Droits d'enregistrement dus par vendeur s/vente publique

ben1 · #1 06-02-2008 19:49:31

Madame, Monsieur,

Par la présente, je vous écris pour vous exposer un problème qui me préoccupe énormément ; qui piétine ma vie privée et professionnelle.

Voici les faits :

Je suis copropriétaire d’un bien (immeuble) sis à Koekelberg. Suite à une décision judiciaire, ce bien a été mis en vente publique le 12 novembre 2007. L’immeuble a été adjugé au compagnon de mon ex-épouse de manière définitive le 29 novembre 2007.Récemment, j’ai reçu un courrier du notaire instrumenté m’informant que l’acheteur est , semble-t-il, insolvable ? Le notaire nous propose trois solutions à savoir : la résolution de la vente, la folle enchère et la saisie-exécution immobilière. Selon le notaire, aucune de ces solutions n’est envisageable qu’après le paiement des droits d’enregistrement qui s’élèvent à 30 125 € .Ces droits doivent être versés par le vendeur étant donné que l’acquéreur est défaillant (somme que je ne dispose pas).Cette situation profite en particulier à mon ex-épouse qui occupe les lieux depuis 2002.

Je vous serais très reconnaissant de bien vouloir m’aider à trouver une solution à cette situation lourde et à laquelle, je pense ; le législateur n’a pas réfléchi. En effet, j’ai le sentiment pour ne pas dire l’intime conviction que le vendeur est pris en otage d’une situation qu’il n’a pas désiré.

En espérant avoir une réponse, je vous prie de croire, Madame, Monsieur, en l’assurance de mes sentiments bien dévoués.

PIM · #2 07-02-2008 11:54:23

Il faut se référer au cahier général des charges des ventes publiques. Celui de la région bruxelloise est consultable ici (site des notaires de Bruxelles).

ben1 · #3 07-02-2008 12:25:28

Vraiment merci, Pourquoi dois -je me referer au cahier generale des charges ? (j'ai une copie chez moi)? Vous voulez bien m'éclaircire svp

Baxter · #4 07-02-2008 12:31:57

Les notaires n'arrêtent pas de vanter les mérites des ventes publiques, mais, en pratique, on n'explique jamais qu'en réalité, le vendeur prend le risque de devoir payer des droits d'enregistrement lui-même si l'acquéreur fait défaut !

La situation dans laquelle a été mis "ben1" est effectivement assez scandaleuse, selon ce qu'il nous en a raconté:
sur décision judiciaire, on met l'immeuble en vente publique. L'acquéreur (adjudicataire) ne s'avère pas solvable. Comme la vente existe, les droits d'enregistrement sont dus et on se retourne vers le vendeur (forcé) pour en obtenir le paiement !!

Eh ben.....

grmff · #5 07-02-2008 12:43:45

Si je lis bien le cahier des charges, le vendeur à le droit d'opter pour la résolution simplement par exploit d'huissier. (article 20)

En ce cas, il n'y a pas de vente et les droits ne sont pas dûs... ou je mélange tout?

Qui doit payer les frais de la seconde mise en vente publique en ce cas?
Est-ce que le vendeur peut demander la résolution, ou est-ce le demandeur de la vente publique qui doit le faire?

Bien des questions: consultez votre notaire quant à la possibilité de résolution de cette vente.

PIM · #6 07-02-2008 12:46:01

ben1 a écrit :

Vraiment merci, Pourquoi dois -je me referer au cahier generale des charges ? (j'ai une copie chez moi)? Vous voulez bien m'éclaircire svp

Notamment pour l'article 17 qui dit:
"Article 17 - FRAIS

L'acquéreur paiera en l'étude du notaire, en euros et dans les cinq jours ouvrables du jour où l’adjudication est devenue définitive, un tantième fixé au barème reproduit au cahier spécial des charges, le tout à peine d'exigibilité immédiate du prix de vente et de mise à exécution immédiate de la vente.

