approbation procès verbal assemblée générale

moimoi · #1 16-04-2006 19:57:53

Comme je l'ai déjà dit, cela fait 8 ans que nous sommes propriétaires d'un appartement faisant partie d'une copropriété de 24 appartements.

Ca fait 2 ans seulement que je commence à participer aux A.G. et seulement quelques mois que je m'y intéresse vraiment et que j'essaie de comprendre quelque chose... Vous m'avez déjà beaucoup aidée et je vous en remercie.

une petite question: en regardant les procès verbaux des A.G, je vois que figure à chaque fois à l'ordre du jour en point 1 : Approbation du procès verbal de la dernière assemblée Générale.

Ce point sert il à quelque chose ? dans la mesure où, je pense, nous avons trois mois pour contester une décision de ce procès verbal .
donc quand nous discutons de ce point 1, les trois mois sont déjà dépassés. A quoi ce point 1 sert il alors ? Pourquoi le syndic le reprend il à chaque fois ?

merci d'éclairer ma lanterne...

grmff · #2 16-04-2006 22:02:26

Le syndic le reprend par habitude... Il est évident que le délai de forclusion est de 3 mois.

Néanmoins, il est utile de mettre cette clause au début de la séance. Cela permet tout de suite de prendre la température de la salle. Cela permet aussi au proprios qui n'ont pas reçu le PV (nouveaux, distraits, ...) d'en demander une copie. Cela permet aussi de préciser l'étendue de certaines décisions prises à l'AG précédente.

Et finalement, cela permet d'obtenir l'unanimité sur le premier point de l'AG, histoire de prendre le bon pli... lol

ninifel

Agathe · #3 23-06-2016 12:32:50

Le délai est-il de trois mois ou 4 mois ?

grmff · #4 23-06-2016 13:02:15

577-9 § 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de quatre mois, à compter de la date à laquelle l'assemblée générale a eu lieu.

En 10 ans, les principes n'ont pas changé, mais la loi sur la copropriété a changé. C'est 4 mois maintenant, à partir de la date de l'AG. (Avant, de mémoire, c'était à 3 à date de réception du PV.)

GT · #5 23-06-2016 14:02:06

Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".

Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.

luc

PIM · #6 25-06-2016 08:34:08

ninifel a écrit :

il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.
Straff ....
N'est-il pas intéresssant de suivre ce qu'il est advenu de chaque décision inscrite ( sur le papier) dans le PV précédent ....?

Ce sont 2 concepts différents, Ninifel.

Approuver un PV d'une AG précédente, cela n'a plus de sens.
Cela n'empêche absolument pas d'examiner lors d'une nouvelle AG le sort réservé aux décisions prises: ce qui doit faire l'objet d'une mise à l'ordre du jour qui ne se libelle pas en "approbation" du PV précédent.

GT, rexou

dach · #7 25-06-2016 10:52:20

ninifel a écrit :

Je propose " Suivi des décisions de la précédente assemblée générale"
qu'en penseriez-vous ?

Implicitement, les syndics mettent déjà ce point à l'ordre du jour : "Point X : Quitus à Y syndic pour l’exercice de sa mission à ce jour.", (idem pour le CC et CdC)

luc · #8 25-06-2016 13:47:52

dach a écrit :

ninifel a écrit :
Je propose " Suivi des décisions de la précédente assemblée générale"
qu'en penseriez-vous ?
Implicitement, les syndics mettent déjà ce point à l'ordre du jour : "Point X : Quitus à Y syndic pour l’exercice de sa mission à ce jour.", (idem pour le CC et CdC)

Mais ils ne joignent pas un rapport d'exécution de leur mission. Ce qui est obligatoire dans le cas de l'application du droit des consommateurs ... .

grmff · #9 25-06-2016 14:27:01

Cela n'empêche absolument pas d'examiner lors d'une nouvelle AG le sort réservé aux décisions prises: ce qui doit faire l'objet d'une mise à l'ordre du jour qui ne se libelle pas en "approbation" du PV précédent.
Je propose " Suivi des décisions de la précédente assemblée générale"
qu'en penseriez-vous ?

Je n'en pense que du bien.

rexou · #10 25-06-2016 15:20:19

@ Ninifel :

Vous proposez ce que vous voulez au sein de votre copropriété.
Si vous demandez au syndic de porter ce point à l'odj, il le fera.
Vous pouvez même demander le vote par l'AG de l'inscription systématique de ce point à chaque AG.

