Faillite de notre Promoteur

Fabian · #1 14-11-2006 09:06:42

Bonjour,

Nous avons acheté un appartement sur "Plan" (Loi Breyne), voilà maintenant presque 2 ans. Les travaux ont jusqu'ici avancé avec une lenteur horrible !

Mais, maintenant, voilà plus d'un mois que pas mal de sous-traitant (Carreleur, plaffoneur, ...) ne viennent plus sur chantier car le promoteur ne paie pas leurs factures.

Voilà notre situation et l'état d'avancement actuelle de notre appartement :
En gros il ne reste que les sanitaires à placer, et quelques finitions. Par contre au niveau du batiment en général il reste des finitions sur le gros oeuvre (Jointure brique, ....)
Il nous reste encore 3 tranches de 5% à libérer pour le paiement de notre appartement.

Selon l'architecte du chantier, le promoteur serait au bord de la faillite, ce qui explique les difficultée de celui-ci à payer les entrepreneurs.

Qu'arrivera-t-il si le promoteur fait réelement faillite ?
Qu'en est-il des indemnité pour retard, qui s'éleve pour notre cas à 3000€ et augmente de 600€/mois ?
Y a t-il quelque chose que je puisse faire (Ou les copropriétaires ensemble) ?

Merci de vos conseilles !

grmff · #2 14-11-2006 09:42:27

Tous les appartements ont ils été vendus?
Un syndic est-il désigné?
Une AG a-t-elle eu lieu?
Une réception a-t-elle eu lieu?

luc · #3 14-11-2006 09:44:29

Fabian a écrit :

Bonjour,
Nous avons acheté un appartement sur "Plan" (Loi Breyne), voilà maintenant presque 2 ans. Les travaux ont jusqu'ici avancé avec une lenteur horrible !
Mais, maintenant, voilà plus d'un mois que pas mal de sous-traitant (Carreleur, plaffoneur, ...) ne viennent plus sur chantier car le promoteur ne paie pas leurs factures.
Voilà notre situation et l'état d'avancement actuelle de notre appartement :
En gros il ne reste que les sanitaires à placer, et quelques finitions. Par contre au niveau du batiment en général il reste des finitions sur le gros oeuvre (Jointure brique, ....)
Il nous reste encore 3 tranches de 5% à libérer pour le paiement de notre appartement.
Selon l'architecte du chantier, le promoteur serait au bord de la faillite, ce qui explique les difficultée de celui-ci à payer les entrepreneurs.
Qu'arrivera-t-il si le promoteur fait réelement faillite ?
Qu'en est-il des indemnité pour retard, qui s'éleve pour notre cas à 3000€ et augmente de 600€/mois ?
Y a t-il quelque chose que je puisse faire (Ou les copropriétaires ensemble) ?
Merci de vos conseilles !

L'architecte n'est pas LE architecte du chantier, mais VOTRE architecte (et celui de l'ACP).

Questions préalables:
1. votre ACP est déjà constitué ou non (AG, syndic, ...)?
2. le syndic est celui proposé par le promoteur ou non?

Mon ACP a vécu ce problème il y a plus que vingt ans, mais beaucoup plus tard dans la construction (entre la réception provisoire des parties communes et la réception définitive du dernier bloc).

L'aide d'un avocat spécialisé sera nécessaire. Préférable est qu'il reçoit mandat et de l'ACP (parties communes) et d'au moins la majorité des copropriétaires séparément (parties privatives). Ceci pour avoir un "tir groupé" et pas dispersé. C'est plus efficace.

Dans le cadre de la Loi BREYNE une procédure de garantie existe.

Fabian · #4 14-11-2006 09:52:17

Bonjour !

Alors oui tous les appartements sont vendu, mais aucunes réceptions provisoire, ni assemblée générale officielle n'a été tenue.
Donc pas de syndic également (qui sera désigné par le promoteur).

Nous organisons (les copropriétaires), des réunions officieuse afin de nous tenir au courant mutuellement de ce qui se passe.

