Augmentation de l'abattement de droits d'enregistrement à Bruxelles

PIM · #1 16-02-2006 09:48:15

Sur le site des notaires, à ce sujet :

"Depuis le 15 février 2006, l'augmentation de l'abattement telle qu'annoncée depuis un certain temps est enfin entrée en vigueur. Outre l'augmentation des montants (de 45.000 EUR à 60.000 EUR et de 60.000 EUR à 75.000 EUR), il y a une série d'autres modifications au régime de l'abattement:

- Le délai durant lequel l'acquéreur doit établir sa résidence principale dans l'habitation nouvellement acquise est prolongé d'un an (3 ans au lieu de 2 ans) pour les appartements en construction ou sur plan. Le délai reste de 2 ans pour toutes les autres acquisitions, même si l'acquisition concerne une nouvelle maison (achevée) ou un nouvel appartement (achevé) soumis au régime de la TVA,

- La tolérance administrative existante relative à l'ordre des actes est inscrite dans le texte de l'art. 212bis : l'abattement par restitution peut être demandé si la vente d'une habitation précédente obtient date certaine au plus tard deux ans après la date de l'enregistrement de la nouvelle habitation (l'abattement par restitution sera donc possible si le compromis de vente est enregistré avant la date d'enregistrement de la nouvelle acquisition),

- La Région bruxelloise instaure un 'filet de secours' dans le cas où les conditions de forme n'ont pas été reprises dans ou au pied du document soumis à l'enregistrement. Le nouvel art. 212ter prévoit la possibilité de demander l'abattement en introduisant une requête dans un délai de 6 mois à compter de la date d'enregistrement de ce document.

Toutes ces modifications entrent en vigueur ce 15 février 2006. En principe, la date du compromis détermine si le nouveau régime s'applique. Les acquéreurs d'un appartement en construction ou sur plan acquis avant le 15 février devront donc encore établir leur résidence principale dans cet appartement dans un délai de 2 ans.

Toutefois, en ce qui concerne l'augmentation des montants un compromis datant d'avant l'entrée en vigueur comprenant une condition suspensive qui se réalise après l'entrée en vigueur pourra quand même bénéficier des nouveaux abattements de 60.000 EUR ou 75.000 EUR pour autant que les conditions de fond de l'abattement soient remplies à la date du compromis."

giannigianni · #2 16-02-2006 09:39:39

stabilo a écrit :

voici ma question précise concernant le nouvel abattement à bxl: nous avons signé un compromis de vente, avec condition suspensive "sous réserve de l'obtention d'un crédit".
Nous avons une offre de crédit de la banque, que nous n'avons pas encore acceptée.
Si nous l'acceptons maintenant, après le 15/2, bénéficions-nous de l'abattement ou est-ce la date de l'offre de la banque (avant 15/2) qui compte pour considérer que la condition d'obtention du crédit est remplie?

Si j'ai bien compris et lu ici sur le forum la date qui compte pour l'abattement est la date de la convention de vente (la pluparte de fois la signature du compromis) et pas la date de levée d'une eventuelle condition suspensive.

Toutefois une clause suspensive est considerée comme une condition de formation de la vente et pas d'execution. Donc à mon avis, car le droit d'enregistrement sont dus dans les 4 mois à partir de la date de levée de la condition suspensive, l'abattement aussi sera possibile si la date de levée de la condition sera après l'entrée en vigueur de l'ordonnnance. Different serait le cas d'une offre acceptée sans conditions suspensives car la vente et le droit seront dus 4 mois à partire de l'acceptation de l'offre.

Disclaimer: ici c'est mon avis et je suis pret à le discuter....

perseverant · #3 16-02-2006 08:56:59

Juste pour développer un peu plus ma réponse dans le cas ou le compromis ne prévoit rien.

La condition suspensive contient de manière implicite votre engagement de solliciter un crédit dans les conditions y précisées (montant emprunté maximal, délai, organisme, etc..).
Bien qu'il n'en soit pas question, vis-à-vis de l'organisme bancaire, il vous serait possible de ne pas contresigner cette offre.
Mais vis-à-vis du vendeur, cela reviendrait à résoudre de plein droit (annuler) cette condition et rendre la vente parfaite parce que une telle condition devient nulle lorsqu'elle ne dépend que de la volonté de celui qui s'y oblige. En droit, on dit qu'elle est purement potestative dans le chef du débiteur. Si la condition suspensive est annulée, c'est la date du compromis qui compte et, donc, pas d'abattements.

