Mise en cause de la responsabilité du syndic

luc · #1 19-09-2006 13:58:11

Pour rester dans le contexte, j'ai crée un autre sujet pour répondre à ce qui suit. Le texte original est une réplique du 18/09/2006 à 09h10 dans le sujet
[url=https://forum.pim.be/messages.php?page=1&idsalon=90290&idsujet=276973&page_index=0#bottom&nbr_results=40]
"Indemnité de retard dues sur provisions de charges ?"[/url]

perseverant a écrit :

....
2. responsabilité du syndic. Il est responsable de sa gestion vis-à-vis de l'AG, certes, mais, selon le droit commun et la loi de la copropriété, peut également sa responsabilité à l'égard des tiers ou même d'un copropriétaire ou d'un locataire.
...

Vous avez raison, mais le syndic ne peut être appelé dans la cause pour des matières civiles que par son mandant, l'ACP.

Cela peut se faire suite à:
1. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par le syndic
2. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par le CP plaignant
3. ou bien une décision de l'AG, mis à l'ordre du jour par un autre CP
4. ou bien à l'initiative de l'avocat de l'ACP

Dans tous les cas le syndic occupe une fonction clé et faire obstruction. Ce qui se passe dans 99% des cas.

Donc en pratique sa responsabilité n'est pas mis en cause, sauf parfois s'il est ex-syndic. Naturellement l'enjeu, à payer individuellement par les CP individuellement pour les erreurs du syndic, joue son rôle.

petitfuret · #2 19-09-2006 19:19:10

Le syndic est aussi responsable civilement ou professionnellement selon le cas vis-à-vis de chaque copropriétaire quand il ne remplit pas son mandat.
Alors ce n'est plus du ressort de la Justice de Paix mais bien du Tribunal de Première Instance même quand le syndic est encore en fonction. Il y a de la jurisprudence à cet égard. Dans le cadre de la contestation d'une AG, un copropriétaire peut aussi citer personnellement le syndic devant le Juge de Paix.

luc · #3 19-09-2006 22:00:39

petitfuret a écrit :

Le syndic est aussi responsable civilement ou professionnellement selon le cas vis-à-vis de chaque copropriétaire quand il ne remplit pas son mandat.
Alors ce n'est plus du ressort de la Justice de Paix mais bien du Tribunal de Première Instance même quand le syndic est encore en fonction. Il y a de la jurisprudence à cet égard. Dans le cadre de la contestation d'une AG, un copropriétaire peut aussi citer personnellement le syndic devant le Juge de Paix.

Il y a aucun doute que sur le plan pénal le syndic peut être mis directement devant ses responsabilités, comme tout membre du conseil de gérance, commissaire aux comptes, président d'AG, Assesseur d'AG, ... en ce qui concerne le dysfonctionnement d'un ACP (fraude, corruption, abus de confiance, faux en écriture, ...).

Mais mon commentaire se limitait à l'aspect problématique de la responsabilité civile.

L'Art. 1994 CC permet je crois à appeler directement le mandataire (syndic) du mandant (ACP) dans la cause. L'ACP étant considéré dans ce cas comme mandataire du copropriétaire pour le gestion des parties communes.

Article 1994
Le mandataire répond de celui qu'il s'est substitué dans la gestion:
1° quand il n'a pas reçu le pouvoir de se substituer quelqu'un;
2° quand ce pouvoir lui a été conféré sans désignation d'une personne, et que celle dont il a fait choix était notoirement incapable ou insolvable.
Dans tous les cas, le mandant peut agir directement contre la personne que le mandataire s'est substituée.

Le problème est que le syndic est un organe, pour ce qui concerne les missions légales. Mais aussi l'ACP ne peut pas être considéré comme un mandataire du copropriétaire pour les mêmes missions, puisque le CP est forcée d'être membre de l'ACP.

Article 577/8
...
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés par le règlement de copropriété, le syndic est chargé:
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées par le règlement de copropriété ou à tout moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article 577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée générale, la date des assemblées afin de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à l'assemblée;
9° de transmettre à son successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.
...

Un syndic un peu manipulateur sait très bien agir de telle façon qu'il n'est jamais mandataire, mais toujours organe.

Finalement j'ai constaté qu'en pratique la situation existante n'est pas mauvais du tout, si, et je dis bien si, l'avocat de l'ACP exécute son rôle de conseiller de l'ACP d'une façon impartiale, comme sa déontologie le prévoit d'ailleurs.