Enfin bon, le promoteur n'est pas encore en faillite, mais a des Gros soucis pour payer ses factures (C'est pas un petit promoteur non plus, c'est ce qui m'étonne, c'ets du genre **** mais en flandre : http://www.****) (identifications supprimées par le modérateur)

grmff · #5 14-11-2006 10:04:09

Que mentionne l'acte de base concernant la désignation du syndic? Normalement, il doit déjà y a voir un syndic.

Si l'acte désigne le syndic, vous pouvez lors de la première AG élire le syndic. Il faut pour cela l'avoir choisi au préalable.

Si les proprios sont inquiets, en réunissant 20% des voix, vous pouvez demander au syndic de convoquer une AG. S'il ne le fait pas et si vous connaissez tous les proprios, rien ne vous empêche de convoquer vous même une AG.

Fabian · #6 14-11-2006 10:18:25

Voilà ce qui est écrit dans l'acte de Base :

"La société comparante se réserve le droit de nommer le premier syndic, pour une première période allant jusqu'à la réunion de la première assemblée générale des copropriétaires du bloc mais pour un mandat ne pouvant excéder trois ans et de fixer sa rémunération en fonction des barèmes en vigueur pour cette profession"

Donc, en gros, il n'y a rien en place.

Mais nous (les copripriétaires) sommes déjà bien organisés (Entre autre un Forum sur le Web, réunion mensuelles, ...) pour effectuer des opérations collectives où alors certaines prises de décision "libre" (Du type on s'est groupé pour faire appel à un huissier pour faire valoir notre droit aux frais de retards).

J'aurais simplement voulu savoir, en quoi la loi breyne nous protége dans le cas d'une faillite effective du promoteur. (Quid des travaux à terminer, des factures impayées, Nouveaux promoteur automatiquement ?, ...)

grmff · #7 14-11-2006 10:26:50

Je vous conseille de trouver un syndic professionnel qui pourra utilement vous conseiller. Qu'il vous remette une offre afin de pouvoir l'élire à la première AG. Et faites une pétition pour qu'une AG s'organise avec au menu:
1. Constitution du bureau
2. Composition et élection d'un conseil de gérance
3. Election d'un syndic
4. Explication du promoteur sur les retards des travaux
5. Réception provisoire et réceptions définitives.

Aucune réception n'a eu lieu? Vous occupez déjà dans les appartements? Attention attention, car occupation veut dire réception provisoire tacite... si aucune remarque n'a été effectuée, vous êtes mal barré...

Fabian · #8 14-11-2006 10:28:57

Merci de votre réponse,

Aucuns bien ne sont occupés/réceptionnés pour le moment. Nous sommes au courant de ce point, et nous ne sommes pas fou !

grmff · #9 14-11-2006 10:37:29

C'est déjà rassurant... ouf pour vous!

L'ACP a-t-elle déjà la personnalité juridique?

Sous-section II. - De la personnalité juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5 §1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes :
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par le notaire.

L'acte de base est-il transcrit?

Fabian · #10 14-11-2006 10:42:13

C'est une très bonne question,
ce que j'ai c'est une copie de l'acte de base que m'a fourni mon notaire lors de ma signature.
Comment puis-je savoir si l'acte à été transcrit ? (Téléphoner au notaire, je suppose) ?

grmff · #11 14-11-2006 11:29:54

En téléphonant à votre notaire, ou au notaire mentionné sur l'acte de base, ou en vous rendant à l'enregistrement. (en tout cas, c'est comme cela que je procéderais...)

luc · #12 14-11-2006 11:41:35

Grmff a écrit :

En téléphonant à votre notaire, ou au notaire mentionné sur l'acte de base, ou en vous rendant à l'enregistrement. (en tout cas, c'est comme cela que je procéderais...)

Et en se rendant finalement chez au conservateur des hypothèques ... L'acte de base est transcrit au nom du promoteur par le notaire.

L'enregistrement est une phase intermédiaire (rend l'acte de base opposable aux autres copropriétaires), mais la transcription rend l'acte de base opposable aux tiers (= personnalité juridique).

