Pas d'acompte lors d'un compromis de vente???

Dana · #1 25-02-2008 22:46:36

Voilà, j'ai arrêté la vente de la maison chez ce notaire (mais je suis encore "tenue" , il s'occupe de la succession de ma grand-mère). Combien de temps dois-je attendre avant de pouvoir la vendre par un autre moyen?
J'ai payé la facture (500 eur, alors qu'il n'a rien fait, à part me mener en bateau depuis le début, l'annonce de la maison -avec 3 erreurs signalées mais 2 jamais corrigées- n'étant parue que sur le site des notaires et dans un journal local).
Pour mes sources, je suppose que je suis passée par les mêmes réseaux que le notaire aurait dû employer (je ne voudrais pas que les personnes qui m'ont aidée soient embêtées) .
Je n'ai pas l'intention d'aller en justice, vu mes chances de gagner (ma parole contre celle d'un notaire avec beaucoup de relations bien placées). En fait, si l'affaire en reste là je m'estimerais déjà heureuse.
Je pense que pour l'instant je vais garder la maison et y faire quelques travaux.

cochise · #2 15-02-2008 19:11:39

PIM a écrit :

@ Cochise: quel serait l'intérêt de demander l'exécution forcée si le candidat-acquéreur n'est pas solvable ?...

Peut-être négocier une indemnité pour les deux mois perdus et les éventuels acquéreurs qui ont été refoulés...

PIM · #3 15-02-2008 19:06:00

@ Cochise: quel serait l'intérêt de demander l'exécution forcée si le candidat-acquéreur n'est pas solvable ?...

@ Dana: vous avez fait comment pour vérifier leur solvabilité ?

@ Dana again: si la relation de confiance n'existe pas avec votre notaire.... changez de notaire

cochise · #4 15-02-2008 18:50:14

Ils ont signés une offre écrite? Dans ce cas, ils sont engagés. Le notaire devrait le savoir...

Dana · #5 15-02-2008 17:35:47

Voilà les derniers rebondissements. Les candidats acheteurs ayant encore changé d'avis (cette fois ils avaient les 5%), le notaire fixe un nouveau RDV pour signer le compromis ce jeudi 14. Lundi je vais chercher le projet de compromis pour le faire lire par un autre notaire, et ayant enfin le nom complet et la date de naissance de l'acheteuse, je fais moi-même des recherches sur la solvabilité de cette personne. Et pour faire simple, disons que cette histoire est compètement BIDON depuis le début. cry cette personne étant quasiment insolvable.
"Bizarrement" (on n'en est plus à une bizarrerie près), le mercredi le notaire appelle pour demander si j'accepte d'allonger le délai de 15 jours (car soit-disant la personne n'aura de réponse pour son prêt que 15 jours plus tard-j'accepte directement tout en me demandant comment cette personne va bien pouvoir avoir un prêt vu sa situation). Et j'ai eu la très nette impression que le notaire était surpris que j'accepte. 10 minutes plus tard, le notaire rapelle, et cette fois c'est l'acheteuse qui ne veut plus signer le compromis (tiens donc).
En résumé, je n'ai plus d'acheteur, la maison est remise en vente et le notaire ne travaille pas pour moi.
Est-ce qu'il n'aurait pas dû savoir que ces "comiques" n'étaient pas solvables?
Pourquoi les a-t-il laisser "bloquer" la maison pendant 2 mois (parce que pendant ces 2 mois, pour lui, la maison était vendue)

Dana · #6 31-01-2008 18:25:06

Justement, mon notaire reste curieusement neutre dans l'histoire. Il ne donne pas son avis, ne répond pas à mes questions. J'ai l'impression que les acheteurs potentiels l'ont tellement harcelé qu'il aimerait bien que l'affaire soit bouclée le plus vite possible.
La maison est de nouveau en vente, et cette fois j'ai bien précisé que je n'acceptais aucune offre sans au moins 5% de garantie.

cochise · #7 25-01-2008 13:31:00

C'est surtout un compromis bien rédigé qui vous mettra à l'abri.

Mais vous n'avez pas dit ce qu'en pense votre notaire?? Il est quand même là pour vous défendre. Que pense t'il personnellement de ces acquéreurs?

Dana · #8 25-01-2008 10:34:33

Merci à tous pour vos conseils.
Plus pratiquement, est-ce 5% du total (soit 5500 eur sur 110.000) seraient suffisant pour couvrir les risques en cas de problème?
Parce que, bien que j'aie refusé de signé le compromis, les candidats acquéreurs sont revenus à la charge ce matin. Ils veulent maintenant bien payer 5%. Tout ça me met très mal à l'aise (ils voulaient venir jusque chez moi!!!!).
Je n'ai pas fait expertiser que par le notaire et un ancien agent immobilier. L'un l'a estimée à 90.000, l'autre à 125.00 (?) , donc je suppose qu'en faisant la moyenne, 110.000 est un bon prix (je me suis aussi, depuis, renseignée sur ce qui s'était vendu dans la même rue ces derniers temps, et 110.000 , c'est dans la norme).

