retard paiement et sous location abusive

grmff · #1 23-07-2007 17:32:22

Merci pour ces execellentes jurisprudences!

PIM · #2 23-07-2007 10:55:55

Et encore une autre....

Fiscalité

Loyer déduit: en soi pas une preuve d’usage professionnel

Extrait de la revue « Le Fiscologue » n° 875 du 24 janvier 2003

Selon la Cour d’appel de Bruxelles, l’Administration doit démontrer qu’un bien loué a effectivement été occupé à des fins professionnelles par le locataire. Un simple renvoi à la déclaration du locataire qui a déduit les charges locatives au titre de frais professionnels ne suffit pas (Bruxelles 13 décembre 2002, non encore publié).

Vases communicants

En cas de location d’un immeuble à un locataire/personne physique qui n’affecte pas le bien loué à l’exercice de son activité professionnelle, le bailleur (personne privée) est imposable sur le revenu cadastral indexé et majoré de 40% (art. 7§1, 2°, a C.I.R. 1992). Si, par contre, le locataire affecte l’immeuble à l’exercice de son activité professionnelle, le bailleur (personne privée) est imposable, en principe, sur la base du loyer net (supérieur) (art. 7§1, 2°, c C.I.R. 1992). Une occupation professionnelle par le locataire peut donc alourdir considérablement la charge fiscale du bailleur. En général, le fisc taxe celui-ci sur la base du loyer réel dès que le locataire occupe l’immeuble à des fins professionnelles, même si cet usage est contraire aux dispositions du bail, et même si le bailleur n’est pas au courant de l’usage professionnel (contre : Bruxelles 23 mai 1996, Fisco. n°572, p.6).

Or, comment l’Administration peut-elle avoir connaissance de l’usage professionnel, si ce n’est par la déclaration à l’impôt des personnes physiques du locataire ? Si le locataire porte (même partiellement) les charges locatives en déduction au titre de frais réels, l’Administration y voit un aveu que le bien loué a un usage professionnel. Dans ce cas, il suffit à l’Administration de transmettre cette information au contrôleur du propriétaire, qui se chargera de procéder à une cotisation supplémentaire à charge de ce dernier.

Le système fonctionne donc comme des « vases communicants » : la déduction de frais professionnels dans le chef du locataire conduit à une taxation correspondante dans le chef du bailleur.

Cour d’appel de Bruxelles

Selon la Cour d’appel de Bruxelles, ce système de vases communicants ne peut s’appliquer de manière automatique. En l’espèce, l’affaire portait sur une habitation donnée en location à un couple. Le bail stipulait que le locataire devait louer l’immeuble à usage privé et qu’il ne pouvait être donné d’autre destination à l’immeuble sans l’autorisation expresse des bailleurs.

Au bout de quelques années, le bail fut résilié par les locataires. Plusieurs mois plus tard - les locataires ayant quitté l’immeuble, entre-temps -, les bailleurs reçurent un avis de rectification, leur annonçant une cotisation supplémentaire en raison de l’usage professionnel du bien loué. Les anciens locataires avaient, en effet, déduit une partie du loyer dans leur déclaration à l’impôt des personnes physiques. L’Administration en déduisit que les bailleurs devaient être imposés sur la base du loyer réel.

Selon la Cour, suivant l’argumentation des bailleurs, l’Administration va trop loin. Ce n’est qu’après la résiliation du bail que les bailleurs ont appris que – contrairement aux stipulations expresses du bail – leurs locataires avaient donné (partiellement) une affectation professionnelle à l’immeuble loué. Les locataires ayant quitté l’immeuble, les bailleurs n’ont pu prendre connaissance de cet usage professionnel que par l’avis de rectification.

Dans ces circonstances, l’Administration ne peut prouver, selon la Cour, que les locataires ont effectivement affecté l’immeuble loué à des fins professionnelles. Hormis la mention des frais professionnels réels des locataires dans leur déclaration, le dossier administratif ne contient aucun élément attestant un usage professionnel de l’immeuble.

