copropriété et dégâts des eaux

Casimir-9803 · #1 23-06-2006 19:21:50

Je vis dans une copropriété de 250 appartements. Cette copropriété date des années 70 et je vois que certains défauts apparaissent aujourd’hui de façon on ne peut plus claire. Parmi ceux-ci les infiltrations d’eau par les terrasses de l’immeuble. Des travaux de rénovation des terrasses ont été entrepris depuis déjà 5 ans. Mais, malgré ces travaux certains problèmes susbsistent. Ceci me porte à croire au manque de sérieux des entreprises concernées par ces travaux. Je voudrais obtenir l’avis d’un expert de ce genre de travaux (rénovation de terrasses, étanchéité, etc.) et avoir une idée, ne fusse qu’approximative, des coûts d’une telle expertise et des délais nécessaires pour établir un rapport répondant aux conditions que j’énumère ci-dessous.
Merci

Mission de l'expert

1) se rendre sur les lieu¬x de la copropriété ;
2) récolter et examiner les dossiers relatifs aux travaux de rénovation des terrasses déjà exécutés ainsi que ceux qui sont programmés ;
3) examiner les dégradations qui apparaissent au plafond de certains ciels de certaines terrasses rénovées ;
4) décrire les imperfections ou malfaçons des travaux déjà exécutés ;
5) établir les non-conformités de ces travaux vis-à-vis des commandes confiées â l'entreprise et de manière générale aux règles de l'art ;
6) déterminer par tous les moyens nécessaires la ou les causes de ces dégâts d'humidité, ce faisant :
-déterminer si, et dans quelle mesure, les travaux déjà exécutés ont provoqué ces dégâts d'humidité,
-déterminer si, et dans quelle mesure, ces dégâts d'humidité sont dus à un défaut de conception ;
7) décrire les travaux à réaliser afin de traiter complètement et durablement les terrasses, ainsi que l’ordre de réalisation des différentes parties des travaux ;
glasses vérifier que les travaux qui doivent être exécutés prochainement répondent à cette description et à cette planificatïon ;
9) examiner la qualité et les compétences des entreprises qui ont exécuté les travaux et auxquelles sont commandés les prochains travaux
10) ordonnex aux parties de lui fournir tous les documents utiles à l'accomplissement de sa mission ;
11) dresser rapport de tout.

Casimir

Casimir-9803 · #2 08-06-2006 16:52:03

Trancher entre partie privative et partie commune au sein d’une copropriété (immeubles de 125 appartements) peut relever du parcours du combattant. glasses

Le Cri N°303 d’avril 2006 est limpide : Les terrasses sont parties communes. La jouissance est privative. J’ajouterais point à la ligne.

La Cour de Cassation dans son arrêt du 01/04/2004 (en néerlandais) est également limpide. L’Assemblée Générale d’une copropriété ne peut pas décider de travaux de réparation de terrasses même quand le caractère constructif de ces travaux dépasse le caractère privatif.

Voilà déjà deux avis apparemment contradictoires. (!)

Pour ne pas simplifier la limpidité du débat, notre acte de base distingue nettement, en ce qui concerne les terrasses, ce qui est commun et ce qui est privatif. Les revêtements (à mon sens il s’agit du carrelage) et les garde-corps des terrasses sont privatifs. Le gros œuvre des terrasses à savoir le béton, les fers à bétons, la couche imperméable, la couche isolante en dessous du carrelage, les avaloirs dont on sait qu’ils constituent une « source » sur la terrasse et qu’ils se déversent en passant chez le voisin du dessous, sont (à mon sens encore une fois) parties communes.

Le problème se corse (comme en Corse). L’Assemblée Générale décide à plus de 90% de procéder aux travaux de rénovation des terrasses vu les problèmes persistants d’infiltration d’eau. Ces travaux comprennent entre autres la protection des fers à béton, la pose de nouvelle couche d’isolation et d’imperméabilisation et le remplacement des avaloirs et finalement la pose d’un nouveau carrelage.