Une fois votre demande introduite, vous avez rempli ce engagement.

Une fois que l'organisme a émis une offre, il a rempli le sien.

De la rencontre de ces deux faits me semble naître la réalisation immédiate de la condition suspensive.

perseverant a écrit :

Je pense que c'est le compromis qui donne la réponse : normalement, il précise de quelle manière et à quel moment sera levée la condition suspensive (généralement par envoi postal simple ou recommandé ou fax au notaire instrumentant dans le délai stipulé). Donc, le moment qui compte est celui où la condition est levée suivant les termes de ce compromis.
A défaut de mention de ce type, sans en être sûr, je pense que c'est le moment de l'émission de l'offre qui comptera, et non celui de la réception de celle-ci ou de la contresignature par vous, même si elle ne présente aucune valeur avant cette contresignature.
Enfin, si on est dans les délais, encore faut-il que cette offre rejoigne les conditions de la condition suspensive (notamment sur le montant maximum emprunté qui serait stipulé au compromis) et que, au moment de la signature de ce compromis, toutes les conditions de fond nécessaires à l'obention de l'abattement aient été réunies.

stabilo a écrit :voici ma question précise concernant le nouvel
abattement à bxl: nous avons signé un compromis de vente, avec condition suspensive "sous réserve de l'obtention d'un crédit".
Nous avons une offre de crédit de la banque, que nous n'avons pas encore acceptée.
Si nous l'acceptons maintenant, après le 15/2, bénéficions-nous de l'abattement ou est-ce la date de l'offre de la banque (avant 15/2) qui compte pour considérer que la condition d'obtention du crédit est remplie?

perseverant · #4 15-02-2006 19:15:19

Je pense que c'est le compromis qui donne la réponse : normalement, il précise de quelle manière et à quel moment sera levée la condition suspensive (généralement par envoi postal simple ou recommandé ou fax au notaire instrumentant dans le délai stipulé). Donc, le moment qui compte est celui où la condition est levée suivant les termes de ce compromis.

A défaut de mention de ce type, sans en être sûr, je pense que c'est le moment de l'émission de l'offre qui comptera, et non celui de la réception de celle-ci ou de la contresignature par vous, même si elle ne présente aucune valeur avant cette contresignature.

Enfin, si on est dans les délais, encore faut-il que cette offre rejoigne les conditions de la condition suspensive (notamment sur le montant maximum emprunté qui serait stipulé au compromis) et que, au moment de la signature de ce compromis, toutes les conditions de fond nécessaires à l'obention de l'abattement aient été réunies.

stabilo a écrit :

voici ma question précise concernant le nouvel
abattement à bxl: nous avons signé un compromis de vente, avec condition suspensive "sous réserve de l'obtention d'un crédit".
Nous avons une offre de crédit de la banque, que nous n'avons pas encore acceptée.
Si nous l'acceptons maintenant, après le 15/2, bénéficions-nous de l'abattement ou est-ce la date de l'offre de la banque (avant 15/2) qui compte pour considérer que la condition d'obtention du crédit est remplie?

stabilo · #5 15-02-2006 18:50:38

voici ma question précise concernant le nouvel abattement à bxl: nous avons signé un compromis de vente, avec condition suspensive "sous réserve de l'obtention d'un crédit".

Nous avons une offre de crédit de la banque, que nous n'avons pas encore acceptée.

Si nous l'acceptons maintenant, après le 15/2, bénéficions-nous de l'abattement ou est-ce la date de l'offre de la banque (avant 15/2) qui compte pour considérer que la condition d'obtention du crédit est remplie?

giannigianni · #6 15-02-2006 12:44:05

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :
Il devrait etre assimilé à la construction car il n'existait pas ni pour le fisc ni pour un proprietaire...
Quelques pistes de réflexion :
- ces travaux sont soumis à quel taux de tva ?
- vous êtes déjà propriétaire d'autre chose ?