L’Administration n’a effectué aucun contrôle sur place. Elle ne dispose que de deux déclarations. D’une part, la déclaration des locataires dans laquelle figure une partie du loyer en frais professionnels réels, faisant savoir ainsi qu’ils auraient affecté partiellement le bien loué à des fins professionnelles, contrairement aux stipulations expresses du bail (cette déduction n’apparaît, en outre, pour la première fois qu’à l’issue du bail). Et, d’autre part, la déclaration des bailleurs qui, de bonne foi, n’ont déclaré année après année que des revenus locatifs, en supposant que l’immeuble loué n’était affecté qu’à des fins privées, selon les stipulations du bail. La Cour ne voit pas la raison pour laquelle priorité serait donnée dans de telle circonstances à la déclaration des locataires.

Le simple fait que le locataire déduise le loyer dans sa déclaration, ne suffit donc pas, selon la Cour, à prouver l’usage professionnel réel. Par conséquent, la cotisation doit être annulée. (JVD)

PIM · #3 23-07-2007 10:51:31

Le propre de la jurisprudence, c'est d'être contradictoire.

Pour compléter l'information, voici un article publié par "Le Cri" (SNP) sous la plume d'Olivier de Clippele (juriste, notaire, parlementaire, etc.), en février 2006.

Un nouvel arrêt qui met de la baume sur la plaie des bailleurs qui se voyaient taxés sur les loyers réels, bien que le bail l’interdisait.

Rejet de la taxation du loyer par la Cour d’Appel d’Anvers

La Cour d’Appel d’Anvers a rendu un arrêt intéressant[1] qui soutient la thèse du SNP en matière de taxation des loyers lorsque le bien loué est affecté à des fins professionnelles à l’insu du bailleur.
En l’occurrence, un couple avait loué une maison d’habitation à des fins privées. La convention de location excluait clairement la location à des fins professionnelles.
Malgré cette convention, le locataire affecta cette habitation à une activité professionnelle… en y installant une maison de passe.
L’administration fiscale n’y vit que du feu et enrôla une taxation des loyers nets sur base de l’article 7 § 1, 2°, c du Code des Impôts sur les Revenus (CIR 1992) qui stipule : «Les revenus immobiliers sont : (…) c) le montant total du loyer et des avantages locatifs, sans pouvoir être inférieur au revenu cadastral d’autres biens immobiliers non bâtis sis en Belgique, ou au revenu cadastral majoré de 40 p.c. lorsqu’il s’agit d’autres biens immobiliers bâtis sis en Belgique ; »
Par « autres biens immobiliers », il y a lieu d’entendre les biens immobiliers bâtis qui sont donnés en location à une personne physique qui les affecte à l’exercice d’une activité professionnelle ou les biens immobiliers bâtis donnés en location à une personne morale.
L’arrêt faisait suite à un jugement du Tribunal de Première Instance qui donna raison à l’administration. Selon le Tribunal, il suffisait d’établir la réalité de l’affectation, sans tenir compte des termes du contrat de location, ni du fait que cette affectation professionnelle était abusive.
Heureusement, la Cour d’Appel d’Anvers ne l’entendit pas de cette oreille et réforma le jugement en soutenant que rien n’indiquait la mauvaise foi ou la simulation dans le chef des bailleurs. C’est à la naissance du contrat que l’administration doit se placer pour évaluer les effets d’une taxation éventuelle. Au jour où le contrat de bail avait été signé, rien n’indiquait qu’il existait une collusion entre le bailleur et le locataire.
La Cour précise en outre que par la suite, le bailleur n’a pas modifié cette position en marquant son accord sur une affectation professionnelle ou en l’acceptant tacitement.
C’est dès lors à bon droit que le bailleur doit être taxé sur base du revenu cadastral indexé et majoré de 40 %, en lieu et place du loyer net.
Cet arrêt est le deuxième en quelques années qui vient soutenir une ancienne revendication du SNP, à savoir le respect de la liberté contractuelle et de la bonne foi des parties.
Si les parties ont convenu d’un contrat de location d’habitation et qu’aucune élément vient à montrer que le bailleur était de mauvaise foi, le SNP estime que rien ne permet à l’administration de négliger la convention de bail et de taxer sur base d’autres critères.
Cette thèse du SNP avait d’ailleurs déjà été suivie par la Cour d’Appel de Bruxelles qui avait rejeté les prétentions de l’administration au motif que le bail d’habitation était enregistré et que le fait de l’avoir enregistré le rendait opposable à l’administration.[2]
Quel enseignement faut-il tirer de ces deux arrêts ?
1° Que le bailleur qui se voit taxé abusivement sur ces loyers doit envisager le recours en justice pour faire valoir ses droits.
2° Que pour avoir une chance d’obtenir gain de cause, le contrat de location doit réunir quatre éléments :
a) la location doit concerner un logement loué à une personne physique
b) la location à des fins privées doit être convenue par écrit de manière manifeste, et de préférence en excluant l’affectation totale ou partielle à des fins professionnelles
c) le contrat de bail doit être enregistré. A défaut d’enregistrement du bail, le bailleur peut tenter de démontrer une date certaine par tout autre mode de preuve, ce qui est nettement plus difficile.
d) le bailleur ne doit pas avoir accepté une modification de cette affectation privée par la suite
Il est à noter que si l’affectation privée est partielle et que pour l’autre partie, l’affectation professionnelle est acceptée par le bailleur, le bail doit impérativement être enregistré, avec indication claire de la part du loyer professionnel et de la part du loyer privé. A défaut d’enregistrement du bail, l’administration sollicitera la taxation de la totalité du loyer.

