Renom - Indemnités de rupture

l0001 · #1 23-05-2006 13:20:40

Bonjour,

Je suis locataire avec un bail de 3 ans (débuté le 1er septembre 2005) auquel je souhaite renoncer.

Le contrat stipule qu'en cas de renom avant la fin du bail, une indemnité de trois mois sera due si le départ à lieu texte la première année, de deux mois si le départ à lieux durant la deuxième année et de un mois durant la troisième année.

Qu'en est-il si je quitte le 1er septembre 2006 soit après un an exactement? Considère-t-on que le départ à lieu durant la première ou la deuxième année?

Par ailleurs, le contrat précise que les frais de l'état des lieux de sortie sera également à ma charge dans ce cas. Le contrat indique également que l'expert désigné pour l'état des lieux d'entrée est automatiquement désigné pour l'EDL de sortie. Est ce légal? Le propriétaire choisit un expert et il est assuré d'avoir l'intervention à l'entrée et à la sortie au tarif de son choix ?

Merci de votre réponse

SNPC · #2 23-05-2006 13:56:38

En ce qui concerne l'indemnité, le SNP est d'avis que si vous avez payé le loyer pendant 12 mois, il faut considérer que le départ a lieu l'année suivante. Donc, dans le cas présent, deux mois d'indemnité. C'est la solution généralement retenue, notamment dans le cas de l'indemnité, équivalente, à payer en cas de résiliation d'un bail de 9 ans au cours des 3 premières années.

Etat des lieux: si le bail le prévoit vous devez effectivement payer les frais de l'état des lieux de sortie.
En ce qui concerne le choix de l'expert, c'est un peu plus nuancé: certains juges de paix ont considéré que le fait de forcer le locataire à recourir à l'expert habituel du bailleur pouvait faire planer un doute sur l'objectivité de ce dernier et ont rejeté des rapports rédigés dans ces conditions (mais pas systématiquement, c'est une question de fait qui dépend au cas par cas de l'appréciation du juge). Mais ce n'est pas la question de son barème qui est en cause: à cet égard le bail fait la loi des parties.

giannigianni · #3 23-05-2006 15:58:06

l0001 a écrit :

Bonjour,
Je suis locataire avec un bail de 3 ans (débuté le 1er septembre 2005) auquel je souhaite renoncer.
Le contrat stipule qu'en cas de renom avant la fin du bail, une indemnité de trois mois sera due si le départ à lieu texte la première année, de deux mois si le départ à lieux durant la deuxième année et de un mois durant la troisième année.
Qu'en est-il si je quitte le 1er septembre 2006 soit après un an exactement? Considère-t-on que le départ à lieu durant la première ou la deuxième année?
Merci de votre réponse

Quel preavis vous devez donner et combien de loyers echus ou à echoirs sont dus? Il se peut que si vous partez le 1er septembre vous etes oui dans la deuxieme année mais il faudra aussi payer le mois de septembre anticipée et complet...

SNPC · #4 23-05-2006 16:39:04

giannigianni a écrit :

Quel preavis vous devez donner et combien de loyers echus ou à echoirs sont dus? Il se peut que si vous partez le 1er septembre vous etes oui dans la deuxieme année mais il faudra aussi payer le mois de septembre anticipée et complet...

Mettons les points sur les "i".
Si votre départ a lieu le 31 août et que vous avez presté 3 mois de préavis (c'est à dire que le congé a dû être présenté au bailleur au plus tard le 31 mai), il ne vous reste à payer que l'indemnité qui dans ce cas sera de deux mois de loyer.

giannigianni · #5 23-05-2006 16:49:38

SNP a écrit :

giannigianni a écrit :
Quel preavis vous devez donner et combien de loyers echus ou à echoirs sont dus? Il se peut que si vous partez le 1er septembre vous etes oui dans la deuxieme année mais il faudra aussi payer le mois de septembre anticipée et complet...
Mettons les points sur les "i".
Si votre départ a lieu le 31 août et que vous avez presté 3 mois de préavis (c'est à dire que le congé a dû être présenté au bailleur au plus tard le 31 mai), il ne vous reste à payer que l'indemnité qui dans ce cas sera de deux mois de loyer.

