Garantie locative et CPAS

grmff · #1 25-03-2008 23:34:47

Le conseil du CPAS accepte la comparution volontaire.

Quelqu'un a un tuyau, un expérience de la manière dont cela se passe?

grmff · #2 20-02-2008 22:56:45

Bon, un petit update s'impose. Après un long [hors sujet], je reprends le fil de mon exposé qui s'était arrêté avec ce message:

grmff a écrit :

Voilà. Pour la petite histoire, j'ai eu la réunion de conciliation aujourd'hui.
Bien entendu, le CPAS ne s'est pas présenté. Néanmoins, il avait envoyé un courrier au juge pour justifier son absence. Inutile de dire que je n'en avais pas reçu copie et que j'ai donc pu perdre mon temps à attendre mon tour.
Je n'ai cependant pas perdu mon temps. Le juge avait pris le temps de lire mon dossier. Il m'a incité à déposer la requête, me citant de la jurisprudence de son chef qui me serait favorable. Il est bien entendu qu'il ne peut pas prendre position sans avoir entendu la partie adverse.
Voici son raisonnement: lors de la conclusion d'un contrat avec une garantie CPAS, le propriétaire n'est pas toujours au courant de toutes les conditions imposées par le CPAS. Si le CPAS impose comme conditions que la garantie ne couvre que les dégâts locatifs, et que le propriétaire ne l'apprend qu'après avoir loué (dans le courrier que Dexia lui envoie... plusieurs semaines après.), alors, le CPAS impose des conditions supplémentaires au propriétaire. Cela change donc la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. Celui-ci est mis devant un fait accompli, devant une action unilatérale qui change la relation contractuelle. La sécurité juridique est donc mise à mal si on accepte ce genre de chose.
D'après le SNP, en insistant un peu, j'ai appris qu'ils avaient de la jurisprudence qui confirmait ce raisonnement.
J'ai aussi appris qu'une requête pour ce genre de chose devait être introduite par citation (ou comparution volontaire)... et que les huissiers refusaient généralement de donner citation d'une requête non établie par un avocat.
J'ai appris aussi que la répétibilité des frais d'avocat, cela veut dire que j'aurais à payer les frais de l'avocat d'en face si je perds.
J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.
Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...
Grmf!

Après un contact avec le CPAS en leur expliquant la position de la jurisprudence, je leur ai proposé de choisir entre une des 3 solutions suivantes:
1. ils payent et on s'arrête là.
2. ils comparaissent volontairement, histoire de limiter les frais
3. je les cite et tous les frais seront à charge du perdant.

La demande est passée au conseil CPAS semaine dernière, et après avoir écarté la possibilité n°1, ils ont confié la question à leur conseil.

A priori, le conseil n'est pas contre une comparution volontaire. Il attend (comme moi) le courrier du CPAS avec un historique du dossier. Puis on se recontacte.

Je viendrai vous raconter la suite. Promis.

Gof-2118 · #3 31-01-2008 00:06:07

Grmff a écrit :

Maintenant que vous avez découvert comment faire un lien direct vers un texte de loi, je suis sûr que vous n'allez pas résister à l'envie de faire une chtite recherche...

Aaaaarghhe, je n'y parviens pas (il semblerait que l'adresse de la page concernée soit trop longue), malgré une assiduité accrue (si si, vous avez remarqué, j'ai été promu tongue ).

Il s'agit d'un AR du 4 mai 2007 paru dans le Moniteur belge du 21 mai 2007. L'on peut consulter le Moniteur en suivant ce lien

Cordialement,

(édition pour correction du lien...)

grmff · #4 30-01-2008 23:36:29

L'attestation, délivrée à l'attention du bailleur et dont le modèle est fixé par AR, est exactement la même, que le cautionnement soit établi selon la 2e ou la 3e méthode. Le but avoué de cet amalgame était notamment de protéger la vie privée du locataire ...

A vous relire, je me demandais si vous aviez e texte de cet AR... et s'il était effectivement publié?

Maintenant que vous avez découvert comment faire un lien direct vers un texte de loi, je suis sûr que vous n'allez pas résister à l'envie de faire une chtite recherche... lol

Gof-2118 · #5 30-01-2008 23:19:47

PIM a écrit :

N'est-ce pas plutôt la boîte de Pandore ?

