Le débat sur la copropriété du 29/01

luc · #1 30-01-2007 09:05:36

Bonjour,

C’est calme sur le forum “Copropriété”. Surtout comparé avec la semaine passée.

En effet hier (29/01) une phase importante s’est clôturée avec un débat organisé par la sénatrice Clotilde NYSSENS. Elle y avait invité tous ceux qui l’avaient contacté récemment concernant la problématique de la copropriété.

Une cinquantaine de copropriétaires étaient présents, ainsi qu’un délégation de l’IPI, ABSA et SNP. Les interventions de tous démontraient une énorme variation des situations locales et suggestions de solutions.

Marquant par leurs extrêmes opposés étaient ceux d'un président d'AG/CG, qui a distribué à tous un texte de 4 pages, et d'un copropriétaire d'une petite ACP, qui a ouvert la série des interventions. Mais celle d'un copropriétaire du groupe initial fût fort apprécié, comme toujours, ainsi que d’autres. Le témoignage d’un syndic professionnel fût aussi fort apprécié, bien que certains n’étaient pas toujours d’accord avec lui.

Les cas des seigneuries wallonnes ainsi que les parcs à bungalows ont été brièvement expliqué. Les intervenants ont su démontrer que la loi actuelle n'est pas appliqué dans leurs cas.

En plus je reconnaissais dans les autres interventions toute une série de cas, dont on a parlé sur ce forum, ou dans le « cahier des doléances » initial d’une dizaine de copropriétaires. Les immeubles étaient situés d'Ostende à Liège, en passant par d'autres villes.

Le délégué de l’ABSA a su démontrer que l’IPI n’est pas l’organisme monolithique qu’on croit.

Le SNP a su éclaircir certains de ses propositions, sans qu’on soit allé en détail.

Les propositions concrètes de l’IPI/ABSA, ainsi que ceux du CNIC, seront pour plus tard, vu qu’ils ont adopté un calendrier moins rapide, mais probablement avec des propositions plus approfondies.

Le succès de ce débat est certainement pour une partie due au fait que PIM a ouvert ce forum et permis un débat. On ne sait pas sous-estimer l’importance de ce fait.

Je sais qu’on lui a causé parfois beaucoup de soucis, ainsi qu’à Grmff, mais son initiative a été et est un apport constructif à une meilleure solution de la problématique des copropriétés.

Ce succès n’implique pas qu’une solution est réalisée. Au contraire, loin de là.

La seule chose qu’on a obtenu en pratique, grâce au travail de la sénatrice NYSSENS, est qu’un dossier étoffé existera dans la commission de Justice, quand le nouveau parlement 2007-2011 entre en fonction. Pas plus ni moins.

Voulez-vous que cela change (ou que cela ne change pas) ? Contactez votre candidat au parlement fédéral lors des élections de juin 2007.

Demandez à lui que la problématique de la copropriété soit inscrite dans l’accord gouvernemental 2007-2011.

PS Ceci ne reflète que mes impressions personnelles, qui sont peut-être trop optimiste et certainement subjectif. Si un participant a d’autres impressions, qu’il le dit.

Zitoun-5136 · #2 30-01-2007 09:18:34

luc a écrit :

Le succès de ce débat est certainement pour une partie due au fait que PIM a ouvert ce forum et permis un débat. On ne sait pas sous-estimer l’importance de ce fait.
Je sais qu’on lui a causé parfois beaucoup de soucis, ainsi qu’à Grmff, mais son initiative a été et est un apport constructif à une meilleure solution de la problématique des copropriétés.

Les intervenants du forum "copropriété" de Pim étaient en effet bien représentés puisqu'il y avait notamment :

ABSA, SNP, Luc, Coucou, Oldman, Tintin, Zitoun et certainement d'autres qui trop bien cachés sous leurs alias ne m'ont pas permis de les reconnaître.

Comme Luc, j'ai pu apprécier l'importance de ce débat et il sera intéressant de faire une synthèse de ce que nous avons discuté.

ABSA · #3 30-01-2007 14:17:58

Même écho de ma part.

Mettre des visages sur certains pseudos, voici aussi un avantage pour moi de cette réunion.

PIM · #4 30-01-2007 14:21:36

ABSA a écrit :

Même écho de ma part.
Mettre des visages sur certains pseudos, voici aussi un avantage pour moi de cette réunion.

Décidément, il y en a qui ont de la chance ! Car, pour moi, ces pseudos... restent sans visages !