Mais le 31 août vous etes toujours dans la premiere année 1 septembre 2005-31 aout 2006?

Je crois que déjà le contrat de 3 ans ne devrait pas etre resiliable sauf accord entre les parties, qui apparement il y a eu dans ce cas, mais si après on joue avec les jours pour faire payer au locataire moins d'indemnités...

grmff · #6 23-05-2006 17:23:10

Giannigianni,

Par analogie au contrat de 9 ans et à une jurisprudence constante, il est bien clair que la première année, c'est jusqu'au 31 août.

Pourquoi chercher la petite bête et jouer la sémantique?

giannigianni · #7 23-05-2006 17:37:43

Grmff a écrit :

Giannigianni,
Par analogie au contrat de 9 ans et à une jurisprudence constante, il est bien clair que la première année, c'est jusqu'au 31 août.
Pourquoi chercher la petite bête et jouer la sémantique?

Oui, ou vous etes d'accord avec moi? Depart 31 aout avant 24.00 et avec remise de clefs est un depart dans la premiere année, depart le 1 septembre dans la journée est deuxieme année mais ceci ça veut dire pour moi que la mensulaité de septembre est due si par example on la paie anticipativement le 1er et elle est quand meme due pour toute fraction du mois...

Pourquoi jouer la semantique? Pourquoi quand on veut jouer sur les dates pour essayer de payer moins d'indemnites/loyers il faut etre très formel....ou bien vous pensez que le bailleur va etre content... Et je suis sure qu'il a signé quelque chose sans savoir exactement de quoi il s'agit parce que comme vous dites il a appliqué une formule d'un contrat de 9 ans sur un contrat de 3 ans "sans se proteger" (circonstaces exceptionelles, relocation, etc.) ...

grmff · #8 23-05-2006 17:48:56

Clairement, non. Nous ne sommes pas d'accord.

Le locataire qui remet ses clés le 31 août les remet à la fin de sa première année, la première année est donc passée, et il doit payer des indemnités de 2 mois.

C'est à mon sens la jurisprudence constante. C'est la logique du texte pondu par nos législateurs. C'est l'évidence quand on lit les textes au regards des contrats de 9 ans.

giannigianni · #9 23-05-2006 18:08:34

Grmff a écrit :

Clairement, non. Nous ne sommes pas d'accord.
Le locataire qui remet ses clés le 31 août les remet à la fin de sa première année, la première année est donc passée, et il doit payer des indemnités de 2 mois.
C'est à mon sens la jurisprudence constante. C'est la logique du texte pondu par nos législateurs. C'est l'évidence quand on lit les textes au regards des contrats de 9 ans.

Peut etre mon francais n'est pas si bon, mais si le départ est le 31/08 le "depart a lieux la premiere année"...La nuit entre le 31/08 et le 1/09 où dort-il le locataire? Il faut pas jouer pour ne pas payer les indemnités/loyers.

J'ajoute que le texte est " selon que le bail prend fin au cours de la première, de la deuxième ou de la troisième année où ailleurs on dit "quitte les lieux durant la première année". Desolé mais le 31/08 le bail prend fin au cours de la premiere année soit il quitte les lieux durant la premiere année".

grmff · #10 23-05-2006 18:27:36

Avez-vous relu votre code civil sur les baux de 9 ans, avez-vous regardé la jurisprudence, ou vous accorchez-vous à votre sémantique?

giannigianni · #11 23-05-2006 18:38:06

Grmff a écrit :

Avez-vous relu votre code civil sur les baux de 9 ans, avez-vous regardé la jurisprudence, ou vous accorchez-vous à votre sémantique?