Tout copropriétaire a le droit de s’opposer à ces travaux car bien que nécessaires, nul ne le conteste, ils présentent un impact sur les parties privatives dont j’ai la jouissance. Dès lors l’arrêt de la Cour de Cassation prévaut et je peux m’opposer à ces travaux, quitte à recruter moi-même un entrepreneur pour réaliser ces travaux à ma terrasse. Je crois pouvoir user ici de mon droit de copropriétaire. Et dès lors il n’y a plus lieu de distinguer parties communes et parties privatives en ce qui concerne les terrasses. Elles sont privatives. Point à la ligne !

Sans être aussi catégorique, comment résoudre le problème incontournable des travaux aux parties communes (droit de la copropriété) qui nécessitent de porter atteinte au droit privatif - Il faut enlever le revêtement (carrelages) - pour exécuter les travaux aux parties communes ? sad

Casimir

grmff · #3 29-05-2006 23:43:13

Certes, mais elles sont difficiles à encaisser.

La bave des crapauds n'atteint pas les Etoiles... surtout montée sur un engin pareil lol

zabzabbe · #4 29-05-2006 23:22:30

Grmff a écrit :

A mon sens, vous pouvez vous faire assister de la personne de votre choix.
Si le syndic refuse l'entrée à cette personne, faite le bien savoir à l'AG: c'est à l'AG de prendre position, pas au syndic. Si le syndic ose faire obstacle, il perdra de la crédibilité face à l'AG. Il ne s'y opposera donc pas.
En dernière minute, vous pouvez encore donner procuration à la personne de votre choix.
A noter que les e-mails insultants en réponses à vos demandes sont des points pour vous. Les insultes sont toujours les armes des faibles.

Certes, mais elles sont difficiles à encaisser.
Je pense que je vais donner procuration à mon mari: il est moins faible que moi et sera plus apte à nous défendre. Cela dir, c'est une bonne chose à savoir que je peux faire venir une personne de mon choix et que seule l'A.G peut s'y opposer. J'en prend bonne note.
Merci, je vous ferai savoir la suite des événements...

grmff · #5 29-05-2006 22:41:39

A mon sens, vous pouvez vous faire assister de la personne de votre choix.

Si le syndic refuse l'entrée à cette personne, faite le bien savoir à l'AG: c'est à l'AG de prendre position, pas au syndic. Si le syndic ose faire obstacle, il perdra de la crédibilité face à l'AG. Il ne s'y opposera donc pas.

En dernière minute, vous pouvez encore donner procuration à la personne de votre choix.

A noter que les e-mails insultants en réponses à vos demandes sont des points pour vous. Les insultes sont toujours les armes des faibles.

PIM · #6 29-05-2006 21:54:49

zabzabbe a écrit :

Un avocat ???? (?) (?) (?)
Hé bé, je suis partie pour faire exploser mon budget!

Vérifiez s'il n'y a pas un volet 'assistance en justice" dans votre assurance

zabzabbe · #7 29-05-2006 21:40:39

Grmff a écrit :

Si vous trouvez les avocats un peu cher, vous pouvez toujours mettre "CC Maître Du Machin" dans le bas de la lettre.

Certainement, mais je dois avouer qu'après le mail qu'il m'a envoyé, me traitant de "mal b..." pour restée polie, me "signaler" qu'avant mon mariage, j'étais plus aimable (qu'est ce que mon mariage vient faire là-dedans? Et peut-être mais je n'avais pas un dégâts des eaux qui a nécessité l'envoie de 5 mails et d'un recommandé... et j'en passe, notamment son mail d'aujourd'hui); je dois dire que, quitte à y dépenser ma culotte, je vais prendre contact avec l'avocat de la famille.

Au fait (?) (?) (?)

Une question à tous:

Etant seule propriétaire de l'appartement, suis-je obligée de me rendre à l'A.G seule ou puis-je faire venir un soutient?
Ce n'est pas que j'ai la trouille mais je me connais, trop consilliante, je risque de perdre mes moyens et de m'écraser... A force de travailler dans le social, on devient trop gentil avec tout le monde. Mon drame... glasses

grmff · #8 29-05-2006 21:31:34

Si vous trouvez les avocats un peu cher, vous pouvez toujours mettre "CC Maître Du Machin" dans le bas de la lettre.