Comparer du chocolat à un mal de l'humanité ... Zavez pas honte ???

grmff · #6 29-01-2008 21:54:05

Ne fut-ce que pour une question de sécurité juridique des citoyens, les juges seront forcés d'admettre la responsabilité des CPAS. Les CPAS sont en effet des corps publics. Ils se doivent donc de protéger le citoyen, et de garder un semblant de cohérence dans ce qu'ils font...

Cette notion de sécurité juridique mise à part, la garantie CPAS rentre parfaitement dans le cadre du contrat type entre le CPAS et une institution financière. Je ne vois donc pas ce qu'elle a d'illégal.

PIM · #7 29-01-2008 16:49:15

Gof a écrit :

J’ai, autrement dit, ouvert à nouveau la même boîte de chocolats et ne m’attendait pas à ce résultat inattendu (mais c’est le propre de la boîte de chocolats non ?).

N'est-ce pas plutôt la boîte de Pandore ? lol

Gof-2118 · #8 29-01-2008 16:10:09

J’ai lu votre excellent article. Je me suis ensuite plongé à nouveau dans une lecture assidue de la disposition nouvelle, et ai consulté à nouveau les travaux parlementaires et certains ouvrages de doctrine.

Je dois reconnaître ici, publiquement, que je me suis sérieusement pourvoyé (non sans avoir eu à me plonger, fut-ce volontairement, dans un océan de perplexité et d’embarras pouvant être à peine dissimulés).

J’admet donc bien volontiers que d’autres formes de garantie locative que la mise en gage d’une somme d’argent ou de cautionnement sont envisageables (et croyez le bien, adepte de la notion de convention-loi, j’en suis très heureux, car je continue à penser que la personne humaine est à même d’être responsable de ses actes et dispose à cet effet d’un libre arbitre).

J’ai, autrement dit, ouvert à nouveau la même boîte de chocolats et ne m’attendait pas à ce résultat inattendu (mais c’est le propre de la boîte de chocolats non ?).

Je me fais néanmoins l’avocat du diable en ce qui concerne les cautionnements du CPAS. Il s’agit d’un cautionnement pour une somme d’argent (pour reprendre les termes de l’article dans « Le Cri »). Or, s’agissant d’un cautionnement pour une somme d’argent, je ne puis me défaire de ma conviction que ce type de garantie doit être strictement conforme à l’alinéa 2 de l’art. 10. Il me semble donc que les lettres de garantie des CPAS délivrées depuis l’entrée en vigueur du nouvel article 10 sont nulles (mais s’il y a ici encore des arguments qui contredisent ce point de vue, je serais ravi de les savoir).

Cordialement,

SNPC · #9 29-01-2008 07:01:25

immorp a écrit :

Gof a écrit :
Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.
Cette législation a toutefois été modifiée l'année passée en ne laisse plus de place qu'à deux types de garantie locative : soit celle constituée sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent, soit celle à raison d'un cautionnement bancaire (ce cautionnement bancaire se faisant soit à l'initiative du locataire, soit à l'intervention d'un CPAS).

Tout le monde n'est pas de cet avis....

En effet, le SNP, ainsi du reste que d'autres commentateurs, estiment que les nouvelles dispositions, ainsi du reste que l'ancien article 10 de la loi sur le bail de résidence principale, ne concernent que les garanties en espèces, soit celles qui sont constituées par le versement d'une somme d'argent.
Cela laisse intangible la possibilité de constituer la garantie sous forme d'une mise en gage de valeurs, essentiellement de titres (bons de caisse, obligations), comme par le passé, et cela sans aucune restriction.
La seule chose qui change fondamentalement pour ce type de garantie n'est pas une conséquence de la nouvelle loi mais bien de la dématérialisation des titres au porteur. En effet, jusque là il était possible de remettre les titres en question au bailleurs qui pouvait alors les conserver sous dossier à son propre nom, ou dans son coffre! Désormais, il faudra les conserver sous dossier au nom du locataire.
Le SNP présente dans son dernier numéro du Le Cri une modalité de garantie sous forme d'un bon d'assurance de 3 mois. C'est une bonne solution car elle offre des garanties au locataire (assurance décès) et au propriétaire (possibilité de doubler la garantie moyennant une prime modique et défense en justice, également pour une prime abordable).

Gof-2118 · #10 29-01-2008 00:03:04

Grmff a écrit :

Encore actuellement, malgré la nouvelle loi, les CPAS donne des cautions "type CPAS" .... avec des conditions toutes aussi nombreuses que le nombre de CPAS en Belgique. Et avec des méthodes et délais (surtout les délais!!!) toutes aussi variables.