Par ailleurs, le bailleur qui apprend que son locataire à modifié l’affectation du logement loué sans son accord, doit réagir immédiatement. Si le bailleur accepte le paiement d’un loyer par une société ou qu’il assiste personnellement à l’inauguration des locaux professionnels de son locataire, il ne pourra pas dire le contraire par la suite en se plaignant au jour où il reçoit l’enrôlement de l’impôt sur le loyer net.

jacq · #4 23-07-2007 06:43:21

Merci Pim de votre réponse, celle-ci me semble plus pertinente que toutes celles que j'ai pu lire sur ce sujet.

PIM · #5 22-07-2007 22:28:26

jacq a écrit :

Non je ne confond pas, et la question de hatylo était :mon locataire a t' il le droit de sous louer son logement à sa société.
Ma réponse est oui si il ne dépasse pas un certain pourcentage de la surface habitable de son logement et si il le dépasse, le propriétaire verra son bail requalifié en usage de bureau et sera taxé différemment.
Maintenant pensez comme vous le voulez et à tous bonsoir

Cher Jacq,
Ne vous énervez pas.
Vous confondez différentes notions.

Que le locataire ait un intérêt fiscal à considérer qu'une partie du bien loué puisse être considéré comme déductible, cela va de soi.

Ce qui ne va pas, c'est le risque fiscal de requalification qu'il fait courir au propriétaire-bailleur.

Je rappelle ma réponse initiale (extrait de ma Faq):

Une clause d’un contrat de bail prévoyant que le bien loué ne peut être utilisé qu’à des fins d’habitation, donc non professionnelle, n’est pas opposable à l’administration fiscale, en sorte que la déduction du loyer par le locataire aura pour effet de faire entrer le loyer réel dans la base taxable du propriétaire en lieu et place du revenu cadastral (Anvers, 1er mars 1993, B.C., 1994, n° 744, p. 2864 ; Anvers, 4 novembre 1993, Courrier fisacl, 1994, p. 183 ; Brux., 28 juin 2002, Courrier fiscal, 2002, p. 547) (contra : Brux., 23 mai 1996, A.F.T., 1996, p. 370).

Par conséquent, la seule façon de se prémunir contre ce risque est de stipuler dans le contrat de bail, non seulement que les lieux ne peuvent être occupés à des usage professionnel, mais aussi que l’impôt supplémentaire mis à charge du bailleur du fait d’une utilisation professionnelle contraire au bail, sera mis à charge du locataire, pareille clause étant jugée licite (J.P. Bruges, 17 juin 1985, T.B.R., 1985, p. 202 ; J.P. Boom, 1er décembre 1994, R.W., 1996-97, p. 308 ; Civ. Liège, 7 février 2000, J.L.M.B., 2000, p. 895).