Casimir-9803 · #9 29-05-2006 21:27:05

Francis a écrit :

Bonsoir,
Pour Zabzabbe
L’assurance d’un immeuble en copropriété ne couvre pas seulement que les parties communes mais aussi les parties privatives hors les meubles etc…
Si la tapisserie d’un mur intérieur d’un appartement, ce qui est bien une partie privative, est affectée par un dégât des eaux, quelle que soit l’origine, l’assurance de la copropriété intervient sous déduction de la franchise contractuelle. Tout autre débat n’est que blabla sans intérêt.
En principe, les actes de bases précisent que chaque copropriétaire doit disposer d’une copie de l’assurance commune. C’est de plus normal, ne fusse que pour en faire état pour le prêt hypothécaire.
En cas de mauvaise volonté du syndic pour donner les références de l’assurance, l’examen des factures (qu’il ne peut refuser) permet de les trouver…
A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.
Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux. Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

Colloque éliséen (voir ma précédente citation qui était légèrement erronée)
E. Renan
Tout est fécond, sauf le bon sens.
L. Brunschvigg
... dont on sait qu'il est le résidu des illusions du genre humain,
le lieu géométrique de ses préjugés

En ce qui concerne le problème que j'ai posé, notre Syndic utilise depuis plus d'un an
les services d'une entreprise spécialisée dans ce genre de travaux (approuvé lors d'une AG précédente).
Et comme membre du Conseil de Gérance, j'essaie d'y voir plus clair en ménageant les susceptibilités.

casimir

zabzabbe · #10 29-05-2006 21:20:52

Francis a écrit :

Bonsoir,
Pour Zabzabbe
L’assurance d’un immeuble en copropriété ne couvre pas seulement que les parties communes mais aussi les parties privatives hors les meubles etc…
Si la tapisserie d’un mur intérieur d’un appartement, ce qui est bien une partie privative, est affectée par un dégât des eaux, quelle que soit l’origine, l’assurance de la copropriété intervient sous déduction de la franchise contractuelle. Tout autre débat n’est que blabla sans intérêt.
En principe, les actes de bases précisent que chaque copropriétaire doit disposer d’une copie de l’assurance commune. C’est de plus normal, ne fusse que pour en faire état pour le prêt hypothécaire.
En cas de mauvaise volonté du syndic pour donner les références de l’assurance, l’examen des factures (qu’il ne peut refuser) permet de les trouver…
A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.
Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux. Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

Un avocat ???? (?) (?) (?)
Hé bé, je suis partie pour faire exploser mon budget!
Mais c'est un bon conseil et un bon renseignement; je vous en remercie.
Vous n'imaginez pas les tracas que tout ceci me provoque... avec le compromis de la maison qui ne se signe pas, c'est la goutte d'eau qui fait déborder le vase. Et c'est le cas de le dire! lol
Heureusement que j'ai encore un peu d'humour...

merci beaucoup, je trouve un avocat demain.

Francis · #11 29-05-2006 20:50:57

Bonsoir,
Pour Zabzabbe
L’assurance d’un immeuble en copropriété ne couvre pas seulement que les parties communes mais aussi les parties privatives hors les meubles etc…
Si la tapisserie d’un mur intérieur d’un appartement, ce qui est bien une partie privative, est affectée par un dégât des eaux, quelle que soit l’origine, l’assurance de la copropriété intervient sous déduction de la franchise contractuelle. Tout autre débat n’est que blabla sans intérêt.
En principe, les actes de bases précisent que chaque copropriétaire doit disposer d’une copie de l’assurance commune. C’est de plus normal, ne fusse que pour en faire état pour le prêt hypothécaire.
En cas de mauvaise volonté du syndic pour donner les références de l’assurance, l’examen des factures (qu’il ne peut refuser) permet de les trouver…

A votre place, je fais écrire par mon avocat (parce que cela fait plus peur aux gens cons) une lettre à ce syndiqueque le mettant en demeure de communiquer le sinistre à la compagnie d’assurance sous peine de voir sa propre responsabilité engagée.