- Pourquoi travaux? Il s'agit d'un partie commune (ex-conciergerie) qui est devenu lot provatif...
- oui à 50%.

Un dout: les 3 ans au lieu de 2 sont pour prendre la residence, pour le plus value ou les deux cas?

perseverant · #7 15-02-2006 12:43:12

Pour être complet, précisons que si un compromis est signé avant le 15 février 2006 sous une condition suspensive qui se réalise après le 15 février 2006, les abattements nouveaux s'appliqueront si les conditions légales imposées pour bénéficier de ces nouveaux abattements étaient déjà en application au moment de la signature dudit compromis. Pour le reste, en ce qui concerne les constructions déjà existantes, c'est la date du 15/2/06 qui compte.

PIM a écrit :

Nos pages FAQ ont été adaptées en conséquence.
Voir :
- tableau comparatif entre les 3 régions
et
- Bruxelles: quels droits d'enregistrement ?

PIM · #8 15-02-2006 12:34:35

giannigianni a écrit :

Il devrait etre assimilé à la construction car il n'existait pas ni pour le fisc ni pour un proprietaire...

Quelques pistes de réflexion :
- ces travaux sont soumis à quel taux de tva ?
- vous êtes déjà propriétaire d'autre chose ?

giannigianni · #9 15-02-2006 12:32:10

perseverant a écrit :

Le texte parle de construction, pas d'aménagement, de modifications de parties communes, de création d'une partie privative ou, de manière plus générale, du changement d'affectation d'un bien immobilier. Dans le fiscologue, je n'ai en tout cas rien trouvé qui s'approche de près ou de loin à votre hypothèse qui n'en reste pas moins astucieuse.
giannigianni a écrit :Perseverant a écrit :Je pense que non. L'esprit de la loi est de favoriser la circulation des biens tout en amenant le plus de monde à se domicilier dans la Région. Il faut de toute façon une construction neuve, qui n'a jamais été habitée.
PIM a écrit :giannigianni a écrit :Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.
Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?
A mon humble avis (mais je ne suis pas le législateur...) : la réponse est "non".
Une rénovation (tva 6 %), ce n'est pas une construction neuve (tva 21 %).
Oui ok, mais le lot n'existait pas au cadastre... d'une certain facon est neuf (jamais habité?) et son precompte immobilier lui sera attribué...

Il devrait etre assimilé à la construction car il n'existait pas ni pour le fisc ni pour un proprietaire...

perseverant · #10 15-02-2006 12:15:07

Le texte parle de construction, pas d'aménagement, de modifications de parties communes, de création d'une partie privative ou, de manière plus générale, du changement d'affectation d'un bien immobilier. Dans le fiscologue, je n'ai en tout cas rien trouvé qui s'approche de près ou de loin à votre hypothèse qui n'en reste pas moins astucieuse.

giannigianni a écrit :

perseverant a écrit :Je pense que non. L'esprit de la loi est de favoriser la circulation des biens tout en amenant le plus de monde à se domicilier dans la Région. Il faut de toute façon une construction neuve, qui n'a jamais été habitée.
PIM a écrit :giannigianni a écrit :Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.
Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?
A mon humble avis (mais je ne suis pas le législateur...) : la réponse est "non".
Une rénovation (tva 6 %), ce n'est pas une construction neuve (tva 21 %).
Oui ok, mais le lot n'existait pas au cadastre... d'une certain facon est neuf (jamais habité?) et son precompte immobilier lui sera attribué...

giannigianni · #11 15-02-2006 12:08:06

perseverant a écrit :

Je pense que non. L'esprit de la loi est de favoriser la circulation des biens tout en amenant le plus de monde à se domicilier dans la Région. Il faut de toute façon une construction neuve, qui n'a jamais été habitée.
PIM a écrit :giannigianni a écrit :Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.
Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?
A mon humble avis (mais je ne suis pas le législateur...) : la réponse est "non".
Une rénovation (tva 6 %), ce n'est pas une construction neuve (tva 21 %).

Oui ok, mais le lot n'existait pas au cadastre... d'une certain facon est neuf (jamais habité?) et son precompte immobilier lui sera attribué...

giannigianni · #12 15-02-2006 12:05:42

PIM a écrit :

Nos pages FAQ ont été adaptées en conséquence.
Voir :
- tableau comparatif entre les 3 régions
et
- Bruxelles: quels droits d'enregistrement ?