Il suffit donc de mettre quelques garde-fous classiques dans la loi, pour atteindre ce bût.

Réalisable ? Je ne sais pas.

luc · #4 20-09-2006 09:32:43

A titre d'information. Je constate que F. Baudoncq, avocat et collaborateur scientifique du KU Leuven, a publié cette année un livre en néerlandais sur la responsabilité civile du syndic.

Voir: Larcier

C'est probablement intéressant à lire pour ceux qui sont concerné, d'un coté ou autre.

perseverant · #5 20-09-2006 09:39:24

La responsabilité personnelle du syndic peut être engagée sur plusieurs plans ;
1.Responsabilité contractuelle.
Il est seul responsable de sa gestion (article 577-8 & 5 Du code civil) et cette disposition est impérative. En conséquence, le syndic ne pourra détourner sa responsabilité en insérant dans son contrat une clause d’exonération de responsabilité ou en déléguant ses fonctions à un tiers à l’insu de l’assemblée. Vis-à-vis de cette dernière, bénévole ou pas, sa responsabilité pourrait être engagée pour toute faute, même légère. On entend par faute tout manquement, oubli, omission, carence, retard ou négligence observé dans le cadre des missions qu’il a accepté d’assumer (par exemple le fait de ne pas avoir procédé à la récupération des arriérés des charges communes dues par un copropriétaire ou l’omission d’avoir assuré l’immeuble ou suivi des travaux importants).
2. Responsabilité (quasi) délictuelle.
Vis-à vis d’un copropriétaire ou de tout tiers non lié à la copropriété, il n’existe pas, comme vis-à-vis de l’assemblée, de contrat. Ces derniers devront donc se prévaloir d’un préjudice, d’une faute commise par le syndic et démontrer l’existence d’un lien de causalité entre cette faute et le dommage subi. Un voisin, par exemple, pourrait subir un préjudice suite à un défaut ou un vice de l’immeuble de la copropriété (dégât d’eau, affaissement, etc…).
Une même faute peut à la fois entraîner la responsabilité contractuelle et quasi-délictuelle du syndic.
3. Responsabilité pénale.
Comme chacun, le syndic est soumis au droit commun. Un détournement de fonds, un vol, un abus de confiance, peuvent naturellement engager sa responsabilité pénale. Le syndic doit particulièrement attentif à respecter les prescriptions légales et réglementaires relatives à la sécurité du bâtiment et à l’urbanisme. Si du personnel est engagé (concierge, jardinier, etc.), il n’oubliera pas que, en matière du droit du travail, des dispositions pénales existent. Si le syndic est une personne morale (société), son éventuelle responsabilité pénale devra s’envisager sur base de la loi du 4 mai 1999 (Moniteur Belge du 22 juin 1999). Cette loi vise les personnes morales et certains groupements sans personnalité juridique assimilés.
Sans oublier la violation du secret professionnel.

luc a écrit :

A titre d'information. Je constate que F. Baudoncq, avocat et collaborateur scientifique du KU Leuven, a publié cette année un livre en néerlandais sur la responsabilité civile du syndic.
Voir: Larcier
C'est probablement intéressant à lire pour ceux qui sont concerné, d'un coté ou autre.

Oldman-0550 · #6 20-09-2006 14:42:55

Très bien.

Please : citez au moins UN SEUL syndic condamné.

Je connais plusieurs cas de syndics indélicats (avec complicités) mais jusqu'à présent jamais encore de condamnation

ps ajouté par le modérateur : rien de nominatif svp dans le forum.

luc · #7 20-09-2006 17:06:57

oldman a écrit :

Très bien.
Please : citez au moins UN SEUL syndic condamné.
Je connais plusieurs cas de syndics indélicats (avec complicités) mais jusqu'à présent jamais encore de condamnation
ps ajouté par le modérateur : rien de nominatif svp dans le forum.

Je reprends la fin du texte du message initial, initié par moi:

Luc a écrit :

Donc en pratique sa responsabilité n'est pas mis en cause, sauf parfois s'il est ex-syndic. Naturellement l'enjeu, à payer individuellement par les CP individuellement pour les erreurs du syndic, joue son rôle.

Donc je suis d'accord avec vous qu'il y a peu de condamnations tant au pénal qu'au civil.

J'ai connaissance de deux jugements:
1. remboursement de ca 4 millions francs (travaux "urgents" qui étaient pas urgents, ...) à A. .
2. tournante entre quelques ACP du même fonds de réserve à Z..