Ce tantième s'applique uniquement au prix d'adjudication et aux charges fiscales éventuelles, et couvre les droits d'enregistrement, les honoraires et les frais légaux du cahier des charges et des procès‑verbaux d'adjudication et d'absence de surenchère, les frais d'une inscription d'office et d'une grosse éventuelles, de l'acte de quittance ou de quittance-mainlevée éventuel ou, à concurrence des frais d'un acte de quittance-mainlevée, ceux de l'acte d'ordre qui le remplace.

Outre le tantième susvisé, il ne pourra être encore mis à charge de l'acquéreur que d'éventuels frais de mesurage et, en cas de première mutation, une quote-part des frais d'un acte de base ou de division éventuel, ainsi que les frais de tous actes supplémentaires occasionnés par lui

Moyennant paiement de ces frais, le vendeur sera seul chargé de tous les frais de la vente. (...)"

Je suis donc surpris par les délais mentionnés dans votre message initial.
Car si ce bien a été adjugé définitivement le 29 novembre 2007, l'acquéreur aurait dû s'exécuter dans les 5 jours.

On est tout de même ± 2 mois plus tard...

Il ne s'est rien passé entretemps ?

PIM · #7 07-02-2008 12:50:18

Grmff a écrit :

Si je lis bien le cahier des charges, le vendeur à le droit d'opter pour la résolution simplement par exploit d'huissier. (article 20)
En ce cas, il n'y a pas de vente et les droits ne sont pas dûs... ou je mélange tout?

Pas confondre résiliation (par exemple because condition suspoensive) et résolution.
En cas de résolution judiciaire (avec des modalités et délais assez précis), il faut avancer les droits d'enregistrement et on les récupère après (sauf pataquès)

ben1 · #8 07-02-2008 13:10:45

L'acquéreur n'a donné aucun signe :le notaire lui a envoyé une lettre recommandé pour lui demander de verser les frais et le prix mais aucune réaction.(Une lettre a été notifiée à l'acquéreur à la date du 11 janvier pour lui réclamer les frais de la vente et le prix de la vente).

Si, j'ai bien compris les droits d'enregistrement sont dûs par le vendeur quelque soit la solution.??? Supposons que je ne verse pas ses droits d'enregistrement, le fisc réagira comment à votre avis? Est-ce qu'il peut saisir mon salaire? ou bien l'immeuble?

ben1 · #9 07-02-2008 13:14:04

le notaire ne veut rien entendre , il veut simplement qu'on lui verse la somme de 30 125€ , il ne souhaite meme pas me rencontrer...Sans le versement de ces droits une seconde vente n'aura pas lieu selon le notaire.

Aidé moi svp???

perseverant · #10 07-02-2008 14:35:18

A ma connaissance, la débition des droits d'enregistrement est due de manière solidaire et indivible par vendeur et acquéreur. La vente publique

L'acquéreur défaillant doit également des intérêts de retard calculés selon le cahier des charges.

Celui-ci précise également :

Article 20 - MOYENS D'EXÉCUTION
A défaut par l'acquéreur, fût-il colicitant, de payer le prix, les intérêts, les frais ou autres accessoires de la vente ou, à défaut par lui d'exécuter d'autres charges ou conditions de celle-ci, le vendeur, s'il ne préfère demander la résolution de la vente, aura le droit de procéder, soit par revente sur folle enchère, soit par voie de saisie-exécution immobilière, le tout sans préjudice à tous dommages et intérêts à charge de l'acquéreur défaillant ou de ceux qui seraient tenus avec lui.

Résolution

Si le vendeur opte pour la résolution, celle‑ci interviendra de plein droit et sans autre formalité ou mise en demeure qu'un exploit d'huissier signifié à l'acquéreur et par lequel le vendeur déclarerait vouloir résoudre la vente.

Revente sur folle enchère

Si le vendeur préfère procéder par revente sur folle enchère, l’adjudicataire défaillant ne pourra arrêter la revente qu’en consignant en l’étude du notaire instrumentant une somme suffisante pour acquitter toutes les obligations, en principal, intérêts et accessoires, dont il était tenu aux termes des conditions de vente, les frais de procédure et de la publicité de la revente sur folle enchère.