J'ai ajoutais quelque chose à mon message precedent mais ici on est dans un bail de 3 ans.... et la je veux etre plus realiste du roi... Je suis disponible à lire votre jurisprudence...
Quelqun doit encore me dire pourquoi on veut penaliser le bailleur...qui se retrouve devant un locataire que lui meme joue entre 31 et 1er, autrement il n'ya aurais acun probleme.
Semantique? Peut etre le bailleur doit renoncer à 2000-3000 € selon le bail, plus doit relouer, payer un agence, etat des leix, imprevus, etc..Merci au locataire parti 2 ans d'avance....

Sophia · #12 23-05-2006 19:02:20

Je dois dire qu'à priori j'éprouve de la sympathie pour la cause des propriétaires-bailleurs qui sont vilipendés trop souvent dans les medias et par le monde associatif et politique. C'est tellement facile de prendre le parti du pauvre locataire et de jeter l'opprobre sur ces affreux profiteurs de propriétaires!!! Et il faut dire que les lois ne sont pas toujours équilibrées, au détriment des propriétaires.

Mais quand je suis confrontée à des ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi... je me dis que certains propriétaires n'ont pas tout à fait volé la réputation qu'on leur fait, à tort généralement.

Un locataire qui a payé une année entière de loyer ne "part" pas, juridiquement, pendant la première année mais pendant la deuxième!!!!
Il ne faut pas mélanger les plans.
Ce qui compte pour l'exécution du bail n'est pas l'occupation concrète que le locataire fait du bien loué, mais le fait qu'il paie son loyer et que le bien est entretenu.
Dans le cas qui nous occupe, l'occupation a été réalisée pendant toute l'année, il n'y a pas à sortir de là.

Cela étant, libre à ceux qui ne veulent pas d'une clause de résiliation anticipée de ne pas l'inclure dans le bail (je crois avoir déjà lu cela quelque part!).

hmm

grmff · #13 23-05-2006 21:53:28

Cher giannigianni,

Tu peux l'entendre comme tu le désire. Mais quand tu mets dans la première année, tout juge normalement constitué comprendra qu'à l'issue de la première année, ce n'est plus la première année.

Certes, sémantiquement tu as sans doute raison. Mais quand tu utilises des termes si proche que cela de la loi sur les baux de9 ans, le juge va forcément s'y référer.

Il n'est certes pas obligatoire de mettre cette clause proposée dans pas mal de cas. Tu peux même mettre 2 mois dans la 1er année, 3 mois dans la 2e et 5 dans la 3e. C'est ton choix. Perso, je ne la mets pas. Mais si tu la mets, penses à ce qu'elle veux dire.

Au delà de cela, je n'irai pas. Toute discussion supplémentaire est inutile et je me range à l'avis du SNP. De ton côté, fais ce que tu veux comme tu l'entends, cela ne changera pas ma vie.

giannigianni · #14 23-05-2006 22:44:43

Grmff a écrit :

Cher giannigianni,
Tu peux l'entendre comme tu le désire. Mais quand tu mets dans la première année, tout juge normalement constitué comprendra qu'à l'issue de la première année, ce n'est plus la première année.
Certes, sémantiquement tu as sans doute raison. Mais quand tu utilises des termes si proche que cela de la loi sur les baux de9 ans, le juge va forcément s'y référer.
Il n'est certes pas obligatoire de mettre cette clause proposée dans pas mal de cas. Tu peux même mettre 2 mois dans la 1er année, 3 mois dans la 2e et 5 dans la 3e. C'est ton choix. Perso, je ne la mets pas. Mais si tu la mets, penses à ce qu'elle veux dire.
Au delà de cela, je n'irai pas. Toute discussion supplémentaire est inutile et je me range à l'avis du SNP. De ton côté, fais ce que tu veux comme tu l'entends, cela ne changera pas ma vie.

