retard paiement et sous location abusive

Xatylo · #1 17-07-2007 11:27:15

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement à Bruxelles et j'ai 2 problèmes.

1) Le locataire ne paie jamais a temps ( exemple, nous sommes le 17 et je n'ai toujours pas le loyé ) et c'est comme cela chaque mois. Aussi, ils etaient 2 à signer le Bail ( frère et Soeur )et maintenant il y a 2 personnes en plus, 1 bébé et elle est enceinte ( je ne sais pas si les 2 autres personnes y sont domiciliés mais il y habite )

2) Nous avons découvert par hasard qu'il sous-loue l'appart à sa société, sans nous avoir demandé notre accord.

J'aimerais savoir :

1) quelles sont pour nous les conséquences de cette sous location ?

2) Comment puis-je mettre fin à ce bail sans devoir payer d'indemnité

Je vous remercie pour votre aide.

PIM · #2 17-07-2007 11:49:35

Xatylo a écrit :

2) Nous avons découvert par hasard qu'il sous-loue l'appart à sa société, sans nous avoir demandé notre accord.

Lire à ce sujet : dans notre Faq Immo

Le bail est-il enregistré ? (obligation qui incombe depuis peu au bailleur)

Xatylo · #3 17-07-2007 11:53:09

Le bail à bien été enregistré ( Bail de 3 ans ) et il est bien stipulé qu'il ne peut pas sous-loué et certainement pas en commerciale.

Vais-je avoir des problèmes au niveau des impôts ? Est-ce suffisant comme faute pour une rupture de bail sans frais ?

SNPC · #4 17-07-2007 12:29:40

Vous ne risquez pas de problème fiscal si vous n'êtes jamais en contact avec le sous-locataire. Vous ne connaissez que le locataire principal qui est une personne et à qui vous avez loué le bien en tant que logement (vérifier malgré tout que cela est bien indiqué dans le bail et que celui-ci est enregistré, comme Pim vous le rappelait). Dans ces conditions, les impôts éventuels à payer sur cette sous-location seraient à charge du locataire principal (encore faudrait-il qu'il perçoive de la société un loyer supériieur à celui qu'il vous paie.) Vous pouvez en tout cas écrire au locataire pour lui rappeler que la sous-location n'est pas autorisée.

Par ailleurs, si le locataire ne paie pas régulièrement, il faut lui envoyer un courrier recommandé pour lui rappeler ses obligations. S'il laisse passer tout un mois, ce pourrait être le prétexte pour intenter une procédure judiciaire.
A cette occasion, vous pourriez invoquer la sous-location illicite pour appuyer votre demande de résiliation du bail.

Je me permets, à la lecture de vos messages, de vous rappeler que notre organisation a pour objectif d'aider les bailleurs qui ne sont pas parfaitement au courant de la législation, et ce à des conditions financières très favorables... Or vous paraissez avoir besoin d'une certaine assistance en face des difficultés de la location. Mais je ne voudrais pas avoir l'air de faire du raccolage smile

jacq · #5 18-07-2007 07:04:15

Votre locataire sous loue à sa société probablement une piéce a usage de bureau, ce qui est une pratique courante a condition que ce ne soit pas la totalité de l'appartement et que la surface ne dépasse pas 20M2.
La socité déduit le loyer qu'elle paye et votre locataire doit déclarer le loyer en revenus divers et donc taxable.
Mais si la société a élu domicile de son siége social dans l'appartement, je pense que vous êtes en droit de demander la résiliation du bail, surtout si vous avez signé un bail a usage d'habitation et non commercial.

SNPC · #6 18-07-2007 09:10:51

jacq a écrit :

Votre locataire sous loue à sa société probablement une piéce a usage de bureau, ce qui est une pratique courante a condition que ce ne soit pas la totalité de l'appartement et que la surface ne dépasse pas 20M2.

Pourriez-vous nous dire d'où vous tenez cette limitation à 20 m2?

jacq a écrit :

La socité déduit le loyer qu'elle paye et votre locataire doit déclarer le loyer en revenus divers et donc taxable.

exact mais le locataire ne sera taxé que sur la différence entre le loyer qu'il paie et celui qu'il perçoit

jacq a écrit :

Mais si la société a élu domicile de son siége social dans l'appartement, je pense que vous êtes en droit de demander la résiliation du bail, surtout si vous avez signé un bail a usage d'habitation et non commercial.

La sous-location non autorisée permet toujours au bailleur de demander soit la résiliation du bail soit que le locataire principal soit contraint de mettre fin à la sous-location.
D'une part, le fait que la société ait établi son siège social dans les lieux est sans incidence, selon moi.
D'autre part, il faut encore que le bailleur puisse faire état d'un intérêt à obtenir un jugement dans ce sens: il y a toujours le principe général "sans intérêt, pas d'action".

