un bail 3,6,9 reconduit

Francis · #1 21-11-2007 08:22:51

Le revenu cadastral peut parfois être un indice pour fixer un loyer ou un prix de vente mais à condition que les biens soient suffisament semblables, par exemples des appartements d'un même immeuble ou groupe d'immeuble, de connaître avec certitude les loyers ou prix de vente des biens de référence et que l'état général et d'équipement entre le bien à estimer et les points de comparaison soient similaires.

l'estimation sur base du revenu cadastral doit venir en complément d'une autre méthode d'estimation et à utiliser avec des pincettes, même par les experts immobiliers.

Les experts immobiliers utilisent cette méthode en complément surtout dans les évaluations avec les administrations (déclaration de succession etc;) car ces dernières peuvent difficilement contester des critères qu'elles ont elles même fixés.

PIM · #2 20-11-2007 17:57:45

Nefertari2205 a écrit :

Le revenu cadastral peut être une référence c'est un fait certain....
j'ai trouvé ceci d'ailleurs....

" Une proportion par rapport au revenu cadastral est une bonne approche de la réponse.
"

C'est le serpent qui se mord la queue...

Le revenu cadastral est un revenu locatif théorique fixé par l'administration fiscale.
Les revenus cadastraux de base actuels correspondent aux revenus locatifs annuels théoriques de 1975 !

Et donc dire qu'il faut se référer aux RC pour fixer les loyers qui eux-mêmes servent à fixer les RC...

grmff · #3 20-11-2007 17:48:20

J'avais bien vu (merci google)

Mais comme vous le lisez également, rien n'est ferme dans cette réponse. Et la première affirmation est qu'il est impossible de fixer un loyer à priori. La deuxième parle bien des lois du marché immobilier.

C'est donc une question de marché, libre par essence. (avec les effets de régulations pour les baux de type court que je mentionnais.)

Nefertari2205 · #4 20-11-2007 17:30:06

Voillà ou j'ai lu cette phrase....

http://www.virtualhome.be/faq/cvtl-loyer.htm

grmff · #5 20-11-2007 17:25:38

La réponse donnée dans la page de ce site (merci google...) est tellement vague qu'elle ne peut être considéré de manière aussi ferme que ce que vous pensez.

Je répète le principe général: le propriétaire fixe son loyer librement et les locataires acceptent ou non le loyer proposé. S'ils ne l'acceptent pas, ils vont voir ailleurs. Si personne n'accepte le loyer demandé par le proprio, le bien reste vide et le proprio ne touche rien. C'est le principe du libre marché qui s'applique.

cochise · #6 20-11-2007 17:24:39

Je n'ai jamas pris en compte le revenu cadastral pour établir le loyer. Comment? Par quel calcul?
Quand on revend d'ailleurs, le but c'est d'avoir des loyers élevés et un RC faible lol

Nefertari2205 · #7 20-11-2007 17:18:52

Le revenu cadastral peut être une référence c'est un fait certain....

j'ai trouvé ceci d'ailleurs....

" Une proportion par rapport au revenu cadastral est une bonne approche de la réponse.
"

cochise · #8 20-11-2007 17:16:36

Nefertari2205 a écrit :

Je tiens cette information de source sure donc voila....je ne l'ai pas inventé
Et de toute façon le loyer est aussi fixé au prorata d'un certain pourcentage en fonction du revenu cadastral......

Heuu non pas du tout. Grmff a raison et le loyer est totalement libre.

PIM · #9 20-11-2007 17:07:29

Nefertari2205 a écrit :

Je tiens cette information de source sure donc voila....je ne l'ai pas inventé

Sans vouloir vous vexer, vous avez peut-être mal compris ce que votre source sûre vous a indiqué...

Nefertari2205 a écrit :

Et de toute façon le loyer est aussi fixé au prorata d'un certain pourcentage en fonction du revenu cadastral......

Si c'est la même source.... faut changer de source !

