Récupération garantie et intérêts

testage · #1 21-01-2008 14:49:09

Bonjour,

Je suis locataire d'un appartement que je quitte fin du mois car j'ai acheté un appart ailleurs.
Mon propriétaire est une PME de construction qui possède tout l'immeuble (représentée par le patron).

Lors de la signature du bail, le propriétaire n'était pas présent et c'est l'agent immobilier qui a signé pour lui et c'est à lui que l'on a remis la garantie locative de 3 mois (en liquide), en échange d'un reçu.
A l'époque, j'avais recontacté le proprio pour lui demander de placer l'argent sur un compte à mon nom et de m'en envoyer la preuve, a plusieurs reprises par courrier. Il n'a pas voulu le faire en me disant qu'il ne faisait pas cela et que si l'entreprise faisait faillite, je n'avais qu'à rester 3 mois de plus dans le logement, en dédommagement. Bref, n'importe quoi.

Je suis donc inquiet car j'ai peur de ne pas percevoir les intérêts qui me sont dûs. De plus, l'expert vient la semaine prochaine pour l'état des lieux de sortie et je devrai remettre les clés à ce moment là (l'état des lieux d'entré des nouveaux occupants a lieu 1 heure après).

Je ne pense pas que je puisse garder les clés pour faire pression mais le proprio de voudra pas me rembourser avant l'état des lieux, ce qui est normal. Il ne sera d'ailleurs probablement pas présent et c'est l'expert (qui fait cela pour tout les apparts de l'immeuble) qui récupérera les clés. Du moins c'était lui qui nous avait remis les clés à l'entrée.

Que me conseillez vous de faire pour être sûr de pouvoir récupérer ma garantie et les intérêts?

Pour info, je n'ai jamais vu le proprio en personne et je lui ai demandé (par écrit et par téléphone) de venir réparer une infiltration d'eau depuis plus de 6 mois mais malgré ses promesses, rien n'a jamais été fait, même pas une constatation des dégâts. Je me méfie donc de lui et une procédure en conciliation, si elle était nécessaire, ne servirait à rien car je suis quasi sûr qu'il ne se présenterait même pas.

Merci de vos conseils

riri · #2 21-01-2008 15:24:13

Bonjour
Tout d'abord lire le bail qu'est il précisé au sujet des intérets sur la garantie.
Pcq normalement la garantie n'est pas porteuse d'intérêts sauf si le bail le précise.
Bonne chance

Gof-2118 · #3 21-01-2008 15:33:02

Il est évident que l’agent immobilier a agi comme mandataire du bailleur. Même s’il aurait été prudent qu’il joigne sa procuration à l’effet de signer le bail et de poser tout acte nécessaire à cet effet, ce n’était pas non plus indispensable. Il disposait des clés et vous les a remises à la signature du bail en plus d'accepter le paiement de la garantie relatée dans le bail. Le bailleur a par la suite accepté vos paiements de loyer et ne vous a jamais inquiété quant à la garantie locative. C’est bien la preuve de ce que tout lui semblait être en ordre.

Par conséquent, à défaut de pouvoir prouver que l’agent disposait d’un mandat pour pouvoir réceptionner la garantie, tout le laissait supposer. La jurisprudence accepte cette apparence comme suffisante (elle appelle cela la théorie du mandat apparent).

Il s’ensuit que votre bailleur est réputé avoir perçu cette garantie, le mandataire s’étant effacé de la relation contractuelle qui a été établie entre le bailleur et vous-même dès après la conclusion du bail.

Etant réputé être en possession de la garantie, votre bailleur aurait dû en placer le montant « auprès d’une institution de crédit ; les intérêts sont capitalisés […]. » (ancien art. 10 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur).

A défaut de s’être exécuté le bailleur « est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci. » (toujours l’ancien art. 10).

Vous avez donc le droit d’exiger la restitution de votre garantie, intérêts compris.

Par contre, et sauf dispositions contractuelles à détailler, le bailleur n’est pas obligé de vous restituer la garantie à la sortie des lieux. Cela s’explique par le fait que la garantie est en général offerte pour toutes vos obligations qui résultent de l’exécution du bail, y compris le paiement des charges. La garantie est par conséquent libérable après établissement du décompte final, décompte qui doit être établi dans les délais habituels.

Bien à vous,

cochise · #4 21-01-2008 15:41:09

Juste pour info, il lui était impossible d'ouvrir un compte "garantie locative" à votre nom sans votre présence où, à tout le moins, votre carte d'identité.
Je ne sais pas le montant de votre garantie ni la durée de votre contrat mais quoi qu'il en soit, la somme en question risque d'être dérisoire...

testage · #5 21-01-2008 17:39:59

Je me doute qu'il ne pouvait seul faire mettre cet argent sur un compte bloqué mais de toute façons, il m'a clairement fait comprendre qu'il n'en avait pas l'intention.