Pour Casimir,
Attendre un an, NON.
Je proposerai au syndic de charger un expert d’évaluer le problème et, vu l’urgence, de faire les travaux sans attendre l’AG, sauf si les travaux sont très importants et coûteux. Dans ce cas, je convoquerai une AG ex

zabzabbe · #12 29-05-2006 20:28:26

casimir a écrit :

Après les pluies abondantes de cette nuit, plusieurs infiltrations d'eau sont apparues dans les sous-sols d'un immeuble, en particulier dans 3 garages. Apparaît clairement que certains sterfputs en surface sont défectueux et laissent infiltrer les eaux. Un copropriétaire concerné demande au syndic de proposer pour la prochaine AG (dans UN an) un expert chargé d'étudier le problème "infiltration terrasse" avant de commencer les travaux.
Vu l'urgence (?) , faut-il suivre cette proposition ou demander au syndic d'exécuter les travaux ?
Casimir

Bah (?) Je ne sais pas, vu ce qui m'arrive, je dirais: non, il ne faut pas attendre que les dégâts s'étendent pour réagir...
Mais ce n'est pas l'opinion de mon syndic....
A votre place (je ne suis pas dans le même cas mais ça y ressemble), je n'attendrais pas UN an, que les dégats s'étendent (et donc la facture des réparations) avant de réagir...

Casimir-9803 · #13 29-05-2006 19:47:22

Après les pluies abondantes de cette nuit, plusieurs infiltrations d'eau sont apparues dans les sous-sols d'un immeuble, en particulier dans 3 garages. Apparaît clairement que certains sterfputs en surface sont défectueux et laissent infiltrer les eaux. Un copropriétaire mad concerné demande au syndic de proposer pour la prochaine AG (dans UN an) un expert chargé d'étudier le problème "infiltration terrasse" avant de commencer les travaux.
Vu l'urgence (?) , faut-il suivre cette proposition ou demander au syndic d'exécuter les travaux ?

Casimir smile

zabzabbe · #14 29-05-2006 18:35:26

Pas de fuites chez les voisins d'après l'entrepreneur, plombier ( (?) ) qu'ils ont fait venir.
Pas d'aquarium non plus tongue

Mon assurance fera venir un expert, je demanderai effectivement aux voisins de lui permettre de s'assurer que la fuite ne vient pas de chez eux.
Pareil pour le plombier spécialiste en fuite (je ne sais pas si ça porte un nom yikes ) que je fais venir cette semaine.

Quand au rôle du syndic, effectivement, il ne l'entend pas de cette oreille: c'est chez moi DONC c'est privatif jusqu'à preuve du contraire. C'est vrai que je n'ai que les avis oraux des divers intervenants puisque l'origine n'est toujours pas déterminée mais au moins, on ne pourra pas me repprocher mon inertie.

Par contre, je lui reproche la sienne (c'est tellement plus simple de laisser quelque chose couler tant qu'il n'y a que mon appartement qui en est la victime....) et surtout son agressivité.

Je sens que l'A.G va tourner au combat de catch mais c'est moi qui serai envoyée au tapis: jeune propriétaire, il va me retourner comme une crèpe sans le moindre problème glasses
Malgré mes arguments (que je vais perdre à la moindre manifestation d'agressivité)...

Dommage que je ne puisse "inviter" personne à l'A.G pour me soutenir un peu.... hmm

immorp · #15 29-05-2006 17:42:58

Francis a écrit :

Je ne suis pas sur pour le cas de l'aquarium car de nombreuses polices glogale incendie etc.. couvrent en dégâts des eaux les fuites même d'aquarium. Pour le reste d'accord avec les dernières interventions.

D'accord, l'aquarium était mal choisi... Le frigo qui dégèle, idem... Bref, il y a 99 chances sur 100 pour qu'il y ait intervention de l'assurance collective...