Celui qui a lu le Knack d'aujourd'hui sait qu'il est très difficile de prouver la faute personnelle du responsable de l'entreprise (affaire T. M. et le VRT). On doit trouver en pratique des faits pénales pour y arriver.

C'est normal. Des fautes volontaires sont pratiquement toujours lié à un abus de pouvoir, ce qui est une faute d'abord punissable au pénal.

J'ai été dans mon ACP en 2001, 2002, 2003, 2004, 2005 et 2006 face à des faits qui sont normalement sanctionné au pénal.

Si mon bût était de jouer l'homme j'aurai déjà en 2002 déposé plainte au pénal. Et gagné sur un détail ... en 2010 peut être.

Mais mon bût est de jouer la balle: "la conservation de la copropriété" (Article 577/5 § 3 CC). Donc j'ai tenu compte du fait que "Le pénal tient le civil en état" et je me suis limité à des faits purement civil. Un raisonnement qui est suivi par la majorité des CP et/ou ACP.

Néanmoins "mon" syndic va comparaître, suite à une plainte d'un membre du CG (pas moi), devant une chambre correctionnelle le 04.10.2006, pour des faits qui lui auraient mérité un mise à la porte de sa firme sans préavis s'il était T. M..

Dès que les jugements sont tombés et un autre type de gestion a été instauré avec un autre syndic, la tendance humaine est de tourner la page et d'assumer les dégâts soi-même .

Mais je connais un groupe de CP à K. qui viennent de lancer une plainte pénale "en profondeur" contre le syndic et les autres mandataires de l'ACP, après avoir gagné au civil.

Oldman-0550 · #8 20-09-2006 17:38:16

L'absence de sanctions crédibles des syndics professionnels explique à la fois le fait que la loi soit si souvent contournée et à la fois le fait qu'on repère autant d'erreurs de gestion. Là aussi, nous demandons des réformes permettant de résoudre ce problème MAJEUR.

Revendication d'une des plus importantes associations de copropriétaires... en France

Cassenoisette-4822 · #9 20-09-2006 19:24:47

Je n'ai pas très bien compris. Parle-t-on de l'affaire de 2002 Think Media et de la VRT ou d'autre chose ? Je n'ai rien lu dans le Knack N° 38 du 20 au 26 sep 2006 à ce propos. Peut-être ai-je jeté un coup d'oeil trop en diagonal.

Merci

cassenoisette

luc · #10 20-09-2006 19:53:59

cassenoisette a écrit :

Je n'ai pas très bien compris. Parle-t-on de l'affaire de 2002 Think Media et de la VRT ou d'autre chose ? Je n'ai rien lu dans le Knack N° 38 du 20 au 26 sep 2006 à ce propos. Peut-être ai-je jeté un coup d'oeil trop en diagonal.
Merci
cassenoisette

Entre autres la page 41. Le dernier paragraphe avant la section "Rekenhof".

chawki · #11 21-09-2006 11:33:51

Luc a dit

Néanmoins "mon" syndic va comparaître, suite à une plainte d'un membre du CG (pas moi), devant une chambre correctionnelle le 04.10.2006, pour des faits qui lui auraient mérité un mise à la porte de sa firme sans préavis s'il était T. M..

Dès que les jugements sont tombés et un autre type de gestion a été instauré avec un autre syndic, la tendance humaine est de tourner la page et d'assumer les dégâts soi-même .

Mais je connais un groupe de CP à K. qui viennent de lancer une plainte pénale "en profondeur" contre le syndic et les autres mandataires de l'ACP, après avoir gagné au civil.

Cordialement,

Luc

Tenez-nous informés des décisions futures en correctionnelle. Je suis personnellement intéressée. Mais En quoi le syndic et les autres mandataires sont coupables ? Ce n'est pas clair.

chawki

Oldman-0550 · #12 05-10-2006 10:09:51

Si, un jour, un syndic se trouve condamné par la justice, il faut le faire savoir. Or personne sur ce forum n'a donné de cas d'un syndic condamné en justice. On nous parle de théorie mais pas de cas concrets.

En fait, le syndic est intouchable.

Il faut savoir que quand un copropriétaire attaque le syndic, on lui dit : vous vous trompez, vous devez attaquer la Copropriété car si le syndic commet des fautes, des erreurs, il le fait au nom de la Copropriété.