Je vois que vous ne comprenez pas le probleme, que au de la de la semantique comme vous l'appelez, est de principe, d'equité, etc. Et comme le dit Sphia ci-dessous je ne vois pas pourquoi on devrait prendre le defense d'un locataire qui peut etre resilie unilateralment et veux lui meme, qui a posé la question, jouer sur les dates pour essayer de payer moins d'indeminités et loyers.
La clause en question en soit meme n'est pas equitable et probablement a été prise d'un bail de 9 ans sans en savoir exactement les consequences.
Vous etes de l'avis du SNProprietaires, ok, mais je ne vois pas quel avantage aurait un proprietaire de votre interpretation et de celle du SNP.

grmff · #15 23-05-2006 22:57:17

L'avantage du proprio à interpréter à bon escient un contrat qu'il a signer? Sans doute l'avantage de ne pas perdre un procès.

Je répète: utilisez la formule que vous voulez, mais sachez ce que cela veut dire.

Arrêtez de chercher de l'équité, des avantages pour le propriétaire, des défenses du locataire, des pertes et des soucis. Cherchez juste à comprendre ce que veut dire le contrat.

Si vous utilisez des clauses écrites par autrui en fonction de la loi et de la jurisprudence constante, ne cherchez pas à la détourner de son esprit, vous risquez des déconvenues...

A bon entendeur (quoi qu'il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut rien entendre..)

giannigianni · #16 23-05-2006 22:59:21

Sophia a écrit :

Je dois dire qu'à priori j'éprouve de la sympathie pour la cause des propriétaires-bailleurs qui sont vilipendés trop souvent dans les medias et par le monde associatif et politique. C'est tellement facile de prendre le parti du pauvre locataire et de jeter l'opprobre sur ces affreux profiteurs de propriétaires!!! Et il faut dire que les lois ne sont pas toujours équilibrées, au détriment des propriétaires.

Mais quand je suis confrontée à des ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi... je me dis que certains propriétaires n'ont pas tout à fait volé la réputation qu'on leur fait, à tort généralement.

Un locataire qui a payé une année entière de loyer ne "part" pas, juridiquement, pendant la première année mais pendant la deuxième!!!!
Il ne faut pas mélanger les plans.
Ce qui compte pour l'exécution du bail n'est pas l'occupation concrète que le locataire fait du bien loué, mais le fait qu'il paie son loyer et que le bien est entretenu.
Dans le cas qui nous occupe, l'occupation a été réalisée pendant toute l'année, il n'y a pas à sortir de là.
Cela étant, libre à ceux qui ne veulent pas d'une clause de résiliation anticipée de ne pas l'inclure dans le bail (je crois avoir déjà lu cela quelque part!).

Vous avez oublié que normallment dans un contrat de 3 ans ni le locataire ni le proprietaire pourrait resilier sauf si les parties se sont accordés autrement. Maintenant on veut penaliser le bailleur...et le fait que le locataire est là à se poser la question veut dire que la clause, qui je repete n'est pas standard, peut etre interpreté de façon differente. Pourquoi ce locataire ne veut pas partir le 10 septembre payer deux mois d'indemnités et le mois de septembre selon les accord et cherche juste à partir le 1er septembre...

Pour moi rien change et je connais très bien la problematique mais sachez que "les ratiocinages de bas étage et à la mauvaise foi" sont ailleurs.

PS: tout le monde mentionne la jurisprudence, je voudrais bien lire quelque chose.
Votre interpretation sur l'occupation réalisée pendant toute l'année n'est pas convaincante du tout, mais encore il n'est pas mon probleme....

giannigianni · #17 23-05-2006 23:03:29

Grmff a écrit :

L'avantage du proprio à interpréter à bon escient un contrat qu'il a signer? Sans doute l'avantage de ne pas perdre un procès.
Je répète: utilisez la formule que vous voulez, mais sachez ce que cela veut dire.
Arrêtez de chercher de l'équité, des avantages pour le propriétaire, des défenses du locataire, des pertes et des soucis. Cherchez juste à comprendre ce que veut dire le contrat.
Si vous utilisez des clauses écrites par autrui en fonction de la loi et de la jurisprudence constante, ne cherchez pas à la détourner de son esprit, vous risquez des déconvenues...
A bon entendeur (quoi qu'il n'y a pas pire sourd que celui qui ne veut rien entendre..)