Il y a eu un reportage-photo ? wink

grmff · #5 30-01-2007 15:50:17

Je n'y étais pas. Pas invité... C'aurait été avec plaisir.

Zitoun-5136 · #6 30-01-2007 16:40:06

Je me lance dans une très brève synthèse, faute de temps !

Si les diverses interventions et les débats ont été très fructueux, je vous dirai que cela ne m'a pas réconforté ...loin de là.

Madame Nyssens a dès le début signalé que, n'habitant pas une copropriété (elle ne connaît pas son bonheur !) elle a découvert au fil du temps et des dossiers qui lui parvenaient, depuis février 2006, une problématique qu'elle ne soupçonnait absolument pas.

La réunion n'a fait que confirmer sa première impression.

Les problèmes soulevés étaient principalement liés:
- à la présence du conseil de gérance omnipotent
- à l'ignorance de la loi de 1994 par le conseil de gérance
- à la confiscation du pouvoir par le syndic et/ou le conseil de gérance
- au manque de transparence de la gestion et principalement des comptes
- à l'organisation et au déroulement des AG
- au manque de clarté des statuts, souvent obsolètes
- au manque de sanctions pour non respect de la loi --> le fautif recommence
- à l'obligation de s'adresser, à ses frais et chaque année, à la Justice pour faire respecter la loi
- au rôle des notaires qui devrait être accru vis-à-vis des CP: ex: qu'est ce qu'on achète quand on achète un appartement ? et vis-à-vis des syndics en cas de démembrement de lot.

In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.

En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!

Je suis d'autant plus inquiet quant à la position du SNP que Madame Laloux vient d'être nommée secrétaire générale de l'UIPI, dont faisait déjà partie le SNP.

L'UIPI est l'Union Internationale de la Propriété Immobilière.

En clair, il s'agit de la défense d'intérêts financiers.

Quid des copropriétaires et de leur détresse qui n'ont pas de relais ?

PIM · #7 30-01-2007 17:54:05

Grmff a écrit :

Je n'y étais pas. Pas invité... C'aurait été avec plaisir.

Inviter quelqu'un dont l'anonymat est tellement bien organisé....

PIM · #8 30-01-2007 18:08:21

Zitoun a écrit :

In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.
En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!
Je suis d'autant plus inquiet quant à la position du SNP que Madame Laloux vient d'être nommée secrétaire générale de l'UIPI, dont faisait déjà partie le SNP.
L'UIPI est l'Union Internationale de la Propriété Immobilière.
En clair, il s'agit de la défense d'intérêts financiers.
Quid des copropriétaires et de leur détresse qui n'ont pas de relais ?

Vous profitez d'un message annonçant une synthèse de cette réunion (il n'y a pas un PV officiel disponible quelque part ?) pour balancer des opinions sur certains personnes et organisations.... : je dois vous dire que j'apprécie peu ce procédé (répétitif).

En outre, si je lis ce qui est mentionné sur le site de l'UIPI (organisation que je ne connais pas plus que cela et dont je suis pas membre), il y est indiqué notamment :

Nous , participants du 38ème Congrès International de l’UIPI, après avoir examiné les aspects les plus importants des problèmes actuels qui se posent aux organisations Européennes de propriétaires de propriété immobilière, déclarons ce qui suit :

1. Services aux membres des organisations de propriétaires de propriété immobilière
Offrir de bons services à nos membres est la partie la plus importante pour recruter et conserver les membres dans nos organisations. L’offre de services adéquats associés à la cotisation aide à résoudre les défis et les problèmes qui se posent tous les jours aux propriétaires de maisons et leur procure des économies substantielles.
Au travers de réseaux, tel que le projet "P.L.A.N." (Property related Legal Advice Network ou Réseau d’Avis Légal pour la Propriété), l’UIPI améliorera l’offre de services efficaces et importants de services aux membres et leurs affiliés. C’est également un objectif affirmé de l’UIPI de développer et de renforcer continuellement P.L.A.N.
L’assistance gratuite ou peu onéreuse ainsi fournie aux propriétaires immobiliers dans toute l’Europe et plus globalement encore est très importante. Les membres de l’UIPI n’adhérant pas encore à P.L.A.N. sont pressés de se joindre au réseau P.L.A.N. au plus tôt.