(Source : avocat Eric Causin www.comptadroit.be, cité par www.pyxis.be)

Le pourcentage utilisé de la surface habitable de son logement en bureau ?, comme vous l'indiquez.
Il doit être de zéro pour cent.
Votre règle d'un pourcentage qui ne pourrait pas être dépassé sous peine d'une requalification ? Jamais entendu cela et votre documentation citée ici ne dit pas cela.

jacq · #6 22-07-2007 21:59:34

Non je ne confond pas, et la question de hatylo était :mon locataire a t' il le droit de sous louer son logement à sa société.
Ma réponse est oui si il ne dépasse pas un certain pourcentage de la surface habitable de son logement et si il le dépasse, le propriétaire verra son bail requalifié en usage de bureau et sera taxé différemment.
Maintenant pensez comme vous le voulez et à tous bonsoir

PIM · #7 22-07-2007 21:06:09

Grmff a écrit :

Juste une joute forumo-pimsienne inutile entre nous... mais nous, on est aussi là pour rigoler...

Xatylo · #8 22-07-2007 20:48:17

Merci beaucoup pour votre aide smile

grmff · #9 22-07-2007 20:43:46

Mon cher jacq, c'est bien ce que je dis: vous confondez tout, et mélangez la requalification de loyer en dividende dans le cas où un administrateur loue un bien immobilier à sa propre société.

Dans le cas qui nous occupe, Xatylo n'est pas administrateur de la société en question (sinon il saurait ce que la société déduit avec certitude...)

Bref, mon cher Xatylo, ne tenez aucun compte de l'avis de jacq. Su ce coup-ci, il me semble qu'il mélange tout, et je comprend que vous soyez un peu embrouillé.

Relisez le commentaire initial de SNP: il est correct et suffisant.

Le reste ne vous sert à rien. Juste une joute forumo-pimsienne inutile entre nous... mais nous, on est aussi là pour rigoler...

SNPC · #10 22-07-2007 19:29:15

jacq a écrit :

Pour votre information Cher Grmff, voici ce que je lis sur un document qui m'a été transmis par mon comptable : Info compta.
Pouvez vous louer un bureau à votre société ?
pas besoin d'activité commercial ( magasin show room, entrepôt) pour louer un bureau de votre habitation privée à votre sprl
Avantages: fiscalement déductible pour votre société, imposé dans votre chef sans charges social.
Inconvénient: limitation du loyer faute de quoi celui-ci sera imposé comme rémunération.
Calcul: RC x 5/3 x3.39 coefficient ex.2006 x % de la superficie de votre bureau ex.20 %.
Les obligations: établir un bail, location uniquement sur le bureau et pas sur les autres pièces de l'habitation.
Donc Xatylo doit s'informer au près de son locataire du loyer que celui-ci perçois de sa société aussi non le propriétaire sera taxé comme revenus commercial

Je crois que vous confondez la location d'un immeuble appartenant au propriétaire d'une entreprise, avec la sous-location par cette entreprise d'un bien pris en location principale par ledit patron!

Ce n'est pas du tout la même chose... (revoir mon commentaire initial)

Xatylo · #11 22-07-2007 19:02:21

Je vous avoue qu'en vous lisant je ne comprend plus rien sad

Vais-je être taxé ou non, il déduit certainement la totalité.

jacq · #12 22-07-2007 18:35:48

Pour votre information Cher Grmff, voici ce que je lis sur un document qui m'a été transmis par mon comptable : Info compta.
Pouvez vous louer un bureau à votre société ?
pas besoin d'activité commercial ( magasin show room, entrepôt) pour louer un bureau de votre habitation privée à votre sprl
Avantages: fiscalement déductible pour votre société, imposé dans votre chef sans charges social.
Inconvénient: limitation du loyer faute de quoi celui-ci sera imposé comme rémunération.
Calcul: RC x 5/3 x3.39 coefficient ex.2006 x % de la superficie de votre bureau ex.20 %.
Les obligations: établir un bail, location uniquement sur le bureau et pas sur les autres pièces de l'habitation.
Donc Xatylo doit s'informer au près de son locataire du loyer que celui-ci perçois de sa société aussi non le propriétaire sera taxé comme revenus commercial

jacq · #13 22-07-2007 18:03:51

Cher Grmf revoyez votre code des impôts sur les sociétés et la requalification que donnera le contrôleur des contributions au loyers de bureaux si celui-ci est exagéré.
Ne jeter pas la confusion sur les dividendes et les intérêts sur le capital investis cela n'a rien à voir avec le loyer.

grmff · #14 22-07-2007 17:38:38

A mon avis, ni la taille du bien loué, ni le montant du loyer, ni le rapport revenu cadastral/loyer n'ont de rapport avec l'aspect fiscal du propriétaire. Ces 3 concept n'ont rien à voir.