Si pour vous perdre des mois de location n'est pas un probleme....Moi je risque rien j'ai bien compris. Je n'ai pas compris porquoi on doit faciliter la vie à qui veut resilier un contrat et lui faire des "ristournes"...Perdre un proces futur ou de l'argent tout suite?

J'attends toujours dès references de jurisprudence pertinentes.

grmff · #18 23-05-2006 23:14:05

Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu l'offre de contracter d'un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente artificiellement son préjudice en refusant la rupture du premier contrat et en différant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire jusqu'au remboursement intégral par le premier locataire des charges et loyers arriérés, alors même que l'appartement a été libéré et que son privilège sur les meubles meublants a ainsi disparu, et nonobstant le fait que le premier locataire est toujours en possession d'un jeu de clés de l'immeuble.

giannigianni · #19 23-05-2006 23:16:57

Grmff a écrit :

Citation :Le bailleur auquel un locataire a signalé son intention de résilier le bail et qui a reçu l'offre de contracter d'un nouveau candidat locataire abuse de son droit et augmente artificiellement son préjudice en refusant la rupture du premier contrat et en différant l'entrée dans les lieux du nouveau locataire jusqu'au remboursement intégral par le premier locataire des charges et loyers arriérés, alors même que l'appartement a été libéré et que son privilège sur les meubles meublants a ainsi disparu, et nonobstant le fait que le premier locataire est toujours en possession d'un jeu de clés de l'immeuble.

Il est fondamentale "qui a reçu l'offre de contracter d'un nouveau candidat locataire " et en jurisprudence la perte des loyers pour le bailleur.
De plus on lit que " selon une certaine interprétation de la loi, les causes et conditions de résiliation anticipée du bail ordinaire de neuf ans ne sont pas applicables au bail de courte durée".

L'article 3 § 6 dispose que ce bail n'est pas régi par les dispositions des §§ 2 à 5 et ne peut donc être résilié avant son terme.
"Cette disposition a été insérée par l'article 6, 8° de la loi du 13 avril 1997 (M.B., 21 mai 1997), et est applicable aux contrats de courte durée conclus, prorogés ou renouvelés après le 31 mai 1997 (art. 15)"
Donc inutile de parler du bail de 9 ans....

Mais le SNP a un autre avis...
Journal

Mais des juristes la pensent comme moi...
et "que dans le bail de courte durée (jusqu’à 3 ans), la validité de la clause de résiliation anticipée au profit du preneur est d’une légalité très douteuse".

Mon lien

Je croyais qu'en generale s'il y a quelque chose de "douteuse" il est preferable de ne pas le faire et se remettre à l'esprit de la loi...
Mais je note des avis differents sans motivations comme si le probleme est inserer une clause ou non...sauf essayer de l'interpreter après dans toutes les manieres...felicitations aux juristes dans le forum

PIM · #20 24-05-2006 07:53:30

C'est tout de même terrible cette manie de changer de sujet en cours de discussion !

En l'espèce, le débat ne porte pas sur la possibilité de résiliation anticipée dans les baux courts.
Il s'agit de savoir si un bail prenant cours le 01/09/05 et prenant fin le 31/08/06, on doit payer une indemnité de deux ou trois mois, ou, autrement dit : on est dans la 2e ou la 1e année ?

Le point de vue de Gianinini = 3 mois
Celui du SNP et Grrmf = 2 mois.

Le mien ?

C'est une question de langage utilisé. En effet :
Si au lieu de dire que le bail prend fin - et considérant que le loyer complet a été payé - le 31 août à minuit, on dit que le bail prend fin le 1er septembre à 00 h 00 min 01 seconde... on est alors dans la 2eme année.... et le loyer complet de septembre n'est évidemment pas dû pour cette seconde "d'utilisation" en septembre... et donc l'indemnité due est de deux mois.

Et pour être complet: s'il y a un nouveau locataire, son bail peut prendre effet au premier septembre....

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