Il sera procédé à cette revente, conformément aux articles 1600 et suivants du Code judiciaire, aux frais et risques du défaillant, après un commandement de payer, signifié par exploit d’huissier, resté infructueux pendant huit jours.

Cette revente aura lieu par le ministère du même notaire ou, à son défaut, par un notaire désigné par le juge, aux conditions stipulées aux présentes et au cahier des charges spécial de la vente.

Sans préjudice à tous dommages et intérêts ci-après précisés, le fol enchérisseur sera tenu de la différence entre son prix et celui de la revente sur folle enchère, sans pouvoir réclamer l'excédent, s'il y en a, ce dernier revenant au vendeur ou à ses créanciers.

Le fol enchérisseur sera, en outre, redevable au vendeur des intérêts sur son prix et les frais impayés, au taux stipulé, depuis le jour où l’adjudication à son profit est devenue définitive jusqu’au jour où la revente sur folle enchère sera devenue définitive, des frais occasionnés par sa défaillance qui ne seraient pas pris en charge par l’acquéreur définitif, ainsi que d’une somme égale à dix pour cent de son prix d’adjudication, revenant au vendeur au titre de dommages et intérêts forfaitaires.
En ce qui concerne les frais, le fol enchérisseur ne pourra d’aucune façon faire valoir que l’acquéreur définitif ait pu bénéficier d’un droit d’enregistrement réduit, d’une reportabilité ou d’un abattement, ni faire valoir l’exemption prévue par l’article 159 – 2° du Code des droits d’enregistrement, pour faire réduire le montant de ses obligations.
Saisie-exécution immobilière

Le vendeur peut également, s'il le préfère, considérer l'adjudication comme définitive et agir par voie de saisie‑ exécution immobilière.

Article 21 - POUVOIRS
Lorsqu’un vendeur, un acquéreur ou tout autre intervenant aura constitué un ou plusieurs mandataire(s) aux termes du cahier spécial des charges ou d’un procès-verbal d’adjudication, chacun de ces mandataires sera censé disposer des pouvoirs de, savoir:

- assister aux séances de vente, de stipuler et de modifier les conditions de vente, de faire adjuger les biens au prix que le mandataire avisera, de recevoir le prix et ses accessoires et d’en consentir quittance;

- consentir tout délai de paiement, consentir à toutes mentions et subrogations avec ou sans garantie;

- renoncer à tous droits réels et à l’action résolutoire, donner mainlevée et consentir à la radiation de toutes inscriptions, saisies et oppositions, de dispenser le conservateur des hypothèques de toute inscription d’office, avec ou sans constatation de paiement;

- engager toutes poursuites et pratiquer toutes saisies, faire revendre sur folle enchère et mettre en oeuvre tous autres moyens d’exécution;

- passer et signer tous actes et procès-verbaux, élire domicile, substituer et, en général, faire tout ce que les circonstances imposeront.

ben1 · #11 07-02-2008 17:49:33

Si j'ai bien compris , je suis tenu au paiement des droits d'enregistrement meme si je suis moi meme victime de cette situation à savoir l'insolvabilité de l'acheteur??
Le vendeur n'est en aucun cas protégé des abus de l'acquéreur puisque ce derneir suffit de dire qu 'il est insolvable et le tour est joué...je suis vraiment anéanti et scandalisé ...

Je tiens à préciser que j'ai également évoqué au notaire l'article 20 des cahiers des charges et en particulier la résolution de la vente, selon le notaire rien ne change il faut verser les droits d'enregistrement.

Ma seconde question, si je ne verse pas ces frais, quelles sont les conséquences? Saisi de salaire ou saisi du bien?

A votre avis est ce que les notaires ne sont pas tenus à verser à l'administration fiscale les droits d'enregistrement?? Et aprés se retourner contre l'acheteur et/ou le vendeur?

