Coût d'un syndic

Misteri · #1 15-02-2006 11:16:16

Bonjour,

Nous sommes 5 nouveaux co-propriétaires d'un immeuble sis à Bruxelles et comprenant 4 appartements + 1 rez commercial. Nous devons créer un syndic qui n'existait pas auparavant puisqu'il n'y avait qu'un proprio. L'un des co-propriétaires, agent immobilier et propriétaire du rez commercial, se porte volontaire pour être syndic moyennant paiement de 15€/mois par propriétaire.

Après concertation et renseignements sur le web, nous trouvons que cela fait un peu beaucoup (75€/mois - 900€/an) pour gérer un petit immeuble de 4 appartements de 55-60m² +un rez comm., sans ascenseur.

Aussi nous demandons-nous combien devrait-on, APPROXIMATIVEMENT, rétribuer par mois et par appartement le syndic?

Merci d'avance,

grmff · #2 15-02-2006 12:35:05

L'IPI diffusait des barêmes recommandés jusqu'en 2002. Les agents ont toujours été libres de fixer leurs tarifs, mais depuis 2002, une certaine jurisprudence européenne interdit de publier des tarifs recommandés.

Mon PC ayant une bonne mémoire, je vous les copi-colle ci-dessous:
===========================================
3.1. LE SYNDIC
-Le syndic assure les prestations légales décrites dans le Code civil (art. 577-8 §4) (Convoquer l’assemblée générale, consigner les décisions de l’assemblée dans un registre, exécuter et faire exécuter les décisions, accomplir tous actes conservatoires et tous actes d’administration provisoire, administrer les fonds de l’association des copropriétaires, représenter l’association en justice et fournir un relevé des dettes en cas de vente.).
-Ces prestations prévoient notamment la présence à l’assemblée générale annuelle et la gestion des comptes (établissement du budget, des appels de provision, de l’état patrimonial et la répartition des frais).
-La mission du syndic professionnel comprend également la surveillance et le contrôle régulier des parties communes et des contrats y afférents, la commande de tous les équipements, la direction du ou de la concierge, l’application du règlement d’ordre intérieur et la gestion des sinistres communs.
-Les prestations décrites dans les tâches complémentaires de gestion seront indemnisées au syndic suivant le barème.
-Les prestations du "syndic" peuvent faire l’objet d’adaptations compte tenu des usages régionaux et/ou compte tenu des spécifications particulières de l’immeuble.
Dans ce dernier cas, néanmoins, les tarifs ne pourront être inférieurs de 10% à la présente tarification et seront accordés sous l’entière responsabilité du syndic, qui devra en mentionner la justification détaillée dans son contrat [La circulaire I.P.I. du 16.08.95 – page 3 – mentionne : "l’absence de T.V.A. pour le client justifie une adaptation (augmentation) des honoraires du syndic".
-Les honoraires calculés sur base des présents barèmes et tarifs doivent être imputés et répartis conformément aux stipulations de l’acte de base ou du règlement de copropriété de chaque bâtiment.
-Les frais administratifs (y compris les fournitures de bureaux), et certaines tâches complémentaires de gestion ne sont pas prévues dans les tarifs et sont à charge de la copropriété ou des propriétaires.

3.1.1. Immeubles à appartements
Montants à appliquer cumulativement par unité et par mois
Nombre d’appartements Tarifs 2002
Moins de 10 - Minimum Forfait € 186
Moins de 100 € 19
Plus de 100 € 17
3.1.2. Garages et/ou emplacements de parking
Montants à appliquer cumulativement par unité et par mois
Nombre de garages et/ou Tarifs
d’emplacements 2002
Moins de 25 - minimum € 111
Moins de 50 € 4
Plus de 50 € 3
3.1.3. Immeubles commerciaux, de bureaux ou entrepôts
Montants à appliquer cumulativement par m² brut et par mois
Surface brute en m² Tarifs (hors TVA)
2002
Moins de 1.000 m² - minimum Forfait € 350
Jusqu’à 5.000 m² € 0,35
5.000 m² et plus € 0,30