Pour le reste, si on reste dans le domaine général, chaque acp suit la bonne application des décisions prises à sa manière.
Il est sans doute en effet intéressant d'effectuer ce suivi. Quant à la manière, je vous propose l'étude d'un mot fort simple : LIBERTE

luc · #11 25-06-2016 15:37:09

ninifel a écrit :

GT a écrit :
Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", (..)
Serait-il possible d'avoir connaissance du texte de cet article complet auquel vous faites référence ? (...)

Le N° de cette revue peut être acheté par la voie d'une page internet. Je crois que c'est un numéro thématique "copropriété".

ninifel

panchito · #12 27-06-2016 13:27:51

Ninifel a écrit :

mais d'1 dissimulation de la réalité (procédure en cours) dans les procès-verbaux;

Impossible de dissumuler celà!

Dès qu'il y a la moindre procédure judiciaire en cours, il faut aboslument un point à l'ODJ de chaque AG tel que:

- Procédures judiciaires en cours

S'il y en a plusieurs, le Syndic doit évidemment les signaler toutes ex:

Affaire ACP contre X (mauvais payeur)
etc...

luc · #13 27-06-2016 16:53:16

panchito a écrit :

Ninifel a écrit :
mais d'1 dissimulation de la réalité (procédure en cours) dans les procès-verbaux;
Impossible de dissumuler celà!
Dès qu'il y a la moindre procédure judiciaire en cours, il faut aboslument un point à l'ODJ de chaque AG tel que:
- Procédures judiciaires en cours
S'il y en a plusieurs, le Syndic doit évidemment les signaler toutes ex:
Affaire ACP contre X (mauvais payeur)
etc...

Aucune loi ne l'impose.

En pratique on peut dissimuler pendant un certain temps, parfois très trés long.

Donc un syndic qui veut cacher des choses, peut entre autres (cas réels):
- ou ne met pas ce point "procédures judiciaires en cours" à l'OJ
- ou le met sans mentionner des détails et n'en donne pas de synthése dans l'invitation ou dans le PV.
- ou discute des citations, conclusions, avant ouverture de l'AG sans en mentionner quelque chose dans le PV.

Dernière modification par luc (27-06-2016 16:53:57)

ninifel

GT · #14 27-06-2016 19:22:07

Le débat en cours porte sur l'obligation (position défendue par l'un) ou non ( position défendue par l'autre) de mise à l'ordre du jour de la moindre procédure judiciaire en cours et non sur l'obligation pour le syndic de communiquer dans la perspective de la cession d'un droit de propriété d'un lot le relevé des procédures judiciaires en cours relatives à la copropriété (situation visée à l'art. 577-11, § 1er, al.1, 4°, C.civil).

En ce qui concerne l'obligation faisant l'objet de positions divergentes , il convient de se référer à l'article 577-9, § 1er, al.4, C.civil prévoyant :
"Le syndic informe sans délai les copropriétaires individuels et les autres personnes ayant le droit de participer aux délibérations de l'assemblée générale des actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires."

La loi ne donne aucune autre précision. Une modalité d'information est la mise explicite d'un point à l'ordre du jour d'une assemblée ordinaire. D'autres modalités pour communiquer l'information: la convocation d'une AG extraordinaire, l'envoi d'un courrier.

En principe, le responsabilité du syndic serait susceptible d'être engagée pour absence d'information ou information tardive concernant les actions intentées par ou contre l'association des copropriétaires.

Dès lors le syndic a intérêt à conserver la preuve de la communication de l'information.

panchito · #15 27-06-2016 20:15:43

Les copropriétaires seraient particulièrement "négligeant" d'oublier de faire mettre à l'ordre du jour de chaque AG un point intitulé:
"- Procédures judiciaires en cours"

Le Syndic doit évidemment faire rapport sur ce point en explicitant en détail le statut de chaque affaire! Surtout quand on voit les notes d'honoraires des avocats qui défendent l'ACP dans des affaires qui durent parfois plus de 10 ans.

En tant que CP, il faut être totalement inconscient pour ne pas demander de mettre ce point à l'ODJ de chaque AG.

Et encore plus inconscient pour ne pas dire totalement irresponsables de garder un Syndic qui omet de le faire!!

panchito · #16 27-06-2016 21:39:22

Ninifel a écrit :

C'est la raison pour laquelle je trouve que mettre systématiquement à l'ordre du jour ce point de suivi "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente " est une vraie méthode qui évite tout risque de dissimulation d'une procédure judiciaire en cours.

Non, il ne faut plus mettre le point "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente" à l'ODJ. En plus le PV est signé en fin de séance depuis la nouvelle loi sur la copropriété. les absents non représentés ayant toujours tort, ils ont 4 mois après l'AG pour faire annuler une décision qui leur porterait préjudice (ce qui doit encore être prouvé!!)