Eh bien oui, c'est bien contre cette pratique, qui ne me semble pas conforme à la loi, que je souhaitais mettre en garde, la bonne volonté des uns et des autres n'étant absolument pas en cause. Mais la route de l'enfer n'est-elle pas pavée des meilleures intentions ?

Pour ma part, je n'ai rendu qu'un avis basé sur une étude de la loi et ses travaux parlementaires qui, il faut bien le dire, étaient loin d'être exhaustifs (dans le genre emballé c'est voté on n'a guère fait mieux depuis quelque temps).

Peut-être les juges, dans leur interprétation de la loi, devront-ils une fois de plus faire preuve d'une très grande, voire d'une libre imagination, pour concilier les intérêts sociaux en présence ...

Bien à vous,

grmff · #11 28-01-2008 23:52:20

Gof a écrit :

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.

C'est quand vous écrivez cela que je ne peux marquer mon accord.

Notre imagination reste au pouvoir pour la garantie locative.

En outre, on peut penser que mon combat est peut-être d'arrière garde, mais le problème n'est pas du tout changé. Encore actuellement, malgré la nouvelle loi, les CPAS donne des cautions "type CPAS" .... avec des conditions toutes aussi nombreuses que le nombre de CPAS en Belgique. Et avec des méthodes et délais (surtout les délais!!!) toutes aussi variables.

Gof-2118 · #12 28-01-2008 23:48:40

Grmff a écrit :

Et puis, prend-t-on des jeunes bleus qui sont à peine inscrit de haut? Pas mon style... (Hé! C'est de l'humour! Merci pour votre participation, elle est (reste et restera j'espère) précieuse...)

Ben, j'espère bien passer niveau assidu un de ces quatre ...

Par contre, pas question de rire avec des histoires de chocolat, c'est trop important. wink

Gof-2118 · #13 28-01-2008 23:39:40

Aie, je sens que j'ai plongé quelqu'un dans un océan de perplexité ...

La loi permet effectivement trois types de consitution d'une garantie locative :
1. soit celle sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent
2. soit celle sous d'un cautionnement bancaire
3. soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière

J'avais mis les 2e et 3e forme sous le même libellé, puisque fondamentalement, c'est la même chose.

Selon les travaux parlementaires, il n'existe en effet pas de différence entre la 2e et la 3e forme, si ce n'est que la 3e forme s'établit par une institution bancaire, à l'intervention d'un CPAS, cette intervention se limitant à la constitution du dossier destiné à l'institution bancaire.

Toujours selon les travaux parlementaires, le bailleur ne verrait d'ailleurs aucune différence selon que la banque s'est portée caution à la demande du locataire directement, ou par l'intermédiaire du CPAS. L'attestation, délivrée à l'attention du bailleur et dont le modèle est fixé par AR, est exactement la même, que le cautionnement soit établi selon la 2e ou la 3e méthode. Le but avoué de cet amalgame était notamment de protéger la vie privée du locataire ...

Mais autant pour moi si je n'y ai rien compris. Cela m'intéresserait d'ailleurs de le savoir.

Cordialement.

immorp · #14 28-01-2008 23:27:23

Gof a écrit :

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.
Cette législation a toutefois été modifiée l'année passée en ne laisse plus de place qu'à deux types de garantie locative : soit celle constituée sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent, soit celle à raison d'un cautionnement bancaire (ce cautionnement bancaire se faisant soit à l'initiative du locataire, soit à l'intervention d'un CPAS).

Tout le monde n'est pas de cet avis....

grmff · #15 28-01-2008 23:23:41

Aurais-je mal lu la nouvelle loi?

Les possiblités de garanties locatives sont les suivantes:
1. tout ce qu'on veut (cherchez sur le forum ma méthode brevetée de Capsules de Coca-Cola...) sans limite de valeur
2. une somme d'argent déposée sur un compte bancaire par le locataire, limitée à deux mois de location
3. une caution bancaire, octroyée par une banque
4. une caution bancaire octroyée par une banque en collaboration avec le CPAS

Art. 10. Garantie. <L 2007-04-25/38, art. 103, 005; ED : 18-05-2007>
§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.