grmff · #3 15-02-2006 12:35:53

En complément au message ci-dessous, voici les frais pour les prestations complémentaires publiées à l'époque:
=========================================
Remarques :
- Les garages ou emplacements de parking liés à un appartement dans le même immeuble : par parking, 10% de la tarification unitaire de l’appartement ;
- Au cas où de petites surfaces commerciales, bureaux ou entrepôts sont l’accessoire dans des immeubles résidentiels, les barèmes unitaires des appartements peuvent être appliqués ;
- Pour les bâtiments avec accès au public (parcs, centres commerciaux, etc.) : voir tarifs ci-dessus + 100%.
- Pour les bâtiments sans concierge : barèmes + 10 %
3.1.4. Tâches complémentaires de gestion du syndic.
Des honoraires ou indemnités supplémentaires (plus frais administratifs), non prévus dans la tarification susmentionnée, sont à prévoir pour les prestations complémentaires ou extraordinaires décrites ci-après :
Description des tâches complémentaires ou extraordinaires Tarifs

2002
Partage des frais entre bailleurs et locataires € 77
Partage des frais lors d’une vente € 94
Relevé intermédiaire des compteurs individuels (par opération) € 19
Copie d’un relevé ou d’un décompte € 3
Consultation des décomptes de l’année (par ½ h) € 17
Consultation des décomptes antérieurs (max. 5 ans, ½ h) € 32
Copie d’une facture, d’un relevé, etc. (par copie) € 0,55
Réponse au notaire en cas de transmission de propriété d’un lot € 94
Si des paiements deviennent exigibles au sens de l’art. 577-11, §I, 1, 2 ou 3 du C. civ. € 166
Lettre format din A4 (par page) € 22
Indemnité horaire pendant les heures de bureau € 55
Indemnité horaire en dehors des heures de bureau € 88
Indemnité horaire les dimanches et la nuit (de 20 à 8h) € 111
Indemnité kilométrique de déplacement : barèmes de l’état (AR 02/02/2001 – MB 16/02/2001)

3.1.5. Assemblées ou réunions supplémentaires
Description des tâches complémentaires ou extraordinaires Tarifs

2002
Convocation [également dans le cas où une seconde assemblée générale doit être convoquée (art. 577-6, §3 du C. civ.)] € 66
Registre des présences [également dans le cas où une seconde assemblée générale doit être convoquée (art. 577-6, §3 du C. civ.)] € 17
Rédaction des procès-verbaux € 111
Mise à jour des registres légaux (ou autres) € 88
Présence et secrétariat + frais administratifs (voir indemnités horaires)
3.1.6. Autres tâches complémentaires
Des honoraires ou indemnités supplémentaires (plus frais administratifs), non prévus dans la tarification susmentionnée, sont à prévoir entre les parties pour les prestations décrites ci-après :
- travaux aux parties communes :
- commander, faire exécuter, contrôler et/ou réceptionner de gros travaux d’entretien ou de rafraîchissement dont la direction a été confiée à un tiers (architecte, entrepreneur, etc.) ;
- commander, faire exécuter, contrôler et/ou réceptionner des travaux autres que ceux prévus dans les prestations légales du syndic ;
- assister aux expertises, encaisser et répartir les indemnités, et d’une manière générale, toute intervention en cas de sinistre : si le syndic n’est pas le courtier en assurances, des honoraires sont calculés sur le montant de l’indemnité – y compris la franchise – accordée par la compagnie :
Jusqu’à € 5.000 15% du montant de l’indemnité
Jusqu’à € 25.000 10% du montant de l’indemnité
Au-delà de € 25.000 5% du montant de l’indemnité
- des honoraires suivant tarif horaire sont à prévoir pour:
- suivi et gestion des dossiers contentieux (arriérés de paiements, infractions, etc.) ;
- gestion des dossiers de représentation de l’association des copropriétaires en justice ;
- bâtiments neufs : interventions éventuelles, conseils et/ou présences lors des procédures de réception ;
- les frais de gestion de la concierge ou du personnel, ainsi que les frais pour les annonces, le recrutement et l’engagement ;
- les frais des relevés des compteurs et la répartition des consommations privées ;
- les honoraires du syndic ne prévoient pas :
- les frais de gestion de la concierge ou du personnel effectuée par un secrétariat social ;
- les frais des relevés des compteurs et la répartition des consommations privées effectués par une entreprise spécialisée ;
- les assistances et/ou prestations à caractère comptable, juridique ou fiscal : rapports, formalités, déclarations, courrier, avec les administrations (communales, fiscales et autres) ;
- obligations légales et informations envers les occupants et/ou les locataires ;
- affichages légaux et/ou autres (règlement d’ordre intérieur, etc.)
- traductions vers une langue nationale ou vers des langues étrangères ;
- les déclarations ou états à caractère privé et les prestations ou interventions quelconques à caractère privatif ;
Les déclarations de fichier à la Commission de la protection de la vie privée.