Ceci dit au risque de me tromper, bien entendu.

A mon sens, vous devez confondre avec la requalification de loyer en dividendes, avec la possibilité de louer un bien commercial à un commerce hors du régime du bail commercial, et avec la probabilité de se faire alpaguer par le contrôleur si le loyer n'est pas trop grand...

Je conseille donc à Xatylo de ne pas prendre les conseils de jacq pour argent comptant, bien au contraire.

jacq · #15 22-07-2007 17:29:34

Oui pour les supers intellectuels

grmff · #16 22-07-2007 16:34:34

Vous voulez dire que cette règle des 25% est une approximation à la grosse louche, et qu'il faut être prudent et bien tout recalculer?

jacq · #17 22-07-2007 16:30:29

Grmf Demandez à votre comptable si vous êtes en société, il vous expliquera à la virgule près.

grmff · #18 21-07-2007 22:08:32

Pourriez-vous nous dire d'où vous tenez cette limitation à 25%?

jacq · #19 18-07-2007 13:15:11

20 m2 25 m2 30 m2 peut importe si le revenus cadastrale attribué au bureau ne dépasse pas 25% du revenus cadastrale du bien loué.
Aussi non le loyer est considéré comme un salaire déguisé, et taxable différemment
Mais comme l'appartement est considéré à usage d'habitation, il se pourrait que le locataire fasse l'objet d'une enquête communal concernant la taxation sur les bureaux.

SNPC · #20 18-07-2007 09:10:51

jacq a écrit :

Votre locataire sous loue à sa société probablement une piéce a usage de bureau, ce qui est une pratique courante a condition que ce ne soit pas la totalité de l'appartement et que la surface ne dépasse pas 20M2.

Pourriez-vous nous dire d'où vous tenez cette limitation à 20 m2?

jacq a écrit :

La socité déduit le loyer qu'elle paye et votre locataire doit déclarer le loyer en revenus divers et donc taxable.

exact mais le locataire ne sera taxé que sur la différence entre le loyer qu'il paie et celui qu'il perçoit

jacq a écrit :

Mais si la société a élu domicile de son siége social dans l'appartement, je pense que vous êtes en droit de demander la résiliation du bail, surtout si vous avez signé un bail a usage d'habitation et non commercial.

La sous-location non autorisée permet toujours au bailleur de demander soit la résiliation du bail soit que le locataire principal soit contraint de mettre fin à la sous-location.
D'une part, le fait que la société ait établi son siège social dans les lieux est sans incidence, selon moi.
D'autre part, il faut encore que le bailleur puisse faire état d'un intérêt à obtenir un jugement dans ce sens: il y a toujours le principe général "sans intérêt, pas d'action".

Revenons-en à ce qui est essentiel: bail à usage de résidence principale, enregistré. Et si il y a une sous-location, autorisée ou tolérée, aucun contact entre le bailleur et le sous-locataire, pour éviter la taxation du loyer réel.

Xatylo · #21 17-07-2007 11:27:15

Bonjour,

Je suis propriétaire d'un appartement à Bruxelles et j'ai 2 problèmes.

1) Le locataire ne paie jamais a temps ( exemple, nous sommes le 17 et je n'ai toujours pas le loyé ) et c'est comme cela chaque mois. Aussi, ils etaient 2 à signer le Bail ( frère et Soeur )et maintenant il y a 2 personnes en plus, 1 bébé et elle est enceinte ( je ne sais pas si les 2 autres personnes y sont domiciliés mais il y habite )

2) Nous avons découvert par hasard qu'il sous-loue l'appart à sa société, sans nous avoir demandé notre accord.

J'aimerais savoir :

1) quelles sont pour nous les conséquences de cette sous location ?

2) Comment puis-je mettre fin à ce bail sans devoir payer d'indemnité

Je vous remercie pour votre aide.

retard paiement et sous location abusive

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