Revenons-en à ce qui est essentiel: bail à usage de résidence principale, enregistré. Et si il y a une sous-location, autorisée ou tolérée, aucun contact entre le bailleur et le sous-locataire, pour éviter la taxation du loyer réel.

jacq · #7 18-07-2007 13:15:11

20 m2 25 m2 30 m2 peut importe si le revenus cadastrale attribué au bureau ne dépasse pas 25% du revenus cadastrale du bien loué.
Aussi non le loyer est considéré comme un salaire déguisé, et taxable différemment
Mais comme l'appartement est considéré à usage d'habitation, il se pourrait que le locataire fasse l'objet d'une enquête communal concernant la taxation sur les bureaux.

grmff · #8 21-07-2007 22:08:32

Pourriez-vous nous dire d'où vous tenez cette limitation à 25%?

jacq · #9 22-07-2007 16:30:29

Grmf Demandez à votre comptable si vous êtes en société, il vous expliquera à la virgule près.

grmff · #10 22-07-2007 16:34:34

Vous voulez dire que cette règle des 25% est une approximation à la grosse louche, et qu'il faut être prudent et bien tout recalculer?

jacq · #11 22-07-2007 17:29:34

Oui pour les supers intellectuels

grmff · #12 22-07-2007 17:38:38

A mon avis, ni la taille du bien loué, ni le montant du loyer, ni le rapport revenu cadastral/loyer n'ont de rapport avec l'aspect fiscal du propriétaire. Ces 3 concept n'ont rien à voir.

Ceci dit au risque de me tromper, bien entendu.

A mon sens, vous devez confondre avec la requalification de loyer en dividendes, avec la possibilité de louer un bien commercial à un commerce hors du régime du bail commercial, et avec la probabilité de se faire alpaguer par le contrôleur si le loyer n'est pas trop grand...

Je conseille donc à Xatylo de ne pas prendre les conseils de jacq pour argent comptant, bien au contraire.

jacq · #13 22-07-2007 18:03:51

Cher Grmf revoyez votre code des impôts sur les sociétés et la requalification que donnera le contrôleur des contributions au loyers de bureaux si celui-ci est exagéré.
Ne jeter pas la confusion sur les dividendes et les intérêts sur le capital investis cela n'a rien à voir avec le loyer.

jacq · #14 22-07-2007 18:35:48

Pour votre information Cher Grmff, voici ce que je lis sur un document qui m'a été transmis par mon comptable : Info compta.
Pouvez vous louer un bureau à votre société ?
pas besoin d'activité commercial ( magasin show room, entrepôt) pour louer un bureau de votre habitation privée à votre sprl
Avantages: fiscalement déductible pour votre société, imposé dans votre chef sans charges social.
Inconvénient: limitation du loyer faute de quoi celui-ci sera imposé comme rémunération.
Calcul: RC x 5/3 x3.39 coefficient ex.2006 x % de la superficie de votre bureau ex.20 %.
Les obligations: établir un bail, location uniquement sur le bureau et pas sur les autres pièces de l'habitation.
Donc Xatylo doit s'informer au près de son locataire du loyer que celui-ci perçois de sa société aussi non le propriétaire sera taxé comme revenus commercial

Xatylo · #15 22-07-2007 19:02:21

Je vous avoue qu'en vous lisant je ne comprend plus rien sad

Vais-je être taxé ou non, il déduit certainement la totalité.

SNPC · #16 22-07-2007 19:29:15

jacq a écrit :

Pour votre information Cher Grmff, voici ce que je lis sur un document qui m'a été transmis par mon comptable : Info compta.
Pouvez vous louer un bureau à votre société ?
pas besoin d'activité commercial ( magasin show room, entrepôt) pour louer un bureau de votre habitation privée à votre sprl
Avantages: fiscalement déductible pour votre société, imposé dans votre chef sans charges social.
Inconvénient: limitation du loyer faute de quoi celui-ci sera imposé comme rémunération.
Calcul: RC x 5/3 x3.39 coefficient ex.2006 x % de la superficie de votre bureau ex.20 %.
Les obligations: établir un bail, location uniquement sur le bureau et pas sur les autres pièces de l'habitation.
Donc Xatylo doit s'informer au près de son locataire du loyer que celui-ci perçois de sa société aussi non le propriétaire sera taxé comme revenus commercial

Je crois que vous confondez la location d'un immeuble appartenant au propriétaire d'une entreprise, avec la sous-location par cette entreprise d'un bien pris en location principale par ledit patron!

Ce n'est pas du tout la même chose... (revoir mon commentaire initial)

grmff · #17 22-07-2007 20:43:46

Mon cher jacq, c'est bien ce que je dis: vous confondez tout, et mélangez la requalification de loyer en dividende dans le cas où un administrateur loue un bien immobilier à sa propre société.

Dans le cas qui nous occupe, Xatylo n'est pas administrateur de la société en question (sinon il saurait ce que la société déduit avec certitude...)

Bref, mon cher Xatylo, ne tenez aucun compte de l'avis de jacq. Su ce coup-ci, il me semble qu'il mélange tout, et je comprend que vous soyez un peu embrouillé.

Relisez le commentaire initial de SNP: il est correct et suffisant.

Le reste ne vous sert à rien. Juste une joute forumo-pimsienne inutile entre nous... mais nous, on est aussi là pour rigoler...

Xatylo · #18 22-07-2007 20:48:17

Merci beaucoup pour votre aide smile

PIM · #19 22-07-2007 21:06:09

Grmff a écrit :

Juste une joute forumo-pimsienne inutile entre nous... mais nous, on est aussi là pour rigoler...

jacq · #20 22-07-2007 21:59:34

Non je ne confond pas, et la question de hatylo était :mon locataire a t' il le droit de sous louer son logement à sa société.
Ma réponse est oui si il ne dépasse pas un certain pourcentage de la surface habitable de son logement et si il le dépasse, le propriétaire verra son bail requalifié en usage de bureau et sera taxé différemment.
Maintenant pensez comme vous le voulez et à tous bonsoir

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