grmff · #4 15-02-2006 12:44:19

Au delà des tarifs de l'époque, le choix d'un syndic dépend de beaucoup d'autres facteurs...

Colet · #5 15-02-2006 14:09:44

Misteri a écrit :

Bonjour,
Nous sommes 5 nouveaux co-propriétaires d'un immeuble sis à Bruxelles et comprenant 4 appartements + 1 rez commercial. Nous devons créer un syndic qui n'existait pas auparavant puisqu'il n'y avait qu'un proprio. L'un des co-propriétaires, agent immobilier et propriétaire du rez commercial, se porte volontaire pour être syndic moyennant paiement de 15€/mois par propriétaire.
Après concertation et renseignements sur le web, nous trouvons que cela fait un peu beaucoup (75€/mois - 900€/an) pour gérer un petit immeuble de 4 appartements de 55-60m² +un rez comm., sans ascenseur.
Aussi nous demandons-nous combien devrait-on, APPROXIMATIVEMENT, rétribuer par mois et par appartement le syndic?
Merci d'avance,

Le chauffage est-il commun ou individuel?
Si le chauffage est individuel et déjà qu'il n'y a pas d'ascenseur, le tarif proposé peut paraître élevé.
Peut-être est-ce normal si l'immeuble est à Bruxelles?
Proposer lui toujours 12,50 €; il acceptera certainement plutôt que de voir un autre syndic gérer l'immeuble ou il habite ou travaille.

grmff · #6 15-02-2006 15:26:38

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".

Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûreùent des commentaires...)

Colet · #7 15-02-2006 17:08:30

Grmff a écrit :

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".
Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûreùent des commentaires...)

Si vous en voulez, en voilà!

Pour une copropriété de 5 lots on peut trouver que 15 €/mois par lot c'est beaucoup pour le propriétaire d'un lot et que c'est peu pour le syndic.

Je viens d'avoir le cas à Liège où une parente cherche un syndic pour l'immeuble dans lequel elle vient d'acheter un appartement avec un garage.
En tout il y a 9 appartements et 9 garages.

Un appel d'offre montre qu'un syndic pro veut bien faire la gestion pour 10 €/mois/lot.
Il n'y a pas d'ascenseur et le chauffage est individuel.

Les parties communes sont réduites au strict minimum:
porte et hall d'entrée + une cage d'escalier (3 étage), une cave commune et un volet pour les 9 garages.

Je ne connais pas personnellement ce syndic, mais je sais que ce n'est pas un amateur.

Voilà ce que je peux en dire, mais tout est relatif.

Et comme le dit très bien Grmff, il faut voir les termes du contrat (s'il y en a un) et les suppléments éventuels.

luc · #8 15-02-2006 19:23:52

Grmff a écrit :

75€/mois au total pour une copropriété est très faible... pour autant que ce soit du "tout compris".
Demandez à voir le contrat et les éventuels suppléments à prévoir. Les suppléments sont parfois nettement plus élevés que les honoraires mensuels. (Colet nous donnera sûrement des commentaires...)