Et c'est ainsi qu'une éminente juriste écrit :

"la mise en cause du syndic et de l'association des copropriétaires (= la Copropriété) fait naitre un CONFLIT D'INTERET entre ces deux parties que la loi n'a certainement pas résolu.

en effet, l'association (= la Copropriété), personne morale, EST REPRESENTEE EN JUSTICE PAR LE SYNDIC. Pratiquement, celui-ci (= LE SYNDIC) SERA AMENE A DONNER au conseil (= avocat) de l'association LES INSTRUCTIONS A LA CONDUITE DU PROCES"

Bref, en clair : le syndic attaqué sera celui qui donne les instructions à l'avocat payé par les copropriétaires !

PIM · #13 05-10-2006 10:28:03

oldman a écrit :

Si, un jour, un syndic se trouve condamné par la justice, il faut le faire savoir. Or personne sur ce forum n'a donné de cas d'un syndic condamné en justice. On nous parle de théorie mais pas de cas concrets.
En fait, le syndic est intouchable.
Il faut savoir que quand un copropriétaire attaque le syndic, on lui dit : vous vous trompez, vous devez attaquer la Copropriété car si le syndic commet des fautes, des erreurs, il le fait au nom de la Copropriété.
Et c'est ainsi qu'une éminente juriste écrit :
"la mise en cause du syndic et de l'association des copropriétaires (= la Copropriété) fait naitre un CONFLIT D'INTERET entre ces deux parties que la loi n'a certainement pas résolu.
en effet, l'association (= la Copropriété), personne morale, EST REPRESENTEE EN JUSTICE PAR LE SYNDIC. Pratiquement, celui-ci (= LE SYNDIC) SERA AMENE A DONNER au conseil (= avocat) de l'association LES INSTRUCTIONS A LA CONDUITE DU PROCES"
Bref, en clair : le syndic attaqué sera celui qui donne les instructions à l'avocat payé par les copropriétaires !

Cela me paraît être un mauvais raccourci.
Si une ACP n'est pas contente de son syndic et que celui-ci a commis des faits punissables en justice, la chronologie doit être différente :

1.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
2.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aurra (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP

Je ne vois pas, dans ce cas, où se trouve le conflit d'intérêts...

petitfuret · #14 05-10-2006 10:52:32

Deux cas de figure peuvent se produire :
1. c'est l'ACP qui constate des erreurs de gestion de la part du syndic et elle peut le remplacer
2. c'est un CP qui est victime de la mauvaise gestion du syndic donc subit un préjudice.
Dans ce dernier cas : soit il s'agit des suites d'une AG, c'est du domaine du Juge de Paix, soit c'est hors AG, c'est le domaine du Tribunal de première Instance
Le paradoxe est alors le suivant : c'est le syndic qui fait travailler l'avocat de l'ACP pour le défendre lui, le syndic - et ce gratuiement- et le CP préjudicié qui doit payer sa quote-part destinée à rétribuer l'avocat qui est devenu partie adverse.
Il y a bien conflit d'intérêt; le CP préjudicié devant payer celui qui défend le syndic
Qu'en est-il du cas de K.?

luc · #15 05-10-2006 11:29:11

oldman a écrit :

...
Bref, en clair : le syndic attaqué sera celui qui donne les instructions à l'avocat payé par les copropriétaires !

PIM a écrit :

Cela me paraît être un mauvais raccourci.
Si une ACP n'est pas contente de son syndic et que celui-ci a commis des faits punissables en justice, la chronologie doit être différente :
1.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
2.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aurra (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP
Je ne vois pas, dans ce cas, où se trouve le conflit d'intérêts...

La chronologie est plutôt, puisque le bût n'est pas de limoger le syndic, mais de remédier à une situation qui porte atteinte à la conservation correcte de la copropriété (Art. 577/5 § 3 CC):

1.- le groupe de copropriétaires informés de la situation réelle met un point à l'ordre du jour concernant la situation contestée
2.- l'AG est informé par les initiateurs du point, mais aussi par le syndic, du contexte. Le syndic devra le faire d'une façon impartiale, vu qu'il est mandataire de TOUS les copropriétaires.
3. Si l'AG décide de suivre une autre voie que le syndic propose ET si le syndic n'accepte pas d'exécuter cette décision, alors on peut appliquer la point 4 par un vote séparé.
4.- l'AG débarque le dit syndic et ne lui donne pas décharge de sa mission
5.- l'AG nomme un nouveau syndic qui aura (notamment) pour mission d'ester en justice contre l'ancien, au nom de l'ACP (ici je préfère un syndic adjoint provisoire avec la mission de ... (= le passé), pour permettre que le nouveau syndic puisse se concentrer sur le futur ...).