Avez vous un idée des amendes et leur delai dans le cas de non respect des conditions? Par example quant à la residence à Bruxelles à prendre endeans les 2 ans dès la date d'enregistrement et la residence principale pour 5 ans à Bruxelles?

perseverant · #13 15-02-2006 12:04:44

Je pense que non. L'esprit de la loi est de favoriser la circulation des biens tout en amenant le plus de monde à se domicilier dans la Région. Il faut de toute façon une construction neuve, qui n'a jamais été habitée.

PIM a écrit :

giannigianni a écrit :Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.
Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?
A mon humble avis (mais je ne suis pas le législateur...) : la réponse est "non".
Une rénovation (tva 6 %), ce n'est pas une construction neuve (tva 21 %).

PIM · #14 15-02-2006 11:58:50

giannigianni a écrit :

Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.
Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?

A mon humble avis (mais je ne suis pas le législateur...) : la réponse est "non".

Une rénovation (tva 6 %), ce n'est pas une construction neuve (tva 21 %).

giannigianni · #15 15-02-2006 11:52:41

PIM a écrit :

Nos pages FAQ ont été adaptées en conséquence.
Voir :
- tableau comparatif entre les 3 régions
et
- Bruxelles: quels droits d'enregistrement ?

Voila déjà une question j'ai lu que "si revente dans les deux ans: la restitution des droits payés est dorénavant de 36 % (au lieu de 60 % : 3/5e) (conditions applicables: voir notre page "restitution")

Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.

Peut-on considerer la trasformation d'une partie commune dans une copropriete en lot privatif comme appartement en construction ou sur plan?

nkadiri · #16 15-02-2006 11:30:44

Un tout grand bravo pour votre efficacité et votre rapidité!

Merci à tous. kiss

PIM · #17 15-02-2006 10:56:01

Nos pages FAQ ont été adaptées en conséquence.

Voir :

- tableau comparatif entre les 3 régions

et

- Bruxelles: quels droits d'enregistrement ?

PIM · #18 15-02-2006 09:27:18

C'est publié au Moniteur de ce 15 février 2006.
Attention ! : pas d'effet rétroactif au premier janvier 2006. Ne prend effet qu'à dater de la publication, càd ce 15/2/06....

Voici ce qui a été publié (nos abonnés à notre newsletter vont en être informés):

10 FEVRIER 2006. - Ordonnance modifiant le Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe

Le Parlement de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
Article 1er. La présente ordonnance règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.
Art. 2. A l'article 46bis du Code des droits d'enregistrement, d'hypothèque et de greffe, inséré par l'ordonnance du 20 décembre 2002, sont apportées les modifications suivantes :
1° à l'alinéa 1er, les mots « 45.000 euros » sont remplacés par les mots « 60.000 euros »;
2° à l'alinéa 4, les mots « 60.000 euros » sont remplacés par les mots « 75.000 euros »;
3° l'alinéa 6, 2°, b) est remplacé par la disposition suivante :
« b) s'engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis :
- s'il s'agit d'une habitation existante, dans les deux ans :
- soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
- soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet;
- s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan, dans les trois ans de la même date. »
Art. 3. A l'article 212bis, alinéa 1er, du même Code, inséré par l'ordonnance du 20 décembre 2002, les mots « dans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement » sont remplacés par les mots « au plus tard deux ans après la date de l'enregistrement ».
Art. 4. Un article 212ter, rédigé comme suit, est inséré dans le même Code :
« Art. 212ter. Au cas où la réduction de la base imposable visée à l'article 46bis n'aurait pas été demandée ou n'aurait pas été obtenue à l'occasion de l'enregistrement du document ayant donné lieu à la perception du droit proportionnel, les droits excédentaires perçus peuvent être restitués sur demande à introduire conformément aux dispositions de l'article 2172 dans les six mois à compter de la date d'enregistrement de ce document.
La demande de restitution visée à l'alinéa 1er contient les mentions et déclarations imposées par l'article 46bis, alinéa 6, 2°, a, b et c. La demande mentionne, le cas échéant, le numéro de compte sur lequel le montant des droits à restituer peut être versé. »
Art. 5. La présente ordonnance entre en vigueur à la date de sa publication au Moniteur belge.
Promulguons la présente ordonnance, ordonnons qu'elle soit publié au Moniteur belge.
Bruxelles, le 10 février 2006.
Le Ministre-Président du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Pouvoirs locaux, de l'Aménagement du Territoire, des Monuments et Sites, de la Rénovation Urbaine, du Logement, de la Propreté publique et de la Coopération au développement
Ch. PICQUE
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé des Finances, du Budget, de la Fonction publique et des Relations extérieures,
G. VANHENGEL
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de l'Emploi, de l'Economie, de la Recherche Scientifique et de la Lutte contre l'Incendie et l'Aide médicale urgente,
B. CEREXHE
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargé de la Mobilité et des Travaux publics,
P. SMET
Le Ministre du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, chargée de l'Environnement, de l'Energie et de la Politique de l'Eau,
Mme E. HUYTEBROECK