Gof-2118 · #9 23-01-2008 19:46:01

cochise a écrit :

Ha non, l'indemnité n'a rien à voir avec l'acompte. En général, celle-ci est de 10% + le paiement des frais si mes souvenirs sont exacts (mais pour ceux-ci vous êtes tenus solidairement avec l'acheteur).
Le plus important je dirais, c'est de voir s'ils sont solvables (c'est une lapalissade ça).

La conclusion d'une vente immobilière emporte en effet des obligations fiscales dont il faut s'acquitter dans un délai de maximum quatre mois à partir de la conclusion de la vente, sous peine d'une amende fiscale. Et il y a en effet solidarité entre le vendeur et l'acheteur à cet égard à l'égard du fisc, nonobstant toute convention contraire.

Le fait que l'acte authentique ne peut avoir lieu dans le délai des quatre mois, pour quelque raison que ce soit, n'est pas une raison suffisante pour se soustraire à ses obligations fiscales.

Si en plus la vente est résolue et qu'il y a un nouveau transfert de propriété vers le patrimoine du vendeur, des droits d'enregistrement sont à nouveau dus sur ce nouveau transfert.

C'est pourquoi un compromis bien rédigé peut éviter pas mal de soucis.

Entre autres précisions, vérifiez bien qu'il précise que le transfert de la propriété ne s'opère qu'à l'acte authentique.

Ne parlez pas non plus d'acompte mais de garantie ("à titre de garantie pour la bonne exécution de toutes ses obligations qui résultent de l'exécution des présentes, l'acheteur remet en gage, au vendeur qui accepte, une somme de ..."), et ce d'autant plus si une condition suspensive figure dans la convention. En effet, le fisc (qui n'est pas tenu par les termes de celle-ci) a déjà considéré à plus d'une reprise que l'acompte donne un début d'exécution au contrat et que toute clause suspensive doit dans ce cas être requalifiée en condition résolutoire. (clause suspensive : le contrat existe, mais son exécution dépend de la réalisation d'une condition future et incertaine, indépendante de la volonté des parties ; le cas échéant, cette condition agit avec effet rétroactif en sorte que la convention est réputée ne pas avoir été conclue / clause résolutoire : le contrat existe et a déjà reçu exécution ; si la condition se réalise, le contrat se résout, mais uniquement pour le futur, les effets passés étant acquis).

Au fait, vous avez pensé à faire expertiser votre bien ?

Dana · #10 23-01-2008 19:19:56

Les dernières nouvelles. Je suis allée chez le notaire pour avoir les explications "les yeux dans les yeux" et voir les documents. La promesse signée par les candidats est toute raturée. Apparemment ils n'ont jamais eu l'intention de payer plus que 5% de garantie (ce que j'ignorais), lundi ils ont fait annuler cette partie-là, mardi ils ont fait rajouter qu'ils voulaient bien payer moins de 1%.
Et la nouvelle version, c'est qu'ils pensaient qu'ils pourraient payer la garantie de l'achat de ma maison avec la garantie de la vente de leur maison (mais qu'ils ne savaient pas qu'elle serait gardée par le notaire (?)).
Bref, j'ai dit que s'ils ne payaient pas au moins 5% je ne signais pas le compromis.

cochise · #11 22-01-2008 14:18:28

Dana a écrit :

Parce si ces acheteurs changent d'avis, ça ne leur coûtera rien apparemment, mais moi j'aurais quand même des frais à payer si j'ai bien compris.

Ha non, l'indemnité n'a rien à voir avec l'acompte. En général, celle-ci est de 10% + le paiement des frais si mes souvenirs sont exacts (mais pour ceux-ci vous êtes tenus solidairement avec l'acheteur).
Le plus important je dirais, c'est de voir s'ils sont solvables (c'est une lapalissade ça).

Dana · #12 22-01-2008 14:12:03

Mais ce n'est pas ce qu'ils ont dit, ils déménagent parce que "c'est trop grand chez eux maintenant qu'ils ne sont plus qu'à deux". Et pourquoi essayer de me forcer la main à 3 jours de la signature? Parce que c'est vraiment comme ça que je le ressens. Coups de fil incessants de leur part et du notaire.
Plus pratiquement, si j'acceptais ce compromis, qu'est-ce que je risque? Parce si ces acheteurs changent d'avis, ça ne leur coûtera rien apparemment, mais moi j'aurais quand même des frais à payer si j'ai bien compris.

perseverant · #13 22-01-2008 12:00:06

On pouvait quand même penser que si ces gens n'ont pas d'acompte (ou un acompte insignifiant de 2.500 EUR), ils solliciteront un prêt même s'ils vendent une maison. Comme on dit à Bruxelles, il partent "pour un plus" (traduisez : on vend assez rarement un bien immobilier pour en acheter un plus petit).

