Peut-on me forcer à payer un an de loyer à l'avance ?

Mbn · #1 14-02-2008 15:26:13

Bonjour,

Nous sommes français désireux de s'installer en Belgique. Nous avons trouvé un appartement à Forest et devons signer le bail (d'une durée d'un an) lundi 18 février. Cependant, un article du bail nous semble étrange. Voici cet article:

"Art.31 CONDITIONS PARTICULIERES

Le preneur s’engage à verser sur le compte du propriétaire n° la somme de xx € représentant 11 mois de loyer + charges et ce avant l’entrée en vigueur du bail. Dans le cas où cette somme n’était pas versé sur le compte du propriétaire, le bail serait de commun accord par les 2 parties et le preneur versera une indemnité de rupture de 3 mois de loyer..."

Nous précisons que nous sommes en recherche d'emploi et que cet article nous a été justifié par l'agence immobilière comme couvrant les risques d'un non paiement de loyer. En effet, nous avions convenu de déposer cet argent sur un de nos comptes bancaires spécialement créé pour cette occasion. En revanche, nous trouvons étrange de devoir payer toute l'année par avance.
Merci d'avance de votre aide (rapide!!),
Cordialement,

Marie

PIM · #2 14-02-2008 16:23:02

- pourquoi 11 mois ?: même en Belgique, une année a 12 mois....

- normalement le loyer est payable mensuellement...
Evidemment, si vous venez de l'étranger et que vous êtes "en recherche d'emploi", le bailleur veut pouvoir se prémunir . Proposez de payer trimestriellement pas anticipation.

- pourquoi un contrat d'un an ? Vous comptez trouver un nouvel emploi et repartir dans un an ?

Mbn · #3 14-02-2008 17:52:39

- 11 mois car nous payons le 1er mois en espèce lors de la signature du bail...
- 1 an car comme nous n'avons pas encore d'emploi, nous ne savons pas exactement où nous allons en trouver un (Malines, BXL, Anvers...) et aussi je devrais avoir un bon salaire (je suis chercheur) donc nous pourrons nous permettre de payer un loyer plus cher à ce moment-là, mais pas maintenant...
- Ce qui nous questionne vraiment c'est "a-t-on le droit de nous demander ça ?" Au pire, si nous acceptons, que peut-il nous arriver (arnaque éventuelle) ?
Merci de vos réponses.

Marie

PIM · #4 14-02-2008 18:33:49

Je ne sais pas ce qu'en pensent les autres intervenants du forum, habitués de la location, mais, pour ma part, "je n'aime pas beaucoup" cette situation...

Il faut, en tout cas, s'assurer que le bailleur (proprio: Mr tout seul ? ou Mr + Mme ? ou société ? représentée valablement par ?) soit présent à la signature et qu'il vous délivre valablement quittance notamment pour le premier mois payé en espèces...

Je ne connais pas les circonstances de l'affaire, ni la qualité de l'agent immobilier concerné (agréé IPI ??), mais je ne le "sens" pas ce truc.
Mais je ne prétends pas détenir la vérité universelle...

Gof-2118 · #5 14-02-2008 18:59:22

Le bailleur veut s'offrir de garanties en ce qui concerne le paiement des loyers, ce qui en soi est tout à fait compréhensible.

Mais s'agissant d'un bail de résidence principale (du moins c'est ce que je déduis des informations disponibles), une garantie qui consiste en une somme d'argent qui est mise en gage ne peut dépasser l'équivalent de trois mois de loyer. Or ici, il faudrait payer par anticipation 11 mois de loyer. Pour moi il s'agit en effet d'une mise en gage. En outre, le bailleur ne peut pas disposer des sommes données à titre de garantie locative sans l'accord exprès ou sans décision de justice.

Selon moi donc, l'on cherche ici à contourner les limites légales. Or, la disposition en matière de garantie locative étant impérative, il me semble que la clause est nulle.

En outre le bail est conclu pour une courte durée. Y insérer une clause résolutoire expresse comme celle vantée (même si l'on tente de la faire apparaître comme une condition suspensive en l'espèce) est également contraire à l'esprit et à la lettre de la loi. Cette clause me paraît donc également nulle.