La garantie est de 1650 euro et le bail court depuis 4 ans. Je me doute que je ne vais pas m'acheter un yacht avec les intérêts mais je ne vois pas pourquoi je lui en ferais cadeau, surtout vu le nombre d'appartements qu'il possède. A du 2% en 4 ans, je pense que ça devrait me rapporter environ 135€. C'est déjà pas si mal.

Mais c'est vrai que vu le montant, cela ne vaut pas la peine d'aller en justice.

Je vais essayer de faire un peu pression sur lui pour que cela se fasse dans les règles mais je suis sceptique.

Merci pour vos conseils

cochise · #6 21-01-2008 17:47:57

Je dirais même plus près des 200€...

Un recommandé pour commencer, ca ne coûte pas cher. Ensuite, un appel en conciliation (gratuit). Si pas de réponse, il ne reste plus que la requête. L'avantage que vous avez, c'est que vous savez que votre proprio est solvable!

nicolamb77 · #7 23-01-2008 11:44:39

Bonjour ,

1650 eur depuis 4 ans... Ca va faire bien plus que 200 eur .

Voici ce que j'ai trouvé comme info

Si le propriétaire est en possession de la garantie locative et néglige de placer l'argent, même après sommation du preneur, le bailleur est redevable au locataire du taux d'intérêt légal de 7% sur le montant de la garantie. Les intérêts sont capitalisés: le locataire ne peut pas les réclamer périodiquement mais il en sera le bénéficiaire. La garantie locative et les intérêts sont rendus au locataire en fin du bail s'il s'est acquitté de l'ensemble de ses obligations

voici une autre info sur le site www.droitbelge.be

Dans l’hypothèse où le montant de la garantie est versé entre vos mains, vous devrez payer à votre locataire un intérêt au taux moyen du marché financier depuis la remise de l’argent. Si le locataire vous met en demeure de déposer l’argent de la garantie sur un compte, le taux d’intérêt sera le taux légal, soit actuellement 6 %..

Votre propriétaire n'a pas voulu placer cet argent sur un compte même après vos courriers donc le taux sera de 6-7 %.
Donc des intérêts capitalisés d'une somme de 1650 pendant 4 ans à un taux de 6% ça nous donne plus de 400 eur d'intérêts...
Ce qui vaut la peine je pense.
Je suis pas un spécialiste, j'ai juste fait un peu de recherches sur internet.
Voilà.
Bonne chance.

grmff · #8 23-01-2008 11:59:49

Ce taux de 6-8% ne sera valablement réclamé que si une mise en demeure a été effectuée.

Sinon, c'est le taux moyen de 2% qui doit être utilisé 1650€ x 2% x 4 = environ 132 euros (je vous laisse faire le calcul avec la capitalisation...)

Francis · #9 23-01-2008 17:12:51

Une petite question ? votre loyer a été indexé ou ce propriétaire ne suit pas tout cela de près?

testage · #10 27-01-2008 14:29:26

J'avais connaissance de cette histoire de taux légal.

Lorsque j'avais fait enregistrer le bail, je lui avait renvoyé son exemplaire par recommandé (sans accusé) et j'avais rajouté une ligne à la fin de ma lettre lui disant : "Par la présente, je vous demande également de m'envoyer une preuve de votre banque, attestant que la garantie locative a bien été versée sur un compte bloqué à mon nom."
Ceci dit, je n'ai parlé à aucun moment de mise en demeure.

Bien entendu, je préférerais toucher les intérêts au taux légal, mais si je peux au moins retoucher la garantie et les intérêts au taux du marché, je serais déja content. Je dois voir ce que l'expert va estimer comme "dégats", mais je n'apprécierais pas de devoir payer cher pour un appartement où il pleut depuis 6 mois, même si ce n'est pas l'inondation.

Concernant l'indexation, elle tombe chaque année, sans oubli, juste parfois un petit retard.

Erico · #11 27-01-2008 22:05:04

comment placer sur un compte bloqué à votre nom, sans votre signature yikes

c'est n'importe quoi ça
fallait peut être vous renseigner un peu aussi avant non ?

nicolamb77 · #12 28-01-2008 12:16:18

Si le propriétaire est en possession de la caution, il doit la placer sur un compte. La caution ne sera pas sur un compte bloqué au nom du locataire elle sera juste "placé" au nom du prorpiétaire qui devra la restituer au locataire avec les intérêts (taux moyen du marché). Si il ne l'a pas fait ce sera alors au taux légal. Le courrier que vous lui avez envoyé est assez explicite pour que le juge de paix considère qu'il s'agit d'une mise en demeure. Même si vous n'avez pas indiqué précisément " je vous mets en demeure de ...."

Bonne chance.

cochise · #13 28-01-2008 12:36:15

Erick a écrit :

c'est n'importe quoi ça
fallait peut être vous renseigner un peu aussi avant non ?