Francis · #16 29-05-2006 17:31:56

Je ne suis pas sur pour le cas de l'aquarium car de nombreuses polices glogale incendie etc.. couvrent en dégâts des eaux les fuites même d'aquarium. Pour le reste d'accord avec les dernières interventions.

immorp · #17 29-05-2006 16:37:36

Etant donné que pour l’assurance collective de l’immeuble, les copropriétaires sont « tiers entre eux », le syndic ne doit pas uniquement d’occuper de déclarer les sinistres qui touchent les parties communes, mais aussi ceux qui endommagent une partie privative dont l’origine serait dans un autre appartement. Enfin, c’est mon avis, mais semble t’il pas celui de votre syndic….. Bien entendu, si la cause du sinistre est par exemple une fuite de l’aquarium de votre voisin du dessus, alors ce sera son assurance contenu qui devra intervenir… et le syndic n’aura pas à intervenir. Mais il y a peu de chance que le cas se présente !
L’expert de votre assurance « contenu » devrait trouver l’origine du sinistre. Demandez à votre voisin du dessus de donner accès à son appartement à votre expert.

giannigianni · #18 29-05-2006 16:19:53

zabzabbe a écrit :

Je suis copropriétaire. Et je vis dans mon appartement.
Quand à mon assurance, elle ne couvre que le contenu de l'appartement, auquel je n'ai pas subi de dégâts (heureusement). Mais mon courtier est vigilent à mes intérêts et me défend dans cette sombre histoire.
Vous m'avez déjà dit que j'étais couverte par l'assurance de l'immeuble mais voici ce que mon syndic me réponds quand je lui demande de déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété:
les dégâts se situent dans votre appartement, et à ce stade rien ne permet de dire que la copropriété soit responsable, étant donné que leur cause et, partant, le responsable, demeurent inconnus.....
Certes, comme je l'ai dit plus bas, l'entrepreneur que j'ai fait venir n'a pas pu déceler l'origine du sinistre. Je dois encore faire venir un plombier, à mes frais et mon assurance- maison m'envoie un expert.
... je ne puis faire une déclaration à votre place pour un sinistre dont les conséquences se limitent actuellement aux parties privatives de votre appartement; dès lors, soit vous faites la déclaration directement à la compagnie et vous m'en envoyez une copie « pour information », soit vous m'envoyez votre déclaration, et je la transmets à la compagnie d'assurance...
Là, ça frôle le ridicule: il me dit de faire une déclaration directement à la compagnie d'assurance mais évite à chaque courrier de me communiquer le nom de l'assurance et le n° de police...
Soit je dois lui envoyer directement la déclaration qu'il transmettra à la compagnie d'assurence... Je lui ai envoyé 2 mails et un recommandé... Que lui faut-il de plus comme déclaration (?) (?) (?)
Et pour finir sa réponse:
Je vous ai connue plus aimable naguère.... avant votre mariage :-)
...que je trouve passablement déplacé!
Je ne sais plus quoi faire

Si vous etes "couverte" par votre assurance normallment c'est aussi votre assurance qui vous demandera le nom de votre syndic pour lui addresser un courrier. Par contre si vous etes convencue que l'origine peut etre dans l'appartement dessus envoyé aussi un recommandé à son proprietaire. Si le probleme est dans une partie commune et le syndic n'agit pas il engage sa responsabilité....

zabzabbe · #19 29-05-2006 16:04:51

Je suis copropriétaire. Et je vis dans mon appartement.
Quand à mon assurance, elle ne couvre que le contenu de l'appartement, auquel je n'ai pas subi de dégâts (heureusement). Mais mon courtier est vigilent à mes intérêts et me défend dans cette sombre histoire.

Vous m'avez déjà dit que j'étais couverte par l'assurance de l'immeuble mais voici ce que mon syndic me réponds quand je lui demande de déclarer le sinistre à l'assurance de la copropriété:

les dégâts se situent dans votre appartement, et à ce stade rien ne permet de dire que la copropriété soit responsable, étant donné que leur cause et, partant, le responsable, demeurent inconnus.....