Mais ce n'est jamais que mon opinion,

Bien à vous,

Mbn · #6 14-02-2008 19:06:23

- Nous ne savons pas grand chose du bailleur, sauf que c'est un particulier apparemment une personne retraitée. Sur le bail que nous avons reçu par internet, il n'y a pas son nom. Nous supposons que ça sera rempli le jour de la signature... Merci pour la quittance à demander, nous n'y avions pas pensé.
- L'agent immobilier est agréée IPI.
- Cette situation est dérangeante pour nous à la fois sur le principe (au début il était question d'ouvrir un compte bancaire pour y mettre l'argent total des loyers sur un an et débiter de ce compte vers celui du proprio chaque mois) et aussi monétairement car pendant cette année, nous ne toucherons pas les intérêts sur cet argent (mais le proprio, lui, si...). Toutes ces complications me rendent suspicieuse, j'espère à tort...
Mais c'est vrai que je ne parviens pas à imaginer ce qui pourrait "mal tourner". De toutes façons, si j'ai bien compris, nous sommes obligés de rester un an car bail d'un an, donc cet argent lui sera de toutes façons versé. Il ne pourra pas nous mettre dehors puisqu'il sera payé... Donc au pire nous perdons les intérêts sur cette somme d'argent et lui les touche...
Etes-vous d'accord avec ce raisonnement?
Merci de vos réponses

Marie

Mbn · #7 14-02-2008 19:13:52

- Oui, il s'agit bien d'une résidence principale
- En fait, nous devons fournir un demi mois de loyer lors de la signature (une autre moitié a déjà été fournie en caution), les 2 mois de garantie locative (à la banque juste après la signature) ET ces 11 mois de loyers ! Ces 11 mois ne sont donc pas bloqués comme les 2 mois de garantie. Ils sont directement virés sur le compte du proprio...
- Je comprends que le proprio veuille se prémunir, mais je trouve tout de même toute cette histoire curieuse car nous pourrions fort bien être salariés et malgré tout de très mauvais payeurs...
Merci pour ces réponses très complètes.

Marie

cochise · #8 14-02-2008 19:48:33

Il faudrait vraiment que l'appartement me plaise pour signer ça!

Avancer 1 an de loyer, il faut quand même être blindé...

Gof-2118 · #9 14-02-2008 20:17:54

Un question : le bail est-il fait à tant le mois ou à tant l'année ?

Bien à vous,

Mbn · #10 14-02-2008 20:26:52

Voici ce qui est défini dans le bail:

Art.4 LOYER

La présente location est consentie et acceptée moyennant un loyer mensuel de 450 € (quatre cent cinquante euros) ,payable par ordre permanent et au plus tard le dernier jour ouvrable précédant le 15 de chaque mois. Sauf nouvelles instructions du bailleur, il devra être payé par virement au compte n° auprès de la Banque

Puis donc dans l'article 31:

Art.31 CONDITIONS PARTICULIERES

Le preneur s’engage à verser sur le compte du propriétaire n° la somme de 5.023 € représentant 11 mois de loyer + charges et ce avant l’entrée en vigueur du bail. Dans le cas où cette somme n’était pas versé sur le compte du propriétaire, le bail serait de commun accord par les 2 parties et le preneur versera une indemnité de rupture de 3 mois de loyer.

Merci de nous aider et de nous consacrer de votre temps.

Marie

Gof-2118 · #11 14-02-2008 21:31:21

Chère Marie,

Nul besoin d'être inspiré pour constater que les deux articles sont contradictoires.

Lorsqu’un bail est fait à tant le mois, il est logique de payer le mois en cause dans le mois. Il est cependant d’usage que le loyer se paye par anticipation, c’est-à-dire en début de mois et non pas en fin de mois. Etablir un contrat pour un an à tant le mois, tout en exigeant le paiement de l’année par anticipation est un non sens.

Si l’on s’en référer aux règles d’interprétation des conventions contenues dans le Code civil, « Ce qui est ambigu s'interprète par ce qui est d'usage dans le pays où le contrat est passé ». « Dans le doute, la convention s'interprète contre celui qui a stipulé, et en faveur de celui qui a contracté l'obligation. » Ces deux dispositions légales sont de nature à renforcer votre position juridique.

Par ailleurs, l’article 1762bis du Code civil interdit explicitement la clause résolutoire expresse, telle celle qui figure à l’article 31, et il n’est pas contesté que cet article est de droit impératif. Autrement dit, le bout de phrase « Dans le cas où cette somme n’était pas versé sur le compte du propriétaire, le bail serait de commun accord par les 2 parties et le preneur versera une indemnité de rupture de 3 mois de loyer » est légalement nul.

Enfin, il est évident que faire un bail d’un an à tant le mois, puis faire payer l’année par anticipation est constitutif d’une garantie locative.

L’art. 10 des dispositions du Code civil relatives au bail de résidence principale du preneur précisent :

§ 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur. (…)

La loi interdit donc qu’une garantie locative constituée par une somme d’argent excède trois mois de loyer. Toute clause contraire est nulle.

Le bailleur vous demande donc de conclure un contrat dont une série de clauses sont nulles de par l’effet de la loi, du moins c’est mon opinion. A défaut d’être nulles, elles ne peuvent s’interpréter qu’en votre faveur.