PIM · #12 07-02-2008 18:19:42

- Vu la tournure des événements, vous devriez consulter un avocat...
- Vous êtes apparemment co-propriétaire-vendeur: les autres co-propriétaires sont également tenus solidairement au paiement des dits droits d'enregistrement
- en cas de résolution de la vente, il faut avancer les droits et, sur base du jugement actant la résolution (attention: délais impératifs à respecter), demander la restitution des droits payés.
Donc ce n'est pas de l'argent perdu ...
- il est évident que le notaire reverse à l'administration les droits perçus. De là à croire qu'il en fera l'avance pour compte des débiteurs... il ne faut tout de même pas exagérer.

ben1 · #13 07-02-2008 18:32:38

SVP le délais impératif à respecter est de combien???

je vais vous étonnez car j'ai consulté 5 avocat spécialiste et personne ne sait comment procéder pour trouver une solution...

je suis copropriétaire avec mon ex-épouse qui occupe actuellement les lieux....ça profite plutot à elle...et c est à son compagnon que le bien a été adjugé.....donc mon ex-èpouse ça lui arrange que ça traine et elle refusera (comme les frais de pub qui s'élevait à 1000 € pour chacun et que j 'ai versé entierement car mon ex refusé de payer sa part , chose que j'ai versé ) de verser la moitié des dites droits à savoir 15000€....

Est ce que le fisc peut saisir le bien si les vendeurs refusent de payer ces droits?? ou plutot optera pour le salaire des vendeurs??

Gof-2118 · #14 07-02-2008 19:29:26

Une réaction « à chaud », car je n’ai pas encore rencontré de pareil cas (je connais généralement les notaires comme s'assurant de la solvabilité des acheteurs, et pour cause ...).

Les actes translatifs de propriété d’immeubles doivent être enregistrés dans les quatre mois. C’est un délai fiscal auquel il ne peut être dérogé sous peine de sanctions administratives (lisez amendes fiscales).

Sauf erreur de ma part, l’acte d’adjudication est un acte authentique, puisque passé par le ministère du notaire (application de l’article 1317 du Code civil).

Or, si l’on s’en réfère à l’article 35 du Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe, « L'obligation de faire enregistrer les actes ou déclarations et de payer les droits y afférents et éventuellement les amendes, dont l'exigibilité résulte desdits actes ou déclarations, incombe indivisiblement, savoir […] aux notaires et aux huissiers de justice, pour les actes de leur ministère autres que les protêts », alors que selon l’article 41 du même Code « Encourent indivisiblement une amende égale au montant des droits, sans qu'elle puisse être inférieure à 25 EUR […] les personnes qui n'ont pas fait enregistrer, dans les délais prescrits, les actes ou déclarations, qu'elles sont tenus de soumettre à la formalité ».

Dans quelle mesure n’est-ce pas alors le notaire qui a un problème à l’égard du fisc ? (Cela ne veut pas dire qu’il est le redevable de l’impôt bien sûr).

Le notaire vous a-t-il informé qu’il n’avait pas été provisionné pour les frais après l’expiration du délai à cet effet fixé dans le cahier des charges de la vente ?

Ceci dit, vous trouverez ci-après le compte-rendu d’une question parlementaire qui traite du problème de l’insolvabilité de l’acheteur. Selon la réponse du ministre, il serait possible de récupérer l'impôt sous certaines conditions.

Question orale n° 6822 de M. Vanvelthoven dd. 16.04.2002
Compte Rendu Analytique, Commission des Finances de la Chambre, Com 714, p. 9
Vente par acte sous seing privé - Droit de vente exigible
QUESTION
La plupart du temps, lors de la vente d'un bien immobilier, plusieurs mois s’écoulent entre la conclusion du compromis et la passation de l'acte authentique. A défaut d’un tel acte authentique, la vente est réputée n’avoir pas eu lieu pour les tiers. L'administration fiscale peut malgré tout exiger le paiement des droits d'enregistrement.
La vente sous seing privé d'un bien immobilier rend-elle les droits d'enregistrement exigibles, même si l’acte authentique n'a jamais été passé? Le cas échéant, l'administration peut-elle en exiger le paiement de l'acquéreur en cas de dissolution de la vente en raison de l'insolvabilité de l'acheteur ou lorsque le prix de vente est payé mais que l'acquéreur n’est plus en mesure de payer les droits d'enregistrement? Dans l’affirmative, le ministre est-il disposé à modifier la législation?
REPONSE (de M. Reynders, Ministre des Finances)
Les droits sur la vente d'habitations situées en Belgique sont dus et sont exigibles si l'acte est passé. Toutefois, la vente peut aussi être conclue par convention de volonté, sans preuve écrite. Les droits sont également dus, dans les quatre mois de la vente, si l'acte sous seing privé est soumis à l’administration. Généralement toutefois, l’acte authentique est présenté dans les délais.
Il n'est pas possible de tenir compte des cas d'insolvabilité qui se produisent après la conclusion de la vente. Les droits seront réclamés aux deux parties. Ils seront toutefois remboursés si une demande de dissolution judiciaire est introduite dans l'année qui suit la vente.
Depuis le 1er janvier 2002, les Régions sont compétentes pour modifier la loi sur les droits d'enregistrement.