Si vous n'arrivez pas à activer l'ACP (= personallité juridique), alors il faudra probablement constituer une ASBL pour être efficace. Un cas analogue se produit actuellement en France (forum UI).

Un cas à Melle passe actuellement devant le tribunal correctionnel, qui implique le promoteur, le syndic, mais aussi le notaire, des avocats, ... . Citation par le liquidateur du promoteur. Le lien a disparu sur Google.

PIM · #13 15-11-2006 09:58:01

Si votre achat s'est fait sous le régime de la "loi Breyne", vous bénéfiez notamment d'une garantie d'achèvement.

Tout cela est normalement expliqué dans votre acte authentique d'achat.

voir sur le site notaire.be

et

dans notre Faq Immo

jacq · #14 16-11-2006 07:28:58

PIM à écrit:

Votre achat c'est fait sous le régime de la loi Breyne.

Qui donne cette garantie, qu'elle banque, dans quel acte est stipulé le nom du garant????????

luc · #15 16-11-2006 09:03:14

jacq a écrit :

PIM à écrit:
Votre achat c'est fait sous le régime de la loi Breyne.
Qui donne cette garantie, qu'elle banque, dans quel acte est stipulé le nom du garant????????

4. La garantie d'achèvement visée à l'article 12, alinéa 2, de la même loi fait l'objet d'une convention par laquelle une banque établie en Belgique, une institution publique de crédit ou un organisme soumis au contrôle des entreprises de prêts hypothécaires, conformément à l'arrêté royal n°225 du 7 janvier 1936 réglementant les prêts hypothécaires et organisant le contrôle des entreprises de prêts hypothécaires s'engage en tant que caution solidaire du vendeur ou de l'entrepreneur envers l'acheteur ou le maître de l'ouvrage à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de la maison ou de l'immeuble dont fait partie l'appartement.

Source: http://www.virtualhome.be/jur/jur_breyne.htm

Mais aussi:
http://caissedesdepots.belgium.be/Wetten/w4.htm

Sur notaire.be on peut lire:

La garantie revient directement à l'acheteur. C'est important de le souligner car en cas de faillite l'acheteur sera assuré de voir son habitation construite et échapper ainsi à la masse faillie.

Source: www.notaire.be

A lire:
www.faba.be

PIM · #16 16-11-2006 09:57:06

jacq a écrit :

PIM à écrit:
Votre achat s'est fait sous le régime de la loi Breyne.
Qui donne cette garantie, qu'elle banque, dans quel acte est stipulé le nom du garant????????

Selon documents annexés à l'acte authentique....

perseverant · #17 16-11-2006 09:57:45

La première question est de déterminer si vous avez bien traité avec une entreprise générale (le « promoteur » que vous évoquez). Normalement, lorsqu’il s’agit d’un immeuble à appartements, la réponse est oui. Mais si c’est par corps de métier séparés ou avec une entreprise qui se présente comme « coordinatrice » et sous-traite ensuite avec tous les corps de métier, la loi Breyne ne s’appliquera pas. Cette loi, du 9 juillet 1971, modifiée par la loi du 3 mai 1993 (M.B. du 19 juin suivant) a instauré l'obligation pour l'entrepreneur de fournir une garantie (appelée cautionnement), évaluée à 5 pc du prix du bâtiment à verser par l'entrepreneur ou le vendeur agréé à la Caisse de Dépôt et de Consignation. Pour les autres (non agréés), un organisme ou une banque doit se porter caution, vis-à-vis de l'acquéreur, des engagements du vendeur ou de l'entrepreneur. En d'autres termes, la garantie est alors de 100 %...(art.12).
Deuxième question : cette garantie existe-t-elle ? On constate dans la pratique que certains promoteurs éprouvent des difficultés pour donner garantie de 100 pc et proposent alors au maître de l'ouvrage (celui au profit duquel va s'édifier la construction) la signature d'une pré-convention (Mission d'études, promesse de construction, etc..). Est-le cas ?
Troisième question : vous et votre collectif estimez ou non que les 3 dernières tranches, hors astreintes pour retard, correspondent ou non au travail de finition non encore accompli que vous citez ? En fonction de la réponse, il doit être possible de proposer au promoteur une cession de tous ses droits et obligations à un nouveau promoteur afin d’éviter la catastrophe, surtout que l’hiver approche.
Enfin, il est courant que le promoteur soit syndic au moins jusqu’à la première assemblée générale