Vous pourriez, partant, jouer l’autruche
(depuis le temps que j'avais envie de la placer celle-là smile )

et signer le bail, puis refuser l’application des clauses nulles. Mais cela serait immanquablement source de vives tensions. Cela risque même d’aboutir chez le juge de paix, qui vous donnerait vraisemblablement raison. Mais que de tracas pour vous …. et pour le bailleur.

Je ne puis que vous conseiller d’attirer l’attention de l’intermédiaire sur la fragilité de certains aspects du contrat, et, c'est là la seule voie raisonnable, de demander qu’un contrat équilibré et conforme à la loi soit conclu.

Bien à vous.

Mbn · #12 14-02-2008 22:00:27

Cher Gof,

Vous confirmez nos intuitions ! Nous avons en effet prévu d'écrire à l'agence dès ce soir (email qui devrait être lu demain matin) pour souligner les contradictions et les points litigieux de ce bail - il faut noter que nous sommes censés signer le bail lundi prochain, et que l'agence est fermée le week-end !

Notre souci principal restant que nous ne voudrions pas voir l'appartement nous passer sous le nez à cause de cela ! Il nous a fallu près d'une semaine sur Bruxelles pour visiter et trouver un appartement qui nous convienne, ce qui représente un investissement de temps et d'argent (hôtel) non négligeable. Et nous n'aimerions pas devoir tout recommencer.

Au pire des cas, nous signerons le bail et aviserons ensuite. C'est que nous sommes pressés d'emménager !

Merci encore de vos conseils et du temps que vous avez consacré à nous répondre (plus les recherches juridiques, certainement !).

Marie

grmff · #13 14-02-2008 22:19:59

Chère Marie,

Je ne connais personne qui utilise de tel procédés en Belgique. La règle, c'est "deux mois de garantie, caution d'un belge éventuellement, preuve de salaire, contrat court terme pour commencer (pour éviter d'être bloqué avec un mauvais locataire dont on a du mal à se débarrasser)

Je ne connais personne qui ait jamais exigé le payement d'une année complète de loyer. (j'en connais un, à qui je l'avais proposé en boutade pour éviter les frais de transfert internationaux... et il l'a fait!) Je n'ai pas fait l'analyse pour savoir si c'était juridiquement faisable, mais je crois Gof sur parole.

Je te donne juste mon sentiment: cela pue. Mon pif me dit que cela ne tient pas la route, et qu'il y a un problème grave. Laisse tomber. Travaille pas avec des bricoleurs de ce genre! Ne te laisse pas aveugler par un appart qui semble trop beau pour être vrai.

Quabd c'est trop beau pour être vrai, généralement, c'est que cela n'est pas vrai. Et quand c'est trop faux pour être vrai, pareil.

PIM · #14 14-02-2008 22:59:56

Quand je disais que "je ne le sentais pas ce truc", je vois que je ne suis pas le seul....

Evidemment, vous avez donné 1/2 mois pour garantir votre engagement de louer: vous avez eu un reçu ? Les modalités de la location y étaient précisées ?

immorp · #15 14-02-2008 23:00:49

Le problème va être de récupérer l'acompte de 225 €......

grmff · #16 14-02-2008 23:03:59

Voire pire: si la bail est déjà signé, point moyen de faire marche arrière...

immorp · #17 14-02-2008 23:21:12

Je serais étonné qu’il soit signé, puisque le nom bu bailleur n’y est pas mentionné… (Dixit Marie)

Par contre je retiens l’idée de conclure un bail dont le loyer est fixé par trimestre, et payable anticipativement. C’est déjà plus équilibré et acceptable par les deux parties en cas de difficultés pour le locataire de prouver sa solvabilité…

Gof-2118 · #18 14-02-2008 23:43:47

Chère Marie,

A lire toutes ces réponses de personnes expérimentées dans le domaine, tout doit vous pousser à la plus grande prudence.

Vous pouvez vérifiez si l'intermédiaire est effectivement agréé IPI en suivant ce lien.

Tenez-nous au courant du résultat de vos démarches.

Cordialement,

Francis · #19 15-02-2008 07:51:44

Je découvre le sujet et moi aussi je trouve le principe foireux. que le propriétaire cherche à se prémunir contre les mauvais payeurs, quoi de plus normal avec l'évolution des moeurs et des lois.
Moi non plus je n'ai jamais rencontré un tel bail.
je rejoins les autres et mon conseil est fuir ce contrat et ce appartement. En cherchant encore un peu, vous en trouverez d'autres!

cochise · #20 15-02-2008 08:34:15

Et bien Marie, je peux vous dire une chose en tout cas, c'est qu'on a rarement été tous aussi d'accord lol

Peut-on me forcer à payer un an de loyer à l'avance ?

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