Pour en revenir à la question initiale:

Extrait de la brochure éditée par le SPF Justice sur la loi sur les loyers (téléchargeable ici, sur Pim.be) (page 40) :
La loi du 13 avril 1997 a introduit la règle selon
laquelle le loyer de base ne peut PAS ÊTRE
PLUS ÉLEVÉ au cours des 9 années suivantes
que le LOYER INDEXÉ, si des contrats de courte
durée successifs ont chaque fois été conclus
avec différents locataires après un congé donné
par le bailleur.
Au cours de ces 9 années, le loyer de base
indexé ne peut être augmenté que si de nouvelles
circonstances ou des travaux d’aménagement
ont majoré la valeur locative normale
de 10 % ou 20 % au moins par rapport au
loyer demandé. Il appartient au bailleur d’en
apporter la preuve.
DONC :
Le loyer ne peut être augmenté pendant 9 ans
(à l’exception de l’indexation annuelle) lorsqu’il
s’agit :
• de contrats de courte durée (= 3 ans) successifs
;
• de contrats conclus avec un nouveau locataire
chaque fois ;
• de contrats conclus à la suite du congé donné
par le bailleur.

Ce n’est qu’en prenant contact avec l’ancien
locataire que le nouveau locataire pourra vérifier:
1. si l’ancien locataire avait également un
contrat de courte durée ;
2. si le bailleur a mis fin à ce contrat ;
3. si le nouveau loyer de base n’est pas plus
élevé que le loyer de base indexé du locataire
précédent.

Nefertari2205 · #10 20-11-2007 16:49:09

Grmff a écrit :

Avec un nouveau locataire, le propriétaire met le loyer qu'il veut. (sauf dans le cas particulier de baux de type court auquel le proprio met fin à chaque fois...)

Je tiens cette information de source sure donc voila....je ne l'ai pas inventé

Et de toute façon le loyer est aussi fixé au prorata d'un certain pourcentage en fonction du revenu cadastral......

grmff · #11 20-11-2007 16:35:53

Avec un nouveau locataire, le propriétaire met le loyer qu'il veut. (sauf dans le cas particulier de baux de type court auquel le proprio met fin à chaque fois...)

Nefertari2205 · #12 20-11-2007 13:42:21

En plus je sais de source sure maintenant qu'il ne peut augmenter le loyer comme il l'entend...
Et cela, même avec un nouveau locataire : si un propriétaire le fait c'est tout à fait illégal en Belgique du moins......
Dans ce cas un ancien locataire peut se retourner contre le propriétaire....

Nefertari2205 · #13 20-11-2007 13:37:33

perseverant a écrit :

Personne ne vous prend pour ce que vous dites. Puisque vous souhaitez disposer de plusieurs avis, je vous confirme, pour autant que de besoin, que la reconduction de votre bail s'effectuera aux mêmes conditions pour 3 ans puisque le congé n' a pas été signifié par le bailleur dans les délais légaux.
Petite question annexe : le bail est-il enregistré ?

Vous savez bien souvent on dit ben c'est une femme donc dans l'esprit pas tjrs au courant voilà pourquoi j'ai dit cela mais c'était avec une pointe d'humour bien entendu..... et non une constatation..... mais néanmouns merci à la célèbre Maïté pour l'expression

Après l'humour ......
La réalité

Pour le bail oui il est enregistré c'est meme moi qui ai été le faire donc tout est en ordre de ce point de vue là voilà....

Merci pour votre réponse

perseverant · #14 20-11-2007 13:27:19

Personne ne vous prend pour ce que vous dites. Puisque vous souhaitez disposer de plusieurs avis, je vous confirme, pour autant que de besoin, que la reconduction de votre bail s'effectuera aux mêmes conditions pour 3 ans puisque le congé n' a pas été signifié par le bailleur dans les délais légaux.

Petite question annexe : le bail est-il enregistré ?

Nefertari2205 · #15 18-11-2007 09:16:34

Je pense que dans le contexte de ma question la réponse de Grmff n'est pas vraiment de mise dans ce cas çi d'autant que le loyer est indexé donc.....mais je le remercie d'avoir donné soa version....

J'aurai tendance à prendre bien plus en compte la réponse de Cochise (que je remercie vivement d'ailleurs)

D'autant que ayant fait des recherches sur le net il est bien dit qu'un bail reconduit se fait aux mêmes conditions....

Seulement comme je suis d'une nature méfiante je préfère avoir plusieurs avis et de ce fait mettre tous les atouts de mon coté afin de pouvoir me justifier en temps voulu....