luc a écrit :

jacq a écrit : PIM à écrit:
Votre achat c'est fait sous le régime de la loi Breyne.
Qui donne cette garantie, qu'elle banque, dans quel acte est stipulé le nom du garant????????
Citation :4. La garantie d'achèvement visée à l'article 12, alinéa 2, de la même loi fait l'objet d'une convention par laquelle une banque établie en Belgique, une institution publique de crédit ou un organisme soumis au contrôle des entreprises de prêts hypothécaires, conformément à l'arrêté royal n°225 du 7 janvier 1936 réglementant les prêts hypothécaires et organisant le contrôle des entreprises de prêts hypothécaires s'engage en tant que caution solidaire du vendeur ou de l'entrepreneur envers l'acheteur ou le maître de l'ouvrage à payer les sommes nécessaires à l'achèvement de la maison ou de l'immeuble dont fait partie l'appartement.
Source: http://www.virtualhome.be/jur/jur_breyne.htm
Mais aussi:
http://caissedesdepots.belgium.be/Wetten/w4.htm
Sur notaire.be on peut lire:
Citation :La garantie revient directement à l'acheteur. C'est important de le souligner car en cas de faillite l'acheteur sera assuré de voir son habitation construite et échapper ainsi à la masse faillie.
Source: www.notaire.be
A lire:
www.faba.be

jacq · #18 16-11-2006 12:11:44

Perseverant à écrit : la garantie revient à l'acheteur en cas de faillite

Qui décide de cette cession, car je présume les banques demanderont une expertise ( état des lieux d'avancement des travaux) avant de payer.
Qui sera désigné pour continuer les travaux le CURATEUR ou bien..........
Vous connaissez comme moi le délai qu'il faut pour clôturer une faillite, les propriétaires devront t'il loger sous les ponts en attendant ou bien si l'immeuble est habitable pourront t'il y loger en attendant que la réception provisoir puisse être établie par un architecte qui dans certain cas est l'architecte du promoteur, n'y a t'il une co-responsabilité !!! ou bien faut il qu'un autre architecte expert soit nommé par le tribunal du commerce.

perseverant · #19 16-11-2006 12:24:40

Heu... Je n'ai jamais écrit cela. Ne confondez vous pas avec l'intervention de "Luc" ?

Pour le surplus, on rejoint une autre question, hélas courante : l'adéquation entre les tranches contractuellement prévues par l'entreprise et celles convenues avec le banquier. Si elles sont identiques, la délivrance de la garantie ne devrait pas poser problème parce quil s'agit d'un droit propre, hors masse faillie (par ailleurs on en est pas là).

jacq a écrit :

Citation :Perseverant à écrit : la garantie revient à l'acheteur en cas de faillite Qui décide de cette cession, car je présume les banques demanderont une expertise ( état des lieux d'avancement des travaux) avant de payer.
Qui sera désigné pour continuer les travaux le CURATEUR ou bien..........
Vous connaissez comme moi le délai qu'il faut pour clôturer une faillite, les propriétaires devront t'il loger sous les ponts en attendant ou bien si l'immeuble est habitable pourront t'il y loger en attendant que la réception provisoir puisse être établie par un architecte qui dans certain cas est l'architecte du promoteur, n'y a t'il une co-responsabilité !!! ou bien faut il qu'un autre architecte expert soit nommé par le tribunal du commerce.

jacq · #20 16-11-2006 13:45:32

Oui vous avez raison c'est bien luc .

Etant donné qu'il y a des retards dans les travaux et que certains sous-traitant ce plaignent qu' ils ne sont pas payés, la banque doit elle attendre la faillite ou bien peut elle intervenir avant, pour assurer la bonne continuité du chantier ???

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