2. Gestion des conflits entre propriétaires et locataires
Il est nécessaire de trouver une méthode alternative à la gestion des conflits entre propriétaires et locataires afin d’éviter des coûts financiers et sociaux excessifs associés à une solution devant les tribunaux. Les coûts des litiges sont souvent disproportionnés par rapport aux bénéfices d’une médiation puisqu’il s’agit souvent de litiges pour des sujets ou montants modestes. Dans de nombreux cas cet aspect empêche effectivement le propriétaire (ou locataire) de poursuivre sa plainte, avec comme résultat une perte de droits légaux. Cette tendance peut être éliminée en introduisant la médiation ou médiation/arbitrage, et en rendant la médiation active par une disposition légale.

3. Gestion de la copropriété.
Le fonctionnement harmonieux de la copropriété réclame des règles de fonctionnement claires concernent le bien, et plus spécialement sur des points vitaux tels que:
* Entretien de la propriété et répartition des coûts associés,
* Dettes des co-propriétaires: Jointes et séparées ou proportionnelles

* Obligations contractuelles liées pour les parties communes,
* Quand, par qui et avec quelles majorités les décisions doivent-elles être prises pour les parties communes.
* Etablir une ligne Claire entre les parties communes et les unités individuelles des co-propriétaires; pour les murs, les sols, les plafonds, le chauffage, les systèmes sanitaires, etc…

4. Les droits de la Propriété, compensation complète en cas d’expropriation
Le droit de chacun à jouir paisiblement de sa propriété – ou de son chez soi, est un droit fondamental des droits de l’Homme, qui est reconnu internationalement. Les états doivent assurer la pleine exécution de ce droit. Cela requiert de protéger les droits de ceux qui ont déjà une maison de même que de faciliter l’accès à la propriété pour ceux qui n’en ont pas encore. Une avancée importante dans ce sens serait l’abolition de la taxation lors de l’acquisition ou de l’héritage d’un bien résidentiel.
Si la propriété privée s’avère être nécessaire pour des objectifs publics, le droit d’expropriation ne doit pouvoir être exercé seulement qu’à la condition indispensable que le propriétaire reçoive une compensation complète correspondant à sa juste valeur, sans devoir tenir compte des décisions des gouvernements quant à l’usage final et/ou futur du bien.

5. Travail Politique des organizations- membres de l’UIPI
La mission fondamentale de chaque organisation de propriétaires immobiliers est toujours essentiellement le travail politique – envers le gouvernement, les parties politiques, l’opinion publique et au travers des medias – dans les domaines suivants:
* protection contre l’expropriation, et juste compensation dans les cas ou l’expropriation est admissible,
* taxes imposées sur la propriété immobilière et sur les transactions immobilières,
* baux et réglementations associées,
* régulation des baux et les déviations des pratiques contractuelles habituelles,
* responsabilité sociales pour les locataires,
* responsabilité pour les édifice avec une valeur culture,
* standards pour l’entretien des édifices,
* coûts écologiques,
* plans d’urbanisation, zones résidentielles et industrielles, infrastructure publique,
* concertations pour les développements dans les villes anciennes et zones réservées,
* comment gérer les litiges liés à la propriété immobilière.

Comme objectifs annoncés, cela me paraît tout de même assez éloigné de votre accusation d'une organisation qui ne chercherait qu'à défendre des intérêts financiers....

SNPC · #9 30-01-2007 18:52:18

Merci à Pim pour sa mise au point.
Je suis scandalisée par les propos de Zitoun qui sont tout simplement faux.
Il y a là une démonstration pure et simple de mauvaise foi et je me demande quelles sont ses motivations pour faire ainsi le procès de ma personne (cela je m'en f...) et des organisations auxquelles j'essaie d'apporter ma modeste contribution.

Je ne puis que dire que "Zitoun" ne répète rien de ce que j'ai pu dire au nom du SNP pour assurer les droits des copropriétaires et qu'il nous prète des intentions qui ne sont pas les nôtres.

Béatrice Laloux

Francis · #10 30-01-2007 20:54:57

tout mon soutien à SNP et à PIM pour leur prise de position. sans être toujours d'accord avec tout.

luc · #11 30-01-2007 23:50:34

Zitoun a écrit :

...
In fine, j'ai constaté que les copropriétaires étaient bien seuls dans leur détresse face à la toute puissance des syndics assistés de leurs conseils de gérance.
En effet, le SNP n'a jamais relayé cette détresse et en fin de réunion, Madame Laloux a félicité le représentant de l'ABSA pour s'être bien défendu !!
....

Il n'aura probablement pas de PV, vu que c'était une sorte de brainstorming.

C'est un fait qu'à certains moments le SNP et l'ABSA n'étaient pas sur la même longueur d'ondes qu'une majorité des copropriétaires présents.