Si on répond ça à toutes les personnes qui viennent se renseigner ici, je pense qu'on risque de se retrouver juste assez pour une belotte d'ici peu... yikes

Erico · #14 28-01-2008 16:22:19

enfin il est logique qu'une tierce personne ne puisse déposer, ni même ouvrir un compte au nom d'une autre personne sans la présence ou l'autorisation de cette dernière non ?

même hors domaine location

nicolamb77 · #15 28-01-2008 16:32:45

Oui Erick c'est tout à fait logique sauf qu'ici le propriétaire n'ouvre pas un compte au nom du locataire mais à son nom. Il devra malgré tout restituer la garantie locative + intérêts au locataire.

Erico · #16 28-01-2008 16:37:44

tout à fait d'accord le proprio n'est pas réglo j'en conviens

mais le locataire ne peut reprocher, comme il le fait, au proprio de ne pas avoir ouvert un nom au compte bloqué du locataire car c'était impossible au proprio de faire ça sans carte d'identité ou sans la présence du locataire

nicolamb77 · #17 28-01-2008 17:14:45

si c'est possible.
Il reçoit l'argent, il le place sur un compte à son nom (pas un nom du locataire), il rend la caution + intérêts. Cela se passe comme ça uniquement quand le propriétaire réclame la caution pour lui au départ (mauvaise idée)
Donc oui il peut reprocher à son proprio de ne pas avoir placé cet argent sur un compte en banque.

testage · #18 28-01-2008 17:29:09

Je suis d'accord que ma formule n'était peut-être pas tout à fait correcte mais quand on loue un appart pour la première fois, qu'on est jeune,... on peut pas forcément tout savoir et je pense que j'en savais déja beaucoup plus que pas mal de gens qui louent un appart.

De toute façons, il pouvait toujours me contacter pour que nous allions ensemble déposer cet argent, j'aurais couru pour le faire.

En plus, cela se passait via une agence bien connue à Jette et j'ai peut-être fait confiance en me disant que ça pourrait toujours s'arranger. Je ne connaissais pas encore le proprio et sa façon de faire. J'ai donné l'argent en pensant que c'était la procédure et qu'on irait la placer sur un compte un autre jour.

Je me suis trompé et aussi, je ne voulais pas que l'appart m'échappe alors j'ai laché un peu de lest.

Petite précision, je ne sais même pas jouer à la belotte. ;-)

Erico · #19 28-01-2008 17:50:11

nicolamb77 a écrit :

si c'est possible.
Il reçoit l'argent, il le place sur un compte à son nom (pas un nom du locataire), il rend la caution + intérêts. Cela se passe comme ça uniquement quand le propriétaire réclame la caution pour lui au départ (mauvaise idée)
Donc oui il peut reprocher à son proprio de ne pas avoir placé cet argent sur un compte en banque.

non ne déforme pas stp, ici le locataire reproche au proprio de ne pas avoir ouvert un compte au nom du locataire et d'y avoir déposé l'argent, mais le proprio ne pouvait faire ça en l'absence du locataire

encore une fois on sort du contexte de la location , désolé, PERSONNE ne peut ouvrir un compte au nom d'une autre personne c'est la simple logique ça

Gof-2118 · #20 28-01-2008 18:01:16

testage a écrit :

Je me suis trompé et aussi, je ne voulais pas que l'appart m'échappe alors j'ai laché un peu de lest.

La loi a prévu ce cas : "Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie."

C'est la loi, elle est impérative et ne prête pas à mon sens à discussion. Elle admet que la garantie (en fait, techniquement parlant, il s'agit d'une mise en gage, mais tout le monde s'accorde sur le terme garantie locative) soit remise en espèces au bailleur, mais dans ce cas il est prévu que la garantie porte intérêt, indépendamment du fait qu'elle ait ou non été placée sur un compte individualisé. La jurisprudence considère d'ailleurs que le taux rétributeur ne doit pas être le meilleur taux du marché. Comme la loi l'indique, il doit s'agir d'un taux moyen.

Enfin, la loi n'affirme pas que le fait pour un bailleur de ne pas avoir placé l'argent d'initiative est constitutive d'une faute. Le bailleur dispose en d'autres termes d'un choix à cet égard : placer, ne pas placer, ranger dans une chaussette ou un coffre en banque.

Ce n'est que si le preneur demande expressément l'ouverture d'un compte individualisé et que le bailleur ne s'exécute pas, alors qu'il est en demeure de le faire, qu'il est tenu de l'obligation de payer le taux légal.

Autrement dit, si le preneur demande de placer l'argent sur un compte individualisé, par la force des choses il doit prêter son concours à l'ouverture de ce compte. A défaut, le bailleur ne pourrait pas s'exécuter évidemment et la mise en demeure n'aurait pas de sens.

Bien à vous,

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