Non, mettre ce point à l'ODJ, ce n'est pas une méthode qui évite une dissimulation d'une procédure judicaire.

D'ailleurs tant le Syndic que le Commissaire-aux-compte que les CP's voient immédiatement qu'il y a des procédures judiciaires en cours puisque des frais d'avocats apparaissent dans leurs charges.

Il est donc impossible au Syndic de dissimuler des procédures judicaires!

Comment voulez-vous qu'il fasse? En payant les honoraires de l'avocat de l'ACP de sa poche?

Elle est bien bonne!! big_smile

Dernière modification par panchito (27-06-2016 21:42:48)

panchito · #17 28-06-2016 05:37:05

Mais je vous ai déjà répondu à la même question dans une autre discussion!

Depuis la nouvelle loi sur la copropriété de 2010, le PV doit maintenant être signé en fin de séance par les copropriétaire encore présents.

Le PV n'est plus que la liste des points des ordres de jour, avec pour chaque point les votes et les quotités:
Point 1 "Intitulé"
Vote pour: x quotités
Votent contre: y quotités
Abstention: z quotités

Comme il y a un secrétaire, et des scrutateurs comment voulez-vous ne pas être d'accord avec un PV écrit dans un tel style télégraphique sans aucun état d'âme ni développement?

Vous avez la possibilité d'introduire une requête en justice pour demander l'annulation d'une décision mais vous devrez prouvez qu'elle vous porte préjudice.

Dernière modification par panchito (28-06-2016 06:02:26)

panchito · #18 28-06-2016 05:44:12

Et GT vous avait aussi répondu

GT a écrit :

Dans un article instructif intitulé "Vers plus de professionnalisme" publié dans le n° 2016/1 de la revue" res et jura immobilia", son auteur Yves VAN ERMEN (actuel président du bureau de l'IPI) écrit que les chambres de l'IPI ont retenu comme grief le fait de mettre à l'ordre du jour "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente alors que ces procès-verbaux sont devenus définitifs à défaut de recours introduit dans le délai légal, et avoir ainsi donné aux copropriétaires la fausse illusion que les décisions prises ne deviennent définitives qu'à l'assemblée générale suivante".
Bref, il semble que la mise à l'ordre du jour par un syndic d'un point concernant l'approbation du PV de l'année précédente serait susceptible de constituer un manquement déontologique dans le chef du syndic concerné ouvrant la porte à une sanction disciplinaire prononcée par l'IPI.

Donc en résumé, si aucun propriétaire n'a introduit une requête en justice endéans les 4 mois, le PV est automatiquement approuvé.

rexou · #19 28-06-2016 13:19:43

ninifel a écrit :

C'est la raison pour laquelle je trouve que mettre systématiquement à l'ordre du jour ce point de suivi "l'approbation du procès-verbal de l'assemblée générale précédente " est une vraie méthode qui évite tout risque de dissimulation d'une procédure judiciaire en cours.

Vous avez des avis tranchés sur bien des questions !
Vous n'êtes pas le législateur et vous ne pouvez intervenir que dans le cadre de votre ACP (ce dont vous ne vous privez manifestement pas, au grand dam des autres CP). Vous pouvez donc demander à votre syndic de mettre ce point à l'ordre du jour. Vous pouvez aussi (tenter de) faire voter en AG une mise systématique de ce point à l'ordre du jour de chaque AGO dans votre ACP.
Pour le reste, votre vision idéale de la gestion immobilière me semble un peu... envahissante.
La terre tourne sans votre intervention et vous n'en changerez pas le sens de rotation, quoi que vous puissiez espérer.

rexou · #20 28-06-2016 13:25:32

Ninifel a écrit :

Je tiens donc particulièrement à ce qu'un syndic professionnel applique une méthodologie de gestion sérieuse mais vu que la loi ne l'oblige pas à faire un "suivi des décisions de la précédente AG" j'obtiens des PVs qui ne me donnent pas satisfaction et ce n'est pas la faute du Syndic PANCHITO !

Mais ces PV qui ne vous donnent pas satisfaction satisfont pourtant les autres CP ?
Personne ne se plaint à part vous ? Vous êtes l'élément minoritaire isolé qui prétend obtenir satisfaction et imposer ses vues à l'ensemble des CP, des syndics, ou encore du législateur...
Vous n'avez pas l'impression d'en faire trop ???

[edit modérateur: suppression phrase inutile...]

Dernière modification par PIM (30-06-2016 11:02:22)

panchito

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