Ce n'est pas parce que je suis une femme seule que je vais me laisser berner et impressionné non plus..... gentille peut être mais faut pas me prendre pour une bécasse non plus..... pour mettre un peu d'humour..... tongue tongue

cochise · #16 18-11-2007 08:53:34

Grmff a écrit :

A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour centau moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.

Oui mais ce n'est pas le cas ici puisqu'il ne s'agit que de 25€ et il n'y a pas de travaux non plus.

grmff · #17 17-11-2007 18:44:15

Le propriétaire peut demander une révision du loyer au bout de chaque triennat. Voici l'extrait du code civil qui y correspond:

Art. 7. Révision du loyer et des charges.
§ 1er. Sans préjudice de l'article 8, les parties peuvent convenir de la révision du loyer entre le neuvième et le sixième mois précédant l'expiration de chaque triennat.
A défaut d'accord des parties, le juge peut accorder la révision du loyer s'il est établi que par le fait de circonstances nouvelles, la valeur locative normale du bien loué est supérieure ou inférieure de vingt pour cent au moins au loyer exigible au moment de l'introduction de la demande.
Il peut de même accorder une augmentation de loyer au bailleur qui établit que la valeur locative normale du bien loué a augmenté de dix pour cent au moins du loyer exigible au moment de l'introduction de la demande, en raison de travaux effectués à ses frais dans le bien loué (à l'exception des travaux nécessaires en vue de mettre le bien loué en conformité avec les conditions de l'article 2, alinéa 1er.). <L 1997-04-13/43, art. 9, 002; En vigueur : 31-05-1997; précisions art. 15 de la L 1997-04-13/43>
Le juge statue en équité.
L'action ne peut être intentée qu'entre le sixième et le troisième mois précédant l'expiration du triennat en cours.
Le loyer révisé produit ses effets à compter du premier jour du triennat suivant, l'ancien loyer demeurant provisoirement exigible jusqu'à la décision définitive.

cochise · #18 17-11-2007 15:55:48

Il a beau ne pas être d'accord, la loi est la loi... C'est lui qui devra chercher un recours, pas vous. Mais il n'en trouvera pas

Nefertari2205 · #19 17-11-2007 15:54:01

Non je n'ai rien reçu le propriétaire et moi en avons simplement discuter quant il est venu faire l'entretien de la chaudière (c'est son métier : chauffagiste)

oui sans doute tranquille jusqu'en 2011 à moins qu'il ne soit pas d'accord dans le principe ai je donc un recours.....je ne pense pas sauf si il veut habiter lui la maison ce qui ne semble pas le cas.....

Mais entre les dires et la réalité vous savez comme moi que il n' y a qu'un pas et je veux donc me protéger.....

Je vous remercie très sincèrement de vous réponses elles me renforce dans ce que j'ai déjà trouvé.

Bien à vous

Ps : le bail date de 1999 et je me demande avec toutes les nouvelles législations si je puis argumenter un bail un peu obsolète.

cochise · #20 17-11-2007 15:16:42

Nefertari2205 a écrit :

Et peut il résilier le bail et en faire établir un nouveau même si je reste la locataire?

Et vous n'avez pas encore reçu la lettre de congé? Le bail est donc prolongé pour 3 ans aux mêmes conditions. Il aurait fallu que le proprio vous envoie ça avec un préavis de 6 mois pour pouvoir mettre fin au bail.
Vous êtes donc tranquille sur ce point là jusqu'en 2011...

Nefertari2205 · #21 17-11-2007 12:02:46

J'aimerai savoir si un propriétaire peut exiger/suggérer une révision du loyer en cas d'un bail qui est reconduit avec le même locataire au terme des 9 ans de location (le loyer est indexé et enregistrer)

Le bail n'est il pas reconduit aux même conditions?
C'est en tout cas c'est qu'il semblerait....dans ce que j'ai pu trouver sur le net...
Mais j'aimerai avoir d'avantage d'information afin de mettre les arguments sur la table en temps voulu....

Suite à son divorce la maison lui a été attribué, et il invoque sa situation, frais contribution etc pour faire une révision de loyer

Je paye un loyer actuellement de +/- 865 euro et il voudrait éventuellement l'augmenter de 25 euro

Merci à vous d'éclairer ma lanterne

un bail 3,6,9 reconduit

Re : un bail 3,6,9 reconduit

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