Attention, la chronologie que je propose reste un raccourci. Puisqu'en réalité c'est encore plus complexe que ça.

Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.

N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)
2. séquence des points sur l'ordre du jour (les points "syndic" se trouvent sur l'ordre du jour avant les points proposées par des CP; donc décharge avant que les CP puissent expliquer le problème. Parce que lors de la délibération de la décharge on renvoie à ce point pour plus d'explications)
3. demander un avis à l'avocat comme syndic (= défendre l'opinion du syndic) et puis le présenter aux CP comme un avis impartial et incontestable de l'avocat de l'ACP.

Les éléments donné par petitfuret en sont d'autres.

Pour le cas concret, cité par moi précédemment, les débats sont postposé le 04.10.2006 à la séance du 21.03.2007 sur demande du nouveau avocat de la partie civile (le membre du CG agressé physiquement).

Et n'oublions jamais: le syndic n'est pas un syndic d'immeuble, mais bien un syndic de l'association des copropriétaires (Art. 577/11 §1er CC).

curieux · #16 05-10-2006 15:49:23

luc a écrit :

...
Le syndic détient différentes ficelles, qui lui permettent d'éviter que son limogeage puisse être proposé (directement ou surtout indirectement) et/ou voté.
N'en nommons que trois de son faisceau de tribun:
1. accès à la liste de copropriétaires (comment informes les CP si on ne sait qui ils sont ni où ils résident)

Elle peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

luc a écrit :

2. séquence des points sur l'ordre du jour (les points "syndic" se trouvent sur l'ordre du jour avant les points proposées par des CP; donc décharge avant que les CP puissent expliquer le problème. Parce que lors de la délibération de la décharge on renvoie à ce point pour plus d'explications)
...

C'est bien l'ordre dans lequel les points sont prévus lors de la convocation à la réunion de l'AG annuelle dans mon immeuble aussi.
Cependant si lors des délibérations sur la déccharge (si délibération il y a !) un ou des CP arrivent à dire qu'il y a un élément à prendre en considération, dans le vote, je ne vois pas comment le président de séance pourrrait renvoyer ce point à après le vote. Un peu de logique devrait émaner de l'assemblée.
Si malgré tout il y a absence de logique, "manipulation", espérons que les CP se réveillent. Ils peuvent encore changer de syndic et faire plus attention à l'avenir.

Comme souvent c'est donc la résultante de l'influence et de crédibilité au sein de lAG

luc · #17 05-10-2006 19:03:24

curieux a écrit :

La liste de copropriétaires peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

En principe oui, mais ... certains syndics croient qu'il doivent protéger à tout prix la vie privé des CP.

La délibération ... vaste sujet:

On ne délibère pas sur le rapport annuel du syndic, puisqu'il est envoyé séparément et puisque le point "approbation du rapport du syndic" ne se trouve pas sur l'ordre du jour (seulement approbation des comptes et décharge).

Et le président d'AG peut renvoyer lors la délibération des comptes à un des points qui suivent la décharge.

Le CG ne peut pas s'opposer à cette manipulation, parce que ce président d'AG est aussi le président du CG.

Et pour éviter des problèmes le CG nomme les commissaires aux comptes. De préférence ceux qui ont les signatures des comptes contrôlées.

Ce sont quelques uns des astuces. Il en existe d'autres.

Le bût recherché est de dé-crédibiliser les "opposants".

Par contre pour le CG le syndic coopte de fait, puisque tout candidat doit de fait présenter sa candidature au CG en présence du syndic. Parce que le CG sortant présente une liste de leurs candidats. Si un de leurs candidats n'est pas élu ou un "emmerdeur" est élu, alors ils démissionnent en bloc.

Le pouvori en place fait attention de "régler" les petits problèmes visibles d'opposants possibles juste avant l'AG. L'homme de peine du syndic fait les jours avant l'AG des heures sup jusqu'à 21 heures ou plus.

Et pour avoir d'influence il faut ... pouvoir contacter les copropriétaires ... donc connaître leurs adresses.

invincible · #18 05-10-2006 21:58:06

luc a écrit :

curieux a écrit : La liste de copropriétaires peut quand même être consultée comme tous les autres documents ayant trait à la copropriété non ?