Etant assis au dernier rang, j'ai pu observer que tous les CP présents étaient d'accord avec une partie des arguments des intervenants, mais jamais tous en même temps pour un intervenant.

Ex: le cas de la double signature du compte bancaire. A ce moment c'était une majorite de CP avec SNP, IPI, ABSA contre une minorité.

Le SNP, l'ABSA et l'IPI (= les professionnels) se sont mis dès le début ensemble. Cela était une erreur psychologique. Pas plus ni moins. C'est une réaction naturelle (recherche d'un soutien mutuel dans un contexte présumé "hostile").

Ex: je n'ai pas su persuader mes partisans à se disperser dans la salle lors du dernier AG. On est resté groupé. Résultat: 50% moins de votes positifs que prévues.

Par contre ils ont par ce fait permis que les CP présents s'exprimaient plus librement.

Vu le contexte et le bût de la réunion je crois que c'était bien qu'ils se sont regroupé.

J'ai su parler en personne, après la réunion, avec les délégués du SNP et de l'ABSA.

Pour le site de l'UIPI, le représentant du SNP m'a promis de vérifier mes dires. Et on se contacte dans les jours qui viennent.

Pour l'ABSA j'ai constaté une dynamique et fougue constructive, comme chez PIM. Et une volonté de changement. Cela ne veut pas dire que je suis d'accord avec toutes les propositions de l'ABSA. Loin de là. Mais il y a une volonté indéniable de se mettre à la même longueur d'ondes.

Quand à la motion d'Oslo, sorry mais j'y retrouve trop le point de vue "propriétaire d'un lot privatif" et c'est en plus trop vague.

Le mot essentiel de l'intervention de Zitoun est: "détresse". Ne l'oublions pas.

SNPC · #12 31-01-2007 01:06:08

Je voudrais tout de même ajouter ceci. La réunion fort animée qui s'est tenue hier, à l'invitation de Madame Nyssens, avait pour objectif de commenter la proposition de loi déposée par cette dernière. Il faut du reste féliciter la Sénatrice d'avoir su écouter toutes les personnes présentes (qui ne faisaient pas toujours preuve d'un grand respect d'autrui) et faire preuve d'une grande compréhension pour ces témoignages, tout en gérant parfaitement l'évènement. Elle pourrait se reconvertir...

Dans ce contexte, il n'appartenait pas au SNP de monopoliser l'attention et nous nous sommes asbtenus de trop mettre en avant notre propre proposition. Ce n'était pas le lieu. Mais il est malvenu de déplorer le malheur du pauvre copropriétaire solitaire, alors que la réunion était précisément organisée pour lui. Et, vu le chahut, il semble bien qu'il n'était pas si seul que cela, notamment lorsqu'il s'agissait de conspuer ces syndics et membres de conseils de gérance, que nous ne défendons pas davantage que les copropriétaires, quoi qu'on prétende. Je répète (c'est encore bien plus beau lorsque c'est inutile) que le SNP n'a pour objectif que d'assurer le meilleur fonctionnement possible des copropriétés, en évitant au maximum deux écueils: l'immobilisme et l'excès de pouvoir. Sans pouvoir garantir la bonne foi des uns et des autres! (la peuve...).

Enfin, puisqu'on en parle, il faut savoir que le SNP et les représentants des syndics n'ont voisiné que par hasard, vu que Madame Laloux est arrivée fort tard pour des raisons indépendantes de sa volonté et s'est assise très naturellement auprès de l'autre membre du SNP, avocat à Charleroi, qui ne connaissait pas le représentant de l'ABSA et s'était installé devant lui par hasard. Et voilà comme on écrit l'histoire...

luc · #13 31-01-2007 13:02:44

Bonjour,

Tout point de vue est relatif et donc par essence subjectif. Le simple fait de sa place dans une salle peut changer ses observations, et donc les conclusions qu’on tire.

L’ambiance de la réunion n’était pas désagréable outre mesure et certainement pas exceptionnelle.

Mais quelle est ma mesure ? Une AG d’une association comme l’UIPI ou une AG du type de mon ACP ?

Je suis tout à fait d’accord que l’atmosphère était désagréable et agressif, si on le compare avec une AG professionnelle.

Mais si je compare avec une AG de mon ACP, alors la séance était agréable et productif.

Brigitte Laloux du SNP est en effet arrivé en retard, vu qu’elle avait probablement d’autres obligations. Son explication est correcte et cohérente.