C'est effectivement très faible. Dans la mienne (250 appt.) on demande 18 €/appt/mois plus un forfait pour le décompte des abonnements (eau, chauffage, ..).

Mais je crois qu'il joue à la maison (si le rez est son bureau). D'où moins de frais.

Il faut bien comprendre qu'il sera juge et partie. Ce qui n'est pas facile dans certains cas. La bâtiment a quelques années, je crois. Je suggère donc une analyse approfondi de la situation technique par un architecte. Et la constitution rapide d'un fonds de réserve.

immorp · #9 15-02-2006 20:43:01

Pour 75 € par mois pour un immeuble, je ne bougerais même pas le petit doigt…..

Maintenant, si le but est de gagner 75 € par mois pour ne rien faire…

Colet · #10 15-02-2006 21:29:02

immorp a écrit :

Pour 75 € par mois pour un immeuble, je ne bougerais même pas le petit doigt…..
Maintenant, si le but est de gagner 75 € par mois pour ne rien faire…

Ce syndic ne gagnera pas 75 €/mois puisqu'il occupe l'immeuble et qu'il se payera 15 € à lui-même!

Son gain réel sera de 60 €, mais en principe pour faire pas grand chose, quoi que......

Misteri · #11 16-02-2006 08:36:13

Bonjour et merci à tous pour vos réponses,

Je conçois bien que pour un immeuble avec de nombreux appartements (que ce soit 15 ou 40 voire plus), et pour lequel il y a un ascenseur, des garages, des compteurs communs à répartir etc., l'on paie une somme de 15-20€/mois/lot, étant donné la paperasse et la gestion admin que cela nécessite.

Mais il s'agit ici d'un petit immeuble de 4 appartements et un rez, sans ascenseur, sans garage, avec des compteurs individuels pour tout (eau, gaz, élect.), et des parties communes plutôt limitées (une porte d'entrée, un hall d'entrée, une cage d'escalier et une toute petite partie commune dans les caves qui sont, elles, privatives).

Dès lors, je ne comprends pas ce qui peut justifier 15€x5 (ou 15x4, le proprio syndic se paie-t-il lui-même?), 75€/mois? Pour faire quoi exactement?

immorp · #12 16-02-2006 10:09:30

Misteri a écrit :

Bonjour et merci à tous pour vos réponses,
Je conçois bien que pour un immeuble avec de nombreux appartements (que ce soit 15 ou 40 voire plus), et pour lequel il y a un ascenseur, des garages, des compteurs communs à répartir etc., l'on paie une somme de 15-20€/mois/lot, étant donné la paperasse et la gestion admin que cela nécessite.
Mais il s'agit ici d'un petit immeuble de 4 appartements et un rez, sans ascenseur, sans garage, avec des compteurs individuels pour tout (eau, gaz, élect.), et des parties communes plutôt limitées (une porte d'entrée, un hall d'entrée, une cage d'escalier et une toute petite partie commune dans les caves qui sont, elles, privatives).
Dès lors, je ne comprends pas ce qui peut justifier 15€x5 (ou 15x4, le proprio syndic se paie-t-il lui-même?), 75€/mois? Pour faire quoi exactement?

N’importe quel syndic professionnel a des frais fixes incompressibles : Ordinateur, téléphone, voiture, etc.
Il a une responsabilité contractuelle importante qui lui impose des assurances en responsabilité civile, et en garantie des fonds qu’il administre.
Il fait ce métier, non pas uniquement par plaisir, mais aussi pour gagner sa vie !
Et comme vous, il paye des impôts et des charges sociales qui s’élèvent au moins à 50% de son chiffre d’affaire. Ce qui fait que pour 75 €, il lui reste en poche environ 35 €……….
S’il n’y avait que la gestion administrative !
Même dans une petite copropriété ou sont absent différentes techniques comme chauffage et ascenseur, on est pas à l’abri de conflits entre les copropriétaires, de dégâts des eaux, de travaux d’entretien, de recours de voisins etc…….