Si j'osais, je mentionnerais que mes cours de rattrapage se payent en chocolat... Mais j'ai bien trop peur de le payer trop cher vu la quantité de c****e que je suis parfois capable de débiter... lol

Et puis, prend-t-on des jeunes bleus qui sont à peine inscrit de haut? Pas mon style... (Hé! C'est de l'humour! Merci pour votre participation, elle est (reste et restera j'espère) précieuse...)

Gof-2118 · #16 28-01-2008 23:11:12

Grmff a écrit :

J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.
Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...

Loin de moi l'idée de vouloir vous détourner de votre combat. Mais a-t-il encore beaucoup de sens à l'heure actuelle ?

Je m'explique : jusqu'il y a peu, la législation sur les baux de résidence principale autorisait autant de formes de constitution de garantie locative que l'imagination des contractants permettait de produire. Finalement, elle ne "réglementait" que la garantie locative qui était donnée sous forme de mise en gage d'une somme d'argent.

Cette législation a toutefois été modifiée l'année passée en ne laisse plus de place qu'à deux types de garantie locative : soit celle constituée sous forme d'une mise en gage d'une somme d'argent, soit celle à raison d'un cautionnement bancaire (ce cautionnement bancaire se faisant soit à l'initiative du locataire, soit à l'intervention d'un CPAS).

L'on sait également qu'un recours en annulation a été introduit auprès de notre Cour constitutionnelle par le secteur bancaire. Soit il aboutit et l'on en revient, pour un temps du moins, à l'ancien système. Mais même s'il existe des arguments indéniables en faveur des requérants, l'on ne peut pas présager aujourd'hui de la décision que prendra le Cour.

Entre-temps, la loi s'applique dans toute sa rigueur.

Il appert cependant que les CPAS continuent à donner leur cautionnement, bien que cela ne me semble plus possible à la lecture de la nouvelle disposition impérative. J'en déduis qu'une telle garantie pourrait être, pour ne pas dire est, frappée de nullité relative, c'est-à-dire que chaque personne ayant un intérêt à la cause pourrait l'invoquer devant le juge, mais pas ce dernier d'initiative (puisqu'uniquement des intérêts privés seraient protégés, du moins c'est ce qui a été considéré jusqu'à présent).

Si cette analyse se confirmait (j'espère évidemment que non pour toutes les personnes qui ont acceptées les garanties des CPAS depuis l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions, ni pour ces derniers qui, je n'en doute pas un instant, agissent de bonne foi et dans l'intérêt de leurs allocataires), votre combat ne risque-t-il pas de ne valoir que pour le passé, c'est-à-dire pour les baux conclus avant l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions ?

grmff · #17 28-01-2008 22:40:59

Voilà. Pour la petite histoire, j'ai eu la réunion de conciliation aujourd'hui.

Bien entendu, le CPAS ne s'est pas présenté. Néanmoins, il avait envoyé un courrier au juge pour justifier son absence. Inutile de dire que je n'en avais pas reçu copie et que j'ai donc pu perdre mon temps à attendre mon tour.

Je n'ai cependant pas perdu mon temps. Le juge avait pris le temps de lire mon dossier. Il m'a incité à déposer la requête, me citant de la jurisprudence de son chef qui me serait favorable. Il est bien entendu qu'il ne peut pas prendre position sans avoir entendu la partie adverse.

Voici son raisonnement: lors de la conclusion d'un contrat avec une garantie CPAS, le propriétaire n'est pas toujours au courant de toutes les conditions imposées par le CPAS. Si le CPAS impose comme conditions que la garantie ne couvre que les dégâts locatifs, et que le propriétaire ne l'apprend qu'après avoir loué (dans le courrier que Dexia lui envoie... plusieurs semaines après.), alors, le CPAS impose des conditions supplémentaires au propriétaire. Cela change donc la relation contractuelle entre le locataire et le propriétaire. Celui-ci est mis devant un fait accompli, devant une action unilatérale qui change la relation contractuelle. La sécurité juridique est donc mise à mal si on accepte ce genre de chose.

D'après le SNP, en insistant un peu, j'ai appris qu'ils avaient de la jurisprudence qui confirmait ce raisonnement.

J'ai aussi appris qu'une requête pour ce genre de chose devait être introduite par citation (ou comparution volontaire)... et que les huissiers refusaient généralement de donner citation d'une requête non établie par un avocat.

J'ai appris aussi que la répétibilité des frais d'avocat, cela veut dire que j'aurais à payer les frais de l'avocat d'en face si je perds.

