il ne possède pas « réellement » un appartement, en a la jouissance exclusive.
Pour vendre un appartement , facile, il suffit de vendre l’action qui lui est attachée..
Je me suis toujours demandé pourquoi ce système n’existerait pas en Belgique : Pas de droits d’enregistrement, pas d’impôt sur la plus-value etc…
Ce système ne conviendrait-il pas aux belges qui ont trop le sens de la propriété (La fameuse brique dans le ventre)? Ou ne serait il pas légal ??
Qu’on ne me dise pas qu’un « droit » ou un « privilège » spécial ne peut pas être attaché à une action, je me souviens d’avoir eu un aller-retour gratuit dans le tunnel sous la manche quand j’ai acheté mes actions Eurotunnel (C’était bien le seul avantage…) !!!
Il me semble que la multipropriété est basée sur le même principe..

Probablement parce qu'en Belgique on n'aime pas mettre en place des solutions fiscales simples qui permettent d'éviter de payer des droits de mutation.....

PIM · #14 16-03-2006 09:31:20

Malli a écrit :

Bonsoir,
Je viens de lire les messages postés et j’ai une question aussi:
- Si j’achète une société avec une maison de rapport avec plusieurs unités (j’achète les actions) et je revends les appartements un per un, (je sors parts de la société que un particulier va acheter comme personne physique) comment je serais taxée? J’ai cette opportunité mais je ne sais pas très bien quoi faire si je trouve des acquéreurs pour les différentes unités.
Merci de me donner votre avis et bonne soirée,
Augardi

La structure envisagée est impraticable en Belgique

Malli · #15 16-03-2006 09:54:33

Bonjour Pim,

Alors la solution envisageable est sortir le bâtiment de la société (complet), payer donc les droits de 12.5% pour le tout et après le revendre a la pièce? C' est bien ca?

Merci pour votre réponse,

Augardi

PIM · #16 16-03-2006 10:04:35

Malli a écrit :

Bonjour Pim,
Alors la solution envisageable est sortir le bâtiment de la société (complet), payer donc les droits de 12.5% pour le tout et après le revendre a la pièce? C' est bien ca?
Merci pour votre réponse,
Augardi

Pourquoi le sortir de la société d'abord ?
L'immeuble doit faire d'abord l'objet d'un acte de division (acte de base) (à moins que ce ne soit déjà fait) créant les entités individuelles et la société vend "à la découpe", par ventes traditionnelles.

Le résultat des ventes rentre dans le compte d'exploitation de la société.

Malli · #17 16-03-2006 10:29:49

Bonjour,

Et le bénéfice de cette vente serait taxe dans le sein de la société ou constitue une pluvalue latente? Ou je mélange 2 concepts?

Exemple: Si je vends un appartement a 80.000€ et son prix originaire (product de la division de bien en différents unités) était de 50.000€ chacune, je paie l’impôt sur la pluvalue de 30.000€ ou bien je suis taxe sur le bénéfice au taux marginal que je paie d’habitude dans la société (p.e. 34%) ?

Et je paie pour les 80.000€ ou pour les 30.000€ de bénéfice réel?

Merci pour votre réponse,

Augardi

PIM · #18 16-03-2006 10:37:12

Malli a écrit :

Bonjour,
Et le bénéfice de cette vente serait taxe dans le sein de la société ou constitue une pluvalue latente? Ou je mélange 2 concepts?
Exemple: Si je vends un appartement a 80.000€ et son prix originaire (product de la division de bien en différents unités) était de 50.000€ chacune, je paie l’impôt sur la pluvalue de 30.000€ ou bien je suis taxe sur le bénéfice au taux marginal que je paie d’habitude dans la société (p.e. 34%) ?
Et je paie pour les 80.000€ ou pour les 30.000€ de bénéfice réel?
Merci pour votre réponse,
Augardi

Une plus-value n'est plus latente.... lorsqu'elle est réalisée !

Le compte d'exploitation de la société , ce sont les dépenses et les recettes. Vous êtes taxé sur le bénéfice imposable.

Il faut le calculer sur l'année fiscale complète.

Vous devriez consulter votre comptable avant de vous lancer dans ce type d'opération....

luc · #19 16-03-2006 15:37:03

immorp a écrit :

Il existe un système aux états unis, et particulièrement à New-York :
Une société possède un immeuble. Le capital de cette société, sorte de SA, est représenté par autant d’actions qu’il existe d’appartements. A chaque action est rattachée le « droit d’usage » d’un appartement, de telle sorte que chaque actionnaire, s’il ne possède pas « réellement » un appartement, en a la jouissance exclusive.
Pour vendre un appartement , facile, il suffit de vendre l’action qui lui est attachée..
Je me suis toujours demandé pourquoi ce système n’existerait pas en Belgique : Pas de droits d’enregistrement, pas d’impôt sur la plus-value etc…
...

Il ne faut pas chercher si loin. Un système similaire existe en Hollande.

Pour une grande copropriété l'ACP aurait un bilan de +50 millions d'euros ... d'où toute une série d'obligations .... ce qu'on n'aime pas en Belgique.

immorp · #20 16-03-2006 17:21:11

Luc a écrit :

Il ne faut pas chercher si loin. Un système similaire existe en Hollande.
Pour une grande copropriété l'ACP aurait un bilan de +50 millions d'euros ... d'où toute une série d'obligations .... ce qu'on n'aime pas en Belgique.

Pas plus que pour n'importe quelle SA... Syndic=conseil d'administration, AG pour AG etc....

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