Certes, comme je l'ai dit plus bas, l'entrepreneur que j'ai fait venir n'a pas pu déceler l'origine du sinistre. Je dois encore faire venir un plombier, à mes frais et mon assurance- maison m'envoie un expert.

... je ne puis faire une déclaration à votre place pour un sinistre dont les conséquences se limitent actuellement aux parties privatives de votre appartement; dès lors, soit vous faites la déclaration directement à la compagnie et vous m'en envoyez une copie « pour information », soit vous m'envoyez votre déclaration, et je la transmets à la compagnie d'assurance...

Là, ça frôle le ridicule: il me dit de faire une déclaration directement à la compagnie d'assurance mais évite à chaque courrier de me communiquer le nom de l'assurance et le n° de police...
Soit je dois lui envoyer directement la déclaration qu'il transmettra à la compagnie d'assurence... Je lui ai envoyé 2 mails et un recommandé... Que lui faut-il de plus comme déclaration (?) (?) (?)

Et pour finir sa réponse:
Je vous ai connue plus aimable naguère.... avant votre mariage :-)

...que je trouve passablement déplacé!

Je ne sais plus quoi faire cry

PIM · #20 29-05-2006 08:41:17

Votre assurance ?
Vous êtes locataire ou copropriétaire ?

zabzabbe · #21 12-05-2006 11:43:56

Voilà, je vais essayer de vous exposer ma situation le plus clairement possible. Si quelqu'un a une idée de la marche à suivre... je suis toute ouïe parce que moi, je cale (?)

Il y a un mois de cela, j'ai vu avec horreur apparaître une tâche d'humidité sur mon plafond du salon cry
A quelques mois de la location de l'appartement, la tuile.
Je démonte le faux-plafond de ma salle-de-bain adjacente pour vérifier la salubrité du plafond et là, surprise: rien (ouf, me direz-vous...). J'en profite pour remettre une couche de peinture spéciale humidité, pour remettre un nouveau faux-plafond (question de goût) et j'observe... que la tâche s'étend au mur (du salon)!!!!!!!
sad

J'en informe le syndic. pour savoir ce que je dois faire, à partir du moment où j'ai pu établir qu'il n'y avait pas de fuite ou de problème d'humidité chez moi.
Il m'a "gentillement" envoyé à la gare, comme on dit....

Je vais voir mon voisin du- dessus (copropriétaire) pour lui demander s'il n'a pas constater de fuites d'eau au niveau de sa salle de bain.
Il apparaît qu'il a fait aménager dans son salon, au niveau de "ma" tâche, une cuisine américaine. Avec, évidemment, les arrivées et les évacuations d'eau nécessaires.
Pas moyen de savoir depuis quand et si les travaux ont été réalisés par un spécialiste (je n'ai jamais vu personne, mais je ne suis pas toujours chez moi non plus...)

Il vérifie, d'après lui, et m'envoie, lui aussi, me faire pendre ailleurs.

Là dessus, je crayonne et date les tâches d'humidité. Je contacte mon assurance qui me demande de faire un devis pour les réparations. OK, l'entrepreneur passe vendredi prochain mais.....

- je ne connais toujours pas l'origine de "ma" tâche (je commance à m'y a- tacher tongue )
- elle continue à s'étendre inexorablement

Conclusion, l'origine est toujours active. Rénover ne servira à rien tant qu'on a pas juguler la fuite.

Je vais prévenir le voisin qu'un entrepreneur passe vendredi et lui demander s'il l'autorise à passer chez lui mais je crains qu'il ne refuse.
J'ai eu une mésentente avec lui il y a quelques années, pour laquelle il s'est fait vertement tansé par le syndic, pour qui il s'était fait passé (si, si je vous jure, il y a des gens pour qui "honnêté intelectuelle n'est qu'une expression). Bref, il n'a pas l'intention de collaborer...

Que puis-je faire?

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