Bien à vous,

ben1 · #15 07-02-2008 19:56:09

Merci....si j'ai bien saisi c'est le notaire qui doit les verser dans un premeir temps à l'administration fiscale les droits d'enregistrement et les vendeurs restent redevables au notaire?? (car l'acheteur est insolvable) ....

Comme l'adjucation est devenue définitive le 29 novembre 2007, l'acquéreur devrait verser dans un premier temps les frais de notaire au plus tard 5 jours aprés (à savoir le 4 décembre 2007) et le prix de la vente de l'immeuble au plus tard le 11 janvier2008 . Personnellement, j'ai été informé que l'acquéreur est n'rien versé qu'au 12 janvier 2008.

Est -ce que vous voulez bien m'expliquez ce ci:?
Dans quelle mesure n’est-ce pas alors le notaire qui a un problème à l’égard du fisc ? (Cela ne veut pas dire qu’il est le redevable de l’impôt bien sûr).
Supposons que les vendeurs ne paient pas, que risquent t-ils ? Est ce que le fisc peut decider de saisir le bien ou les salaires des vendeurs?? Encore merci, je vous assure que je ne dors pas....

ben1 · #16 07-02-2008 19:59:51

GOF: vous m avez demandez de lire "amende fiscale" ou puis -je trouver celà?? ..mes remerciements...

perseverant · #17 07-02-2008 22:11:23

Pour précision, un notaire n'a pas le droit d'avancer des fonds, et certainement pas des drrits d'enregistement dus prar des tiers.

ben1 · #18 07-02-2008 22:16:26

perseverant a écrit :

Pour précision, un notaire n'a pas le droit d'avancer des fonds, et certainement pas des drrits d'enregistement dus prar des tiers.

Si l'acquéreur est insolvable et le vendeur n'a pas les moyens que se passe t-il alors???

grmff · #19 07-02-2008 22:24:09

Pour vous, le seul moyen sera de demander la résolution de la vente.

Et s'il vous faut avancer les frais d'enregistrement, un crédit pont sera la solution. Voyez un banquier. J'imagine un taux de 6.5% sur 30.000€, cela fait 165€/mois.

Je n'ai aucune idée de la durée d'une procédure de résolution. Voyez un avocat et le notaire.

Il est clair que vous devriez en sus porter plainte contre celui qui a fait l'enchère. Mais il est inutile de vous lancer dans le processus de la folle enchère, puisque l'acheteur est insolvable.

perseverant · #20 07-02-2008 22:27:23

En théorie, l'Etat peut assigner les deux parties en justice de manière solidaire. Cela veut dire acquéreur et toutes les personnes venderesses qui détiennent des droits réels sur le bien non vendu suite à défaillance du dit acquéreur.

Mais une autre question se pose : il semble s'agir d'une vente forcée. Votre épouse occupe les lieux. Ne doit-elle pas acquitter une indemnité d'occupation ?

D'autre part, il est dommage que aucune des parties qui possèdent des droits n'a pu racheter la part des autres. En effet, le taux de taxation n'est alors que de 1 % calculé sur la valeur vénale de l'ensemble de l'immeuble.

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