J'ai bien l'intention d'aller jusqu'au bout...et je viendrai vous raconter la suite.

Débile de se battre pour 300€ et de risquer tout cela? Sans doute. Devrais-je prendre le pseudo de Don Quichotte pour autant? Pas sûr... Personne n'a voulu parier la bouteille de Champ' avec moi sur ma réussite ou ma perte...

grmff · #18 14-12-2007 10:27:45

Après un échange de courrier et le temps de la réflexion, j'ai décidé de poursuivre le CPAS en question.

Le CPAS précise dans son dernier courrier que "Le CPAS n'a pas marqué son accord sur mon contrat de bail. Notre centre s'est uniquement porté garant au nom de (xxx) pour la garantie locative et la copie du bail qui nous a été envoyée sert uniquement à justifier la demande de (xxx)"

Bref, dans la même phrase, ils mentionnent qu'ils se portent garant et octroie la garantie locative... et refuse les clauses de la garantie mentionnées au bail.

Je pense que j'ai des chances d'avoir gain de cause. Je procéderai comme d'habitude: conciliation... suivie d'une requête standard...

grmff · #19 20-10-2007 11:18:55

Ben, c'est ce qui semble m'arriver. Je n'ai reçu que le montant des dégats locatif. Nada pour les mois d'arriéré. Que dalle pour les frais de procédure. Schnoll pour les indemnités de relocation.

cochise · #20 20-10-2007 08:17:28

Dans mon bail il est stipulé que la garantie couvre toute somme due par le fait du locataire. Quid si en fait sur le papier Dexia ce n'est pas mis la même chose??

grmff · #21 18-10-2007 21:59:02

Bonjour. Pour une fois, c'est moi qui vient solliciter votre avis, votre expérience.

J'ai loué un logement à une personne émargeant au CPAS. Le CPAS a donné sa garantie locative pour 1000€ (tous montants arrondis pour simplifier la lecture).

A la fin du bail, le locataire se barre avec un impayé de 1000€ et 800€ de dégats locatifs. En soi, c'est pas drôle.

Je fais appel au juge, et obtient jugement m'accordant les 1000€ d'arriérés de loyer, les 800€ de dégâts locatifs, 350€ d'indemnité de relocation (un mois) et les frais de procédure de 40€ (35€ pour le greffe, et 5€ pour le certificat de domicile)

J'envoie le jugement au CPAS en question, qui me verse 800€, soit les dégats locatifs, au cent près.

La clause de garantie locative prévoit très explicitement:

13. GARANTIE LOCATIVE
La garantie locative convenue est de 3 mois de loyer, soit 1000€. Elle sera levée en fin de bail, sous déduction des sommes éventuellement dues, après bonne et entière exécution de toutes les obligations du Preneur.
Sauf accord des parties, la restitution ou la levée de la garantie n’emportera pas décharge des éventuels soldes de charges à devoir, à l’exception de ceux liquidés à la fin du bail. Elle ne pourra pas entre temps être affectée au paiement d'un ou plusieurs loyers ou charges par le locataire. Elle sera réactualisée chaque année en fonction de l'évolution du loyer.
Avant de pouvoir disposer des lieux, la garantie devra avoir été constituée, le premier loyer versé et l’état des lieux réalisé. Le présent contrat ne sera complet et valable que pour autant que le CPAS donne son accord sur la garantie locative.

Le contrat a été envoyé au CPAS pour approbation...et il a donné sa garantie.

Est-ce que le CPAS a le droit de refuser d'honorer la garantie, et de me verser 800€ de dégats, au lieu de 1000€ (dégats+arriérés à concurrence du total de 1000€)?

Qu'en pensez-vous?

(Perso, je comprends que le CPAS se soit senti pigeonné. En effet, les CPAS peuvent retenir sur les allocations les montants afin de reconstituer la garantie... sauf quand le locataire change de ville comme c'était le cas ici. J'imagine qu'ils n'auront rien perçu de cette garantie locative...et qu'ils doivent tout débourser.)

Mon avis? Je vais aller en justice contre le CPAS en question pour récupérer les 200€ en question. J'en ferai une question de principe. Parce que peu de proprios font confiance aux CPAS, et il ne faudrait pas que cela diminue, les portes seraient encore plus fermées face aux locataires CPAS... Ils se mordent la queue. Pour moi, ils font ce qu'ils veulent de leur organes. Mais ils auront eu tort de m'approcher avec ce genre d'intention. lol

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