Mais l’attitude de Zitoun est aussi correcte et cohérente, vu que lui aussi avait probablement d’autres besognes stressantes le même jour.

Mais surtout il utilise d’autres mesures que le SNP, comme moi et tant de copropriétaires, contaminé par la manière qu’on est traités an par an par le pouvoir en place. Une preuve indépendante en a été distribuée en salle lors de la réunion par un membre du « pouvoir en place » d’une ACP. Procédure que tant de CP présents ont vécu x fois.

Une mise à la même fréquence, condition sine quod non d’un débat constructif, demande une compréhension et souplesse énorme des intervenants externes, comme l’IPI, ABSA, SNP, CNIC, … . Je les remercie pour vouloir le faire.

Mais ont un avantage ceux des externes à l’ACP qui ont vécue l’expérience d’un copropriétaire banalisé assertif.

Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.

Oldman-0550 · #14 31-01-2007 13:30:46

début de lettre :

J'ai participé à la réunion du 29/1/07 sur la copropriété et vous remercie d'abord de l'avoir organisée. Les occasions, pour les copropriétaires, de s'exprimer sont en effet extrêmement rares. ...

luc · #15 31-01-2007 13:59:36

luc a écrit :

Exiger que les victimes se mettent à la même fréquence que les intervenants externes ne résout pas le problème, au contraire.

Un petit détail important à ajouter:

Dès qu'on est à la même fréquence on peut rehausser ensemble le niveau.

ABSA · #16 31-01-2007 15:14:01

SNP a écrit :

Madame Laloux est arrivée fort tard pour des raisons indépendantes de sa volonté et s'est assise très naturellement auprès de l'autre membre du SNP, avocat à Charleroi, qui ne connaissait pas le représentant de l'ABSA et s'était installé devant lui par hasard. Et voilà comme on écrit l'histoire...

Je confirme.
J'aurais très bien pu m'asseoir à côté de Luc ou de Zitoun wink wink . Vu que nous ne nous connaissions pas. Et beaucoup de regards se sont tournés vers moi lorsque j’ai dit « représentant de l’IPI ».

Je vous invite cependant à faire attention de ne pas mélanger l'IPI et l'ABSA. Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
L’IPI viendra avec des propositions en son temps avec des textes précis et écrits.

Par rapport au SNP et si vous lisez les propositions reprises dans le Cri et les points que j’ai avancé, vous constaterez des points communs, des divergences et aussi des idées reprises d’un côté et pas de l’autre et vice versa. Comme par rapport aux idées avancées par le CP présents.

Oldman-0550 · #17 31-01-2007 15:23:55

ABSA a écrit :

... j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI.
...
L’IPI viendra avec des propositions en son temps avec des textes précis et écrits.

Qui (parlementaire ?) relaie les propositions IPI ?

Zitoun-5136 · #18 31-01-2007 22:13:16

ABSA a écrit :

...
Je suis un syndic pro, membre de l'ABSA, et j'ai été mandaté pour une mission précise par l'IPI. Cette mission étant de présider le groupe de travail sur le sujet qui nous occupe. Les pistes que nous étudions, et qui ont été émises, émanent de ce groupe de travail. Elles ne sont donc pas toutes étiquetées ABSA.
...

Je remercie l'ABSA d'avoir répondu sur le forum à ma question sur mail privé concernant sa mission de "représentant" de l'IPI lors de la réunion de la sénatrice Nyssens.

Plusieurs copropriétaires participants, comme moi, avaient cru comprendre qu'il était un membre "élu" de l'IPI en plus d'être membre de l'ABSA.

Zitoun-5136 · #19 31-01-2007 22:27:40

SNP a écrit :

...
Il faut du reste féliciter la Sénatrice d'avoir su écouter toutes les personnes présentes (qui ne faisaient pas toujours preuve d'un grand respect d'autrui) et faire preuve d'une grande compréhension pour ces témoignages, tout en gérant parfaitement l'évènement. Elle pourrait se reconvertir...
...

Je conteste que des intervenants aient manqué de respect vis-à-vis d'autrui.

Si certaines interventions ont effectivement été animées et vives, il n'y a jamais eu de débordements.

Je rejoins en cela entièrement l'analyse de Luc.
Nous étions loin des ambiances houleuses de certains débats parlementaires ou de certains débats télévisés du dimanche midi.

Pierre_Kiroule · #20 31-01-2007 23:19:51

Zitoun a écrit :

Je conteste que

Encore faudrait-il avoir un minimum de crédibilité pour être entendu...

Le débat sur la copropriété du 29/01

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