PIM · #19 13-02-2006 13:10:17

giannigianni a écrit :

PIM a écrit :Pour être plus précis:
c'est dans l'exposé des motifs à propos de l'article 5 qu'il est indiqué : "la présente ordonnance s'applique aux conventions conclues à partir du 1er janvier 2006"
L'article 5 de l'ordonnance se limite à dire: "la présente ordonnance entre en vigueur le 1e janvier 2006".
Moralité, pour répondre à Gianigiani : s'il n'y a pas eu de convention antérieurement à l'acte authentique et que celui-ci est signé à partir du 01/01/06, c'est d'application.
Je suppose que si, par exemple, le notaire a déjà fait des recherches fiscales en 2005 à propos de cette vente... il sera difficile de soutenir qu'elle date de 2006....
Meme s'il a fait des recherches mais il n'y a pas eu acune convention? Au moins que convention dans le texte signifie toute accord sur la chose et le prix, soit vente. Mais alors pourquoi indiquer convention que tous le monde associet à compromis. Quid d'un offre ou promesse faite en 2005?

L'adaptation effectuée pour l'instant ne concerne que les montants d'abattements de référence.
Lors de l'introduction (en janvioer 2003 ) de cet avantage fiscal, le problème que vous invoquez s'est déjà présenté...

Je suppose que les mêmes règles (en ce compris l'imagination débordante de certains) seront d'application...

giannigianni · #20 13-02-2006 09:47:32

PIM a écrit :

Pour être plus précis:
c'est dans l'exposé des motifs à propos de l'article 5 qu'il est indiqué : "la présente ordonnance s'applique aux conventions conclues à partir du 1er janvier 2006"
L'article 5 de l'ordonnance se limite à dire: "la présente ordonnance entre en vigueur le 1e janvier 2006".
Moralité, pour répondre à Gianigiani : s'il n'y a pas eu de convention antérieurement à l'acte authentique et que celui-ci est signé à partir du 01/01/06, c'est d'application.
Je suppose que si, par exemple, le notaire a déjà fait des recherches fiscales en 2005 à propos de cette vente... il sera difficile de soutenir qu'elle date de 2006....

Meme s'il a fait des recherches mais il n'y a pas eu acune convention? Au moins que convention dans le texte signifie toute accord sur la chose et le prix, soit vente. Mais alors pourquoi indiquer convention que tous le monde associet à compromis. Quid d'un offre ou promesse faite en 2005?

nkadiri · #21 24-01-2006 08:57:38

Bonjour,

Il y a quelques temps, nous avons entendu parler de l'augmentation prochain de l'abattement de droits d'enregistrement à Bruxelles.
On ne devrait donc plus payer de droits d'enregistrement sur la première tranche d'achat de 60.000€ (75000€ dans les zones EDRLR), au lieu de 45.000€ (sous certaines conditions).

J'ai demandé un pret à ma banque en décembre 2005, leur offre est valable 3 mois.
J'attends que cette nouvelle legislation passe avant de signer l'acte devant le notaire, mais je n'entends plus parler de cette loi qui est sencée passer en janvier ou février.

Quelqu'un a-t-il des nouvelles quant à cette nouvelle législation?

Merci d'avance!

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