En principe oui, mais ... certains syndics croient qu'il doivent protéger à tout prix la vie privé des CP.
La délibération ... vaste sujet:
On ne délibère pas sur le rapport annuel du syndic, puisqu'il est envoyé séparément et puisque le point "approbation du rapport du syndic" ne se trouve pas sur l'ordre du jour (seulement approbation des comptes et décharge).
Et le président d'AG peut renvoyer lors la délibération des comptes à un des points qui suivent la décharge.
Le CG ne peut pas s'opposer à cette manipulation, parce que ce président d'AG est aussi le président du CG.
Et pour éviter des problèmes le CG nomme les commissaires aux comptes. De préférence ceux qui ont les signatures des comptes contrôlées.
Ce sont quelques uns des astuces. Il en existe d'autres.
Le bût recherché est de dé-crédibiliser les "opposants".
Par contre pour le CG le syndic coopte de fait, puisque tout candidat doit de fait présenter sa candidature au CG en présence du syndic. Parce que le CG sortant présente une liste de leurs candidats. Si un de leurs candidats n'est pas élu ou un "emmerdeur" est élu, alors ils démissionnent en bloc.
Le pouvori en place fait attention de "régler" les petits problèmes visibles d'opposants possibles juste avant l'AG. L'homme de peine du syndic fait les jours avant l'AG des heures sup jusqu'à 21 heures ou plus.
Et pour avoir d'influence il faut ... pouvoir contacter les copropriétaires ... donc connaître leurs adresses.

Quel scénario incroyable !

invincible

luc · #19 06-10-2006 08:24:35

invincible a écrit :

Quel scénario incroyable !
invincible

Wikipedia: Invincible

luc · #20 08-10-2006 09:07:45

invincible a écrit :

...
Quel scénario incroyable !
Invincible

Ce message de Casimir, président du CG et de l’AG de mon ACP, m'a fait réfléchir. Il concorde avec le fait qu'il considère notre syndic professionel comme "inamovible".

Finalement je suis arrivé à une conclusion. Comme cette conclusion est certainement d'application à d'autres ACP, je veux bien la partager.

On m'a demandé depuis le début sur ce forum, et je me le demande aussi, pourquoi la situation dans mon ACP est à première vue tellement spéciale.

Bien que tous les incidents et évènements déjà survenus dans mon ACP sont classiques et sont aussi survenu autre part.

Ce qui fait la différence selon moi est le cocktail suivant :

1. D’abord un conflit d’intérêt classique entre la fonction de syndic professionnel, n’étant pas le syndic nommé par le promoteur, cumulé de fait avec la fonction de courtier, et le fait qu’il est un copropriétaire investisseur et/ou régisseur de plusieurs lots privatifs.

2. L’autre élément est que moi, mais aussi d’autres CP, ont acquis de fait par leur formation et carrière professionnelle au moins la même connaissance et expérience que le pouvoir en place, sans être trop spécialisé. Ce 2ème élément (présence de connaissances chez plusieurs CP) compense un peu le fait que la loi contient trop de zones grises qui sont exploitable par le pouvoir en place.

3. L’élément final est que l’ACP à 25 ans et acquis la maturité. C’est toujours un stade décisif. Les premières mesures de rénovation réelle doivent être prises et la 2ème génération de copropriétaires s’installe.

L’AG doit maintenant faire un choix stratégique pour notre complexe d’une valeur de plus que 35 millions euros (sans le terrain) :

Notre immeuble est-il un produit consommable ou un produit d’investissement, oui ou non ?

La loi dit : produit d’investissement (= obligation de conserver l’immeuble) :

CodeCivil a écrit :

Art. 577/5
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet, qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.

Mon groupe grandissant et légaliste propose qu’on applique la loi, pas plus ni moins, et qu’on conserve le complexe comme un bon père de famille. D’ailleurs comme on le ferait avec sa propre maison individuelle, et … comme entre autres mes parents de +80 ans le font encore avec leur maison.

Le pouvoir en place estime qu’il est invincible et au-dessus de la loi et propose en pratique qu’on consomme le bâtiment (réparations du type bricolage, utilisation d’entrepreneurs sans garantie, …).

Le choix sera probablement déterminé à l’AG 2007. Je le prépare donc méthodiquement et d’une manière très transparente pour le pouvoir en place et mon groupe. Mais actuellement pas pour les autres CP, puisque je n’ai pas leur adresse.

Celui qui exige la transparence doit d’abord l’être lui-même. C’est la riposte proposée par Schopenhauer au 38ème et ultime sophisme (ridiculisation de l’adversaire).

Il faut aussi savoir que mon groupe n’est pas contre des personnes, mais contre des méthodes. Certes cela ralentit sur court terme des procédures judiciaires, mais est socialement beaucoup plus rentable sur long terme.

Mise en cause de la responsabilité du syndic

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