Dana · #14 22-01-2008 11:35:49

Apparemment le notaire trouve ça normal. L'étude vient encore d'appeler (troisième fois ce matin), et maintenant les candidats acquéreurs seraient prêts à donner 2500 eur de garantie. Et la nouvelle version de l'histoire, c'est que la banque ne leur accordera le prêt qu'une fois le compromis signé! Jusqu'ici personne n'avait parlé de prêt...

cochise · #15 22-01-2008 11:16:15

Et votre notaire, il dit quoi de ce compromis sans acompte et de ces acheteurs? Ils lui semblent solvables? Vous les connaissez? Vous ne pouvez pas essayer de vous renseigner un peu sur eux?

perseverant · #16 22-01-2008 11:15:28

Si c'est le notaire choisi par le propriétaire qui a également été chargé de vendre, la nouvelle loi impose un écrit entre parties depuis 2007. Une convention de courtage a-t-elle été signée entre vous et ce notaire à l'époque ? Si oui relisez-là. On trouver parfois des clauses intéressantes.

En outre, il me semble qu'il relève alors de la mission du notaire de choisir une personne sérieuse. C'est l'intérêt de tout le monde. Or, il est encore mieux placé qu'un agent immobilier pour se renseigner. il peut par exemple contacter son confrère, le notaire chargé de la vente du bien des candidats acquéreurs.

Il peut également, sous le sceau du secret, professonniel discuter avec ces derniers puisque ce sont actuellement ses clients et ainsi se faire une opinion de leur sérieux, de leur solvabilité, en deux mots, de la situation, toutes choses qu'il aurait du faire AVANT de vous présenter l'amateur, s'il ne l'a fait... Demandez-lui.

De manière plus générale, il est tenu à un devoir d'information et de conseil.

Je pense qu'il doit être possible de rédiger un compromis en tenant compte de la vente du bien de ces amateurs, par le biais d'une condition suspensive limitée dans le temps (jusqu'au moment où le notaire chargé de la vente de leur bien effectue certaines recherches et aie suffisamment ses apaisements quant au solde du produit de la vente pour rassurer son confrère, votre notaire actuel).

Dana · #17 22-01-2008 11:09:05

Oui, oui et oui cry Je me rends bien compte, maintenant, que j'ai fait une erreur. Mais c'est le notaire de famille depuis avant ma naissance, je lui faisais entièrement confiance au départ.

PIM · #18 22-01-2008 11:02:48

Ce notaire "unique", c'est votre notaire ? Apparemment, oui.
Et vous lui avez confié une mission de rechercher acquéreur, avec des honoraires de négociation à votre charge ?
Cela fait l'objet d'une convention écrite , avec lui ?

cochise · #19 22-01-2008 10:57:37

Dana a écrit :

Je passe par un notaire. Il y a des amateurs et la dernière offre me convenant (110.000 eur) je le signale au notaire. .

Je relis le premier message. C'est donc déjà votre notaire alors? Ce sont eux qui ont pris le même notaire que vous et pas l'inverse. Je ne sais pas ce que ca peut donner de changer de notaire après lui avoir demandé de vendre votre bien (même si c'est vous qui faisiez les visites... hmm ).

Dana · #20 22-01-2008 10:48:56

Le papier en question, c’était une déclaration comme quoi je vendais la maison à eux et à personne d’autre. J’ai tout de suite pensé que j’avais à faire à une bande de « comiques » et je ne m’attendais pas à ce qu’ils fassent une offre.
J’ai pris contact avec la Maison des Notaires. Au téléphone on m’a déconseillé d’accepter et de passer à leur service juridique gratuit demain soir.
C’est le même notaire qui représente les 2 parties (jusque maintenant).
Non, je n’ai pas fait expertiser la maison…sauf par le notaire en question qui l’a estimée à 90.000 eur.

Dana · #21 21-01-2008 20:50:07

J’ai mis en vente la maison de mes grands-parents (dont je suis propriétaire depuis leur décès). Je n’ai jamais ni vendu, ni acheté de bien immobilier auparavant. Je passe par un notaire. Il y a des amateurs et la dernière offre me convenant (110.000 eur) je le signale au notaire. Rendez-vous est pris il y a 10 jours pour aller signer le compromis ce jeudi. Et voilà que ce matin, le notaire me téléphone pour dire que les acheteurs potentiels ne payeront pas d’acompte lors de la signature de ce compromis. Est-ce normal ? Légal ? Est-ce que je ne cours pas de risque en acceptant cet « arrangement » ? Je signale que je n’ai confiance ni en ce notaire (j’ai fait la version courte, mais il y aurait beaucoup à dire) ni en ces acheteurs (qui téléphonent sans arrêt et qui auraient déjà bien voulu me faire signer un papier le jour de la visite de la maison). Merci d’avance pour vos conseils.

Pas d'acompte lors d'un compromis de vente???

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