Soit on accepte de gérer une copropriété pour 75 € et on ne fait strictement rien, soit on fait son métier correctement, et on se fait payer correctement.

Misteri · #13 16-02-2006 10:43:44

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

luc · #14 16-02-2006 10:46:44

Misteri a écrit :

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

Un agent immobilier pro, qui n'est syndic que pour un immeuble est et reste un syndic pro, selon moi

immorp · #15 16-02-2006 10:52:12

Misteri a écrit :

Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine

On voit qu'il connait "un peu" le domaine !!

Colet · #16 16-02-2006 21:16:45

Luc a écrit :

Misteri a écrit :Oui mais là, il ne s'agit pas d'un syndic pro mais d'un des co-propriétaires qui s'est proposé de le faire pcq il est agent immobilier et connait un peu le domaine
Un agent immobilier pro, qui n'est syndic que pour un immeuble est et reste un syndic pro, selon moi

Ne peut-on imaginer qu'un agent immobilier qui n'exerce pas comme syndic ne puisse être syndic bénévole dans l'immeuble qu'il occupe ou dans lequel il a son bureau.

Pourquoi pas?

Francis · #17 16-02-2006 22:37:19

75€ = 1 heure de travail ( frais bureau compris) et c'est très bon marché !
1 AG = 2 heures + préparation 2 heures + PV 1 heure
le décompte annuel: 2 heures
que reste t-il pour encoder les factures et les paiements, contrôler les travaux, le nettoyage, faire les rappels de paiement, répondre au mauvais coucheur qu'on trouve dans toutes les copropriétés, faire une réunion de conseil de gérance !

Pour 75€, il vaut mieux décliner l'offre et faire 1 heure de sport par mois, cela sera meilleur pour la santé et à terme plus rentable en frais médicaux etc...

grmff · #18 16-02-2006 23:22:53

Tout à fait d'accord ave Francis... Té, ça rime ave pastis.

Plus que 3 semaines et

Francis · #19 16-02-2006 23:28:37

Bonsoir Grmff,

pour le moment on a de l'eau, il y a 15 jours nous avions les glaçons, j'ai toujours les verres propres, seul me manque le pastis !

Quoique je dois encore avoir un fond de bouteille qq part, mais vu la meteo, j'attends l'été.

D'avance , bonnes vacances.

Colet · #20 17-02-2006 23:55:41

Francis a écrit :

75€ = 1 heure de travail ( frais bureau compris) et c'est très bon marché !
1 AG = 2 heures + préparation 2 heures + PV 1 heure
le décompte annuel: 2 heures
que reste t-il pour encoder les factures et les paiements, contrôler les travaux, le nettoyage, faire les rappels de paiement, répondre au mauvais coucheur qu'on trouve dans toutes les copropriétés, faire une réunion de conseil de gérance !
Pour 75€, il vaut mieux décliner l'offre et faire 1 heure de sport par mois, cela sera meilleur pour la santé et à terme plus rentable en frais médicaux etc...

Faut-il comprendre que les petites copropriétés sont ingérables parce que non rentables pour un syndic pro?
Est-ce que 4 x 3 € de plus par lot par mois va rendre le cas prenable pour un syndic pro?
Est-ce que dans le "portefeuille" d'immeubles gérés par un syndic, TOUS les immeubles doivent être rentables ou faut-il voir la rentabilité
du rapport coût/travail de l'ensemble du "portefeuille"?

Sinon on arrive à la conclusion que les immeubles de moins de X lots
doivent payer plus cher leur syndic pro pour atteindre un certain seuil de rentabilité.

Il serait donc intéressant de connaître le prix payé au syndic pro de quelques petits immeubles (+/- 10 lots) sis à Bruxelles pour se faire une idée des prix pratiqués.

Coût d'un syndic

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